RR обязательно учитывает текущую оценку, а как быть с активом, который либо невозможно/сложно оценить в моменте, либо нет планов его реализовать?
Если рынка нет, оценить хоть как-то на глаз или наняв оценщика, если его нет возможности (а не желания) его продать, хоть в 0 оценить, и посчитать IRR за все годы (бесконечная текущая доходность тогда будет нерелевантна).
Ну вот есть у тебя шаурмячная, приносит она тебе стабильно 100к в месяц с индексацией на инфляцию, вчера к тебе приходил Мамаджон и предлагал выкупить ее за 200к., т.к. позавчера он купил точно такую же за 200к, ты его послал. Сегодня к тебе пришел Тахирджон и предложил выкупить ее за 50к. т.к. вчера он купил такую же за 50к., ты его тоже послал.
Если мы его посылаем, потому что он хочет слишком высокую текущую доходность, то не очень понятно в чем вопрос.
Если мы его посылаем, потому что нам нравится эта шаурмячная и мы готовы ее продать только за неадекватные деньги, то это не значит, что она стоит этих неадекватных денег.
Оценка где-то между двумя этими ситуациями должна быть.
Что тебе покажет IRR если туда закладывать эту текущую оценку, да и любую другую отпотолочную?
Твой потенциальный финансовый результат от этой инвестиции, в случае если сделка по продаже может пройти по этой отпотолочной цене. Можешь посчитать IRR для нескольких цен, чтобы понять диапазон.
Текущая доходность позволит сравнить с сопоставимыми альтернативами, например если тебе сдача квартиры дает такую же текущую доходность, то проще снизить риск и сменить этот бизнес на арендный, там же тоже мы ждем роста актива и потока наравне с инфляцией.
От того факта, что тебе не нравится ситуация, что не любой актив можно адекватно и точно оценить, не следует, что его надо сжечь или считать текущую доходность к цене приобретения или что вообще лапки, считать вредно, это не связанные вещи.
По-моему абсурдный пример с доходностью вклада 500%, о которой ты будешь ходить и рассказывать, довольно хорошо показывает, что что-то не так в этой модели.
А что если вклад нельзя расторгнуть еще год, цена рублей на его счету получается с потолка?
А если в этой модели что-то не так, то значит сравнивать ее с доходностью других активов бесполезно, и вот эта цифра - пустое ничего не значащее число.