Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читает 1)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[neo.x5]

Ну действительно, кому и зачем нужны реальные активы? Они обременяют
А чтобы эта лапша прочнее прилипала к ушам лохов, некоторые популярные инфоцыгане даже дошли до того, что активы называют пассивами

Вот видите, Вы сами признаете что недвижка это актив, а не пассив. Но вот на счет надежности - однозначно сказать про всю недвижку нельзя. Есть такая недвижка, что приносит лишь убытки и совершенно неликвидна. Сейчас качество строительства очень низкое и надежным активом ее назвать точно нельзя. Кроме того огромное значение имеет локация, но к сожалению окружающая территория вокруг вашей недвижки со временем может измениться, и вот уже ликвидность и рыночная стоимость вашей недвижки пошла вниз. Соседи это тоже немаловажный фактор.
Мне, как инвестору, такие коты в мешке не интересны. Вклад в банке гораздо надежнее да и доходнее. Проценты по вкладу на сумму стоимости недвижки позволяют арендовать гораздо более комфортное жилье даже при более скромной доходности вкладов нежели нынешняя.
И вместо того чтобы жить в своей недвижке в глубинке и следить за потолками, чтобы не залили пьяные соседи, я могу жить и работать в Москве среди цивилизованных людей.
Ну и зачем мне такой надежный актив???

 

[neo.x5]

Как это понять-то?
Выше писал пост, что у нас цены "расслоились" - есть единицы по вменяемой цене (как я её оценивал), а от устраивающей меня (в прошлой реальности) цены до следующей ступеньки на аналогичное >10% прироста
Я не могу узнать о "реальности" тех цен внизу списка - все они от агентств, а те не признаются об отсутствии варианта, пока не придёшь в агентство и не подпишешь договор - тогда, может и вскроется это... Хотел напросится "на просмотр", чтоб услышать "этой квартиры нет", но в паре мест не прокатило, дальше - стало лениво.

Решил с другого конца зайти: выставить квартирку по ломовой цене - и наблюдать реакцию, если будут звонки от прошедших "карусель" с агентствами - то квартиры подорожали в реальности, а не условно, чтоб потом было с чего скидывать.

Или есть более простой вариант узнать?

Вот интересно на Ваш взгляд - сколько стоит хрущебная однуха 31 квадрат на 3-м этаже пятиэтажки в середине дома в Москве в Перово, которую через 2 годя снесут и дадут новострой? Интересно узнать - выше какой цены Вы признаете ее ломовой?

 

[denism7]

Проценты по вкладу на сумму стоимости недвижки позволяют арендовать гораздо более комфортное жилье даже при более скромной доходности вкладов нежели нынешняя.

Не позволяют они ничего арендовать в общем случае. Доходность вкладов в обычной ситуации примерно соответствует уровню инфляции. Это если вы еще налог не платите. Так что арендуя что-то там, вы просто проедаете свой вклад, если считать в реальном выражении.

 

[neo.x5]

Ну, да - к этим "лишним комнатам" должна прилагаться прислуга, которая будет всё это убирать...
Такое мало кто может позволить - придётся самим всё это прибирать-убирать.
А потом - мало просто такое купить, потом это всё придётся оплачивать.

Пыль с пола убирает сейчас робот, а с мебели статический притягиватель в углах комнаты на потолке. Вам остается лишь поднести к этим углам трубу пылесоса раз в неделю )

 

[neo.x5]

Не позволяют они ничего арендовать в общем случае. Доходность вкладов в обычной ситуации примерно соответствует уровню инфляции. Это если вы еще налог не платите. Так что арендуя что-то там, вы просто проедаете свой вклад, если считать в реальном выражении.

Давайте считать. Однуха в Краснодаре стоит 5 млн. В тиньке вклад под 20% годовых на 5 млн дает 83 тыс в месяц. А в Москве можно снять однокомнатную квартиру в приличном районе за 50 тыс. Остаток 33 тыс уйдет на питание. А вся ЗП в банке - 150 тыс уходит на пополнение вклада и кое-какие мелочи жизни )

 

[fseved]

Вот видите, Вы сами признаете что недвижка это актив, а не пассив. Но вот на счет надежности - однозначно сказать про всю недвижку нельзя. Есть такая недвижка, что приносит лишь убытки и совершенно неликвидна. Сейчас качество строительства очень низкое и надежным активом ее назвать точно нельзя. Кроме того огромное значение имеет локация, но к сожалению окружающая территория вокруг вашей недвижки со временем может измениться, и вот уже ликвидность и рыночная стоимость вашей недвижки пошла вниз. Соседи это тоже немаловажный фактор.
Мне, как инвестору, такие коты в мешке не интересны. Вклад в банке гораздо надежнее да и доходнее. Проценты по вкладу на сумму стоимости недвижки позволяют арендовать гораздо более комфортное жилье даже при более скромной доходности вкладов нежели нынешняя.
И вместо того чтобы жить в своей недвижке в глубинке и следить за потолками, чтобы не залили пьяные соседи, я могу жить и работать в Москве среди цивилизованных людей.
Ну и зачем мне такой надежный актив???

ну, что недвижимость, что вклады достаточно малорискованные активы
Но, недвижимость доходнее вкладов, если посмотреть историческую доходность за длительные промежутки времени (именно, реальную доходность с учетом инфляции).
Сейчас - нет. Ключевая ставка (и, соответственно, проценты по вкладам) намного выше инфляции. Вклады сейчас рулят. Но надолго ли? Например, в 2020ом году ставка была 4,25%, а инфляция 4,9% и в то время только активный поиск вкладов с топовыми ставками позволял вывести реальную доходность от вкладов хотя бы чуть выше 0.

 

[neo.x5]

ну, что недвижимость, что вклады достаточно малорискованные активы
Но, недвижимость доходнее вкладов, если посмотреть историческую доходность за длительные промежутки времени (именно, реальную доходность с учетом инфляции).
Сейчас - нет. Ключевая ставка (и, соответственно, проценты по вкладам) намного выше инфляции. Вклады сейчас рулят. Но надолго ли? Например, в 2020ом году ставка была 4,25%, а инфляция 4,9% и в то время только активный поиск вкладов с топовыми ставками позволял вывести реальную доходность от вкладов хотя бы чуть выше 0.

Прошлое не гарантирует будущее. Неизвестно - будет ли недвижка так же расти как и в прошлые года или просто обвалится. Сейчас уже некоторые ипотечники продают свои квартиры срочно, понимая, что не потянут обслуживание долга

 

[Supric]

Ну и зачем мне такой надежный актив???

Человеку который не понимает разницы между реальной и номинальной доходностями, действительно незачем такие активы.
Как придет понимание, тогда может и требования к активам поменяются.
Пока есть ощущение что ваши сообщения пишет нейросеть.

 

[denism7]

Давайте считать. Однуха в Краснодаре стоит 5 млн. В тиньке вклад под 20% годовых на 5 млн дает 83 тыс в месяц.

Я же написал, в общем случае. Когда кс в 2 раза выше инфляции у вас все красиво получается. А когда инфляция будет скажем 7% и ставки по вкладам 7% из которых 1 п.п. сожрет налог, вы хоть в Краснодаре хоть в Буэнос-айресе снимайте. Вклад у вас и так тает на 1% в год, а вы еще аренду оттуда платите.

Вам как "инвестору" стоит научиться отличать реальную доходность от номинальной.

 

[fseved]

Давайте считать. Однуха в Краснодаре стоит 5 млн. В тиньке вклад под 20% годовых на 5 млн дает 83 тыс в месяц. А в Москве можно снять однокомнатную квартиру в приличном районе за 50 тыс. Остаток 33 тыс уйдет на питание. А вся ЗП в банке - 150 тыс уходит на пополнение вклада и кое-какие мелочи жизни )

Давайте.
Кстати, в тиньке вклад под 20% всего на 2 месяца и с 14.07. там снижают ставки.
Инфляция за май 2025 года (свежее данных у меня нет) - 9,88% годовых.
Так что из 83к процентов, Вы где-то 41к должны будете добавить к телу вклада 5кк, что б оно сохранило покупательную способность и у Вас останется на аренду 42к - придется снять квартиру в районе похуже, а на еду ничего не останется вовсе.

 

[fseved]

Прошлое не гарантирует будущее. Неизвестно - будет ли недвижка так же расти как и в прошлые года или просто обвалится. Сейчас уже некоторые ипотечники продают свои квартиры срочно, понимая, что не потянут обслуживание долга

Ну да, не гарантирует. Что будет в будущем не знает точно никто. И помочь тут может только диверсификация.
Но ориентироваться то на что-то надо.
Можете посмотреть графики реальной доходности (гугл в помощь) за последние 20 (или даже 100 лет) как по миру, так и по России. И вклады там в конце списка.

 

[bruh]

@fseved, если судить по статистике - то цена за метр не менялась десять лет - с 2008 по 2018, попадёшь в такой период и дальше что?

 

[Last_Rat]

Нет ничего более забавного в 2025 году как внимать аргументам "за покупку" недвижимости.

 

[Supric]

@fseved, если судить по статистике - то цена за метр не менялась десять лет - с 2008 по 2018, попадёшь в такой период и дальше что?

Точно так же любой всплеск инфляции разом обнулит всю накопленную реальную доходность вкладов (если она вдруг накопится). И в минус загонит. И дальше что?

Нет безрисковых активов. Вообще нет. А большинство вкладчиков просто не различают реальную и номинальную доходность, поэтому тупо не видят явных рисков

 

[fseved]

@fseved, если судить по статистике - то цена за метр не менялась десять лет - с 2008 по 2018, попадёшь в такой период и дальше что?

Ну, во-первых, цена все-таки изменилась (пусть и немного) и поскольку речь идет об инвестициях, то квартира еще и сдавалась в аренду. За этот период инвестор сохранил свой капитал и еще заработал сверху.
Во-вторых, дальше наступили 2019, 2020 и т.д. годы и цена изменилась куда как более существенно. Если Вы обратите внимание,я писал про длительные промежутки времени.
В-третьих, если сравнивать с теми же вкладами ха тот же период: в период 2010-2015 инфляция была в основном или выше или на уровне ключевой ставки и только в 2016-2018 КС стала превышать инфляцию и то процента на 2-3

ПС не то что я против вкладов. и на них можно заработать (особенно сейчас) или как минимум сохранить. Я скорее за диверсификацию - доходность разных классов активов может меняться и сложно предсказать как. Недвижимость - один из таких активов. Один из самых доходных по историческим данным. И человек, который в ноги врывается в тему про недвижимость и начинает однозначно и безапелляционно писать, что вклады (надежнее, ага привет ему из 90х) и доходнее выглядит как минимум глупо.

 

[bruh]

@Supric, все правильно говорите.
@fseved, получается, заработал или нет инвестор, зависит только от ставки долгосрочной аренды в этот период - без данных не определить. Но приравнивать по риску вклады и недвижимость, тем более инвестиционного характера, все равно некорректно

 

[fseved]

@Supric, все правильно говорите.
@fseved, получается, заработал или нет инвестор, зависит только от ставки долгосрочной аренды в этот период - без данных не определить. Но приравнивать по риску вклады и недвижимость, тем более инвестиционного характера, все равно некорректно

Нет, это зависит не только от ставки долгосрочной аренды , а от того когда инвестор зашел в недвижимость и когда вышел. Если зайти на пике, а потом выходить на дне - то никакая долгосрочная аренда может уже не помочь. Но мы то говорим не о спекуляциях, а об инвестировании: если продолжать "держать" недвижимость, то цена рано или поздно возрастет, и как минимум отыграет инфляцию.

 

[Supric]

Объект недвижимости будет стремиться следовать за инфляцией. Это его характеристика.
Получится у него это или нет, и на каком промежутке времени - это его риск (может и не получится, или получится, но лет через 50).

 

[Восьмая Марта]

с мебели статический притягиватель в углах комнаты на потолке. Вам остается лишь поднести к этим углам трубу пылесоса раз в неделю

Что за зверь? Можно ссылку или корректное наименование для поиска?

 

[bruh]

@fseved, мы рассматриваем период с 2008 по 2018 год, в котором цены менялись в небольшом коридоре. О каком дне и пике идёт речь?
На изначальный вопрос "что делать, если человек попал в такой период" ваш ответ сводится к "подождать ещё 10 лет и все отрастет и перекроет инфляцию", если я правильно понял.