Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 15)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[A•U]

Инвестиции в московские квартиры все сильнее напоминают марафон без финиша. Как пишут «Ведомости» со ссылкой на исследование инвесткомпании Accent, вернуть деньги за счет аренды жилья теперь можно в среднем лишь через 24,4 года. У коммерческой недвижимости все куда веселее — 8,3–8,7 года. По данным Accent, такого разрыва в доходности не было с 2019 года.

Руководитель направления маркетинговых исследований Accent Кристина Стефанова напоминает: семь лет назад однокомнатная квартира окупалась за 19,6 года, а коммерческие помещения — за 8,7–10,5 года. С тех пор ситуация для жилья стала только хуже.

Как пишут «Ведомости», доходность аренды однушек упала с 5,1% до 4,1%, причем сильнее всего просела в конце 2025-го и первой половине 2026 года. Зато коммерция лишь прибавила: ставки капитализации достигли 11–12,5% в офисах, 11,5–13,5% в стрит-ритейле и 11,25–13% в складском сегменте.

 

[Supric]

@A•U, для понимания контекста, Акцент - это УК фондов коммерческой недвижимости.
https://accent.ru/fonds/
Переманивают из жилой в коммерческую.

 

[A•U]

@Supric, понятно...

Но то, что коммерция, в основном, выгоднее жилого, спорить особо не чего....

 

[Supric]

@A•U, все правильно, там выше доходность и выше риски, так и должно быть. Просто подается под соусом "все, инвестициям в жилье хана, дуйте все в коммерческую".

 

[saraq]

@Supric, понятно...

Но то, что коммерция, в основном, выгоднее жилого, спорить особо не чего....

Кто в теме, грустно улыбнётся. бывают, конечно, удачливые.
И выход из коммерческой, на мой взгляд, сильно сложнее.

 

[Tatiana123022]

Я думаю, сейчас у коммерческой недвижимости плохие перспективы.

 

[denism7]

Помню, весной в этой теме были желающие проинвестировать в квартиры в Капотне, такой привлекательной и недооцененной...
Вспомнил, потому что сегодня вышел репортаж одного популярного блогера, с о-очень увлекательной историей...Историей покупки дешевой квартиры в Капотне... ну точнее, почти в Капотне, через речку от нее. И вот там живописано поведение характерных капотнинских местных жителей, продавцов таких вот недооцененных квартир

Честно пытался понять...

1. Район через речку... спасибо хоть не через МКАД.
2. За час видео не увидел ни одного капотнинского жителя (а все мы знаем что там гетто с мигрантами).

И вообще по такой логике самый стремный район Москвы это Хамовники, ибо там, знают даже дети, Долина и Барщевский у нее на посылках.

 

[sergey_pushkarev]

Честно пытался понять...

1. Район через речку... спасибо хоть не через МКАД.
2. За час видео не увидел ни одного капотнинского жителя (а все мы знаем что там гетто с мигрантами).

И вообще по такой логике самый стремный район Москвы это Хамовники, ибо там, знают даже дети, Долина и Барщевский у нее на посылках.

Это соседний район - Орехово-Борисово. Он получше Капотни, но не принципиально лучше.
Но суть не в этом. В старом фонде всегда велик процент собственников, получивших жилье по наследству или по приватизации. Сами себе они его купить не могли и не покупали.

И Москва в эту общероссийскую закономерность вносит свою оригинальную черту. В Москве:
а) такое даровое жилье стоит огромные (по их меркам) суммы. Такое обладание может сносить собственникам крышу. В 2000-х, когда цены росли очень быстро, писали, что некоторые такие москвичи ежедневно садились за калькулятор и считали, на сколько они разбогатели со вчерашнего дня.
б) коренные москвичи, если выросли в старом доме, как правило имеют возможность заработать на новый. Поэтому остаются жить в плохом фонде только те, кто совсем ни к чему не способен. Приезжих не берем.

И вот все это может привести именно к таким случаям, как в ролике. Коренной москвич продал квартиру приезжим в 2019 за 4.5 млн. Тогда был период спада цен, за первый этаж в старом доме на окраине, убитую, это нормально. Но тут же после этого начался долгий и сильный взлет цен. У продавца снесло крышу. Я даже могу его понять - сделка была неудачной. Спустя 5 лет он подал в суд, чтобы вернуть ему все обратно. И суд вернул. Просто так, потому что ему захотелось.
А покупателей выселил на улицу. Хотя там бабушка-инвалид, в том числе. Жить им негде. Им даже те 4.5 млн еще не вернули, и неизвестно, когда вернут. Между тем такая квартира сейчас стоит 10 млн, и это если повезет.

Долина тут и рядом не стояла из-за такого разрыва в сроках, и соответственно, реальных деньгах.
И это все вот этот необычный психологический эффект такого "московского сноса крыши". Когда, продав квартиру, человек не успокаивается и подсчитывает, сколько он потерял.
Выражен он больше всего в заполненных старым фондом районах на окраине, однако которые внутри МКАД. Что, собственно, данный случай и продемонстрировал.
Такой фонд несет очень существенные правовые риски. С учетом них он в реальности не то что недооценен, а скорее ПЕРЕоценен...

 

[denism7]

И вот все это может привести именно к таким случаям, как в ролике. Коренной москвич продал квартиру приезжим в 2019 за 4.5 млн. Тогда был период спада цен, за первый этаж в старом доме на окраине, убитую, это нормально. Но тут же после этого начался долгий и сильный взлет цен. У продавца снесло крышу. Я даже могу его понять - сделка была неудачной. Спустя 5 лет он подал в суд, чтобы вернуть ему все обратно. И суд вернул. Просто так, потому что ему захотелось.

Да все это понятно. Но у нас вот в городе на месте гнилушек в кои то веки построили приличный квартал, точнее еще строят, но дело идет к концу. Что-то вроде ПИК+ с бульваром и "дизайнерскими бревнами". По местным меркам это не то что бы элитка, но прямо самый топовый топ среднего класса если не круче. И вот который уже день там какая-то поехавшая жильчиха орет на прохожих.

И таки да, в Хамовниках тоже есть получившие хату в наследство и подозреваю что от тамошних цен крышу может снести еще не так.

И еще могу добавить. Я вырос и прожил полжизни в хрущевке, но хрущевка была не простая, а аэрофлотовская, т.е. жили там в основном летчики и немного наземного персонала. Не миллиардеры, но, сами понимаете, контингент не абы какой. Но прошло не так уж много времени, плюс святые девяностые... и появились и свои алкаши, где-то даже среди тех же списанных летчиков и прочий джентельменский набор. Было поприличнее чем в соседних пятиэтажках, но не то чтобы радикально.

Я к тому что вся эта градация районов по качеству населения и сравнение реновашек с пиковками оно в моменте может и имеет смысл, но если вы прямо тру бетонный инвестор, готовы следить за всеми трендами в сфере лапомоек и продавать-покупать каждые 3-5 лет. Потом все начинает усредняться. Понятно что там где дороже, будет некоторый положительный отбор, но насколько он оправдает цену это уж как повезет.

 

[Tatiana123022]

Не соглашусь. Контингент в дорогих районах отличается от контингента в дешевых. Сильно. Например, количеством мигрантов. Да и вообще. Самое дешевое жилье в хорошем месте (в Хамовниках, или на Пресне, например) стоит дороже новостройки у черта на рогах, даже и в МКАДЕ. И его покупают только те, кто хочет жить именно в этом месте, если денег на лучший вариант не хватает.
Для пример скажу, у моих обоих внуков в классе нет ни одного мигранта. Есть по одному вьетнамцу, потому что рядом дом вьетнамского посольства. Но их не считаем .

 

[denism7]

Не соглашусь. Контингент в дорогих районах отличается от контингента в дешевых. Сильно.

Конечно отличается. В дорогих районах контингент богаче, чем в дешевых. А вот насчет поехавших родственников, криминальных элементов, пусть и хорошо причесанных и т.д. тут уже есть нюансы. Где то мигранты мелочь по карманам тырят, где-то дети богатых родителей коксом балуются.

Жил и в бедном районе и в богатом. В школу когда то ходил в обычную и в мажорную. В среднем понятно второй вариант лучше, но везде свои особенности.

Мой опыт подсказывает, что когда вам продают хороших соседей это чаще всего манипуляция. В реальности там много рандома и пиковка на 40 этажей в "хорошем" районе может оказаться не лучше 10-этажки в Капотне. Если конечно мы не чистоту расы блюдем.

 

[denism7]

Спросил вот у ИИ-шки насчет судов по классам жилья:

Доля споров по классам недвижимости

• Экономкласс и старый фонд (хрущевки, панельные дома): до 10–12%. Это самый массовый и самый рискованный сегмент. Здесь чаще всего встречаются скрытые наследники, ущемленные права детей при приватизации прошлых лет и пожилые собственники, чьи родственники пытаются отменить сделку через суд. [1]
• Элитный сегмент и делюкс: около 7–9%. Доля высока за счет того, что сделки часто проходят между бизнесменами. Основной риск тут — банкротство продавца в течение 3 лет после продажи, из-за чего кредиторы через суд требуют вернуть элитную квартиру в общую массу имущества. [1]
• Бизнес-класс: около 3–4%. Здесь владельцы чаще проверяют контрагентов, реже банкротятся как физлица, а сами дома более новые, что снижает риск «приветов из прошлого».
• Комфорт-класс: менее 2–3%. Самый безопасный сегмент на вторичке. Как правило, это свежие дома, где квартиры покупались у застройщиков, а большинство текущих сделок проходит под строгим контролем банков через ипотеку.

Контингент контингентом, а процент разборок далеко не обратно пропорционален стоимости.

 

[Tatiana123022]

пиковка на 40 этажей в "хорошем" районе может оказаться не лучше 10-этажки в Капотне.

Это невероятный вариант. Разве что на периферии района в какой-нибудь зоне отчуждения.

 

[Angelada]

А почему с зарплатой, а не доходами?
А учтены ли здесь траты? Если да, то какой прОцент идет на "накопление"?
Или не прОцент, а в твердой сумме?
А учтено, что новострой заточен под ипотеку и дороже вторички примерно вдвое?
Даже если вторичка в новострое.

У меня зарплаты нет, доходы есть.) Расходы есть. Накопления есть.
Но и с ними мне не хватит времени.)) Мне надо 40 лет. Не пить, не есть, донашивать то, что есть.
Слава богу мне лично не нужна ни квартира, ни расширение.
Но как инвестиция через какое-то время вполне.
Поэтому держим руку на пульсе и от темы не отписываемся.)
Следим за ценами, ставками, тенденциями.