Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 4)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Tatiana123022]

Суть ответа, что квартира обладает потенциальной стоимостью при продаже в будущем. Что вполне логично.

 

[Matilda]

А резерв это не актив?

Худеющая пачка вызывает сомнения. Но мы же как бы балансируем риски разного рода. Так что пусть лежит пока.

 

[UnembossedName]

Спросила. Алиса с точки зрения МСФО знает только инвестиционную недвижимость и недвижимость, предназначенную для продажу. Недвижимость из моего примера для нее не существует. Т.е. не может быть признана активом. А если нечто, которое не может быть признано активом, приносит расходы на содержание и больше ничего, то куда же его отнести, как думаете?

Если вы аргументируете ИИ, то я тоже могу. Только я буду использовать более продвинутую модель Гемини.

Спойлер

 

[Supric]

Худеющая пачка вызывает сомнения

В чем именно она худеет, в валюте баланса?

А если валюта баланса вдруг турецкая лира (тут же был кто то из Стамбула), то уже и не худеет вроде, да?)))
Или венесуэльский боливар! Зимбабвийский доллар!

 

[Matilda]

Суть ответа, что квартира обладает потенциальной стоимостью при продаже в будущем. Что вполне логично.

ИМХО, для МСФО важна определенность планов на продажу и получения дохода в конкретный промежуток времени. Если есть возможность продажи, но планов нет, то есть вероятность, что такое событие никогда и не случится. Где же там доход?

 

[Восьмая Марта]

3. продать квартиру приносящую 10,5% в новых ценах
и разместить средства на депозите под 15% и далее под 12%.

Кое-что забыли посчитать))

полная доходность от владения недвижимости - это изменение цены + %%, а у вклада только %%.

И ещё момент - эти "далее 12%" когда-нибудь тоже закончатся))

 

[Matilda]

Если вы аргументируете ИИ, то я тоже могу. Только я буду использовать более продвинутую модель Гемини.

А я Вам ровно о том же. Если квартира не подходит ни под один из пунктов, то она и не актив.

 

[UnembossedName]

И еще...
Можно ли на пассив наложить обременение?
Изъять пассив можно?


Веселый кружок "сам себе бухгалтер" под руководством последователей инфоцыган)))

Надо признать, что "последоватили инфоцыган" могли даже в глаза их не читать, в бытовом смысле слово пассив часто используется как нечто тянущее на дно.

Удивляет только желание людей цепляться за бытовое значение слова, когда есть термины со строгими понятиями.

Хотя конечно, если начинают выдумывать, что в МСФО все иначе, то тут точно какой-то инфоцыган пробегал, самостоятельно это придумать невозможно.

 

[UnembossedName]

А я Вам ровно о том же. Если квартира не подходит ни под один из пунктов, то она и не актив.

1. Конечно же может подходить и под первый, и под второй, и даже под третий. Если я не продаю квартиру, значит хочу иметь запасной аэродром, продать подороже или передать кому-то потом или пустить пожить, когда возникнет необходимость.
2. Вверху явно написано для фанатазеров, что с точки зрения МСФО пассивом не является.

 

[Matilda]

В чем именно она худеет, в валюте баланса?

Баланс у меня в валюте текущих расходов. А они у меня пока что рублевые. Но вариант переехать является выходом.

 

[Supric]

@UnembossedName, интересно, а может собственник внести в уставной капитал квартиру?)))
Тогда есть шанс!

 

[Matilda]

1. Конечно же может подходить и под первый, и под второй, и даже под третий. Если я не продаю квартиру, значит хочу иметь запасной аэродром, продать подороже или передать кому-то потом или пустить пожить, когда возникнет необходимость.
2. Вверху явно написано для фанатазеров, что с точки зрения МСФО пассивом не является.

Так в случае, если не подходит ни под один из пунктов, вы не можете ее поставить на учет вообще. А расходы несете. У моего отца, например, стоит пустая квартира. Он сдавать ее не планирует, продавать не планирует. Иногда пускал пожить бесплатно каких-то знакомых. А коммуналку и налоги платит. Пассивом не является. И активом не является. Но источник расходов.

 

[SonOfKiyosaki]

По логике последователей киосаки, если доллар подорожал - то она актив, а вот если подешевел - то пассив

В целом, есть долларовая инфляция, энивей - она обесценивает доллары с годами. Куда не крути. Есть простой пример кстати, я как-то в прошлом году в Турцию взял с собой баксов. Так вот, цены у них там явно считаются не по-нашему курсу условно 80 руб. за доллар. А по-другому реальному. Под конец хотел остатки продать им там, но они захотели только по ЦБ РФ. Казалось бы, причем тут Турция и ЦБ РФ ?

 

[Вклад на 250 лет]

Так при этом он теряет потенциальный рост тела квартиры.
Все в инвестировании зависит от правильной оценки перспектив.

Или не теряет.))

4 года назад продал людям квартиру, которой владел 4 месяца,
Квартира на 8 этаже без лифта. Красивая. )
Через 4 года вижу что они её продают за ту же цену, что и купили.
Нет, ну, конечно, они год надеялись продать дороже,
в истории цены, это видно.
Но даже за ту цену, что они купили, они ее не продадут.
Я знаю что им нужно, чтобы её продать,
знаю в какой именно момент её у них купят.

Я уже после вашего признания даже сообщения ваши осиливать не планирую.

Но зачем-то продолжаете мучить себя.

Даже не буду выяснять, какое именно моё "признание" вызывает позывы слиться.

Кое-что забыли посчитать))

Да я там много чего не указал и не сказал.
Уверяю вас, совершенно умышленно.)

эти "далее 12%" когда-нибудь тоже закончатся))

Ну 12% это вообще не та ставка, чтобы дергаться с продажей.

Сам на 20% дернулся.
И тогда была возможность продлить удовольствие на 9 лет,
путем оформления именно пополняемых депозитов сроками на 3-4-5 лет.

Просто людям надо было на простом примере обьяснить в чем именно я не прав,
чтобы в следующий раз они доказывая мне мою неправоту имели железные аргументы.

 

[SonOfKiyosaki]

Суть ответа, что квартира обладает потенциальной стоимостью при продаже в будущем. Что вполне логично

Давайте уж тогда и амортизацию добавим, чего уж. Стоимость продажи - она тоже разная бывает.

Например вот такая:

Ликвидационная стоимость продажи — это прогнозируемая сумма средств, которую компания получит от продажи актива (или бизнеса) в конце срока его службы, за вычетом всех сопутствующих расходов на выбытие (демонтаж, транспортировка, реклама). Она часто существенно ниже рыночной из-за срочности сделки.

 

[Восьмая Марта]

Квартира на 8 этаже без лифта.

В смысле? Такое вообще возможно? А куда он делся?

Давайте уж тогда и амортизацию добавим, чего уж.

"Какой такой павлин-мавлин?"(Ц)))
Откуда Вы её взяли то? Ведь по Вашим же словам, Вы живёте десятый год в ремонте от застройщика и даже не думаете о ремонте))

 

[Matilda]

Да я там много чего не указал и не сказал.
Уверяю вас, совершенно умышленно.)

При этом Вы хотите, чтобы Вам подробно и аргументированно ответили. А на что отвечать, если Ваши тезисы не подкреплены примерами с подробным (достаточным для анализа) расчетом.

 

[Matilda]

Если в 2 раза подорожавшая за 5 лет квартира
сейчас приносит 21% от суммы покупки,

Примените к этому 21% инфляцию за 5 лет. Потому, что если Вы 5 лет назад купили квартиру за 5 млн. рублей, и сдали ее за 15 т.р. И сейчас сдаете за 15 т.р., то это уже совершенно другие деньги. И даже если сейчас Вы сдаете за 25 т.р., то это не значит, что Вы получаете доход больше, чем 5 лет назад. Потому, что деньги за это время обесценились вдвое. Наш поезд все время находится в движении, поэтому считать надо здесь и сейчас.
Калькулятор инфляции

 

[Matilda]

Как я рассуждаю про разные инструменты для накопления и сбережения.
Я считаю, что выбор инструментов зависит от целей и сроков инвестирования. Поэтому здесь многие спорят о разных стратегиях напрасно, так как имеют разные цели и разный горизонт.
Я ни разу не специалист в инвестициях, моя задача обеспечить себе пассивный доход на пенсии.
Недвижимость с этой точки зрения ни разу не фаворит. Потому, что переоценка тела мне не интересна, так как продавать "корову" я не планирую. А если рассматривать только доход от арендных платежи, то он проигрывает другим инструментам. По крайней мере на горизонте 10-15 лет. Возможно даже 20 лет.
Мне бы даже больше подошли инструменты с амортизацией тела в пользу выплат.
Но вот что будет за этим горизонтом?
ОФЗ погасятся, доходность по вкладам может оказаться около 4%, например.
А арендные платежи по моим представлениям будут сопоставимы с гос.пенсией.
Так что пусть будет всего понемногу. И ПДС, и ИИС с ОФЗ, и депозитик на 20 лет имеется, и пачка баксов, и квартирку недавно начали сдавать. Квартирка из этого всего для меня самый гемор, но что поделаешь.

 

[Matilda]

2. Вверху явно написано для фанатазеров, что с точки зрения МСФО пассивом не является.

Чем принципиально отличается РСБУ от МСФО. В РСБУ актив признается по факту владения. Только по тому, что он у Вас есть. В МСФО есть условия. Одного факта владения мало. Важнее, является ли объект источником прибыли, сейчас или в будущем. Безусловно, по факту владения, объект активом признать нельзя. Придут аудиторы и вычеркнут.