Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 25)

[excell]

Кстати, касательно Ватутинок, тут были уже расчеты себестоимости (цены покупки + инфляции (ставки вклада)?

Отбивает квартира инфляцию?
Реально интересно.

Вообще читая тему. стоило ее назвать "квартира в Ватутинках".)))

А Вы ради интереса не считали, принёс ли этот вклад доход, с учётом скачков курса?

Себестоимость юаня сейчас ниже 10 руб, набирал лесенкой.
Рыночная цена 11 руб.

Пока прибыль порядка 10% , подозреваю что курс среднесрочно уйдет ниже 10 руб, т.к импорт обнулился, но выходить нужно либо в ОФЗ либо в акции.
По вкладам лимит израсходован.

Жду либо падения индекса ММВБ ниже 2600 пунктов либо конвертации ИИС в 3 тип, так чтобы не платить НДФЛ по ОФЗ.

Я не один работаю. За убыток в баксах с меня спросят, особенно если забью на договорённости.
Так что рублевый убыток в валюте, это мелочь.

Учет депозита в баксах, так что падение валюты, это для меня плюс.

 

[Восьмая Марта]

Кстати, касательно Ватутинок, тут были уже расчеты себестоимости (цены покупки + инфляции (ставки вклада)?

Отбивает квартира инфляцию?
Реально интересно.

Вообще читая тему. стоило ее назвать "квартира в Ватутинках".)))

Чтобы что-то посчитать, нужны исходные данные (год покупки, цель покупки, ипотека/наличные/рассрочка, ремонт, к/у и ещё много нюансов)
А касательно конкретной квартиры, обсуждаемой в этой теме, так и вообще бессмысленно, так как она для проживания семьи, а не для инвестиций..

 

[15551]

Лишаете себя веселья.
Периодически он очень смешно сам себе противоречит, когда забывает, что строчил тут некоторое время назад.
А его инфантильность из серии "мои игрушки круче всех" так и вовсе не знает границ.

Писать ему не буду, хотя иногода он просто жжет, воздержусь. А если время будет зайду посмеяться.

 

[excell]

Чтобы что-то посчитать, нужны исходные данные (год покупки, цель покупки, ипотека/наличные/рассрочка, ремонт, к/у и ещё много нюансов)
А касательно конкретной квартиры, обсуждаемой в этой теме, так и вообще бессмысленно, так как она для проживания семьи, а не для инвестиций..

Нужно же нам понять, оправдал сын Киосаки надежды отца.
Индекс бетона, это конечно очень интересно, но практика гораздо интересней.

Я, когда ездил по просмотрам, всегда смотрел в ДДУ цену покупки и рассчитывал доходность. Хотя бы для понимания стоит покупать объект или нет.

Для сына, это не инвестиция, однако, если он завтра решит продать, для покупателя, это вполне может быть инвестицией.

Так что просим конкретные цифры)

 

[Восьмая Марта]

Это какой-то странный метод управления портфелем.. это с акциями просто - кнопку в приложении нажал, не вставая с дивана, а недвижимость - это куча вопросов...

Сначала написала, а потом подумала, что фигню написала.. а меня никто и не поправил.. на самом деле, чтобы что-то зарабатывать на бирже, нужны огромные знания и ежедневный контроль за ситуацией, причем с такими нюансами, что не каждый и сможет.. поэтому я туда и не лезу, я ленивая) вот недвижимость - это для ленивых)

 

[excell]

Сначала написала, а потом подумала, что фигню написала.. а меня никто и не поправил.. на самом деле, чтобы что-то зарабатывать на бирже, нужны огромные знания и ежедневный контроль за ситуацией, причем с такими нюансами, что не каждый и сможет.. поэтому я туда и не лезу, я ленивая) вот недвижимость - это для ленивых)

Все что нужно знать, это уровень ключевой ставки.
Высокий ключ - берем ОФЗ (лесенкой от 1 до 3 лет) и акции, топ 5 индекса на 3 летних лоях индекса.
Низкий ключ - переходим в валюту.
Для меня переход, при чистой ставке, ниже 12% годовых.

Остальные инструменты на бирже (корпораты, акции ниже топ 5, срочный рынок), для инвестора несут риски, я туда не лезу.

Недвижимость, это самая трудозатратная часть моего портфеля.
Я бы туда вообще не лез, особенно на вторичку, если бы мне мозг не ели)

 

[Supric]

Отбивает квартира инфляцию?
Реально интересно.

Я прикидывал.
За 11 лет инфляция по росстату +108%, хата +133%.
С учетом ремонта, коммуналки при простое, аренды после простоя.
Стояла пустая чуть более половины времени, потом ремонт и аренда. Ремонт плюсминус сейчас отбился арендой и коммуналкой в номинале.
Текущую оценку брал по низу рынка в том районе.

Можно было бы выкинуть ремонт и аренду, но без отделки нет ничего там в продаже, непонятно во сколько оценить.
Маткапитал не учитывал.

 

[Восьмая Марта]

Стояла пустая чуть более половины времени, потом ремонт и аренда. Ремонт плюсминус сейчас отбился арендой и коммуналкой в номинале.

То есть, ремонт и к/у за 11 лет отбились за 5,5 лет. Итого, если бы ремонт был сделан изначально и квартиру сдали бы сразу, то как минимум (а на самом деле больше) уже 5,5 лет квартира приносила бы доход. Если пересчитать с такими данными, инфляция уже не 133%, а меньше, верно?

 

[N@dya]

А туризм в нашей холодной стране - это, конечно, от безысходности. Для невыездных

Ну как бы ценник тоже имеет значение, особенно если не в одиночку путешествовать

 

[Supric]

@Восьмая Марта, да, если сразу ремонт сделать и сдать то и ремонт был бы дешевле и профит был бы больше, но и так понятно что на долгосроке с покрытием инфляции нормально все. В моменте наверное могут быть просадки или неудачный вход, но чем больше владеешь тем больше это сгладится.

И в те годы кажется еще и первичка была чуть ли не дешевле аналогичной вторички.

 

[SonOfKiyosaki]

Нужно же нам понять, оправдал сын Киосаки надежды отца.
Индекс бетона, это конечно очень интересно, но практика гораздо интересней.

Я, когда ездил по просмотрам, всегда смотрел в ДДУ цену покупки и рассчитывал доходность. Хотя бы для понимания стоит покупать объект или нет.

Для сына, это не инвестиция, однако, если он завтра решит продать, для покупателя, это вполне может быть инвестицией.

Так что просим конкретные цифры)

Купил за 5.5 в 2016-м, с готовым ремонтом от застроя, без ипотеки. +500 тр на мебель и пр. На 50% вложил с наследного хруща старого из региона. Сейчас такие квартиры вроде около 12 млн. Ремонт жив и вполне, ничего не отвалилось. Хорошо что из хруща выпрыгнул. Дети воспользовались всеми прелестями Мск прописки: гос детсад, норм школа и пр. А мы стали московскими высоквал спецами с Мск зп в топовых компаниях. Продуктами которых вы пользуетесь каждый день. 

 

[excell]

Я прикидывал.
За 11 лет инфляция по росстату +108%, хата +133%.
С учетом ремонта, коммуналки при простое, аренды после простоя.
Стояла пустая чуть более половины времени, потом ремонт и аренда. Ремонт плюсминус сейчас отбился арендой и коммуналкой в номинале.
Текущую оценку брал по низу рынка в том районе.

Можно было бы выкинуть ремонт и аренду, но без отделки нет ничего там в продаже, непонятно во сколько оценить.
Маткапитал не учитывал.

Инфляцию лучше учитывать по ключевой, она ближе к реальности.
На долгосроке средняя около 12% годовых.
Сейчас инфляция 16%, росстат рисует 8%.
По очущениям 25%, но доверимся инфляции от ЦБ РФ - 16%.

Судя по всему, как я писал, бетон на долгосроке даже в Москве инфляцию не отбивает.
133% за 11 лет, это 8% годовых.

 

[excell]

Купил за 5.5 в 2016-м, с готовым ремонтом без ипотеки. +500 тр на мебель и пр. На 50% вложил с наследного хруща старого из региона. Сейчас такие квартиры вроде около 12 млн. Хорошо что из хруща выпрыгнул. Дети воспользовались всеми прелестями Мск прописки: гос детсад, норм школа и пр. А мы стали московскими высоквал спецами с Мск зп в топовых компаниях. Продуктами которых вы пользуетесь каждый день.

8,7% годовых при инфляции 12%.

 

[excell]

В ижевске доходность 7,3% годовых, в казани 9,4%

Казань обогнала Москву)
Поэтому и нужно на реальных кейсах разбирать доходность актива, а не мифическом индексе.


Бакс за 11 лет принес 9% годовых.

 

[konstantin2021]

Продуктами которых вы пользуетесь каждый день.

На склянках Вы писали, что мы пользуемся вашими продуктами по утрам.

То есть днем и вечером Вы за нами не следите.
Это так?

 

[Восьмая Марта]

На склянках Вы писали, что мы пользуемся вашими продуктами по утрам.

Средства гигиены? Кофемашина? Телепередачи? Будильники?? Вода/электричество/газ, транспорт...Блин, столько вариантов...

 

[UnembossedName]

Безриск это флоатеры 24 серии например, где купон определяется по руонии с задержкой 7 дней.

Это тоже не безриск. Турция, аналог РУОНИИ примерно на уровне учетной ставки, насколько я понимаю. Инфляция раза в 2 выше.
Безриск - это только кэш и эквиваленты. И то безриск исключительно в номинале.

Я уже давно понял и другим советую, нет никаких возможностей гарантировано сохранить свой капитал, абсолютно никаких (даже без учета системных рисков)

Так что правильно все декаб делает.

 

[Supric]

Инфляцию лучше учитывать по ключевой, она ближе к реальности.

Реальность у каждого своя, лично меня полностью устраивает ИПЦ.

Поэтому и нужно на реальных кейсах разбирать доходность актива, а не мифическом индексе.

На реальных кейсах слишком большие искажения.
Реальных кейсов можно надергать как в одну, так и в другую сторону.

Средства гигиены? Кофемашина? Телепередачи? Будильники?? Вода/электричество/газ, транспорт...Блин, столько вариантов...

Посидел пару раз на одном созвоне с умными людьми, и после этого его понесло.

А мы стали московскими высоквал

"Высоквал балабол"

 

[Supric]

Это тоже не безриск. Турция, аналог РУОНИИ примерно на уровне учетной ставки, насколько я понимаю. Инфляция раза в 2 выше.

А у нас кстати сейчас наоборот, ставка в 2 раза выше инфляции, а народ не понимает своего щастья))

Но в среднем, безриск это все же доступная ставка до востребования "до завтра".

Если надо отыгрывать не руонию а инфляцию, то есть 52-е линкеры, они кстати сейчас с дисконтом продаются. Думаю портфель пополам 24 и 52 ОФЗ можно условно считать безрисковым. 24-е неплохо весну 2022го проходили.

Я уже давно понял и другим советую, нет никаких возможностей гарантировано сохранить свой капитал, абсолютно никаких (даже без учета системных рисков)

Я лишь хотел указать что "безриска на 10 лет" не бывает в принципе. До завтра - да, на неделю - уже нет.
Хотя кто-то 10 и 30 летние трежеря тоже называет безриском. Но не ОФЗ же)

 

[UnembossedName]

И в те годы кажется еще и первичка была чуть ли не дешевле аналогичной вторички.

Помню в те годы в Туле реклама (Петровский) "квартира по цене машины". И машины не были такими дорогими относительно условного пакета молока как сейчас.

И реально квартиры по ляму продавались, пусть и на окраине.

А еще путевку в Египет дарили за покупку квартиры в этом районе)