Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 16)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Kumiko]

У вас оптимистичные мысли что ипотека гарантированно закроется за 18 месяц? Вы работаете в компании где все круто и где все круто у вас? Почему не рассмотреть без долга объекты на которые вам хватит сразу, если это не для жилья, а для сохранения капитала? При этом вы переплачиваете же ещё за это. Откуда уверенность в том, что аренда будет обгонять инфляцию на времени, пока вы платите долг банку? По-моему толька Ванга знает как будет у нас в стране. Профики что кричат на каждом углу - неси деньги в бетон уже или купили сами нахаляву под низкую ставку, при этом разогнав цены искусственно на все это, или по делу вообще ничего не имеют, или просто работают в недвижимости и живут на процент от сделок. Целая работа найти реальный выгодный объект, который будет потом ликвиден и выгоден и не гарантия что вы подключая спецов в этом получите должный результат, при этом вы им тоже платите денег.

Идут прямые деньги. Есть непуганные идиоты, которые сами не знают как будут квартиру проверять. Главное бапки припарковать. Ипотечники у меня смотрели только один раз. Если Наби понизит ставку хоть на 0.5, то будет веселее похоже.

 

[Kumiko]

@Tatiana123022, странное фото. Квартиры без ремонта - это бетонная коробка. А здесь кафель, стены, плинтуса, розетки...Не соответствует тексту)) и вообще, больше похоже на угол в общем коридоре на лестничной площадке))

Кухня. Там розетка. Но про десятку оно конешн, загнули. Хотя смотря в каком городе . Я в других городах цен не знаю. Но в Мск голые стены не будет стоить однушка таких денег даже близко

 

[Angelada]

@Tatiana123022, странное фото. Квартиры без ремонта - это бетонная коробка. А здесь кафель, стены, плинтуса, розетки...Не соответствует тексту)) и вообще, больше похоже на угол в общем коридоре на лестничной площадке))

Не фото странное, а текст.
Понятно же, что речь о квартирах с простейшим ремонтом, но без мебели и прочей начинки.
Это журналюги, играющие в испорченный телефон.

 

[Angelada]

Но в Мск голые стены не будет стоить однушка таких денег даже близко

Конечно не будут. За 5т. только кладовка 3,5м.
Или за 10т. бетон под ремонт. Типа вы живете за 10т. и делаете ремонт с бетона за год за свой счет.

Квартиры без мебели с косметич. ремонтом, в большинстве от застройщика стоят ненамного меньше, чем с начинкой.
Дешевле, если этот ремонт "испорчен".
Мы такое специально искали и снимали в 95г.
Без мебели, потому что ехала своя в контейнере.
А "испорченную" и дешевле, потому что были бедные как церковные мыши.
Деньги от моей проданной наследной квартиры украли родственники мужа.

Ремонт там мы "поправляли" своими руками и своими средствами.
Клеили дешевые обои, меняли разбитые розетки, плинтуса, дверные ручки, стекла в дверях и сантехнику.
Все, что поменяли не выбросили, а сложили на лоджии. В том числе разбитый унитаз и неработающую плитку.
Травили тараканов.
Справились за неделю по вечерам и ночам после работы.
Через 4 месяца отец хозяйки наркоманки обнаглел и поднял цену х2.
И пошел в известном направлении с квартирой в изначальном состоянии.
А мы сняли подобную по прежней цене, но немного в лучшем состоянии, ближе к центру и рядом с метро.

 

[Kumiko]

@Angelada, подруга рассказывала. Вышла замуж и муж пришел жить к ней. Решили в своей комнате обои новые поклеить. Родители начали сопеть. Потом её муж что то по электрике починил в квартире. Батя приходит с работы, видит и говорит "нашлись тут хозяева"
Они ушли на съем. Денег не было и они за дешево у выпивохи местной сняли нечто, а выпивоха ушла к другу своему жить. И вот как то подруга случайно капнула белизной на линолеум А тааам... В-общем отдраила она все так, что выпивоха, разуваясь, боялась на чистое наступать и спрашивала "а можно я пройду"

 

[Angelada]

и муж пришел жить к ней

Не к ней, а к тестям). Примак.

 

[Kumiko]

Не к ней, а к тестям). Примак.

Он из Волгограда приехал в одних штанах в Мск работать. Но терпеть не стал и сразу после "хозяева" сгреб в кучу жену и маленькую дочку, и ушел. Дочка в школу пошла, когда у них уже своя двушка появилась. Без помощи сопящих родителей.

 

[Angelada]

Он из Волгограда приехал в одних штанах в Мск работать. Но терпеть не стал и сразу после "хозяева" сгреб в кучу жену и маленькую дочку, и ушел. Дочка в школу пошла, когда у них уже своя двушка появилась. Без помощи сопящих родителей.

И правильно сделал.
Примачить можно очень немного и поначалу, когда все согласны и приветливы и когда есть четкий план на ближайшее будущее.

 

[Andmax]

Здравствуйте.
Есть свободные 10 млн и мысли о недвижимости в Москве.
Льготная ипотека не доступна, рассматриваю рыночную, 5 млн к своим 10.
Расчёты показывают, что рыночная ипотека под 18% будет досрочно погашена за 20 месяцев, с общей переплатой 800к.
Цель покупки - не инвестиция, а сохранение капитала (на горизонте ближайших 3-х лет), в том числе и от возможного крена экономической ситуации в стране.
За эти 15 млн, я (являясь дилетантом) вижу на рынке либо студии 20-25 м2, либо апартаменты 30-40 м2.
Собственно мои вопросы к форуму:
1. Верно ли моё предположение, что рост стоимости московской недвижимости, в совокупности с потенциальным арендным потоком будет всегда, если не обгонять, то покрывать реальную инфляцию?
2. Стоит ли вообще, сейчас заходить с таким капиталом? Слышал мнение, что сейчас на вторичке один неликвид, а первичка переоценена.

на этапе покупки мск недвиги дилетанта уже накуканят минимум % на 20 ... не говоря уж о локации... самостоятельно надо изучить вопрос.
я сам, москвич, долго искал вариант как все-таки понять и увидеть реальную цену, по которой покупают недвигу... нашел - подглядывать итоги аукционов фонда реновации и сравнивать в той же локации с объявлениями на циане по продаже вторички и ценникам застроев... понимание приходит...
раньше в этой ветке неск.раз описывал как подглядывать с примерами и ссылками.
Свежий пример , в диапазоне Вашего бюджета привожу ниже. Но тут кв без отделки, сама локация неплохая, но локальное расположение именно этого дома не очень хорошее (рядом тихие соседи (в переводе на русский- старое кладбище), образовательное учреждение (в переводе на русский - ПТУ) и во дворе вместо клумбочек осталась старая пятиэтажка )
Вот понимание реальных цен на этом примере -
сначала выставляли на аукцион, но почему то отменили - похоже что вообще никто не заинтересовался :
347 за метр https://investmoscow.ru/tenders/tender/20084457
теперь куча кв этого нового дома выставлена без торгов 366 за метр с учетом скидки
https://москварталы.рф/obekty/nikitinskaya-ul-vl-21-korp-1-3/?flat_id=101363&open_sales_display=Y&area%5B%5D=43%3B93&view=tile

собс-но, отталкиваясь от метража и цены этой кв Вы самостоятельно можете посмотреть цены объявлений др.квартир в окрестностях и не только. И сильно удивитесь, сравнив с ценами застроев , вторички и инвесторов , к-рые черти-где (новая москва и прочие выселки) ломят ценник выше даже за студии...

а вот странный пример... кого-то на старинность потянуло, купив это за 14.5 млн...
https://investmoscow.ru/tenders/tender/20102335

 

[Abilis]

Вот на аукционе как раз накуканят и не только дилетанта, но и криптонедвигоинвестора

 

[Andmax]

Вот на аукционе как раз накуканят и не только дилетанта, но и криптонедвигоинвестора

так поделитесь своим любопытным опытом... как государственный продавец-собственник недвижимости Московский фонд реновации жилой застройки накуканивает покупателей.
из известного мне (продажа квартир неновостроечного фонда) - потенциальному покупателю достаточно приехать на осмотр кв, посмотреть дом и локацию, и осознанно понять что это за место и что это за дом...
например, печально известная история квартала в Царицино (к-рый 10 лет достраивало Правит. Мск после банкротства застройщика, и достроило кое-как) , год назад продавало по 220 за метр... Так уже этот ценник говорит о том, что дома г....

 

[Abilis]

Andmax​

А вы случайно не от организаторов торгов или аффилированных с ними лиц будете? Здесь собрался народ тертый, на дешевые манипуляции не ведется.

 

[Яяя]

так поделитесь своим любопытным опытом... как государственный продавец-собственник недвижимости Московский фонд реновации жилой застройки накуканивает покупателей.

По- моему на всех аукционах есть подставные покупатели, поэтому цены там сильно задраны. Они одни и те же люди, во всех торгах участвуют по поручению продавца.

 

[Andmax]

А вы случайно не от организаторов торгов или аффилированных с ними лиц будете?

конечно от них, от кого же еще то... Собянин лично мне из госбюджета миллионы за мои редкие сообщения с конкретной информацией на этом форуме перечисляет...
а если серьезно:
1. я в своих сообщениях даю ссылки на итоги торгов. По которым можно ориентироваться на реальную цену кв. и сравнивать ее с другими предложениями локации на ЦИАН. Это просто ориентир для людей и не более того.
2. а вот как раз мск риелтор никогда не расскажет покупателю про этот способ. Догадаетесь почему? Потому что он там вообще без денег ...
3. лично я 5 лет довольно тщательно изучал мск рынок, прежде чем определился с тем, что в итоге взять себе на старость и за какую цену. И уже по факту, посчитав парадоксальный результат, с ушей слетели сразу 3 лапши :
- насколько отличается реальная цена от заявленных цен хотелок-объявлений
- рост цены недвиги из-за льготной ипотеки. Рубли на депозитах в этот период, как оказалось, нивелировали весь этот рост
- лапша и хитрости коммерческих застроев как по рекламе своих объектов, так и по качеству, и способам ценообразования...

 

[Abilis]

Почему же вы так хотите всех убедить, что у застроев и продавцов вторички масса лапши и хитрости, а на торгах все кристально честно?

 

[Andmax]

Почему же вы так хотите всех убедить, что у застроев и продавцов вторички масса лапши и хитрости, а на торгах все кристально честно?

так я у Вас и хочу просветиться про нечестность.
собственник - госструктура. определяет мин.цену и предлагает желающим поторговаться вверх по цене. Мутных историй по этой недвиге нет.
А организатор торгов - другая госструктура? (крупная электронная площадка).

Полетела цена на торгах выше той, на которую был готов - стоп... Сиди , смотри и удивляйся... Кто полез выше и победил- потом остыл - осознал почем взял (в азарте многие оверпрайс раньше делали ) - и отказался от покупки (потеряв штраф-задаток) Я взял что хотел с 4 попытки. Причем уже осознанно принял тактику - заявлялся в 4 попытке в одновременные торги по 3 подходящим квартирам в одном доме (задаток 100 т.р. был по каждой)- шанс купить по адекватной цене одну кв выше. Если бы победил в нескольких торгах- хрен с лишними задатками, дешевле потерять 100-200, чем брать дороже на 500-1000. В итоге взял наилучший вариант и в других торгах вовремя из процесса вышел...

Ранее уже писал - фонд реновации прочухал что можно подороже продавать без аукциона. И теперь сделали второе место - Московские кварталы, где эти кв в новостройках уже без торгов но и по другому ценнику стоят. Там тоже как-то 'накуканивают' покупателей ? Просветите...

Хитрости коммерческих застроев, примеры ноу проблем :
- одна из основных - подгонка метража квартир и ее ценника под условия льготных программ... получили общаги-человейники из студий (ночлежки) с дракой за парковочные места во дворе
- одна из второстепенных - без лоджии/балкона (т.е. еще на млн-полтора можно ценник за кв поднять, заодно и кладовки в подвале доп.продать )

з.ы. флуд закончил... соб-сно, мой интерес, почему я продолжаю по инерции отслеживать тему мск недвиги (смотрю, фильтруя, Смирнова и Машкова - иногда у них не только развлекалово, но и полезная инфа) - в старой кв в панели 80 годов остались жить сыновья-студенты. И думаю - обновить им эту старую невигу или пусть сами этот вопрос в будущем разруливают...

 

[Kumiko]

а вот как раз мск риелтор никогда не расскажет покупателю про этот способ. Догадаетесь почему? Потому что он там вообще без денег ...

А зачем мне подсказки риэлтора, если я отслеживаю квартиры в определенных домах конкретной локации?
Мне риэлтор для другого нужен. Как функция и не более того.

ЗЫ. Обычно не смотрю такое, но тут решила просветиться, новое так скать для себя почерпнуть. Попался мне блог одного деятеля, который продвигает свою контору и страшно кошмарит зрителей. Причем как полезные вещи говорит, так и откровенную пургу несет, что бы побольше напугать и что бы к ним обращались. И ведь люди смотрят и верят.

ЗЫ2. Все четыре объекта, которые я выбрала в Благовещенске, за три недели ушли. Это что, такое популярное место?

 

[Andmax]

А зачем мне подсказки риэлтора, если я отслеживаю квартиры в определенных домах конкретной локации?

я про новострой московский.
в моем варианте (прямая покупка у госструктур Мск) риелтору вообще делать нечего. не за что ему платить... А таких объектов в старой Мск все больше и больше...
при покупке в Мск коммерческого новостроя единственная полезная для покупателя функция риелтора - выбить из застроя доп.скидку, если сам покупатель это сделать не в состоянии... А неполезная - накуканить клиента. Тщательно изучать потенциальную кв, локацию,застройщика и т.д. покупатель должен сам...
Тот же блогер Смирнов недавно открыто сказал:
- покупателя ком.новостроя риелтор ведет не туда, куда надо. А ведет туда, где застрой риелтору больший % от сделки дает... Т.е. теперь риелтор не подбирает покупателю нужную квартиру в новостройке, а продает клиента застройщику - вот так изменился за последние года заработок мск риелтора.
- почему ПИК (крупнейший многолетний застройщик Мск) постоянно хейтят в инете. Да потому что он не дает комис. риелтору за привод клиента.

 

[Kumiko]

Понятно. Я, чесно говоря, вообще не очень понимаю как во всем этом построенном великолепии можно жить.

Снесли пару пятиэтажек, построили на их месте П-образный дом на 600 с лишним квартир (8 подъездов), переселили туда несколько пятиэтажек второй очереди.
И главное что локация то неплохая относительно доступности метро, парка и пр. инфры. Но сотворить такое...А ведь на этом квадрате стоят несколько пятиэтажек, которые тоже будут снесены и на их месте возведут такое же безумие. А сколько было разговоров про ограничение этажности, конкурсы проектов, награждение победителей? А по факту конкурсы не имели никакого отношения к тому, что впоследствии утвердили.

Там стройке конца и края не видно. Только сейчас я поняла как нам повезло, что вокруг наших нескольких домов интеко построила свои семнашки с просторными дворами, большими расстояниями и частично сохранило старые деревья.

У меня на кантемировке был прекрасный вид на коломенское в высокого этажа. Вокруг несколько 9эт и море пятиэтажек. Как только начали снос в начале улицы, я избавилась.