Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 24)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Tatiana123022]

Не соглашусь. Контингент в дорогих районах отличается от контингента в дешевых. Сильно. Например, количеством мигрантов. Да и вообще. Самое дешевое жилье в хорошем месте (в Хамовниках, или на Пресне, например) стоит дороже новостройки у черта на рогах, даже и в МКАДЕ. И его покупают только те, кто хочет жить именно в этом месте, если денег на лучший вариант не хватает.
Для пример скажу, у моих обоих внуков в классе нет ни одного мигранта. Есть по одному вьетнамцу, потому что рядом дом вьетнамского посольства. Но их не считаем .

 

[denism7]

Не соглашусь. Контингент в дорогих районах отличается от контингента в дешевых. Сильно.

Конечно отличается. В дорогих районах контингент богаче, чем в дешевых. А вот насчет поехавших родственников, криминальных элементов, пусть и хорошо причесанных и т.д. тут уже есть нюансы. Где то мигранты мелочь по карманам тырят, где-то дети богатых родителей коксом балуются.

Жил и в бедном районе и в богатом. В школу когда то ходил в обычную и в мажорную. В среднем понятно второй вариант лучше, но везде свои особенности.

Мой опыт подсказывает, что когда вам продают хороших соседей это чаще всего манипуляция. В реальности там много рандома и пиковка на 40 этажей в "хорошем" районе может оказаться не лучше 10-этажки в Капотне. Если конечно мы не чистоту расы блюдем.

 

[denism7]

Спросил вот у ИИ-шки насчет судов по классам жилья:

Доля споров по классам недвижимости

• Экономкласс и старый фонд (хрущевки, панельные дома): до 10–12%. Это самый массовый и самый рискованный сегмент. Здесь чаще всего встречаются скрытые наследники, ущемленные права детей при приватизации прошлых лет и пожилые собственники, чьи родственники пытаются отменить сделку через суд. [1]
• Элитный сегмент и делюкс: около 7–9%. Доля высока за счет того, что сделки часто проходят между бизнесменами. Основной риск тут — банкротство продавца в течение 3 лет после продажи, из-за чего кредиторы через суд требуют вернуть элитную квартиру в общую массу имущества. [1]
• Бизнес-класс: около 3–4%. Здесь владельцы чаще проверяют контрагентов, реже банкротятся как физлица, а сами дома более новые, что снижает риск «приветов из прошлого».
• Комфорт-класс: менее 2–3%. Самый безопасный сегмент на вторичке. Как правило, это свежие дома, где квартиры покупались у застройщиков, а большинство текущих сделок проходит под строгим контролем банков через ипотеку.

Контингент контингентом, а процент разборок далеко не обратно пропорционален стоимости.

 

[Tatiana123022]

пиковка на 40 этажей в "хорошем" районе может оказаться не лучше 10-этажки в Капотне.

Это невероятный вариант. Разве что на периферии района в какой-нибудь зоне отчуждения.

 

[Angelada]

А почему с зарплатой, а не доходами?
А учтены ли здесь траты? Если да, то какой прОцент идет на "накопление"?
Или не прОцент, а в твердой сумме?
А учтено, что новострой заточен под ипотеку и дороже вторички примерно вдвое?
Даже если вторичка в новострое.

У меня зарплаты нет, доходы есть.) Расходы есть. Накопления есть.
Но и с ними мне не хватит времени.)) Мне надо 40 лет. Не пить, не есть, донашивать то, что есть.
Слава богу мне лично не нужна ни квартира, ни расширение.
Но как инвестиция через какое-то время вполне.
Поэтому держим руку на пульсе и от темы не отписываемся.)
Следим за ценами, ставками, тенденциями.

 

[Яяя]

Конечно отличается. В дорогих районах контингент богаче, чем в дешевых. А вот насчет поехавших родственников, криминальных элементов, пусть и хорошо причесанных и т.д. тут уже есть нюансы. Где то мигранты мелочь по карманам тырят, где-то дети богатых родителей коксом балуются.

Жил и в бедном районе и в богатом. В школу когда то ходил в обычную и в мажорную. В среднем понятно второй вариант лучше, но везде свои особенности.

Мой опыт подсказывает, что когда вам продают хороших соседей это чаще всего манипуляция. В реальности там много рандома и пиковка на 40 этажей в "хорошем" районе может оказаться не лучше 10-этажки в Капотне. Если конечно мы не чистоту расы блюдем.

Очень сомневаюсь.Всю жизнь живем в хороших районах-несколько месяцев назад искали жилье,смотрели в т.ч и в районе похуже. Это даже не Капотня,там вообще не были никогда,но тоже частично промзона бывшая. Хорошая квартира объективно по планировке,довольно дешевая цена.Ребенок заявил что больше туда не поедет). Это общее впечатление от района.Чтоб составить впечатление можно походить по соседним дворам и зайти в ближайшие магазины.И это еще не нужна школа ребенку.

 

[SonK]

Ну я вот так по Мытищам с Королёвым прокатился. НВ просто раем показался с велодорожками и пр.

 

[anatolius]

Я думаю, сейчас у коммерческой недвижимости плохие перспективы.

почему только сейчас - в моем городе давно уже многие коммерческие помещения подолгу пустуют.

 

[Angelada]

Куда риелторы катятся?)
@SonK, хорошо вы успели.

 

[SonK]

Куда риелторы катятся?)
@SonK, хорошо вы успели.

Куда успел? Мы у застройщика брали новьё.

 

[denism7]

Куда риелторы катятся?)

Я вообще двумя руками за. Туда же турагентства, которые плачутся что клиенты приходят за подбором, а потом бронируют сами, но явно прописать эту услугу не решаются ибо "кто ж будет платить?".

 

[Lea]

Куда риелторы катятся?)
@SonK, хорошо вы успели.
Посмотреть вложение 83344

Это в 90-е практиковалось очень даже.

 

[A•U]

Куда риелторы катятся?)
@SonK, хорошо вы успели.
Посмотреть вложение 83344

Моему другу, ещё пару лет назад риэлтор предлагал оплачивать 1,5к за просмотр подбора ...
Я тогда в шоке был. Друг правда нудноватый в вопросах принятия важных решений, и всё же такое было...

 

[N@dya]

Туда же турагентства, которые плачутся что клиенты приходят за подбором, а

ну не знаю, что там эти агентства могут наподбирать. только первый раз ездила туда, куда насватали, обплевалась, хоть и сравнивать было не с чем. потом всегда шла со своим готовым вариантом, позже вообще соскочила на самобронь - проще и надежней.
Киосакин! а вы топ-отель для отдыха сами выбираете или агентство?

 

[denism7]

ну не знаю, что там эти агентства могут наподбирать.

То же самое что и бесплатные риелторы на комиссии от застройщика, например.

Поэтому и говорю что не вижу ничего плохого в прозрачном ценообразовании. Организация просмотра стоит денег? Берите с кого хотите. Там глядишь и выяснится нужны вообще риелторы или нет.

 

[A•U]

ну не знаю, что там эти агентства могут наподбирать. только первый раз ездила туда, куда насватали, обплевалась, хоть и сравнивать было не с чем. потом всегда шла со своим готовым вариантом, позже вообще соскочила на самобронь - проще и надежней.
Киосакин! а вы топ-отель для отдыха сами выбираете или агентство?

Многое зависит от агента, многие были в этих отелях, плюс у операторов цены обычно ниже чем напрямую в отеле, и агенты могут делится своей комиссией. Раньше было более актуально, сейчас с развитием кэшбэка и длинных льготных периодов часто уже не интересно....

 

[N@dya]

@A•U, туроператоры уже давно сами устраивают акции, типа черной пятницы и по раннему бронированию можно вообще копеечный взнос на бронь сделать, остальное за 2 недели до вылета. вдобавок, в случае проблем уже на месте, агент, как правило, бесполезен, а вот с оператором вполне реально разрулить.

многие были в этих отелях,

обычно только инфотурами. у меня был забавный случай: выбрала отель, агентка забронировала, еще спрашивала :" где это вы откопали такой классный отель?". Во время отдыха у бассейна случайно познакомились с парой, оказались из нашего города ( где еще можно встретить земляков)))), мало того - и агентка та же самая. Т.е. она отправила людей в тот отель, который я нашла

 

[SonK]

Киосакин! а вы топ-отель для отдыха сами выбираете или агентство?

Последние 5 лет, через сайт Пегаса. Да, чуть дороже без агентской скидки, зато каша на кредитку и ненадо никуда ходить и с мутной агентшей общаться. Я вообще не понимаю, чем сейчас турагентства в ТЦ занимаются, когда есть сайты туроператоров. Последний раз когда у агентши покупал, надо было по СБП ей платить переводом, потом ещё что-то доплачивать надо было, короче хрень какая-то.

 

[Tatiana123022]

Хороший агент, специализирующийся на направлении, знает все отели, которые предлагает, он в них жил (в специальных агентских турах). Соответственно, он знает тонкости, которые на сайте не видны. Про вид из окна, про звукоизоляцию и тд.

 

[Kumiko]

Хороший агент, специализирующийся на направлении, знает все отели, которые предлагает, он в них жил (в специальных агентских турах). Соответственно, он знает тонкости, которые на сайте не видны. Про вид из окна, про звукоизоляцию и тд.

Может он в них и жил, но ему нужно продать, что что нужно продать. Только Еги у них покупала, да и то со своим готовым вариантом всегда приходила дня за 3 до вылета. Один раз слушала как вешала лапшу клиентке агентша про прекрасное море в муйне для маленького ребенка. Море в муйне создано для кайтинга. Там ветер сильный к 11 часам и волны поднимаются и даже у берега ковыряться в песочке некомфортно, а детки мелкие не будут в 6 утра вставать, что бы накупаться до ветра. А дальше только басик, там кусты от ветра защищают и ветра нет. Я уж про песчанных блох молчу, которые на тамошних пляжах есть. А детки мелки на песке любят сидеть и чего то строить пока песок еще не раскаленный. Хотя с другой стороны, родителям то пофик, а чужому человеку тем более.