Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 3)

[excell]

Если б мне кто сказал 10 лет назад что Тула станет туристическим центром, я бы пальцем у виска покрутил и к психиатру отправил бы этого человека.
Достаточно посмотреть яндекс-панорамы нашего центра 10-летней давности и сейчас.
А теперь вот толпы туристов в центре и гостиниц не хватает для обслуживания турпотока.

Я тоже угадал, с началом СВО в регион пришло много бабла и цена выросла.
Ижевск, это оборонка в основном.

Короче, цена квартир выросла в рамках ключевой ставки (инфляции), особо переживать не о чем, но добирать долю портфеля я не готов.

 

[SonOfKiyosaki]

Безусловно туризм в Туле процветает!

отсюда

 

[Supric]

Я тоже угадал, с началом СВО в регион пришло много бабла и цена выросла.
Ижевск, это оборонка в основном.

Я в курсе, был там несколько раз.
Оборонку отыграли, теперь может сыграть нацпроект туризм.
Как раз локации в центре для этого нужны.

 

[Supric]

Безусловно туризм в Туле процветает!

Так потому и процветает видимо, что менеджеры пока не набежали.
Как доберутся - пиши пропало...
Путешествую по стране очень много, с "менеджерами по туризму" не контактировал ни разу.

 

[Восьмая Марта]

2 квартиры в аренде, но знакомые, на рынок аренды выходить не планируем.

Ну.... Спокойный сон тоже денег стоит.. так что тоже выбор..
А Ижевск нынче популярен, зря не сдаете..

 

[Восьмая Марта]

Это по индексу IRN, там же московская вторичка?
Примерно (на глаз) со 170 до 270 вырос с 2014.

Индекс, конечно, аргумент... Но как "средняя температура по больнице"..

 

[andy_g]

Я в прошлом году для диверсификации прикупил квартирку в Бангкоке. Вот это настоящее туристическое направление
Но тогда еще кое-как свифты в Тиньке ходили. Сейчас не уверен...

А туризм в нашей холодной стране - это, конечно, от безысходности. Для невыездных

 

[Восьмая Марта]

В долларах?

При чем здесь доллары? Мы, вроде, о недвижимости... Вот у Вас с 2020 года зарплата выросла в 2 раза в долларах?

 

[excell]

В целом у меня депозит равными долями
1. Вклады, выше 12% годовых с переходом в бакс.
2. ОФЗ и акции с переходом в юань на вклады.
3. Бетон, бакс и золото с переходом в бакс.

Вот по 3 доле, то ли бетон добирать от себестоимости, то ли бакс.
Золото брать больше не буду.

При себестоимости бетона в Ижевске в 112 тыс за кв.
1 год на вкладах под 16% увеличит себестоимость, до 131 тыс руб.
При этом реальная цена, будет стабильна. В падение номинала не верю.

Таким образом, бетон подешевеет на 16% за год.
Бакс, впрочем тоже.)

Ну.... Спокойный сон тоже денег стоит.. так что тоже выбор..
А Ижевск нынче популярен, зря не сдаете..

Если выходить на рынок аренды, большие риски нарваться на неадекватов, который убьют ремонт и доставят других проблем.
Ремонт нынче не дешевое удовольствие.

 

[Supric]

Индекс, конечно, аргумент... Но как "средняя температура по больнице"..

Ну именно в этом качестве я и оценивал. В среднем по больнице картинка такая.

 

[Восьмая Марта]

Таким образом, бетон подешевеет на 16% за год.

Да, ведь Вы не сдаете эту квартиру. И нет, ведь мы не знаем, сколько она будет стоить через год. И ещё момент - мы не знаем, сколько будет стоить через год рубль..

 

[Восьмая Марта]

Ну именно в этом качестве я и оценивал. В среднем по больнице картинка такая.

Вот... Поэтому недвижимость - это такой же расчет, как и всякие умные графики на бирже...

 

[excell]

Да, ведь Вы не сдаете эту квартиру. И нет, ведь мы не знаем, сколько она будет стоить через год. И ещё момент - мы не знаем, сколько будет стоить через год рубль..

Тут важно, не сколько стоит актив, а отбивает ли актив без рисковую ставку ОФЗ (себестоимость)

Глупо получить доходность ниже, чем без риск.

В итоге, бакс сейчас очень привлекателен для покупки, при себестоимости в 138 руб и цене ниже 90 руб.
А вот бетон, не очень, себестоимость равна рыночной цене.

Короче, покупай то что дешево, продавай то что дорого)
По хорошему нужно продать одну квартиру и уйти в бакс))

Вот тогда можно и усредняется, сохранив долю в 15%.

 

[Supric]

Глупо получить доходность ниже, чем без риск.

У вас подмена понятий.
Безриск это ставка до востребования (ну или максимум - самые короткие ОФЗ, и то с натяжкой). Ее нельзя экстраполировать на годы вперед ни в коем случае!

Смотрите, фиксануть 16% годовых в ОФЗ на 10 лет, при средней инфляции 8% - выгодно, а вот при средней инфляции 24% - уже не очень. И это РИСК длинных ОФЗ.
Вы делаете ставку на то что ЦБ победит инфляцию. Но гарантий такого исхода нет. Где же тут безриск?

Безриск это флоатеры 24 серии например, где купон определяется по руонии с задержкой 7 дней.

 

[Восьмая Марта]

В итоге, бакс сейчас очень привлекателен для покупки, при себестоимости в 138 руб и цене ниже 90 руб.

По хорошему нужно продать одну квартиру и уйти в бакс))

После известных событий недалече, как несколько дней назад, бакс с каждым днём всё ниже.. Я не специалист в биржевых бумагах, но, на мой взгляд, у Вас сильный перевес в валюте.. Если нет острой необходимости в деньгах, лучше не трогать квартиру, а подумать, как ее "пристроить в хорошие руки".. Я Вас ни к чему не призываю, просто взгляд со стороны

 

[Восьмая Марта]

@Supric, вот, внутренние ощущения такие же, но грамотно выразить слов не хватает, не варилась в этой кухне и лексикон ограничен)

 

[excell]

После известных событий недалече, как несколько дней назад, бакс с каждым днём всё ниже.. Я не специалист в биржевых бумагах, но, на мой взгляд, у Вас сильный перевес в валюте.. Если нет острой необходимости в деньгах, лучше не трогать квартиру, а подумать, как ее "пристроить в хорошие руки".. Я Вас ни к чему не призываю, просто взгляд со стороны

1. Квартиру трогать не буду, просто размышления, как по логике нужно делать. Но где логика и где РФ, тут логика не работает.
Завтра опять какую нибудь льготу введут и квартира в Москве по 98 лямов будет реальностью.

2. Перевес в валюте в депозите, при ставке ниже 12%.

Сейчас ставка уже 16%, я сейчас на 82% сижу в рубле, т.к бетон, это тоже рублевый актив.
Вот золото и нал бакс, это валютный актив.

3. В гипер не верю, по крайней мере пока Набиуллина у руля. Эта дама всегда болеет всей душой за вкладчика)

Короче, давайте лучше Ватутинки обсуждать)

 

[konstantin2021]

Вот золото и нал бакс, это валютный актив.

А евро?

 

[excell]

А евро?

естественно, у меня их просто нет.
юань есть на вкладах под 2,8-4,6% годовых.
Ждет конвертации ИИС в 3 тип.

 

[Восьмая Марта]

юань есть на вкладах под 2,8-4,6% годовых.
Ждет конвертации ИИС в 3 тип.

А Вы ради интереса не считали, принёс ли этот вклад доход, с учётом скачков курса?