Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 21)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[UnembossedName]

Я имел ввиду за прошлый год. Наверное самый жирный в истории наблюдений, так сказать. Те самые 20+, которые ипотеку отбивают запросто.

А с какой целью вы вообще личную информацию на слабо вымогаете (тем более личные данные не покажут скажем аффлов)

Вроде никто не мерялся полученными процентами до этого.
Речь шла о математике, как работает получение дохода на кредитные средства.

 

[SonK]

Вы, @SonOfKiyosaki,
куда бы потратили свои 20 800 000 рублей по истечению 9 лет?

Квартира уже есть. Куда денете 20 800 000 ?

Давайте сразу про 300 000 000 обсудим?

- Общая стратегия
-- Использовать текущую высокую ставку (фиксировать доход)
-- Сделать ставку на снижение ставки (через дюрацию)
-- Сохранить ликвидность и гибкость
-- Не перегружаться акциями РФ

- Итоговая структура (300 млн ₽)

-- Облигации: 40% (120 млн)
--- Длинные ОФЗ-ПД: 25% (75 млн)
--- Флоатеры ОФЗ-ПК: 10% (30 млн)
--- Качественные корпораты: 5% (15 млн)

-- Акции РФ: 30% (90 млн)
--- Индекс БПИФ: 20% (60 млн)
--- Отдельные сильные имена: 10% (30 млн)
---- (не перегружать, 5–8 бумаг максимум)

-- Вклады: 15% (45 млн)
--- Лестница: 3 / 6 / 12 месяцев
--- Использовать топ-ставки

-- Валюта: 10% (30 млн)
--- USD / квазивалютные инструменты
--- Защита от девальвации

-- Альтернативы: 5% (15 млн)
--- Крипта: 1–2%
--- Золото / замещающие активы: остальное

А как же недвижка?

- Роль недвижимости в портфеле
-- Не основной драйвер доходности
-- Инструмент защиты и диверсификации
-- Снижает волатильность общего портфеля

- Текущая ситуация на рынке
-- Высокие ставки → давление на спрос
-- Ипотека дорогая → меньше покупателей
-- Рост цен замедлен или стагнация
-- Доходность аренды низкая относительно ОФЗ

- Доходность (реально)
-- Аренда: ~4–7% годовых (грязными)
-- После расходов: 3–5%
-- Ниже вкладов и ОФЗ (~13–15%)

- Главный минус
-- Низкая ликвидность
-- Большой входной чек
-- Налоги / ремонт / простой
-- Нет гибкости (в отличие от облигаций)

- Когда недвижимость имеет смысл
-- Нужно сохранить капитал “в бетоне”
-- Длинный горизонт (5+ лет)
-- Есть опасения по рублю / системе
-- Нужен физический актив вне финсистемы

- Когда НЕ имеет смысла
-- Если цель: максимальная доходность
-- Если горизонт <3–5 лет
-- Если капитал ограничен (теряется гибкость)

- Какую недвижимость рассматривать
-- Жилая:
--- ликвидные районы
--- небольшие квартиры (1–2к)
--- под аренду

-- Коммерческая:
--- только при опыте
--- выше доход, но выше риск

-- Новостройки:
--- только если есть дисконт / идея
--- не как базовый актив

- Доля в портфеле (для 300 млн)
-- 0–20% максимум
-- Оптимально: 10–15%

- Стратегия сейчас
-- Не заходить агрессивно
-- Ждать:
--- снижения ставок
--- или дисконтов на рынке
-- Рассматривать точечные сделки, а не “покупать любой объект”

 

[Михаил Первый]

А с какой целью вы вообще личную информацию на слабо вымогаете (тем более личные данные не покажут скажем аффлов)

А что там личного? А касательно аффлов. Их привлекают тогда, когда свои деньги в схему перестают влезать... так что мне достаточно вашего дохода на вкладах, о которых вы так много и красочно писали, чтобы понять, стоит ли серьезно ваше творчество воспринимать.

 

[UnembossedName]

А что там личного? А касательно аффлов. Их привлекают тогда, когда свои деньги в схему перестают влезать... так что мне достаточно вашего дохода на вкладах, о которых вы так много и красочно писали, чтобы понять, стоит ли серьезно ваше творчество воспринимать.

Моих?)

Если бы речь шла обо мне, я бы вам не стал публиковать такую информацию на форуме.
Если у вас другие принципы, не стоит считать, что это норма.

Но вообще состряпать подобный скриншот очень просто.
Вы бы еще попросили справку 2-НДФЛ, заверенную.

Мы с женой в телефонах друг друга не лазим тоже например, а для кого-то это норма.

 

[Вклад на 250 лет]

Давайте сразу про 300 000 000 обсудим?

Нет, это вы с ИИ обсуждайте.

Я показал возможный путь,
как купить квартиру для жизни и при этом заработать 21 000 000.

Чего вами сделано не было, ибо: "ипотека - зло" и "90% зп платеж".

Вы, @SonOfKiyosaki,
куда бы потратили свои 20 800 000 рублей по истечению 9 лет?

Квартира уже есть. Куда денете 20 800 000 ?

 

[UnembossedName]

Их привлекают тогда, когда свои деньги в схему перестают влезать...

Ну блин.
Вот у меня сейчас один из лучших фиксов в Финстар банке.
Вот 1.4М туда перестают влезать, чтобы увеличить эту сумму, мне нужно привлечь аффла.

А вы так рассуждаете, как будто аффлы начинаются от каких-то огромных сумм.

 

[SonK]

Вы, @SonOfKiyosaki,
куда бы потратили свои 20 800 000 рублей по истечению 9 лет?

Квартира уже есть. Куда денете 20 800 000 ?

Куда ИИ посоветует, это же очевидно! Выше писал, туда же куда и 300 000 000.

 

[Михаил Первый]

А вы так рассуждаете, как будто аффлы начинаются от каких-то огромных сумм.

Отчего же. Еще несколько лет назад я не брезговал создавать левые аккаунты (чем не аффлы?) для каши особо выгодной... щас брезгую...

 

[UnembossedName]

Отчего же. Еще несколько лет назад я не брезговал создавать левые аккаунты (чем не аффлы?) для каши особо выгодной... щас брезгую...

Ну вы сами сказали, что аффлов привлекают, когда денег перебор.
И сами же говорите, что для КБ привлекли, смех и грех)

 

[Михаил Первый]

Куда ИИ посоветует, это же очевидно! Выше писал, туда же куда и 300 000 000.

А как здесь можно посмотреть свои сообщения в этой теме? Просто мое наверное первое сообщение было в духе - есть условно 10-15 млн. Их лучше вложить в недвигу или продолжать использовать банковские инструменты. И я написал - купте недвигу, если речь идет о сохранении нажитого, а не о заработке.

 

[Михаил Первый]

Ну вы сами сказали, что аффлов привлекают, когда денег перебор.
И сами же говорите, что для КБ привлекли, смех и грех)

Не вижу противоречий. В акцию влезает условно 10000 рублей. У меня денег больше и я хочу несколько раз получить акцию. Просто на фоне жира "болевой порог", сумма за которую я жопу подниму, повысился.

 

[UnembossedName]

Не вижу противоречий. В акцию влезает условно 10000 рублей. У меня денег больше и я хочу несколько раз получить акцию. просто "болевой порог", сумма за которую я жопу подниму, повысился.

А я вижу.
Вы как бы говорите, что глянув на подобный скриншот, можно понять, привлекает ли человек аффлов.

Вот я вам и привожу пример, есть 2 ляма, удачный фикс сделал, надо залить.
Годовым доходом с суммы АСВ вряд ли кого-то впечатлишь. Даже по ставке 20%.

Но главное не это, а то, что вообще неприлично просить карманы вывернуть, мне кажется, если самому с вывернутыми нравится ходить.

 

[Вклад на 250 лет]

И сами же говорите, что для КБ привлекли, смех и грех)

Да ладно, всё норм.
Ну возбудился парень на "творчество",
я бы тоже возбудился,
только к человеку бы не лез, а читал его,
и старался бы понять больше о чем он не написал...

Меня больше интересует почему SonOfKiyosaki не возбудился?
Он жеж инвестор! И ипотека не зло, как выяснилось...

SonOfKiyosaki, ипотека - зло?

 

[Михаил Первый]

Но главное не это, а то, что вообще неприлично просить карманы вывернуть,

Ханжество вообще, а еще больше в случае, когда автор учит других как заработать мильен. Здесь неплохо бы его попросить карманы вывернуть. Рукописное объявление "Продам принтер в рабочем состоянии" должно насторожить.

 

[UnembossedName]

Ханжество вообще, а еще больше в случае, когда автор учит других как заработать мильен. Здесь неплохо бы его попросить карманы вывернуть.

Неа, автор показал расчеты, как могут работать дешевые кредитные деньги.
Ну с отсылками к своему примеру.

Я тоже могу напомнить, что у меня ипотека под 3.2% и бабки есть закрыть ее завтра, вы ж меня не попросите скриншоты, надеюсь. И я тоже вот сейчас ставочным арбитражом зарабатываю.

Просто я уже знаю, что расчеты тут показывать в ветке фактически некому, тут скажем так люди этим языком плохо понимают. А Вклад на 250 лет зачем-то пытается.

 

[Supric]

@SonOfKiyosaki, ипотека - зло?

Нет однозначного мнения о том, является ли ипотека злом.
Некоторые люди считают, что ипотека может быть злом, например, из-за того, что она требует значительных финансовых затрат и предполагает долгосрочные выплаты. Также есть мнение, что ипотека снижает доступность жилья, так как увеличивает цены на недвижимость. dzen.rupikabu.ruyaplakal.com
С другой стороны, для многих людей ипотека скорее благо, чем зло. Она позволяет приобрести собственное жильё, воспитывает финансовую грамотность и может служить страховкой от экономических потрясений. pikabu.ru
Таким образом, мнение о том, является ли ипотека злом, зависит от индивидуальных обстоятельств и личных предпочтений.

О как я могу!

 

[Михаил Первый]

Неа, автор показал расчеты, как могут работать дешевые кредитные деньги.

Ежу понятны его расчеты. Я вот сам всегда высмеивал тех, кто хвастается, что он ипотеку досрочно закрыл, взятую под процент меньше банковского.

 

[UnembossedName]

Ежу понятны его расчеты.

Ежу может и понятны, но не каждый получатель этой информации достиг такого высокого уровня.

Если вам понятны, откуда пошло "чем докажешь"?

 

[AlekseevIR]

А как здесь можно посмотреть свои сообщения в этой теме?

Как-то так, наверное:

Спойлер

 

[Вклад на 250 лет]

автор учит других как заработать мильен

Лично вас я ничему не учил и даже мыслей таких не было.

Мой пациент SonOfKiyosaki. На него рефлексирую. (SonOfKiyosaki гуглить!)
Человек именует себя инвестором, а сам ни в зуб ногой. Это забавляет.

Нет, он молодец что купил и в МСК перебрался, а не пропил, например.
Но получив наследство и грамотно (для своего уровня)
спрятав его в бетон (сохранение),
почему-то возомнил себя инвестором
и вещает "космической глупости" чего?
Да что ИИ напишет, то и вещает.

@SonOfKiyosaki, ипотека - зло?