Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 21)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Angelada]

Часто слышу, что после покупки новостройки, на вторичном рынке цена на ту же квартиру падает.

Вопрос к уважаемому обществу, правильно понимаю что квартиры, даже от Московских кварталов, можно купить на вторичке у владельцев дешевле чем напрямую от МК? Или допустим от коммерческих СК, например от ПИК.

Или как понимать тезис, что на вторичке за ту же цену не продать... Может этот тезис не актуален?

Что значит часто слышу?
Это объективная реальность, причем давнишняя, с начала существования продаж новостроек.
И про это надо просто знать и учитывать.

Это как любой товар. Купил в магазине за одну цену, пропустил срок возврата (если такой был), решил продать, а он продается с большим дисконтом. И бирки на месте, и не пользовался ни разу, а вот поди ж ты.

Чтобы зарабатывать на перепродаже надо уметь.
Изучить вопрос. И обстановку на рынке.
Выбирать товар, пользующийся спросом.
Закупать по оптовым ценам и на стадии цыпленка, поросенка, котлована, молодого вина, самородка.
Понимать и принимать риски.

Просто в недвиге этот разрыв увеличился.
Если раньше это были десятки процентов, то сейчас разы.
И все из-за льготной ипотеки.
И вообще из-за ипотеки.

 

[Angelada]

можно купить на вторичке у владельцев дешевле чем напрямую от

Раньше было так. (Как сейчас, не знаю).
Инвесторы покупали "котлован".
Например, за 1 млн.
За несколько лет стройки цена росла в геометрической прогресии.
И к концу стройки этот "котлован" стоил уже 10млн.
Застройщик продавал аналогичные без ипотеки за 10млн., в ипотеку за 15млн.
Инвестор по переуступке также.
Причем банки на переуступку тоже давали ипотеку.
Как только дом сдан (официально), он переходит в статус вторички.
Застройщик имеет право продавать эту "вторичку" в ипотеку.
А инвестор нет.
Поэтому, если он не успел продать по переуступке, то с ипотекой путь закрыт, а за "полный расчет" продать трудно, застройщик конкурент.
И поэтому он демпингует.
Всё равно он в выигыше. Купил за 1 млн., продал за 8млн.

А вот не инвестор...
Зависит на каком этапе ("этаже") и у кого купил. У застроя или у инвестора по переуступке.

Короче, если нужна квартира в сданном доме и есть "вся сумма" и не нужна ипотека, то конечно искать "вторичку" у владельца без ипотеки. Неважно, инвестор он или покупал себе.

Может я ошибаюсь, но моё понимание такое.)

 

[Makaveli]

Это как любой товар. Купил в магазине за одну цену, пропустил срок возврата (если такой был), решил продать, а он продается с большим дисконтом. И бирки на месте, и не пользовался ни разу, а вот поди ж ты.

Речь не про любой товар, а про недвижимость. Там другое ценообразование.

Что значит часто слышу?
Это объективная реальность, причем давнишняя, с начала существования продаж новостроек.

Эта ситуация на рынке появилась не так давно. Цены от СК на строящиеся квартиры были ниже чем в соседнем доме, который ввели в эксплуатацию и квартиры продаются от владельцев на вторичке.
Этому есть объективная причина - льготную ипотеку можно получить только на новостройку.

 

[Makaveli]

Короче, если нужна квартира в сданном доме и есть "вся сумма" и не нужна ипотека, то конечно искать "вторичку" у владельца без ипотеки. Неважно, инвестор он или покупал себе.

Может я ошибаюсь, но моё понимание такое.)

Вот и у меня такая же мысль.

 

[Angelada]

Речь не про любой товар, а про недвижимость. Там другое ценообразование.

Эта ситуация на рынке появилась не так давно. Цены от СК на строящиеся квартиры были ниже чем в соседнем доме, который ввели в эксплуатацию и квартиры продаются от владельцев на вторичке.
Этому есть объективная причина - льготную ипотеку можно получить только на новостройку.

Причина объективная, но вы сравниваете теплое с кислым.
Строящиеся с построенными.
Вы сравните построенные от СК и построенные от владельцев.

Прикинем.
Дом строится (ну пусть) 4 года или 48 месяцев.
В первый месяц квартира стоит 1 млн. и каждый месяц дорожает на 200т.
Построенная стоит 9,6 млн.
Непостроенная (еще год ей строиться) (9,6- 2,4) 7,2млн.
Что естественно дешевле построенной.
Если месяц до сдачи, то соответственно 9,4.
Просто в несданном доме всегда есть риск. Остановки, недостроя, долгостроя.
Поэтому еще минусуйте проценты на риски.

@Makaveli, вы разве никогда не видели историй, что дом построен, остались коммуникации подключить (свет, вода) и лифты запустить.
И стоп на долгие года.
Ни жить нельзя, ни ремонт делать.
Даже если ремонт от застроя.
Потаскайте воду на верхние этажи. И поживите в темноте и без канализации.

Поэтому все в сад!)
Скворечник и колодец во дворе.
Лучина, печка дровяная.
И вы в шоколаде.

 

[Makaveli]

Вы сравните построенные от СК и построенные от владельцев.

Сейчас даже строящееся от СК стоит дороже. Эта ситуация появилась только после введения льготной ипотеки.

Причина объективная, но вы сравниваете теплое с кислым.

Я вообще никакие выдуманные сравнения делать не предлагаю.

Меня интересуют квартиры от Московских кварталов на первичке (от застройщика) и те же квартиры на вторичке.
Против просторных банальных рассуждений ничего не имею. Но они интересуют сильно меньше.

 

[Angelada]

Эта ситуация на рынке появилась не так давно.

Неправда. Мы покупали первую квартиру в 99 и ситуация (и ценообразование) было именно таким.
Если у вас нет в наличии 9,6 (условно), а есть 7,2 и вы готовы подождать год стройки, то покупайте в "недострое".
Или торгуйтесь по свежепостроенной вторичке.

 

[Angelada]

Цены от СК на строящиеся квартиры были ниже чем в соседнем доме, который ввели в эксплуатацию и квартиры продаются от владельцев на вторичке.

Сейчас даже строящееся от СК стоит дороже

Так ниже или дороже?

 

[Makaveli]

Так ниже или дороже?

@Angelada, Что именно не понятно? Вы привели две цитаты, которые не требуют никаких пояснений.

Цены от СК на строящиеся квартиры были ниже чем в соседнем доме, который ввели в эксплуатацию и квартиры продаются от владельцев на вторичке.

Сейчас даже строящееся от СК стоит дороже. Эта ситуация появилась только после введения льготной ипотеки.

Были ниже [до появления льготной ипотеки на новостройки]. Сейчас дороже [потому что на вторичку льготную ипотеку не дают]. Каждая цитаты вырезана выми из сообщения, если прочитаете сообщения полностью вопросов не возникнет.

 

[Makaveli]

Посмотрел на примере пары домов (наугад). Например на вторичке 405 тыс. за метр, от МК 420 тыс., оба варианта без отделки. Но на сайте Московских кварталов есть кнопка Применить скидку. Скидка около 10%. Никаких пояснений по этой кнопке нет. У разных домов размер скидки отличается, видимо это скидки от конкретных застройщиков (или как там у МК устроено) и надо на сайтах СК искать подробности(?)

Для меня ситуация именно с Московскими кварталами непонятная. Возможно что-то упускаю из вида...