Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 65)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[SonOfKiyosaki]

Если сумма кредита допустим 3000к, 1200к он получил еще сверху, на 30 лет, под 6.7%, получается платеж 27к в месяц.

Да что я, вот тут "мировой разум", тоже сомневается:

Ты описываешь классическую идею «арбитража ставок» (carry trade): занять дешево (ипотека 6.7%) и разместить дороже (вклад 8%). На бумаге выглядит как «деньги из воздуха», но есть несколько критичных моментов, которые в расчёте обычно упускаются:

- Налоги на доход по вкладу снижают эффективную ставку (8% → ~6–7% или ниже)
- Сравниваются разные базы: вклад на всю сумму, ипотека — на уменьшающийся остаток
- Аннуитетная схема: в первые годы платится в основном процент, высокая переплата
- Допущение о стабильных 8% на 30 лет нереалистично (риск падения ставок)
- При снижении ставок вклад может стать ниже ставки по ипотеке → отрицательный кэшфлоу
- Ограниченная ликвидность вкладов (потеря процентов при досрочном снятии)
- Инфляция снижает реальную доходность вклада
- Страхование вкладов ограничено (≈1.4 млн на банк) → нужно дробление
- Поведенческий риск (дисциплина, вероятность потратить деньги)
- Дополнительные расходы по ипотеке (страховки, комиссии, расходы при рефине)

 

[UnembossedName]

А давайте) только сразу договоримся, а что по итогу получите Вы?)) а то как то несправедливо - все плюшки только мне да мне))

Если вам не хочется опровергать обвинения во лжи или клоунаде, то я вам ничего больше предложить не могу.

Меня этот ответ вполне устраивает.

 

[Supric]

Да что я, вот тут "мировой разум", тоже сомневается:

Ну раз вы сходу расписались в отсутствии своего, то можно наглядно показать почему мировой вам тоже не поможет:

- Налоги на доход по вкладу снижают эффективную ставку (8% → ~6–7% или ниже)

8% обозначено как нижняя планка рентабельности. Сейчас какие ставки?
Раз вспомнили налоги, почему забыли вычеты?
В какой арифметике 8% после налогов станет меньше 6?

- Сравниваются разные базы: вклад на всю сумму, ипотека — на уменьшающийся остаток

Если брать уменьшающийся остаток ипотеки, то это конечно будет сложнее для вашего с мировым разумом, но "кэшфло" в этом случае будет еще больше - можно ежемесячно изымать с "обеспечительного вклада" высвобождающуюмся сумму сверх основного долга.

- Аннуитетная схема: в первые годы платится в основном процент, высокая переплата

Эталон финансовой неграмотности.
Кстати говоря, хороший пример главного дефекта, как массово распространенный, но при этом очевидный бред легко попадает в ответы на простые вопросы.

- Допущение о стабильных 8% на 30 лет нереалистично (риск падения ставок)

Не было такого допущения, это нижняя граница.
При длительном снижении ставок всегда в наличии полная сумма на закрытие ипотеки.

- Инфляция снижает реальную доходность вклада

Квартира в собственности, купленная в ипотеку, это более чем компенсирует.

- Страхование вкладов ограничено (≈1.4 млн на банк) → нужно дробление

Для вас слишком сложно раздробить 4 млн?

По-моему, это фиаско, братан (не знаю как к тебе обращаться)
Ладно. Избивать беспомощных младенцев ногами это в конце концов аморально. Вроде и так уже все понятно.

 

[AlekseevIR]

@Supric, кстати, а когда там налог на доход от вкладов стали платить? С какого года? А до этого как?

 

[AlekseevIR]

- Аннуитетная схема: в первые годы платится в основном процент, высокая переплата

Эталон финансовой неграмотности.
Кстати говоря, хороший пример главного дефекта, как массово распространенный, но при этом очевидный бред легко попадает в ответы на простые вопросы.

Кстати, вот тоже не раз про это слышал. Хоть мне это и непринципиально (кредитов нет), нот хотелось-бы где-нибудь "простыми словами" опровержение почитать. Говорят, что где-то обсуждалось.

 

[Supric]

@Supric, кстати, а когда там налог на доход от вкладов стали платить? С какого года? А до этого как?

Не стал упоминать, думаю и так достаточно.

 

[SonOfKiyosaki]

Кстати, вот тоже не раз про это слышал. Хоть мне это и непринципиально (кредитов нет), нот хотелось-бы где-нибудь "простыми словами" опровержение почитать. Говорят, что где-то обсуждалось.

https://www.irn.ru/calc/?todo=calc&...cy=0&wage=25&wage_currency=0&years=30#results

 

[Supric]

Кстати, вот тоже не раз про это слышал. Хоть мне это и непринципиально (кредитов нет), нот хотелось-бы где-нибудь "простыми словами" опровержение почитать. Говорят, что где-то обсуждалось.

Когнитивное искажение заключается в том, что стоимость денег меняется со временем, кореллирует с инфляцией и ставками в экономике, а "переплата" берется в номинальном выражении на конец периода кредита и сравнивается со стоимостью денег в начале периода.

Ну и самое простое опровержение: ни один банк не запрещает гасить долг досрочно. Почему никто это не делает чтобы снижать "переплату"?
Почему стузеры не гасят кредиты досрочно до истечения льготного периода?
В предельном случае чтобы снизить "переплату" по любому кредиту до нуля, можно погасить его полностью досрочно сразу при получении

Выводы - самостоятельно (@SonOfKiyosaki может просто пройти мимо, он точно не осилит даже со всеми нейросетями мира)

 

[AlekseevIR]

Когнитивное искажение заключается в том, что стоимость денег меняется со временем, кореллирует с инфляцией и ставками в экономике, а "переплата" берется в номинальном выражении на конец периода кредита и сравнивается со стоимостью денег в начале периода.

Спасибо за "простые слова". Узнал много новых незнакомых слов и выражений

 

[UnembossedName]

@Supric, кстати, а когда там налог на доход от вкладов стали платить? С какого года? А до этого как?

Для сравнения ставок достаточно привести ставку по вкладу после налогов (даже если их нет), к ежемесячной. Если ставки после всех издержек равны, то математически нет разницы гасить досрочно или продолжать держать на вкладе. С точки зрения опциональности лучше второе (а вдруг ставки вырастут). С точки зрения психологии большинству людей легче первое.

Кстати, вот тоже не раз про это слышал. Хоть мне это и непринципиально (кредитов нет), нот хотелось-бы где-нибудь "простыми словами" опровержение почитать. Говорят, что где-то обсуждалось.

Не знаю достаточно ли это простыми словами.

Но вот такой пример.
Представьте два кредита.
Один на 2 миллиона на 20 лет пусть под 10%, мы его гасим аннуитетными платежами 10 лет. У нас остается задолженость пусть 1.3 миллиона (из головы взял, но порядок примерно такой).

Второй кредит на 1.3 миллиона на 10 лет под 10%.

Вопрос, как думаете, будет ли отличаться платеж по нему? Будем ли мы платить по кредиту 1 через 10 лет уже не "в основном проценты", а по кредиту 2 будем платить "в основном проценты", потому что он свежий и только взят.

Суприк объясняет мем про переплату, а я "про вначале гасим только проценты")

 

[Supric]

Спасибо за "простые слова". Узнал много новых незнакомых слов и выражений

1999 год.
Стоимость квадрата в Москве 12к.
Ипотека на 30 лет под 20% годовых (уже страшно?)
"Переплата" на конец срока ипотеки 60к (всего нужно отдать 72к, ващще кашмар если смотреть из 1999).
Что такое 72к за квадрат в Москве в 1999 и в 2029?

Но тут пример искажен немного в обратную сторону, часть "переплаты" ведь придется на периоды с низкой стоимостью квадрата в нулевых, а мы смотрим на нее уже из 2026.

Истина будет где-то посередине.

Сравнивать все ставки, для оценки стоимости денег во времени, лучше всего относительно универсального ориентира, и для этого нет ничего лучше и доступнее чем... сюрприз... ИПЦ от Росстата.

 

[UnembossedName]

Ипотека на 30 лет под 20% годовых (уже страшно?)

Пример хороший, но думаю за право взять кредит под такую ставку в рублях в 99м году убивали)

 

[UnembossedName]

Прямо про меня идет разговор.
Ипотеку взял в 2024 году под 8%, денег было купить сразу, но первоначальный взнос сделал на 40% от полной стоимости. Сейчас со вклада проценты полностью гасят платежи по ипотеке плюс годовую страховку и ещё немного остается. А цена на аналогичную студию в этом же ЖК ( уже вторичка с ремонтом) в соседних домах больше на 35-40%.

Ну вообще таких людей огромное количество.
Не жалеете, что целых 40% ухнули? Оставалось бы с процентов по вкладом куда больше. Или больше не одобрили?

 

[iyuras]

Ну вообще таких людей огромное количество.
Не жалеете, что целых 40% ухнули? Оставалось бы с процентов по вкладом куда больше. Или больше не одобрили?

Хотел скорректировать и удалил случайно сообщение.
Не одобрили бы, возраст, и даже не 30 лет ипотека , а только на 11 взял.

 

[Михаил Первый]

Не жалеете, что целых 40% ухнули?

Кстати о студиях... Если цены на жилье пойдут все таки вниз, лопнет пресловутый московский пузырь, о котором я 25 лет слышу, но он все не лопается... ну так вот, если у девелоперов все таки кончатся ресурсы держать планку цен, то типовые студии во вторичках мгновенно станут неликвидом.

 

[UnembossedName]

Не одобрили бы, возраст, и даже не 30 лет ипотека , а только на 11 взял.

Я и думаю, что-то маленькая выгода у вас с такой разницей ставок.

У меня сестра просто сейчас по ипотеке 21го года получает X2.5 от платежа каждый месяц с суммы меньше остатка долга)

 

[iyuras]

Кстати о студиях... Если цены на жилье пойдут все таки вниз, лопнет пресловутый московский пузырь, о котором я 25 лет слышу, но он все не лопается... ну так вот, если у девелоперов все таки кончатся ресурсы держать планку цен, то студии во вторичках мгновенно станут неликвидом.

Студии то запретили а Москве строить, так что новых не будет. И доля их будет уменьшаться,а спрос соответственно выше.

 

[Supric]

У меня сестра просто сейчас по ипотеке 21го года получает X2.5 от платежа каждый месяц с суммы меньше остатка долга)

Отрицательное уничтожение "кэшфло"

 

[UnembossedName]

Кстати о студиях... Если цены на жилье пойдут все таки вниз, лопнет пресловутый московский пузырь, о котором я 25 лет слышу, но он все не лопается... ну так вот, если у девелоперов все таки кончатся ресурсы держать планку цен, то студии во вторичках мгновенно станут неликвидом.

Если честно не знаю, многие прочат геттизацию районов с засилием студий и все такое.
Типа жить в них невозможно.

Но так рассуждают богатые люди. А у среднего человека (с медианной зарплатой) и студию то купить проблема.

Мне кажется вот эта геттизация сначала должна состояться, а потом уже студии не будут стоить ничего.

 

[SonOfKiyosaki]

на днях классный подкаст был, Смирнов и Репченко арендуют
Прошлись там и по студиям тоже.