Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 10)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[UnembossedName]

И смотри, еще прям вообще казалось бы простой пример, но как оказалось со звездочкой.
2 вклада, один на 3 месяца под 14%, второй на 2 года под 9%.

Это уже задача прогнозирования ставок.
Лучше всего оба, причем второй с опцией пополнения)

 

[SonK]

А так ну очевидно же, что полная доходность от владения недвижимости - это изменение цены + %%, а у вклада только %%. В целом большинству не нужно объяснять, почему недвижимость в среднем скорее вырастет, чем упадет в номинальных деньгах. Поэтому для равенства доходности этих активов, нужно, чтобы изменение цены + аренда давали столько же, сколько вклад чисто процентами.

Почему всегда параметр ликвидности игнорируется?

 

[Supric]

Это уже задача прогнозирования ставок.
Лучше всего оба, причем второй с опцией пополнения)

Дада, то самое казино вкладчиков, в которое они играют круглосуточно, но про которое они не любят упоминать, рассказывая про "гарантированный доход")))

Поэтому для равенства доходности этих активов, нужно, чтобы изменение цены + аренда давали столько же, сколько вклад чисто процентами.

Самое забавное, что не понимает этого именно тот, кто выучил умное слово "кэшфло"))

 

[UnembossedName]

Дада, то самое казино вкладчиков, в которое они играют круглосуточно, но про которое они не любят упоминать, рассказывая про "гарантированный доход")))


Самое забавное, что не понимает этого именно тот, кто выучил умное слово "кэшфло"))

Кэшфлоу кстати тоже слово-индикатор.

А так, все как "батя" завещал, недвижимость - пассив итд

 

[Andrew_spb]

недвижимость - пассив итд

Несколько лет назад был в Воскресенске (под Москвой) и там посещал Воскресенские Минеральные удобрения(Уралхим). Так там чуть ли не половина зданий и произведственных площадок снесена или в процессе демонтажа. На вопрос "схрена ли" ответили. Нам их не загрузить производственными процессами, а вот сопутствующих расходов(налоги и .т.п) очень много, поэтому "режем,не дожидаясь перетонита". Мол,если чё, то быстро новые возведем.
В целом депрессивное ощущение оставил завод.
Мощь советской промышленности поражает, а сейчас упадок
Это я к чему...вот тут "батя" прав про "недвижку")))
Ps: знаю,что "это другое". Что-то просто вдруг вспомнилось))

 

[UnembossedName]

Ps: знаю,что "это другое"

Вы то знаете, а кто-то и за чистую монету примет.

Вот для таких, пассивы - это долги.
Активы, пусть и приносящие убытки, активами быть не перестают. Обесценение/амортизация активов - это нормальная ситуация с точки зрения бухгалтерии.

 

[Supric]

@Andrew_spb, сейчас немножко другие требования ко многим индустриальным объектам. И технологии их возведения совсем другие.

 

[Andrew_spb]

@Andrew_spb, сейчас немножко другие требования ко многим индустриальным объектам. И технологии их возведения совсем другие.

Это я "чуть-чуть" ознакомлен, но у них просто производство готовой продукции сильно сократилось в сравнении с великими временами.
Вот тут у них такой постапокалипсис)))

Спойлер: Пепелац)

 

[banki-777]

Несколько лет назад был в Воскресенске (под Москвой)

Я в соседнем городе - у нас из одного завода сделали культурно-развлекательное место (кафешки, йога, концертные площадки, магазинчики мелкие, музейчики и куча разной всячины), а помещения другого сдаются в аренду под разные бизнесы, склады. Все активненько так работает.

 

[Supric]

но у них просто производство готовой продукции сильно сократилось в сравнении с великими временами.

15 минут вдумчивого гуглежа без помощи нейросетей и вуаля!

В настоящее время фосфориты Егорьевского месторождения не разрабатываются. Приостановка их разработки вызвана тем обстоятельством, что его значительные запасы, находящиеся на грани экономической рентабельности, не выдержали давления экологических факторов и перешли в разряд забалансовых.

Короче, просто проиграли конкуренцию фосагре по ресурсной базе.
Кольский апатит кстати тоже в 1929 стартовал, и там все хорошо)

 

[Matilda]

Вы то знаете, а кто-то и за чистую монету примет.

Если квартира в аренду не сдается, а стоит пустая просто так, то она - пассив. Не?

 

[UnembossedName]

Если квартира в аренду не сдается, а стоит пустая просто так, то она - пассив. Не?

НЕ!

Активы, пусть и приносящие убытки, активами быть не перестают. Обесценение/амортизация активов - это нормальная ситуация с точки зрения бухгалтерии.

 

[Supric]

@Matilda, не.
Расходы на содержание актива не делают этот актив пассивом.

Это мне понравился аналогичный пример про пачку долларов. Которая лежит в тумбочке. Она актив или пассив?

По логике последователей киосаки, если доллар подорожал - то она актив, а вот если подешевел - то пассив

 

[UnembossedName]

@Matilda, не.
Расходы на содержание актива не делают этот актив пассивом.

Это мне понравился аналогичный пример про пачку долларов. Которая лежит в тумбочке. Она актив или пассив?

По логике последователей киосаки, если доллар подорожал - то она актив, а вот если подешевел - то пассив

Конечно это пассив, так как превращает тебя в раба грязной зеленой бумажки!)

Я кстати тумбочку диверсифицировал немного в USDT/C, эти хотя бы не бумажные и не зеленые.

 

[Matilda]

Активы, пусть и приносящие убытки, активами быть не перестают. Обесценение/амортизация активов - это нормальная ситуация с точки зрения бухгалтерии.

По РСБУ?
Активы по МСФО — это ресурсы, контролируемые компанией в результате прошлых событий, от которых компания ожидает экономической выгоды в будущем. (пардон за шрифт, это не я, это Алиса.
Т.е. если в ближайшем обозримом будущем не планируется продажа квартиры по цене, выше покупки, или сдача в аренду, то признавать ее активом оснований нет. Она несет только расходы. Знаете сколько заброшенного жилья в отдаленных поселках, которые невозможно ни сдать, ни продать. Но надо платить налоги и коммуналку.

 

[Matilda]

Это мне понравился аналогичный пример про пачку долларов. Которая лежит в тумбочке. Она актив или пассив?

Пачка долларов у меня - это резерв. Вещь полезная и обоснованная.

 

[UnembossedName]

По РСБУ?

По любым стандартам бухгалтерского учета.
Алиса не сказала, что квартира, не сдаваемая в аренду - пассив.
Она сказала вообще с какой целью компании активы приобретают.

Вы у нее так и спросите, раз она для вас авторитет.
"Является ли простаивающая квартира активом или пассивом"

Пачка долларов у меня - это резерв. Вещь полезная и обоснованная.

Это не критерий. К тому же квартира по этому же критерию не подходит, с чего это она бесполезная и не обоснованная.

 

[Вклад на 250 лет]

Ждал, я ждал, когда кто-нибудь всё же осилит
сформулировать и доказать, что я не прав.
Ждал 2 дня. Бесполезно. И Алиса не помогла.
Мы, говорят: чувствуем, но сказать не можем.
Давайте я докажу вам, что я не прав.
Причем сделаю это в своей системе координат.
Помогу вам посильно, доказать мне, что я не прав.

Финансисты делают переоценку объектов раз в год,
мы же, мелкие инвесторы, имея закон
об отсутствии налогообложения при продаже квартир,
берем срок в 5 лет, потому что именно через 5 лет
нам целесообразно делать переоценку.

Ну или в любой момент, когда появится
долгосрочный консервативный инструмент
с доходностью существенно выше, чем аренда.

Если в 2 раза подорожавшая за 5 лет квартира
сейчас приносит 21% от суммы покупки,
значит, если сейчас купить такую же квартиру
и сдать за тот же платеж, то получим 10,5% годовых.

При этом сейчас у нас есть выбор:
1. купить эту квартиру и иметь 10,5% от цены свежей покупки
2. разместить средства на депозите под 15% и далее под 12%
3. продать квартиру приносящую 10,5% в новых ценах
и разместить средства на депозите под 15% и далее под 12%.

Это и есть момент переоценки инвестиции.
И если инвестор об этом задумается,
он поймет, что вложив средства с продажи квартиры
в другой инструмент: банковский депозит,
может получать больше в %% и абсолютной сумме.

Я об этом задумался в 2009 году,
когда появились долгосрочные депозиты под 20%
и срочно продал 2 единственные свои квартиры.
Произвел переоценку и перешел в другой инструмент на 9 лет.

 

[Tatiana123022]

Так при этом он теряет потенциальный рост тела квартиры.
Все в инвестировании зависит от правильной оценки перспектив.

 

[UnembossedName]

Ахах, Алиса днише)
Я спросил