Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 16)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[fseved]

Давайте считать. Однуха в Краснодаре стоит 5 млн. В тиньке вклад под 20% годовых на 5 млн дает 83 тыс в месяц. А в Москве можно снять однокомнатную квартиру в приличном районе за 50 тыс. Остаток 33 тыс уйдет на питание. А вся ЗП в банке - 150 тыс уходит на пополнение вклада и кое-какие мелочи жизни )

Давайте.
Кстати, в тиньке вклад под 20% всего на 2 месяца и с 14.07. там снижают ставки.
Инфляция за май 2025 года (свежее данных у меня нет) - 9,88% годовых.
Так что из 83к процентов, Вы где-то 41к должны будете добавить к телу вклада 5кк, что б оно сохранило покупательную способность и у Вас останется на аренду 42к - придется снять квартиру в районе похуже, а на еду ничего не останется вовсе.

 

[fseved]

Прошлое не гарантирует будущее. Неизвестно - будет ли недвижка так же расти как и в прошлые года или просто обвалится. Сейчас уже некоторые ипотечники продают свои квартиры срочно, понимая, что не потянут обслуживание долга

Ну да, не гарантирует. Что будет в будущем не знает точно никто. И помочь тут может только диверсификация.
Но ориентироваться то на что-то надо.
Можете посмотреть графики реальной доходности (гугл в помощь) за последние 20 (или даже 100 лет) как по миру, так и по России. И вклады там в конце списка.

 

[bruh]

@fseved, если судить по статистике - то цена за метр не менялась десять лет - с 2008 по 2018, попадёшь в такой период и дальше что?

 

[Last_Rat]

Нет ничего более забавного в 2025 году как внимать аргументам "за покупку" недвижимости.

 

[Supric]

@fseved, если судить по статистике - то цена за метр не менялась десять лет - с 2008 по 2018, попадёшь в такой период и дальше что?

Точно так же любой всплеск инфляции разом обнулит всю накопленную реальную доходность вкладов (если она вдруг накопится). И в минус загонит. И дальше что?

Нет безрисковых активов. Вообще нет. А большинство вкладчиков просто не различают реальную и номинальную доходность, поэтому тупо не видят явных рисков

 

[fseved]

@fseved, если судить по статистике - то цена за метр не менялась десять лет - с 2008 по 2018, попадёшь в такой период и дальше что?

Ну, во-первых, цена все-таки изменилась (пусть и немного) и поскольку речь идет об инвестициях, то квартира еще и сдавалась в аренду. За этот период инвестор сохранил свой капитал и еще заработал сверху.
Во-вторых, дальше наступили 2019, 2020 и т.д. годы и цена изменилась куда как более существенно. Если Вы обратите внимание,я писал про длительные промежутки времени.
В-третьих, если сравнивать с теми же вкладами ха тот же период: в период 2010-2015 инфляция была в основном или выше или на уровне ключевой ставки и только в 2016-2018 КС стала превышать инфляцию и то процента на 2-3

ПС не то что я против вкладов. и на них можно заработать (особенно сейчас) или как минимум сохранить. Я скорее за диверсификацию - доходность разных классов активов может меняться и сложно предсказать как. Недвижимость - один из таких активов. Один из самых доходных по историческим данным. И человек, который в ноги врывается в тему про недвижимость и начинает однозначно и безапелляционно писать, что вклады (надежнее, ага привет ему из 90х) и доходнее выглядит как минимум глупо.

 

[bruh]

@Supric, все правильно говорите.
@fseved, получается, заработал или нет инвестор, зависит только от ставки долгосрочной аренды в этот период - без данных не определить. Но приравнивать по риску вклады и недвижимость, тем более инвестиционного характера, все равно некорректно

 

[fseved]

@Supric, все правильно говорите.
@fseved, получается, заработал или нет инвестор, зависит только от ставки долгосрочной аренды в этот период - без данных не определить. Но приравнивать по риску вклады и недвижимость, тем более инвестиционного характера, все равно некорректно

Нет, это зависит не только от ставки долгосрочной аренды , а от того когда инвестор зашел в недвижимость и когда вышел. Если зайти на пике, а потом выходить на дне - то никакая долгосрочная аренда может уже не помочь. Но мы то говорим не о спекуляциях, а об инвестировании: если продолжать "держать" недвижимость, то цена рано или поздно возрастет, и как минимум отыграет инфляцию.

 

[Supric]

Объект недвижимости будет стремиться следовать за инфляцией. Это его характеристика.
Получится у него это или нет, и на каком промежутке времени - это его риск (может и не получится, или получится, но лет через 50).

 

[Восьмая Марта]

с мебели статический притягиватель в углах комнаты на потолке. Вам остается лишь поднести к этим углам трубу пылесоса раз в неделю

Что за зверь? Можно ссылку или корректное наименование для поиска?

 

[bruh]

@fseved, мы рассматриваем период с 2008 по 2018 год, в котором цены менялись в небольшом коридоре. О каком дне и пике идёт речь?
На изначальный вопрос "что делать, если человек попал в такой период" ваш ответ сводится к "подождать ещё 10 лет и все отрастет и перекроет инфляцию", если я правильно понял.

 

[fseved]

@fseved, мы рассматриваем период с 2008 по 2018 год, в котором цены менялись в небольшом коридоре. О каком дне и пике идёт речь?
На изначальный вопрос "что делать, если человек попал в такой период" ваш ответ сводится к "подождать ещё 10 лет и все отрастет и перекроет инфляцию", если я правильно понял.

Я не про этот период отвечал а в целом по недвиге (про дно и пики). Не понял из вопроса обсуждаем ли мы недвигу в целом или Ваш конкретный пример.
А что делать, если человек попал в такой период, зависит от конкретной жизненной ситуации и целей человека.
Если, например, человек хотел по быстрому спекульнуть, и заработать на перепродаже, то он, конечно, облажался. Может быть ему и стоит продать квартиру (с околонулевой доходностью: может в небольшой плюс, а может в небольшой минус) и попытаться поймать птицу счастья в каких-то других спекуляциях. Если у него такая стратегия заработка.
А может человек покупал квартиру для флиппинга. Ну тогда, ситуация с тем, что цены на квартиры в боковике на его планы не сильно то и повлияла: сделал ремонт за пару месяцев и перепродал уже подороже.
Я вот как раз в этот период как раз покупал квартиру под сдачу в долгосрочную аренду. Так её и сдаю до сих пор. И меня не сильно то тогда волновало что там было дальше с ценой на неё. Не волнует и сейчас - планов по её продаже у меня нет. Всё это время я получал с неё доход с аренды (и в номинальных цифрах её покупка уже давно отбилась), который вкладывал во всякое другое разное. Я никогда за все это время не испытывал каких-то беспокойств и переживаний относительно сохранности вложенных в квартиру средств.
Мог бы я вложить денежные средства выгоднее? Конечно мог (и собственно вкладывал, я квартиру не на всю котлету покупал), но задним умом мы все крепки. Но из-за этого у меня сожалений нет: в моменте сложно определить, что и куда инвестировать. В итоге покупка этой квартиры может и не было лучшей инвестицией (в плане доходности), но в итоге деньги сохранились и доходность была положительной. И по прошествии значительного периода времени я не считаю свое решение о покупке этой квартиры неправильным.
Так что однозначного ответа на Ваш вопрос нет - надо смотреть конкретную ситуацию.

 

[Supric]

На изначальный вопрос "что делать, если человек попал в такой период" ваш ответ сводится к "подождать ещё 10 лет и все отрастет и перекроет инфляцию", если я правильно понял.

У любого про-инфляционного актива (и недвиги в т.ч.) вероятность отыграть инфляцию выше при увеличении срока владения активом.
А у вкладов (контр-инфляционный актив) наоборот, чем дольше держишь тем выше вероятность поймать инфляционный всплеск (как всегда неожиданный) и получить гарантированные безвозвратные потери (их потом увеличением срока удержания депозитов не компенсировать).

 

[Supric]

А что делать, если человек попал в такой период, зависит от конкретной жизненной ситуации и целей человека.

Готовиться к этому надо заранее, а не когда уже случилось, диверсификацией.

 

[SonK]

Метро дойдет до Троицка до 2030 года, — портал мэра Москвы.
Это произойдет, когда будут запущены в эксплуатацию все 17 станций Троицкой линии метро.

ТиНАО онлайн.

 

[barsyan]

какая-то стройка ради стройки уже пошла, как с заменой плитки. Возможно москвичи меня поправят, но Летова и Сосенки - кому нужны эти станции? Аналогично с Зилом, чем существующий не слишком нагруженный участок МЦК не угодил? Монорельс закрыть, схожий по бессмысленности речной электротранспорт развивать, троллейбус закрыть, электробус с нуля развивать, станции метро в чистом поле построить - какая-то хаотичность в принятии решений.. "москвичи" типа Киосакина громко одобряют? Касаемо далекоидущих планов до Троицка в текущее время это вообще смех, подобные инфраструктурные проекты легко на паузу поставят при проблемах с бюджетами

 

[Supric]

@barsyan, при этих расстояниях метро уже ничем кроме названия не отличается от той же электрички от Мытищ или Серпухова. При этом какой-нибудь экспресс будет ещё и значительно быстрее. Какая там заполненность сейчас, на этих уже построенных отдаленных участках?

Ну а в том направлении в свое время решили назвать Москвой все поля аж до калужской области, изначально бессмысленная затея. Теперь вот и появляются сопутствующие проекты, превращающие просто поля в поля с некоторыми атрибутами города)

 

[SonK]

инфраструктурные проекты легко на паузу поставят при проблемах с бюджетами

Всё никак не ставят что-то Тут куча новых ЖК всё активно застраивается. Недавно проезжал мимо "Десноречья", вчера поля вдоль шоссе Ракитки, а теперь с обеих сторон шоссе дома! До Троицка вдоль Калужки, всё будет застроенной и будет плотный город. Если посмотреть на ту же Коммунарка, уже вообще на обычный район Мск похоже. В каждом доме рыбный или как ещё ресторан и пр. Да что там говорить, у нас теперь есть ресторан с устрицами и др морскими ежами в соседнем доме. Вот такие поля! Так что, метро будет очень кстати.

 

[Supric]

Устрица и морской еж значительно сокращают расстояние до МКАДа, это общеизвестный факт!

 

[SonK]

Устрица и морской еж значительно сокращают расстояние до МКАДа, это общеизвестный факт!

Общеизвестный факт что в полях и странных локациях не будут такие рестораны открывать. Думайте(с). По факту, всё бурно развивается и бизнес растёт.