Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 9)

[Supric]

@UnembossedName, софтскиллы, нулевая обучаемость
Из той же серии что "актив это пассив".

 

[SonOfKiyosaki]

Удивительно конечно, как можно сидеть в ветке недвижимости годами и до сих пор приносить ссылки про сравнение в лоб доходности с вкладов и допдоходности с акций/недвижимости.

Ну я так понимаю, это в контексте текущего момента. Если завалялись лишние 15 млн Стоит ли покупать однуху чтобы получать 6.6% годовых.

 

[Supric]

Ну я так понимаю, это в контексте текущего момента.

Для тех у кого горизонт финансового планирования полгода?

 

[Matilda]

А я тоже не понимаю прелестей доходов от аренды. Инвестиции да, сами квартиры дорожают. Но чтобы получить доход, надо ее продать. Иначе его никак не зафиксируешь. А заниматься арендой мне совершенно не охота.
Как представлю, вот будет мне 80 лет. И для того, чтобы получить прибавку к пенсии мне надо будет иметь гемор с жильцами, которые не платят и их надо выселить, с ремонтами после, пардон, засранцев, иметь дело с чужим грязным бельем. Арендодатели у нас законом никак не защищены, Рынок дикий. И вот оно мне надо на старости лет? Можно одни убытки поиметь вместо доходов.

 

[SonOfKiyosaki]

Можно одни убытки поиметь вместо доходов.

Зато можно виртуально подорожание отслеживать, и будет приятно!

 

[Supric]

@Matilda, длительная аренда много усилий не требует. Неудачные жильцы встречаются, но некритично. А удачные живут годами без проблем.

Обычно проблемы в сегменте супер-эконом, если квартира убита, но ремонт не хочется делать, и сдаешь как есть по низу рынка, там контингент соответствующий. Хороший критерий пробивки арендаторов - задолженности перед ФССП, реестр общедоступен и хитросделанные все там обитают.

 

[Supric]

Зато можно виртуально подорожание отслеживать, и будет приятно!

Ну да, как и в акциях))

 

[SonOfKiyosaki]

Ну да, как и в акциях))

Только чтобы дивидендики получать не надо: с "засранцами-арендаторами" общаться.
Вот и вся разница.

 

[Supric]

Только чтобы дивидендики получать не надо: с "засранцами-арендаторами" общаться.
Вот и вся разница.

Где-то тихо заплакали акционеры Газпрома и ВТБ.
Акционеры Северстали и НЛМК в мае-июне 2024 получили дивиденды впервые с декабря 2021 года.
Акционеры Полюса последний дивиденд получили в октябре 2021.
Доходность акционеров ГМК в 2023 году была на уровне 5.4% годовых, а в 2024 они пока не получили ничего.
И даже Сбер в 2022 не заплатил ничего.

А арендная плата все это время продолжала исправно поступать раз в месяц в размере больше 10% годовых))

Так что да, "вот и вся разница"

 

[denism7]

Арендодатели у нас законом никак не защищены, Рынок дикий.

Для арендодателя в этом намного больше плюсов. Там где рынок "не дикий", как правило, вы будете связаны по рукам и ногам. Вплоть до невозможности проверить состояние квартиры, строгих ограничений на увеличение арендной платы, выселения только после многомесячных судов и т.п.

В РФ он гораздно более дикий именно со стороны арендатора.

 

[SonOfKiyosaki]

А арендная плата все это время продолжала исправно поступать раз в месяц в размере больше 10% годовых))

Так что да, "вот и вся разница"

Если интересно, есть такой тов. Александр Елисеев и ещё Лариса Морозова. Прочитайте про них. Что им и когда поступает и в каких размерах.

 

[UnembossedName]

А арендная плата все это время продолжала исправно поступать раз в месяц в размере больше 10% годовых))

Это где такая доходность, от цены входа что ли считаешь?
Какая ж тогда дивдоходность пусть и с пропусками у Сбера для тех, кто купил их акции скажем весной 2009?)

 

[SonOfKiyosaki]

Это где такая доходность, от цены входа что ли считаешь?
Какая ж тогда дивдоходность пусть и с пропусками у Сбера для тех, кто купил их акции скажем весной 2009?)

Где-где, в Туле! От получения наследства считает свои халупы.

 

[Supric]

Это где такая доходность, от цены входа что ли считаешь?

Конечно.

Какая ж тогда дивдоходность пусть и с пропусками у Сбера для тех, кто купил их акции скажем весной 2009?)

Хорошая. Но где ж таких сейчас найти?

Там же это, как его... удобство, кнопку нажал и нет актива в портфеле, и эта, как ее... ээээ... ликвидность, во! Потому и не каждая птица долетает до такой дивдоходности)))

 

[UnembossedName]

Конечно

Финансовое преступление)

Представь вклад, который ты разместил 25 лет назад, и он все время переоткрывается по новым ставкам или там просто капа по ключевой ставке, доходность вклада 10%, но за счет капитализированных процентов наверное 100%)
Ведь мы же считаем к изначально размещенной сумме)

Можно пост на смартлабе написать "Вклад с доходностью 500% годовых")

 

[Supric]

Финансовое преступление)

Мне больше нравится широко распространенный в узких кругах термин "старые деньги"

Просто текущие доходности в моменте сами по себе обычно неинтересны, смотришь полную доходность в долгосроке, а еще лучше полную реальную. Покупают всегда будущую доходность.

 

[UnembossedName]

Просто текущие доходности в моменте сами по себе обычно неинтересны, смотришь полную доходность в долгосроке, а еще лучше полную реальную. Покупают всегда будущую доходность.

Это не меняет того, что текущую доходность некорректно считать к цене приобретения актива.

А полная доходность вычисляется совсем по-другому.

 

[Supric]

Это не меняет того, что текущую доходность некорректно считать к цене приобретения актива.

Все же зависит от целей. Если б на повестке стоял вопрос о целесообразности выхода из актива, то подсчитать к текущей было бы логично.

Но во-первых я уже рассказывал тебе, что меня отталкивает в подходе к классическим ребалансировкам (не могу принять подход при котором от актива избавляются просто из-за блуждания его сиюминутной оценки, а не из-за фундаментала).
А во-вторых, если цель была именно арендный поток (и пофиг на оценку базового актива), то как ее еще оценивать?

 

[Matilda]

@denism7, А как я буду защищена от того, что жильцы вдруг внезапно съедут вместе со всей моей мебелью и техникой?

 

[Supric]

@Matilda, никак. Точно так же, как вы не защищены например от перевыпуска сим-карты по доверенности или злонамеренных действий сотрудников банка в отношении ваших счетов.

Вообще мебель и техника обычно сравнительно недорого стоят, иногда не больше чем полгода-год аренды.