Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 6)

[denism7]

@denism7, А как я буду защищена от того, что жильцы вдруг внезапно съедут вместе со всей моей мебелью и техникой?

Думаете там где рынок не дикий, к вашей мебели почетный караул приставят? Опись при сдаче, заявление в полицию и т.д.

Можно без мебели сдавать в принципе. Желающих будет меньше на порядок, но тем не менее.

 

[UnembossedName]

Все же зависит от целей. Если б на повестке стоял вопрос о целесообразности выхода из актива, то подсчитать к текущей было бы логично.

Арифметика не зависит от целей.
Как вот говорить, что у меня депозит с доходностью 500% странно, потому что ты не собираешься его "продавать", так и с активом к его цене приобретения. Ну то есть, если бы мне это доказывал Кийосаки со своим гибким подходом, я бы не удивился.

Есть IRR, текущая доходность - остальное от лукавого.

 

[UnembossedName]

Думаете там где рынок не дикий, к вашей мебели почетный караул приставят? Опись при сдаче, заявление в полицию и т.д.

Можно без мебели сдавать в принципе. Желающих будет меньше на порядок, но тем не менее.

Думаю, что если есть психологический блок на чужих людей в собственности, то на него надо либо забить, либо снимать у психолога.

Я сдавал одну квартиру год, жильцы беспроблемные. Если бы не счетчики я бы вообще не задолбался.
Но я не люблю конфликты и проблемы решать с людьми, если бы жильцы попались другие, я бы проклял это.
В общем не мое это, я и начал сдавать то, потому что это квартира родни была, записанная на меня и рядом со мной. А им эти деньги были не лишние.

Ладно еще в Москве сдавать, где ценник ловко отбивает текущий ремонт, а в провинции, если попадешь на ремонт, то дохода за год может и не хватить.

 

[Supric]

Есть IRR, текущая доходность - остальное от лукавого.

Ну хорош тебе!
IRR обязательно учитывает текущую оценку, а как быть с активом, который либо невозможно/сложно оценить в моменте, либо нет планов его реализовать?

Ну вот есть у тебя шаурмячная, приносит она тебе стабильно 100к в месяц с индексацией на инфляцию, вчера к тебе приходил Мамаджон и предлагал выкупить ее за 200к., т.к. позавчера он купил точно такую же за 200к, ты его послал. Сегодня к тебе пришел Тахирджон и предложил выкупить ее за 50к. т.к. вчера он купил такую же за 50к., ты его тоже послал.

Что тебе покажет IRR если туда закладывать эту текущую оценку, да и любую другую отпотолочную? Случайное число? И если у тебя вообще нет планов ее продавать? Зачем тебе вообще IRR в этом случае, что она для тебя значит, если тебя просто устраивает денежный поток в долгосроке, и у тебя есть планы его увеличить купив вторую такую же?

IRR подходит идеально в качестве единой линейки для СРАВНЕНИЯ прошлых доходностей, а вот для принятия решений не всегда.

 

[UnembossedName]

RR обязательно учитывает текущую оценку, а как быть с активом, который либо невозможно/сложно оценить в моменте, либо нет планов его реализовать?

Если рынка нет, оценить хоть как-то на глаз или наняв оценщика, если его нет возможности (а не желания) его продать, хоть в 0 оценить, и посчитать IRR за все годы (бесконечная текущая доходность тогда будет нерелевантна).

Ну вот есть у тебя шаурмячная, приносит она тебе стабильно 100к в месяц с индексацией на инфляцию, вчера к тебе приходил Мамаджон и предлагал выкупить ее за 200к., т.к. позавчера он купил точно такую же за 200к, ты его послал. Сегодня к тебе пришел Тахирджон и предложил выкупить ее за 50к. т.к. вчера он купил такую же за 50к., ты его тоже послал.

Если мы его посылаем, потому что он хочет слишком высокую текущую доходность, то не очень понятно в чем вопрос.
Если мы его посылаем, потому что нам нравится эта шаурмячная и мы готовы ее продать только за неадекватные деньги, то это не значит, что она стоит этих неадекватных денег.

Оценка где-то между двумя этими ситуациями должна быть.

Что тебе покажет IRR если туда закладывать эту текущую оценку, да и любую другую отпотолочную?

Твой потенциальный финансовый результат от этой инвестиции, в случае если сделка по продаже может пройти по этой отпотолочной цене. Можешь посчитать IRR для нескольких цен, чтобы понять диапазон.
Текущая доходность позволит сравнить с сопоставимыми альтернативами, например если тебе сдача квартиры дает такую же текущую доходность, то проще снизить риск и сменить этот бизнес на арендный, там же тоже мы ждем роста актива и потока наравне с инфляцией.


От того факта, что тебе не нравится ситуация, что не любой актив можно адекватно и точно оценить, не следует, что его надо сжечь или считать текущую доходность к цене приобретения или что вообще лапки, считать вредно, это не связанные вещи.

По-моему абсурдный пример с доходностью вклада 500%, о которой ты будешь ходить и рассказывать, довольно хорошо показывает, что что-то не так в этой модели.
А что если вклад нельзя расторгнуть еще год, цена рублей на его счету получается с потолка?

А если в этой модели что-то не так, то значит сравнивать ее с доходностью других активов бесполезно, и вот эта цифра - пустое ничего не значащее число.

 

[denism7]

Думаю, что если есть психологический блок на чужих людей в собственности, то на него надо либо забить, либо снимать у психолога.

Я тоже отношусь к этой категории. Но пока еще подхожу под семейную ипотеку и если откроется окно возможностей для покупки новостройки не в полтора раза дороже вторички как сейчас, то придется действовать. Фактически беспроцентные (в реальном выражении) 6 млн не каждый день дают.

 

[Васильевна]

Добрый вечер. Интересно ваше мнение. Если денег на покупку квартиры не хватает и они будут лежать на вкладах 1-2 года. Это допустимый вариант в текущее время?

 

[awpolkut]

@Matilda, у вас это где?))
Я б глянул, вдруг че интересное есть никому не нужное?

Ну возьми на Авито любой подмосковный город километрах в 50 от Москвы и дальше. Двухкомнатный скворечник кирпичный 84 года в 19 году стоил миллиона 4, в ковидные времена на том же уровне, ну а сейчас вот 4.7 примерно. Потому что тут работы нет (ты же у нас вот пишешь про сплошное процветание кругом), средние зарплаты тут в районе 30-40. На <s>надписи на заборах</s> Не ссылаться. Здесь не буратины.

 

[Болтик]

Аксакалы, подскажите плз, где смотреть предложения недвижимости в Сочи на продажу, чтобы без фейков?

 

[Tatiana123022]

@denism7, А как я буду защищена от того, что жильцы вдруг внезапно съедут вместе со всей моей мебелью и техникой?

Мне кажется, здесь дилемма между «сдать по верху рынка» и «выбрать арендатора по душе». Для себя я не вижу никакого смысла бороться за дополнительные 5-7-10 тысяч (поскольку это дополнительный доход к росту стоимости недвижимости, и мне пофиг, что получится на 1% меньше) с риском получить на голову гимор, о котором Вы думаете. Можно и среди знакомых-знакомых жильцов подыскать, и на форуме предложить (и выбрать), и просто вдумчиво и неспешно подбирать арендаторов.

 

[Tatiana123022]

Добрый вечер. Интересно ваше мнение. Если денег на покупку квартиры не хватает и они будут лежать на вкладах 1-2 года. Это допустимый вариант в текущее время?

Это очень сильно зависит от конкретной ситуации, в частности, от цели покупки.

 

[UnembossedName]

Я тоже отношусь к этой категории. Но пока еще подхожу под семейную ипотеку и если откроется окно возможностей для покупки новостройки не в полтора раза дороже вторички как сейчас, то придется действовать. Фактически беспроцентные (в реальном выражении) 6 млн не каждый день дают.

Можно нанять задорого кого-нибудь, а если живете в городах, где работают ПИК-Аренда или Яндекс-Аренда, то отдать им. Расходы будут, зато 95% хлопот на них.

 

[UnembossedName]

Добрый вечер. Интересно ваше мнение. Если денег на покупку квартиры не хватает и они будут лежать на вкладах 1-2 года. Это допустимый вариант в текущее время?

Добрый вечер, сейчас преобладающее мнение заключается в том, что квартиры сильно дорожать не будут или вообще не будут. Но это совсем не значит, что оно правильное можно сильно ошибиться.

Безопаснее всего (но трудозатратнее) действовать как я, пока ждал, когда появится желаемая большая квартира, купил в ипотеку маленькую, на нее хватало, тем более в ипотеку в провинции. Цены выросли, я не пожалел, правда за вычетом налога и издержек связанных с продажей получилось не сильно лучше чем на вкладе. Но я продержал ее всего год с хвостиком.

Но можно рискнуть, предположить, что большинство право, и тогда на вкладе будет горааааздо лучше.

 

[UnembossedName]

Ну возьми на Авито любой подмосковный город километрах в 50 от Москвы и дальше. Двухкомнатный скворечник кирпичный 84 года в 19 году стоил миллиона 4, в ковидные времена на том же уровне, ну а сейчас вот 4.7 примерно. Потому что тут работы нет (ты же у нас вот пишешь про сплошное процветание кругом), средние зарплаты тут в районе 30-40. На <s>надписи на заборах</s> Не ссылаться. Здесь не буратины.

На окраине Подольска продал однушку отца в доме постройки начала десятых за 6 лямов в 2023м году, в начале ковида по 4 висели аналоги. Объявления были рядом по 6500 с ремонтом получше.
Сейчас в принципе те же цены в объявлениях вижу.

 

[denism7]

Можно нанять задорого кого-нибудь, а если живете в городах, где работают ПИК-Аренда или Яндекс-Аренда, то отдать им. Расходы будут, зато 95% хлопот на них.

У меня городок попроще (около 600к душ), но, надеюсь что дотянутся и к нам через пару лет.

Правда, думаю, хорошо там будет только вначале, яндекс таксисты не дадут соврать.