Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 11)

[SonOfKiyosaki]

В апреле 2025 года спрос на новостройки в Москве и Подмосковье снизился на 6%, за исключением Новой Москвы, где зафиксирован рост на 12%. (из одного тг-канала)

 

[Tatiana123022]

4. Я больше в недвижку не полезу.
Альтернатива доли - монеты, мне больше нравится.
Монеты сейчас конечно дорогие, но в бетоне, тратить свои нервы выйдет дороже.

И во вторичке и в новострое куча проблем и рисков.
Основной риск, это изменение налогового законодательства с целью поиметь рантье.

Поддерживаю

 

[Tatiana123022]

А вот насчет коммерческой недвижимости я сомневаюсь. Смотрю, в моем районе многие мелкие магазины и конторы закрылись. Висят объявы «продается», или просто закрытые стоят. Не 1-2, а процентов 25.
Про офисную недвижимость и говорит нечего - в нее я вообще не верю.
Может быть, какие-то особые объекты, типа, доля в паркинге, в большом складе и тд.

 

[excell6]

Чего то я тоже сомневаюсь.
1. Родственница держит сеть магазинов мебели. 6 арендных точек, аренда почти 1 млн в месяц.
Сейчас основной конкурент валберрис, который начал торговать крупной мебелью. Еще и доставка бесплатная.
Хочет оставить пару точек, остальное закрыть.
Аренда не окупается, работа в ноль.
Это крупногабарит, точки с мелкими товарами давно маркетплейсы сожрали.

2. Высоко рентабельный бетон ни кто продавать не будет. Без опыта скорее получится купить заведомые убытки.

3. Машиноместа и кладовки фактически тоже коммерческий бетон. Можно с них начать набивать шишки)

 

[excell6]

Можно еще бизнес прикупить или франшизу))

Тусклый свет настольной лампы освещал ювелирную мастерскую Мойши. Он сидел за столом и обдумывал план открытия такой же мастерской в соседнем городе. Перед ним лежал листок со списком:

Задачи: Найти помещение под мастерскую; (три мес., 30 000 шек.). Поставить мебель и оборудование; (90 000 шек.) Нанять управляющего; (5 000 шек./мес.) Нанять трех рабочих; (10 000 шек./мес) Организовать рекламу в местных газетах. (20 000 шек./мес)

Похоже, что на запуск уйдет не меньше 200 000 шекелей, почти полугодовой доход мастерской. Помимо расходов Мойшу пугали риски: если в другом городе дело не пойдет, деньги улетят в трубу. Наемный управляющий мог все разворовать, рабочие могли распугать клиентуру, реклама могла не окупиться, да и мало ли вообще причин, по которым дело может прогореть. Кроме того, по расчетам Мойши получалось, что как ни крути, придется два-три месяца прожить в Хайфе, чтобы запустить мастерскую и поставить дело на поток. Дверной колокольчик прервал раздумья.

В мастерскую зашел Абрам, старший брат и компаньон Мойши.
— Таки над чем вы так тяжело думаете, Мойша? — спросил он.
— Мой дорогой брат, наша мастерская последний год как будто замерла. Похоже, мы исчерпали весь рынок и нам некуда больше расти. Если мы хотим зарабатывать больше, нам нужно открыть филиал мастерской в соседнем городе.
— И в чем вы таки видите здесь сложности?
— Нам нужно потратить кучу денег и прожить в Хайфе минимум три месяца, чтобы наладить дело. Если у нас не получится, мы останемся без денег и с кучей ненужных вещей. При этом, даже если все пойдет в гору, я не представляю как сделать так, чтобы местный управляющий не проводил заказы мимо кассы, а рабочие не воровали.
— Мойша, вы смотрите на дело с неправильной стороны, — усмехнулся Абрам, — я могу сделать так, чтобы этот ваш местный управляющий потратил собственные деньги на открытие нашей мастерской, сам купил оборудование и нанял рабочих, сам сделал нам рекламу, и сам следил за тем, чтобы у нас не воровали. Риски он тоже возьмет на себя.
— Ну что вы такое говорите, Абрам, это невозможно, — устало ответил Мойша, — вам придется обыскать весь мир, чтобы найти такого глупца.

— Мой дорогой Мойша, нам совершенно не нужен глупец, скорее наоборот. Нам нужен смекалистый и расторопный гой, который поверит в наше дело. Нам нужно просто подобрать правильные слова. Прежде всего, мы не будем называть его «местным управляющим» и «региональным директором». Вместо этого мы назовем его «предпринимателем», сейчас это в моде. Такое звание вселит в него ощущение, будто он действует в собственных интересах, а именно это нам и нужно больше всего. Нашу мастерскую в другом городе мы назовем «бизнесом», а затраты на открытие — «инвестициями». Вкладывать деньги, конечно, будет он, свежеиспеченный предприниматель, ведь это будет его собственный «бизнес», — улыбнулся Абрам, — а взамен мы будем называть его не «работником», а «партнером». Должностные обязанности наемного управляющего мы впишем в условия «партнерского договора», так что делать он будет все тоже самое, только за свои деньги и под свою ответственность. Каждый месяц он будет платить нам за право работать с нами, это мы назовем «роялти». Сам же вместо зарплаты он будет получать «прибыль». Изначально мы просчитаем систему так, чтобы наш «предприниматель» зарабатывал примерно столько же, сколько мы платили бы наемному местному управляющему. Иногда меньше, иногда больше, но это же «бизнес», — ухмыльнулся Абрам, — а если дело не пойдет, то мы не будем платить зарплату ни ему, ни рабочим. Вместо этого мы скажем, что бизнес — это всегда риск. Крах дела спишем на его неопытность. Вина будет за ним, поэтому он не станет требовать от нас компенсации потерянного. По сути, наша задача только в том, чтобы рассказать ему, как правильно вести наш бизнес. При этом мы скроем от него некоторые детали, чтобы он не смог работать без нас. И да, он сам приедет к нам ради этого из Хайфы, нам ехать к нему не придется. Чтобы он не раскрыл наш план, мы назовем это каким-нибудь умным словом, пускай это будет «франшиза».

Мойша перевел взгляд на исписанные листы, на Абрама и снова на листы. План Абрама решал все задачи одним махом. Он казался превосходным, просто идеальным.

— Мойша, я еще не закончил, а вы уже выглядите удивленным, — посмеялся Абрам, — так вот, кроме всего, мы сделаем так, что наш гой-предприниматель еще и приплатит нам сверху приличные деньги еще до того, как начнет что-то «зарабатывать».

— А это как же вы назовете? — Мойша встал из-за стола и взялся за голову.

— «Паушальный взнос», — ответил Абрам.

Через неделю в газете «Вестник Хайфы» блестело свежее объявление: «Продается франшиза известной ювелирной мастерской «Мойша, Абрам и партнеры»! Станьте предпринимателем и откройте свой бизнес по отработанной методике! Гарантированная прибыль от 10 000 шекелей в месяц! Только одна франшиза на весь город, успейте раньше других! Хватит ждать, начните зарабатывать прямо сейчас!» Тираж газеты еще не успел уйти с прилавков, а телефон в мастерской Абрама и Мойши уже разрывался от звонков.

 

[Tank]

Назовите хотя бы один, что я получу купив квартиру за 20 лямов, чего не могу получить в регионе, имея эти самые 20 лямов?

Для меня основные плюсы жизни в Москве - сверхнасыщенный и сверхразнообразный досуг, который в небольших и средних городах или вообще отсутствует, или представлен в существенно меньших количествах: киноклубы, лекции, вечера настольных игр, выставки, походы выходного дня, экскурсии по городу, и прочее, и прочее. Нет своей компании - всегда можно найти компанию или клуб по интересам (реконструкторы, любители кататься на лошадях, велоклубы, лыжные клубы, книжные клубы, автоклубы и т.д., и т.п.).
А так, если привык дома свободное время проводить (за компом или телевизором) или за городом, то да, наверное, разницы особой нет, может, даже не в Москве комфортнее.
А ну ещё, для неавтолюбителей Москва существенно более комфортна за счёт чрезвычайно развитого общественного транспорта.

 

[Tank]

До какой цифры нужно довести численность населения? 20 млн хватил?

Какая-то странная постановка вопроса.
В России практически с начала правления Путина гиперцентрализованная схема сбора налогов (существенная их часть через Москву проходит). Как следствие, люди массово ехали и будут ехать вслед за денежными потоками в столицу.

Бред от неизвестно кого. Большого ума не требуется развешивать ярлыки. Я считаю, что необходимо указывать на ошибки. И избегать «падонкаффского» языка. Иначе просто не станет грамотных людей.

"Граммар-наци" - крайне известный термин в Рунете, да и уже и в реальной жизни. Очень странно видеть, что кто-то его не знает. А так, если действительно хочется помочь человеку его ошибку исправить - можно личное сообщение написать. А отчитывание на публике - это явно дурной тон, как минимум.

 

[konstantin2021]

У арендного бизнеса увеличилась рентабельность

https://t.me/nedvizhna24/10509

 

[N@dya]

Может быть, какие-то особые объекты, типа, доля в паркинге,

В моем городе Знаю нескольких людей, напокупавших места в паркинге рядом с новостройками. Сейчас сдают в аренду ( очередь не стоит) и параллельно пытаются продать ( сбагрить, проще говоря)

 

[Яяя]

В моем городе Знаю нескольких людей, напокупавших места в паркинге рядом с новостройками. Сейчас сдают в аренду ( очередь не стоит) и параллельно пытаются продать ( сбагрить, проще говоря)

Что такое "рядом с новостройками"? Отдельные строения? У нас сейчас как понимаю подземные паркинги в ЖК. Строят ЖК и сразу в нем подземный паркинг. Чтоб с этим разобраться нужно смотреть тогда что за ЖК-типа если бизнес класс то наверное народ будет иметь машины, как далеко это от метро-мцд, сколько стоит это машиноместо,и как много их строится по отношению к количеству квартир-будет ли стоять очередь чтоб снять или купить. Тогда будет толк от покупки.Ну это если их продают отдельно от квартир инвесторам.А то может только с квартирами продают. А так то идея хорошая,никакого гемора со сдачей в аренду у машиноместа.

 

[N@dya]

@Яяя, наземные паркинги - отдельные строения . У нас подземных нет - город на болоте. Метро тоже нет. ЖК не бизнес, но машин полно. Разве машины только у бизнес класса?

 

[МарфаВасильна Я]

и кладовки фактически тоже коммерческий бетон.

кладовки снимают как жилье, чтобы хоть куда-то приткнуться. Выглядит это так:
https://t.me/dvizhpronedvizh/5715

Еще попадалась инфа, что кладовки снимают предприимчивые эскортницы, охмуряющие клиентов респектабельностью. Типа она живет в центре, подвези я переоденусь. Забегает в подьезд, поднимается в кладовку, переодевается, выпархивает в новом.

 

[Яяя]

@Яяя, наземные паркинги - отдельные строения . У нас подземных нет - город на болоте. Метро тоже нет. ЖК не бизнес, но машин полно. Разве машины только у бизнес класса?

Обычные люди могут пожалеть деньги на паркинг-будут ставить просто на обочине улицы.

 

[olgaju]

кладовки снимают как жилье, чтобы хоть куда-то приткнуться. Выглядит это так:
https://t.me/dvizhpronedvizh/5715

Еще попадалась инфа, что кладовки снимают предприимчивые эскортницы, охмуряющие клиентов респектабельностью. Типа она живет в центре, подвези я переоденусь. Забегает в подьезд, поднимается в кладовку, переодевается, выпархивает в новом.

А как там с воздухом? Как дышать там,если окон нет? И вообще можно ли там жить или настучат и запретят( выгонят)? Уже не первый раз ,читаю,что люди используют для жизни.

 

[Benefacio]

Кто-то здесь владеет коммерческой недвижимостью? Как успехи, поделитесь.

Один пример я выше писал.
Ещё цены на неё - как акции - от обстановки сильно зависят.
Было проседание последние года - можно было брать. Строят - не так много, как жилой.
А если приглянется какому крупному игроку - можно продать выгодно.
Мы офис на этаже продали одной строительной конторе - подрядчику на строительстве "арены", они этаж выкупали.
Выгодно взяли этажом выше...
Но!!! Здание целиком принадлежит муниципалитету (одному из подразделений мэрии). И это подразделение выставляло несколько завышенные счета "за содержание" (выше, чем в соседнем коммерческом) - без фактических действий по содержанию. Никто их не оплачивал в полном объёме, подали в суд на пересмотр.
Суд иск отклонил на том лишь основании, что организация не сама рассчитывала эти платежи, а лишь ретранслировала расчёты мэрии.
За последние 3 года - более 200 т.р. задолженности "за воздух".
Там, похоже, счета за воду на полив улиц этим ДЭУ на всех раскиданы пропорционально площадям...
Ну, и на электричество - всем пофиг. Как-то пришёл в выходные - на этаже горит всё, в туалетах - аналогично.

 

[barsyan]

Что такое "рядом с новостройками"? Отдельные строения? У нас сейчас как понимаю подземные паркинги в ЖК. Строят ЖК и сразу в нем подземный паркинг. Чтоб с этим разобраться нужно смотреть тогда что за ЖК-типа если бизнес класс то наверное народ будет иметь машины, как далеко это от метро-мцд, сколько стоит это машиноместо,и как много их строится по отношению к количеству квартир-будет ли стоять очередь чтоб снять или купить. Тогда будет толк от покупки.Ну это если их продают отдельно от квартир инвесторам.А то может только с квартирами продают. А так то идея хорошая,никакого гемора со сдачей в аренду у машиноместа.

В Нижнем в моем ЖК такой дефицит парковочных мест Есть отдельные здания с парковками, построенные в 2010-е: одно большое, одно маленькое. По 6-7 т.р. в месяц места сдаются

Подземные парковки тоже есть и забиты. ЖК не бизнес-класса, просто машин много.

Обычные люди могут пожалеть деньги на паркинг-будут ставить просто на обочине улицы.

Вот это наболевшая тема. Столько грызни среди жителей по поводу машин во дворах! Хотят, чтоб прям у дома стояла машина, лень пройти 5 минут. Недовольны, когда кто-то из соседнего дома ставит на "чужую" территорию. Мечтают о шлагбаумах, но поставить не всегда есть возможность
Кстати, и кладовки тут тоже нарасхват в построенных недавно домах. Читаю чат ЖК и там обсуждают дефицит кладовок, чуть ли не готовы вскладчину арендовать парковочные места для хранения велосипедов. Мне лично ажиотаж не понятен: во многих домах моего ЖК кладовок не предусмотрено и народ как-то живёт

 

[barsyan]

Для меня основные плюсы жизни в Москве - сверхнасыщенный и сверхразнообразный досуг, который в небольших и средних городах или вообще отсутствует, или представлен в существенно меньших количествах: киноклубы, лекции, вечера настольных игр, выставки, походы выходного дня, экскурсии по городу, и прочее, и прочее. Нет своей компании - всегда можно найти компанию или клуб по интересам (реконструкторы, любители кататься на лошадях, велоклубы, лыжные клубы, книжные клубы, автоклубы и т.д., и т.п.).
А так, если привык дома свободное время проводить (за компом или телевизором) или за городом, то да, наверное, разницы особой нет, может, даже не в Москве комфортнее.
А ну ещё, для неавтолюбителей Москва существенно более комфортна за счёт чрезвычайно развитого общественного транспорта.

Осталось понять, откуда обычному семейному человеку взять время для такого досуга в Москве
Я возможно ошибаюсь, но всё то, что вы перечислили, есть в любом миллионнике

 

[barsyan]

Ну скажем так, у нас есть такие знакомые, которых в Самаре точно не было бы

Жена у меня оч хорошо соц связи устанавливает, особенно в процессе работы в крупных компаниях и пр. Сам поражась. И это даже пользу приносит, тоже удивительно.

Вроде бы обычный коммент недельной давности, тем более декаб там отписался, а мне до сих пор смешно. Я ответ который день пытаюсь набрать и стираю, настолько стыдно. Ну вот просто давай ради прикола, три примера знакомых твоей жены, которые появились в "процессе работы в крупных компаниях" и "которых в Самаре точно не было бы". Напомню, человек в прошлом работал учителем, а сейчас то ли маркетолог, то ли переводчик/техписатель в айти. Уточнение про работу не обязательно было делать, нам и в голову не могло прийти, что эти ваши "такие знакомые" появились за 10 лет жизни в НВ

 

[barsyan]

Про потолки в регионах, рекомендую эпичное видео.
Потратьте 10 минут. Очень познавательно.

видео

Я посмотрю, но меня удивляет, что тебя заинтересовал именно этот канал и что был сделан вывод про потолки

 

[SonOfKiyosaki]

Напомню, человек в прошлом работал учителем, а сейчас то ли маркетолог, то ли переводчик/техписатель в айти. Уточнение про работу не обязательно было делать, нам и в голову не могло прийти, что эти ваши "такие знакомые" появились за 10 лет жизни в НВ

Ну мало ли. Может кому и пришло.
Знакомые не из НВ конечно же.
Деталей не будет.
Но мы работали и работаем в топовых компаниях РФ. Уровень коллег, конечно совершенно другой.