Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 7)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Angelada]

Часто слышу, что после покупки новостройки, на вторичном рынке цена на ту же квартиру падает.

Вопрос к уважаемому обществу, правильно понимаю что квартиры, даже от Московских кварталов, можно купить на вторичке у владельцев дешевле чем напрямую от МК? Или допустим от коммерческих СК, например от ПИК.

Или как понимать тезис, что на вторичке за ту же цену не продать... Может этот тезис не актуален?

Что значит часто слышу?
Это объективная реальность, причем давнишняя, с начала существования продаж новостроек.
И про это надо просто знать и учитывать.

Это как любой товар. Купил в магазине за одну цену, пропустил срок возврата (если такой был), решил продать, а он продается с большим дисконтом. И бирки на месте, и не пользовался ни разу, а вот поди ж ты.

Чтобы зарабатывать на перепродаже надо уметь.
Изучить вопрос. И обстановку на рынке.
Выбирать товар, пользующийся спросом.
Закупать по оптовым ценам и на стадии цыпленка, поросенка, котлована, молодого вина, самородка.
Понимать и принимать риски.

Просто в недвиге этот разрыв увеличился.
Если раньше это были десятки процентов, то сейчас разы.
И все из-за льготной ипотеки.
И вообще из-за ипотеки.

 

[Angelada]

можно купить на вторичке у владельцев дешевле чем напрямую от

Раньше было так. (Как сейчас, не знаю).
Инвесторы покупали "котлован".
Например, за 1 млн.
За несколько лет стройки цена росла в геометрической прогресии.
И к концу стройки этот "котлован" стоил уже 10млн.
Застройщик продавал аналогичные без ипотеки за 10млн., в ипотеку за 15млн.
Инвестор по переуступке также.
Причем банки на переуступку тоже давали ипотеку.
Как только дом сдан (официально), он переходит в статус вторички.
Застройщик имеет право продавать эту "вторичку" в ипотеку.
А инвестор нет.
Поэтому, если он не успел продать по переуступке, то с ипотекой путь закрыт, а за "полный расчет" продать трудно, застройщик конкурент.
И поэтому он демпингует.
Всё равно он в выигыше. Купил за 1 млн., продал за 8млн.

А вот не инвестор...
Зависит на каком этапе ("этаже") и у кого купил. У застроя или у инвестора по переуступке.

Короче, если нужна квартира в сданном доме и есть "вся сумма" и не нужна ипотека, то конечно искать "вторичку" у владельца без ипотеки. Неважно, инвестор он или покупал себе.

Может я ошибаюсь, но моё понимание такое.)

 

[Makaveli]

Это как любой товар. Купил в магазине за одну цену, пропустил срок возврата (если такой был), решил продать, а он продается с большим дисконтом. И бирки на месте, и не пользовался ни разу, а вот поди ж ты.

Речь не про любой товар, а про недвижимость. Там другое ценообразование.

Что значит часто слышу?
Это объективная реальность, причем давнишняя, с начала существования продаж новостроек.

Эта ситуация на рынке появилась не так давно. Цены от СК на строящиеся квартиры были ниже чем в соседнем доме, который ввели в эксплуатацию и квартиры продаются от владельцев на вторичке.
Этому есть объективная причина - льготную ипотеку можно получить только на новостройку.

 

[Makaveli]

Короче, если нужна квартира в сданном доме и есть "вся сумма" и не нужна ипотека, то конечно искать "вторичку" у владельца без ипотеки. Неважно, инвестор он или покупал себе.

Может я ошибаюсь, но моё понимание такое.)

Вот и у меня такая же мысль.

 

[Angelada]

Речь не про любой товар, а про недвижимость. Там другое ценообразование.

Эта ситуация на рынке появилась не так давно. Цены от СК на строящиеся квартиры были ниже чем в соседнем доме, который ввели в эксплуатацию и квартиры продаются от владельцев на вторичке.
Этому есть объективная причина - льготную ипотеку можно получить только на новостройку.

Причина объективная, но вы сравниваете теплое с кислым.
Строящиеся с построенными.
Вы сравните построенные от СК и построенные от владельцев.

Прикинем.
Дом строится (ну пусть) 4 года или 48 месяцев.
В первый месяц квартира стоит 1 млн. и каждый месяц дорожает на 200т.
Построенная стоит 9,6 млн.
Непостроенная (еще год ей строиться) (9,6- 2,4) 7,2млн.
Что естественно дешевле построенной.
Если месяц до сдачи, то соответственно 9,4.
Просто в несданном доме всегда есть риск. Остановки, недостроя, долгостроя.
Поэтому еще минусуйте проценты на риски.

@Makaveli, вы разве никогда не видели историй, что дом построен, остались коммуникации подключить (свет, вода) и лифты запустить.
И стоп на долгие года.
Ни жить нельзя, ни ремонт делать.
Даже если ремонт от застроя.
Потаскайте воду на верхние этажи. И поживите в темноте и без канализации.

Поэтому все в сад!)
Скворечник и колодец во дворе.
Лучина, печка дровяная.
И вы в шоколаде.

 

[Makaveli]

Вы сравните построенные от СК и построенные от владельцев.

Сейчас даже строящееся от СК стоит дороже. Эта ситуация появилась только после введения льготной ипотеки.

Причина объективная, но вы сравниваете теплое с кислым.

Я вообще никакие выдуманные сравнения делать не предлагаю.

Меня интересуют квартиры от Московских кварталов на первичке (от застройщика) и те же квартиры на вторичке.
Против просторных банальных рассуждений ничего не имею. Но они интересуют сильно меньше.

 

[Angelada]

Эта ситуация на рынке появилась не так давно.

Неправда. Мы покупали первую квартиру в 99 и ситуация (и ценообразование) было именно таким.
Если у вас нет в наличии 9,6 (условно), а есть 7,2 и вы готовы подождать год стройки, то покупайте в "недострое".
Или торгуйтесь по свежепостроенной вторичке.

 

[Angelada]

Цены от СК на строящиеся квартиры были ниже чем в соседнем доме, который ввели в эксплуатацию и квартиры продаются от владельцев на вторичке.

Сейчас даже строящееся от СК стоит дороже

Так ниже или дороже?

 

[Makaveli]

Так ниже или дороже?

@Angelada, Что именно не понятно? Вы привели две цитаты, которые не требуют никаких пояснений.

Цены от СК на строящиеся квартиры были ниже чем в соседнем доме, который ввели в эксплуатацию и квартиры продаются от владельцев на вторичке.

Сейчас даже строящееся от СК стоит дороже. Эта ситуация появилась только после введения льготной ипотеки.

Были ниже [до появления льготной ипотеки на новостройки]. Сейчас дороже [потому что на вторичку льготную ипотеку не дают]. Каждая цитаты вырезана выми из сообщения, если прочитаете сообщения полностью вопросов не возникнет.

 

[Makaveli]

Посмотрел на примере пары домов (наугад). Например на вторичке 405 тыс. за метр, от МК 420 тыс., оба варианта без отделки. Но на сайте Московских кварталов есть кнопка Применить скидку. Скидка около 10%. Никаких пояснений по этой кнопке нет. У разных домов размер скидки отличается, видимо это скидки от конкретных застройщиков (или как там у МК устроено) и надо на сайтах СК искать подробности(?)

Для меня ситуация именно с Московскими кварталами непонятная. Возможно что-то упускаю из вида...

 

[UnembossedName]

Никаких пояснений по этой кнопке нет.

Вы же попробовали нажать ее несколько раз?

Посмотрел на примере пары домов (наугад). Например на вторичке 405 тыс. за метр, от МК 420 тыс.

Если серьезно, разница мизерная при наличии права на льготную ипотеку. По старым правилам (на весь 30-летний срок) в нынешней ситуации разница 400 и 600 куда больше была бы оправдана.

 

[Makaveli]

Вы же попробовали нажать ее несколько раз?

Первым же делом))
Скидка просто применяется.

Если серьезно, разница мизерная при наличии права на льготную ипотеку. По старым правилам (на весь 30-летний срок) в нынешней ситуации разница 400 и 600 куда больше была бы оправдана.

Согласен. Возможно можно найти более существенную скидку.
Вообще мне сложно не зная рынок делать выводы. Был как-то момент, когда я регулярно заглядывал на Циан, даже какая-то насмотренность появилась. Но системное понимание цен наработать не успел (не было стимула). Было это где-то год назад. Чужой город, чужой рынок.
В моем случае для погружения в рынок нужна потребность купить квартиру, она ещё не сформировалась. Но вроде появляется причина купить квартиру, посмотрим.

 

[Kumiko]

Вообще мне сложно не зная рынок делать выводы. Был как-то момент, когда я регулярно заглядывал на Циан, даже какая-то насмотренность появилась. Но системное понимание цен наработать не успел (не было стимула). Было это где-то год назад. Чужой город, чужой рынок.

Вслепую покупать тяжело. Районы не знаешь. Историю чего где когда было на этом месте тоже не знаешь. Контингент не понятен.
А по инету, как ранее товарищ тут написывал, капотня - прекрасный зеленый спальник.

Сама смотрю что то от 70 квадратов в современном доме с закрытой территорией в Благовещенске. Без выезда на пожить в арендной похоже дохлый номер понять что к чему.

 

[denism7]

А по инету, как ранее товарищ тут написывал, капотня - прекрасный зеленый спальник.

Фантазии то как разыгрались... Товарищ написывал, что спальник объективно весьма зелен и возможно не так ужасен как думают те, кто лично там был 20 лет назад проездом по МКАДу. Впрочем, он уже давно выяснил что там к чему у непосредственно проживающих и недавно уехавших.

Сама смотрю что то от 70 квадратов в современном доме с закрытой территорией в Благовещенске.

Вот я как раз живу в нестаром доме с закрытой территорией. У нас тут местные инициативные хуторяне все обнесли забором и хотя неплохо все озеленили, ощущается все это как обезьянник. Находиться там совсем не хочется. При этом буквально за углом есть дворы здорового человека в сравнимом состоянии и с открытой территорией. Возможно я что-то пропустил, но вроде зомби-апокалипсиса у них пока не было, а у нас то курьеры через забор лазят, то еще какая клоунада происходит с этими воротами и калитками.

 

[Kumiko]

Фантазии то как разыгрались... Товарищ написывал, что спальник объективно весьма зелен и возможно не так ужасен как думают те, кто лично там был 20 лет назад проездом по МКАДу. Впрочем, он уже давно выяснил что там к чему у непосредственно проживающих и недавно уехавших.



Вот я как раз живу в нестаром доме с закрытой территорией. У нас тут местные инициативные хуторяне все обнесли забором и хотя неплохо все озеленили, ощущается все это как обезьянник. Находиться там совсем не хочется. При этом буквально за углом есть дворы здорового человека в сравнимом состоянии и с открытой территорией. Возможно я что-то пропустил, но вроде зомби-апокалипсиса у них пока не было, а у нас то курьеры через забор лазят, то еще какая клоунада происходит с этими воротами и калитками.

Там фантазировать не о чем. По инету изучали? Изучали. Выводы, что это тихий зеленый спальник делали? Делали. Велкам ту капотня, которая пока еще не соседние котельники, но направление в ту сторону. Хотя, догадываюсь, для кого то это большой плюс.

По поводу огороженной территории. Хозяин - барин. Меня устраивает целиком и полностью.

 

[denism7]

Там фантазировать не о чем. По инету изучали? Изучали. Выводы, что это тихий зеленый спальник делали? Делали. Велкам ту капотня, которая пока еще не соседние котельники, но направление в ту сторону. Хотя, догадываюсь, для кого то это большой плюс.

У вас какое-то бинарное мышление. По инету изучал очень подробно и карту реновации смотрел, говорил про то что относительно цены район кажется мне перспективным. Я там по-моему даже писал, что понимаю - низких цен не бывает на пустом месте и не утверждал что это район-мечта. С тем что он зеленый будет спорить только дальтоник. Не тихий - да, но вот местные говорят что громкость там прямо пропорциональна убитости дома. Т.е. вся "геттовость" там проистекает больше из дешевой аренды, а не близости Садовода как такового.

Вы даже инет не изучали, какой-то ОБС и при этом уверенности как у папы римского. Ни пруфов, ни личного опыта тут почти никто не приводил.

На закуску, вот статистика МВД. По районам к сожалению ее нет, но сравним один из самых дорогих округов, где из плохих районов только Бутово, с самым дешевым где из хороших только Лефортово.

Уровень преступности на 100 тысяч населения
Если разделить число преступлений за квартал на численность населения округов, то мы получим следующие результаты:

• В ЮВАО: совершается примерно 193 преступления на каждые 100 тысяч жителей.
• В ЮЗАО: совершается примерно 158 преступлений на каждые 100 тысяч жителей.

Таким образом, даже с поправкой на количество жителей, на Юго-Востоке риск столкнуться с правонарушением примерно на 22% выше, чем на Юго-Западе.

Цена метра же в среднем отличается на треть.

И еще немного глупой замкадной ИИ-шки:

Вопрос: можно ли как-то сравнить капотню и бутово по уровню криминала?

Да, сравнить Капотню и Бутово по уровню криминала можно, и результат окажется весьма неожиданным.
Вопреки старым стереотипам, в реальной жизни Капотня сегодня является более тихим и спокойным местом в плане уличной преступности, чем Бутово, хотя Бутово (особенно Южное) считается более престижным.
Разница между ними объясняется не мифической «опасностью», а исключительно географией, транспортными потоками и количеством населения.

---

Сравнительный анализ: Капотня против Бутово

Критерий	Капотня (ЮВАО)	Бутово (Южное и Северное, ЮЗАО)
Количество населения	~34 тысячи человек (очень маленький район)	~310 тысяч человек (огромный жилой массив)
Пассажиропоток и транспорт	Метро нет. Район изолирован, сюда не едет транзитный поток людей.	Развитое метро (Бутовская линия). Огромный поток людей, включая жителей Подмосковья.
Абсолютное число преступлений	Минимальное. Фиксируются единичные случаи в месяц.	Высокое. За счет масштаба района преступлений в абсолютных цифрах совершается в разы больше.
Уровень уличной безопасности	Очень высокий. Чужаков видно сразу, во дворах тишина, все друг друга знают.	Средний. Обычный спальный район с оживленными зонами у метро, где выше риски краж.
Главные виды преступлений	Мелкие бытовые конфликты, редкие кражи из авто, интернет-мошенничество.	Карманные и магазинные кражи, телефонные мошенники, кражи самокатов/велосипедов.

 

[Kumiko]

У вас какое-то бинарное мышление. По инету изучал очень подробно и карту реновации смотрел, говорил про то что относительно цены район кажется мне перспективным. Я там по-моему даже писал, что понимаю - низких цен не бывает на пустом месте и не утверждал что это район-мечта. С тем что он зеленый будет спорить только дальтоник. Не тихий - да, но вот местные говорят что громкость там прямо пропорциональна убитости дома. Т.е. вся "геттовость" там проистекает больше из дешевой аренды, а не близости Садовода как такового.

Вы даже инет не изучали, какой-то ОБС и при этом уверенности как у папы римского. Ни пруфов, ни личного опыта тут почти никто не приводил.

На закуску, вот статистика МВД. По районам к сожалению ее нет, но сравним один из самых дорогих округов, где из плохих районов только Бутово, с самым дешевым где из хороших только Лефортово.

Уровень преступности на 100 тысяч населения
Если разделить число преступлений за квартал на численность населения округов, то мы получим следующие результаты:

• В ЮВАО: совершается примерно 193 преступления на каждые 100 тысяч жителей.
• В ЮЗАО: совершается примерно 158 преступлений на каждые 100 тысяч жителей.

Таким образом, даже с поправкой на количество жителей, на Юго-Востоке риск столкнуться с правонарушением примерно на 22% выше, чем на Юго-Западе.

Цена метра же в среднем отличается на треть.

И еще немного глупой замкадной ИИ-шки:

Вопрос: можно ли как-то сравнить капотню и бутово по уровню криминала?

Да, сравнить Капотню и Бутово по уровню криминала можно, и результат окажется весьма неожиданным.
Вопреки старым стереотипам, в реальной жизни Капотня сегодня является более тихим и спокойным местом в плане уличной преступности, чем Бутово, хотя Бутово (особенно Южное) считается более престижным.
Разница между ними объясняется не мифической «опасностью», а исключительно географией, транспортными потоками и количеством населения.

---

Сравнительный анализ: Капотня против Бутово

Критерий	Капотня (ЮВАО)	Бутово (Южное и Северное, ЮЗАО)
Количество населения	~34 тысячи человек (очень маленький район)	~310 тысяч человек (огромный жилой массив)
Пассажиропоток и транспорт	Метро нет. Район изолирован, сюда не едет транзитный поток людей.	Развитое метро (Бутовская линия). Огромный поток людей, включая жителей Подмосковья.
Абсолютное число преступлений	Минимальное. Фиксируются единичные случаи в месяц.	Высокое. За счет масштаба района преступлений в абсолютных цифрах совершается в разы больше.
Уровень уличной безопасности	Очень высокий. Чужаков видно сразу, во дворах тишина, все друг друга знают.	Средний. Обычный спальный район с оживленными зонами у метро, где выше риски краж.
Главные виды преступлений	Мелкие бытовые конфликты, редкие кражи из авто, интернет-мошенничество.	Карманные и магазинные кражи, телефонные мошенники, кражи самокатов/велосипедов.

Старались, старались, но всё зря. Знаете почему? Потому что я знаю этот район и с закрытыми глазами без инета и обс скажу где и что там находится. И почти полвека общаюсь с людьми, которые там живут и деды-бабки которых строили завод. А вы шерстите инет дальше. Может поможет.

 

[denism7]

Старались, старались, но всё зря. Знаете почему? Потому что я знаю этот район и с закрытыми глазами без инета и обс скажу где и что там находится. И почти полвека общаюсь с людьми, которые там живут и деды-бабки которых строили завод. А вы шерстите инет дальше. Может поможет.

Может и знаете, но здесь вы только многозначительно намекаете на свое мироощущение да предъявляете карту москвича.

P.S. Удачного вам переезда.

 

[Kumiko]

Может и знаете, но здесь вы только многозначительно намекаете на свое мироощущение да предъявляете карту москвича.

Вам русским по белому было сказано, что реальность несколько (мягко говоря) отличается от того, что вы можете подчепнуть из инета. Но вы не согласны. Ваше право. Свои ошибки за собственные деньги лучше всего усваиваются. Больше мне вам добавить нечего.

 

[Kumiko]

P.S. Удачного вам переезда.

А я не собираюсь никуда переезжать. Мне не для этого квартира в Благовещенске.
Понимаете что такое ребалансировка? Часть будет вложена в недвигу в регионе, а для остального есть другое применение.