Если рынка нет, оценить хоть как-то на глаз или наняв оценщика, если его нет возможности (а не желания) его продать, хоть в 0 оценить, и посчитать IRR за все годы (бесконечная текущая доходность тогда будет нерелевантна).
Ты ставишь телегу впереди лошади.
В реальной жизни, обычно сначала принимается решение о возможной продаже, а только потом производится оценка. Если решения о продаже нет то никто не будет просто так периодически нанимать оценщиков, это же бессмысленная трата времени.
Если мы его посылаем, потому что он хочет слишком высокую текущую доходность, то не очень понятно в чем вопрос.
Цифры были взяты с потолка на самом деле, возможно не очень удачно. Мы его посылаем потому что решение о продаже не принято.
При этом есть скачущая ежедневно оценка, поэтому на основании такой оценки у тебя будет бессмысленная бесполезная скачущая IRR.
Может (очень редко) возникнуть ситуация, когда за актив предлагают завышенную цену. Но в таком случае обычно работает такая логика, что за эти деньги я куплю такой же актив вместо проданного и разница пойдет в карман. Т.е структура активов в целом не поменяется.
По-моему абсурдный пример с доходностью вклада 500%, о которой ты будешь ходить и рассказывать, довольно хорошо показывает, что что-то не так в этой модели.
А что если вклад нельзя расторгнуть еще год, цена рублей на его счету получается с потолка?
Я понял в чем арифметическая ошибка в этом примере со вкладом. В капитализации. Ведь все предыдущие проценты были капитализированы, т.е. были вложены в базовый актив, генерирующий денежный поток. Поэтому и некорректно делать расчет текущего денежного потока к телу исходного вклада. Ведь его генерирует тело вклада (базовый актив), которое было увеличено капитализациями.
Нагляднее будет на примере с акциями и дивидендами. Если у тебя позиция в акциях Сбера, которую ты собрал по 10р в 2009 и с тех пор новые акции не покупал, то считать дивидендную доходность 330% относительно той цены корректно. Ведь ты в позицию, которая даёт дивиденды вложил только 10 рублей. А вот если ты за это время увеличивал позицию, покупал или капитализировал дивиденды, то средняя цена покупки у тебя уже не 10р, а выше.
В случае квартиры, начальных затраты на приобретение и отделку зафиксированы, а арендный поток изымается, а не капитализируется на отделку альпийским мрамором или покупку золотых унитазов. Поэтому в расчете доходности денежного потока к начальной цене все логично и правильно.
Твой потенциальный финансовый результат от этой инвестиции, в случае если сделка по продаже может пройти по этой отпотолочной цене. Можешь посчитать IRR для нескольких цен, чтобы понять диапазон.
Текущая доходность позволит сравнить с сопоставимыми альтернативами, например если тебе сдача квартиры дает такую же текущую доходность, то проще снизить риск и сменить этот бизнес на арендный, там же тоже мы ждем роста актива и потока наравне с инфляцией.
Стоп-стоп. Финансовый результат это ретроспективный показатель. То что уже было (и это никак не изменить). Он может как-то дополнительно влиять на решение о продаже актива и корректировке уровня риска, но обычно на решение о продаже влияет ожидание будущей доходности актива, а не прошлой. Ведь доходность в прошлом не гарантирует доходность в будущем (с).
Актив продают когда ожидания будущей доходности снижаются. IRR по факту продажи даст лишь возможность сравнить результат инвестиций по уже закрытой позиции с ретроспективным бенчмарками. И все.
Подход когда принимаешь решение о продаже на основании прошлой доходности, очень напоминает лудоманию, торговлю по графикам и по ТА. Зная твою тягу к пассивному/индексному инвестированию (и вытекающему из этого желанию все численно формализовать, жёстко отсечь эмоции и ожидания), тем не менее рискну высказать предположение, что оно в широком смысле тоже опирается на прошлые данные и корреляции, подменяя фундаментальные ожидания будущих доходностей статистическими из прошлого, что на самом деле является просто одним из вариантов "торговли по левой части графика". Для меня такой подход неприемлем, несмотря на то, что он (статистически) вполне рабочий.
