Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 16)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Вклад на 250 лет]

Так при этом он теряет потенциальный рост тела квартиры.
Все в инвестировании зависит от правильной оценки перспектив.

Или не теряет.))

4 года назад продал людям квартиру, которой владел 4 месяца,
Квартира на 8 этаже без лифта. Красивая. )
Через 4 года вижу что они её продают за ту же цену, что и купили.
Нет, ну, конечно, они год надеялись продать дороже,
в истории цены, это видно.
Но даже за ту цену, что они купили, они ее не продадут.
Я знаю что им нужно, чтобы её продать,
знаю в какой именно момент её у них купят.

Я уже после вашего признания даже сообщения ваши осиливать не планирую.

Но зачем-то продолжаете мучить себя.

Даже не буду выяснять, какое именно моё "признание" вызывает позывы слиться.

Кое-что забыли посчитать))

Да я там много чего не указал и не сказал.
Уверяю вас, совершенно умышленно.)

эти "далее 12%" когда-нибудь тоже закончатся))

Ну 12% это вообще не та ставка, чтобы дергаться с продажей.

Сам на 20% дернулся.
И тогда была возможность продлить удовольствие на 9 лет,
путем оформления именно пополняемых депозитов сроками на 3-4-5 лет.

Просто людям надо было на простом примере обьяснить в чем именно я не прав,
чтобы в следующий раз они доказывая мне мою неправоту имели железные аргументы.

 

[SonK]

Суть ответа, что квартира обладает потенциальной стоимостью при продаже в будущем. Что вполне логично

Давайте уж тогда и амортизацию добавим, чего уж. Стоимость продажи - она тоже разная бывает.

Например вот такая:

Ликвидационная стоимость продажи — это прогнозируемая сумма средств, которую компания получит от продажи актива (или бизнеса) в конце срока его службы, за вычетом всех сопутствующих расходов на выбытие (демонтаж, транспортировка, реклама). Она часто существенно ниже рыночной из-за срочности сделки.

 

[Восьмая Марта]

Квартира на 8 этаже без лифта.

В смысле? Такое вообще возможно? А куда он делся?

Давайте уж тогда и амортизацию добавим, чего уж.

"Какой такой павлин-мавлин?"(Ц)))
Откуда Вы её взяли то? Ведь по Вашим же словам, Вы живёте десятый год в ремонте от застройщика и даже не думаете о ремонте))

 

[Matilda]

Да я там много чего не указал и не сказал.
Уверяю вас, совершенно умышленно.)

При этом Вы хотите, чтобы Вам подробно и аргументированно ответили. А на что отвечать, если Ваши тезисы не подкреплены примерами с подробным (достаточным для анализа) расчетом.

 

[Matilda]

Если в 2 раза подорожавшая за 5 лет квартира
сейчас приносит 21% от суммы покупки,

Примените к этому 21% инфляцию за 5 лет. Потому, что если Вы 5 лет назад купили квартиру за 5 млн. рублей, и сдали ее за 15 т.р. И сейчас сдаете за 15 т.р., то это уже совершенно другие деньги. И даже если сейчас Вы сдаете за 25 т.р., то это не значит, что Вы получаете доход больше, чем 5 лет назад. Потому, что деньги за это время обесценились вдвое. Наш поезд все время находится в движении, поэтому считать надо здесь и сейчас.
Калькулятор инфляции

 

[Matilda]

Как я рассуждаю про разные инструменты для накопления и сбережения.
Я считаю, что выбор инструментов зависит от целей и сроков инвестирования. Поэтому здесь многие спорят о разных стратегиях напрасно, так как имеют разные цели и разный горизонт.
Я ни разу не специалист в инвестициях, моя задача обеспечить себе пассивный доход на пенсии.
Недвижимость с этой точки зрения ни разу не фаворит. Потому, что переоценка тела мне не интересна, так как продавать "корову" я не планирую. А если рассматривать только доход от арендных платежи, то он проигрывает другим инструментам. По крайней мере на горизонте 10-15 лет. Возможно даже 20 лет.
Мне бы даже больше подошли инструменты с амортизацией тела в пользу выплат.
Но вот что будет за этим горизонтом?
ОФЗ погасятся, доходность по вкладам может оказаться около 4%, например.
А арендные платежи по моим представлениям будут сопоставимы с гос.пенсией.
Так что пусть будет всего понемногу. И ПДС, и ИИС с ОФЗ, и депозитик на 20 лет имеется, и пачка баксов, и квартирку недавно начали сдавать. Квартирка из этого всего для меня самый гемор, но что поделаешь.

 

[Matilda]

2. Вверху явно написано для фанатазеров, что с точки зрения МСФО пассивом не является.

Чем принципиально отличается РСБУ от МСФО. В РСБУ актив признается по факту владения. Только по тому, что он у Вас есть. В МСФО есть условия. Одного факта владения мало. Важнее, является ли объект источником прибыли, сейчас или в будущем. Безусловно, по факту владения, объект активом признать нельзя. Придут аудиторы и вычеркнут.

 

[Supric]

Придут аудиторы и вычеркнут

Так вычеркнут или в пассив запишут?

 

[UnembossedName]

Поэтому здесь многие спорят о разных стратегиях напрасно

Я кстати не заметил особых споров о стратегиях здесь.
Есть пример такого спора?

 

[Supric]

Квартирка из этого всего для меня самый гемор, но что поделаешь.

При этом это единственный актив в вашем портфеле, который более-менее приемлемо пройдет возможный период действительно высокой и продолжительной инфляции и стимулирующей ДКП (ставок).
У остальных компонент возникнут проблемы.

 

[Matilda]

Так вычеркнут или в пассив запишут?

Вычеркнут. Сводить баланс не их задача. Напишут замечание.

 

[UnembossedName]

Так что пусть будет всего понемногу. И ПДС, и ИИС с ОФЗ, и депозитик на 20 лет имеется, и пачка баксов, и квартирку недавно начали сдавать. Квартирка из этого всего для меня самый гемор, но что поделаешь.

Я забыл вы в столице или нет, если да, конкуренция среди управляющих довольно высокая.
Можно отдать в управление процентов за 20 от сдачи. Причем в такое, что проблемы с оплатой коммуналки не будет вроде как, как и с заменой сантехники. Причем можно в посутку даже.

Да доход сильно подрежет и контрол-фрикам не подойдет, но в целом если бесит так же как меня этим заниматься, то я готов бы был отдать такой куш. Жалко у нас в Туле конкуренции нет и аренда дешевле намного, за условные 5 тыщ никто не будет управлять твоей однушкой.

Я вот в этом году переезжать собираюсь, так и не придумал, что с нынешней квартирой делать.

 

[Matilda]

Я кстати не заметил особых споров о стратегиях здесь.
Есть пример такого спора?

Троллинга здесь более, чем достаточно, возможно, я слишком мягко выразилась, и не хотелось бы на личности переходить.

 

[Supric]

Вычеркнут. Сводить баланс не их задача. Напишут замечание.

От ответа пытаетесь уйти?
А из пассива не вычеркнут, оставят?)))

 

[UnembossedName]

Троллинга здесь более, чем достаточно, возможно, я слишком мягко выразилась, и не хотелось бы на личности переходить.

Я про тоже, вижу троллинг.
Обычно им занимаются люди в отношении типа активов, в который сами не инвестируют.
А споров про стратегии не вижу. Да и не место это, тут про недвижимость надо)

 

[Matilda]

@UnembossedName, Я не в столице, в Н.Н., и занимаются пока дети. Им не так противно, но тоже понервничали. Но в перспективе это все может и на меня лечь.

 

[SonK]

Жалко у нас в Туле конкуренции нет и аренда дешевле намного, за условные 5 тыщ никто не будет управлять твоей однушкой.

Я вот в этом году переезжать собираюсь, так и не придумал, что с нынешней квартирой делать.

1.В чём причина что аренда дешевле?
2.Зачем и куда переезжать? Прямо интересно очень.

 

[Matilda]

@Supric, Да я Вам аудитор что ли? Актив не признают, а куда расходы отнесут - не могу сказать. Возможно, в Прочие, неопознанный мусор.

 

[Matilda]

А споров про стратегии не вижу.

Недавно было про биржевые горки и ямки. Каждому свое, и это нормально.

 

[Matilda]

который более-менее приемлемо пройдет возможный период действительно высокой и продолжительной инфляции и стимулирующей ДКП (ставок).

Ну так вот именно, что возможной. А что на самом деле будет - никто не знает. По итогам 2025 года вслед за официальной инфляцией пенсии, пособия и прочее как-то не очень проиндексировали. На этом фоне и ставки по офз/депозитам и даже инвест.доходность ПДС вполне себе ничего. Не исключено, что в следующем году и далее нарисуют еще меньше.
У доходной недвижимости тоже бывают кризисы - когда арендаторы массово съезжают.
А даже не в кризис арендные платежи просто так, автоматом, не индексируются, и могут и вниз пойти, если рынок так сложится.