Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 15)

[15551]

ну это явно очень старый фонд, более мене свежее такое разве строили? это за гранью добра...

Строят

 

[Bbankir]

Строят

ужос

 

[15551]

А какие там "ароматные" подъезды!

Подозреваете строителей?

 

[UnembossedName]

ну это явно очень старый фонд, более мене свежее такое разве строили? это за гранью добра...

В моем доме (2014 год постройки) есть трешки менее 60 метров.
Дом как дом, монолит-кирпич.


@15551, это двушка ж, кухня просто чуть больше обычной

 

[Антон]

Работодатель даёт возможность взять льготную ипотеку по ставке 11% и на первичку, и на вторичку. Думаю, стоит ли брать.
Под залог собственной квартиры я бы взял под 11% и инвестировал, конечно. Но так нельзя.
Можно только купить другую квартиру (вторичку) в ипотеку, а имеющуюся продать. Есть ли смысл в этом, как думаете?

 

[plover]

Есть ли смысл в этом, как думаете?

Да кто ж за Вас решит? Вам лучше видно, нужна ли Вам новая квартира.

 

[Supric]

Можно только купить другую квартиру (вторичку) в ипотеку, а имеющуюся продать. Есть ли смысл в этом, как думаете?

ИМХО, слишком много рискованных телодвижений ради кеша под 11%. Решать вам стоит оно того или нет.
Если через год ставки упадут до 10%, риск наверное и не компенсируется.

Вот если надо просто увеличить позицию в недвиге, то 11% на вторичку в интересной локации (как говорят тут, "с благоухающими подъездами") я бы рассмотрел.

 

[SonOfKiyosaki]

Можно только купить другую квартиру (вторичку) в ипотеку, а имеющуюся продать. Есть ли смысл в этом, как думаете?

Чтобы что?

 

[Антон]

Да кто ж за Вас решит? Вам лучше видно, нужна ли Вам новая квартира.

Это я сам не знаю. Может и нужна.
Если нужна, то сейчас или подождать немного. Может цены на вторичку снизятся с такими ставками по ипотеке.

 

[Supric]

Чтобы что?

Чтобы получить на руки кеш в сумме стоимости вторички под 11% годовых.
Очевидно же, не?

 

[Антон]

Чтобы что?

А потом инвестировать эти деньги под 20%.

 

[Supric]

А потом инвестировать эти деньги под 20%.

Арбитраж, ага.

Прикинул.
В принципе на 3 года можно сейчас зафиксировать 20% на вкладе, а 17% в ОФЗ и на бОльший срок.
Есть смысл, если готовы нести сопутствующие расходы и риски (например, если работодатель сменится или просто прекратит субсидии).

 

[Антон]

В принципе на 3 года можно сейчас зафиксировать 20% на вкладе, а 17% в ОФЗ и на бОльший срок.

ОФЗ на ИИС-3 получше будет, там без НДФЛ.

Конечно, квартиру продавать не быстро, тем более трёшку, хоть и в Москве.
Покупать тоже не быстро - но тут не купил, так и не купил, схема не запустилась. Потом еще, конечно, ремонт делать.

 

[Supric]

Конечно, квартиру продавать не быстро, тем более трёшку, хоть и в Москве.

Можно же вообще не успеть до снижения доходностей. Либо дисконт давать, который итоговую доходность схемы уменьшит.

 

[Антон]

Можно же вообще не успеть до снижения доходностей.

Рынок ОФЗ не ждёт существенного снижения доходностей в течение лет 3-х. Вон как кривая ОФЗ выглядит:
https://www.moex.com/ru/marketdata/indices/state/g-curve/

К примеру, есть сейчас ставка по ОФ3 на 1 год 19,28%, а на 2 года - 19,27%, то рынок ожидает, что через год ставка на 1 год будет такая же. Ждали бы снижения, то ставка на 2 года была бы ниже.

 

[Tatiana123022]

Я считаю, риски не оправданы. Кроме финансовых, сейчас большие политические и даже военные риски.
Конечно, в войну делаются большие состояния. Но и теряются большие состояния тоже. И таких случаев неизмеримо больше.

 

[Supric]

К примеру, есть сейчас ставка по ОФ3 на 1 год 19,28%, а на 2 года - 19,27%, то рынок ожидает, что через год ставка на 1 год будет такая же. Ждали бы снижения, то ставка на 2 года была бы ниже.

Согласен, но я бы учел, что всего лишь полтора года назад доходности были 9% и "рынок ОФЗ ничего такого не ждал".
Это к вопросу "как быстро меняются ожидания".

и даже военные риски

Вы так часто об этом здесь пишете, как будто у вас бункер уже выкопан.

 

[Марга7]

Рынок ОФЗ не ждёт существенного снижения доходностей в течение лет 3-х. Вон как кривая ОФЗ выглядит:
https://www.moex.com/ru/marketdata/indices/state/g-curve/

К примеру, есть сейчас ставка по ОФ3 на 1 год 19,28%, а на 2 года - 19,27%, то рынок ожидает, что через год ставка на 1 год будет такая же. Ждали бы снижения, то ставка на 2 года была бы ниже.

Вот неизвестно,я бы не доверяла сильно ожиданиям рынка, может все измениться одним или двумя директивами или поправками какими-нибудь.У нас не все законы рынка работают,как в учебнике.Ну и сам процесс муторный и непредсказуемый, много неизвестных,мы вот пару лет назад хотели что-нибудь продать и купить в нужном нам месте,но отказались потом от этой идеи и просто купили скромную квартиру,меньшей площади,чем хотелось бы.Но мы не располагали большим количеством свободного времени и хотели сразу же пользоваться новой квартирой.Если у Вас другая ситуация и с ремонт не пугает-почему бы и нет,вдруг и правда все временные и нервные затраты отобьются.
Я бы сейчас не взялась за такой проект.

 

[plover]

Может цены на вторичку снизятся с такими ставками по ипотеке.

Не факт. Могут и подняться: льготная ипотека всё => рынок первички стоит => народ вынужден идти на вторичку (она в любом случае дешевле) => спрос повышается => цены на вторичку растут.
Сами вот думаем…

 

[Supric]

Вот неизвестно,я бы не доверяла сильно ожиданиям рынка, может все измениться одним или двумя директивами или поправками какими-нибудь.У нас не все законы рынка работают,как в учебнике.

Вообще, если подняться над ситуацией и посмотреть с высоты птичьего полета, у нас, несмотря ни на что, делается все максимально возможное, чтобы максимально работали именно законы рынка.
Именно это и внушает определенный оптимизм - планирование сейчас происходит не на "ближайший избирательный цикл, а потом хоть потоп", а на десятилетия вперед.