Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 36)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Михаил Первый]

речь уже о 2-3% годовых.

В москве плата за найм сильно в том году поднялась. 50 тыщ за бабушкину двушку рядовая цена. Ну а сама квартира дай бог 12-15 стоит.

 

[Яяя]

В москве плата за найм сильно в том году поднялась. 50 тыщ за бабушкину двушку рядовая цена. Ну а сама квартира дай бог 12-15 стоит.

Двушка 12-15? Это наверное где-то далеко. 12-15 это однушка, и то не каждая. Ну и потом темпы строительства новостоя не замедляются., реновация еще даже на половину не освоена. В итоге старый фонд будет пользоваться все меньшим и меньшим спросом. Налоги на неединственное имущество будут расти.В общем,я бы покупала сейчас жилье только для своих нужд. Жить в том месте,где нужно и удобно. Для инвестиций всеж слишком высокая цена и маленькая аренда. Можно в МО для инвестиции посмотреть-там можно найти дешевое жилье все еще.
А вообще-вон половина Тегерана уже в руинах..

 

[Восьмая Марта]

В москве плата за найм сильно в том году поднялась. 50 тыщ за бабушкину двушку рядовая цена

Какая-то сильно убитая квартира, видимо. Или в промзоне с отсутствием ОТ (если в Москве есть такие локации).

 

[Михаил Первый]

если в Москве есть такие локации

Таких нет... ну или сильно поискать надо... ну а квартиры... если не убиты в хлам, то подойдет и с 20 летним ремонтом и мебелью полувековой давности.

 

[SonOfKiyosaki]

Можно в МО для инвестиции посмотреть-там можно найти дешевое жилье все еще.

Зачем МО, тут Новую Мск застроили и продолжают. А это ближе чем некоторые части МО. А цены на аренду такие же.

 

[Михаил Первый]

В МО и Новой москве тоже правило трех Л работает. А то у меня пример был - приятелю досталась квартирка, типовая однушка в хрущевке, правда область Владимирская. Он ее 5 лет не то что продать, сдать не мог просто за оплату ЖКУ... так и платил за отопление, СИРЖП, капремонт, потом и вывоз мусора...

 

[Яяя]

Зачем МО, тут Новую Мск застроили и продолжают. А это ближе чем некоторые части МО. А цены на аренду такие же.

Для инвестиций это плохо- на юге именно в НМ слишком много понастроили.И еще продолжают строить. "Навес" квартир большой. Конкуренция сильная.Там есть смысл если иногородний и нужна прописка московская. Если не нужна- те же Одинцово,Красногорск , Мытищи? там близко от города,есть мцд, и стройка не такая массовая,сдать с аренду проще. И жилье дешевле Москвы. Химки кстати-старая часть около МЦД опять же. Долгопрудный-часть города где НМ дорого, а часть где МО дешевые квартиры можно найти

 

[Яяя]

В МО и Новой москве тоже правило трех Л работает. А то у меня пример был - приятелю досталась квартирка, типовая однушка в хрущевке, правда область Владимирская. Он ее 5 лет не то что продать, сдать не мог просто за оплату ЖКУ... так и платил за отопление, СИРЖП, капремонт, потом и вывоз мусора...

Там только 1 Л- близость к ж.д станции.

 

[Михаил Первый]

Там только 1 Л- близость к ж.д станции.

нет конечно. Как и близость к станции метро не сильно в цене прибавляет. Ключевое - обжитой район с развитой инфраструктурой.

 

[Яяя]

нет конечно. Как и близость к станции метро не сильно в цене прибавляет. Ключевое - обжитой район с развитой инфраструктурой.

Ну как правило как раз около станций он и обжитой) Это ж бывшая ж.д станция. Изначально там вокруг город строился-транспортная доступность и 100 лет назад была ценной штукой.
Не рядом с ж.д я бы точно не смотрела-наземный транспорт в подмосковье штука утомительная и не надежная. В Москве впрочем тоже.

 

[Михаил Первый]

Ну как правило как раз около станций он и обжитой)

Ну критерии обжитости в какой нить Шатуре (у меня там дом в деревне в 12 км был) и в каких нить... даже Гольяново или даже Бирюлево сильно разные... хотя для меня даже Братеево и Марьино (до появления моста) были зоной недоступности.

 

[SonOfKiyosaki]

Одинцово,Красногорск , Мытищи? там близко от города,есть мцд, и стройка не такая массовая,

Я не понимаю зачем там снимать, когда есть Новая Мск - без этих "пробок северных" и глубоко провинциального ландшафта...
Пока Новой Мск - не было, все туда ломились, что покупатели, что съёмщики. Сейчас это очень странное решение. Притом, что и метро уже покрывает до 10 км от МКАДа вглубь Калужского и Киевского шоссе. Вся инфраструктура, школы, медицина и пр. - московское благоустройство.

 

[SonOfKiyosaki]

Для покупки однушки в Москве в ипотеку нужна зарплата от 575 тысяч рублей, подсчитали риелторы. Если брать рыночную ипотеку со ставкой 20% годовых, сроком на 30 лет и первоначальным взносом 20%, то ежемесячный платеж за такую квартиру составит примерно 360 тысяч рублей в Москве, 165 тысяч рублей в Санкт-Петербурге и 120 тысяч рублей в среднем по стране. Таким образом, при нынешних ставках зарплата одного заемщика должна соответствовать: 575 тысяч в месяц в Москве; 275 тысяч в Санкт-Петербурге; 200 тысяч в среднем по России.

 

[ajeer]

Я не понимаю зачем там снимать, когда есть Новая Мск - без этих "пробок северных" и глубоко провинциального ландшафта...
Пока Новой Мск - не было, все туда ломились, что покупатели, что съёмщики. Сейчас это очень странное решение. Притом, что и метро уже покрывает до 10 км от МКАДа вглубь Калужского и Киевского шоссе. Вся инфраструктура, школы, медицина и пр. - московское благоустройство.

Если место работы в СЗ округе Москвы, то из того же Красногорска все же добраться существенно быстрее получается, чем с противоположного конца Москвы.

 

[Грег]

Для инвестиций это плохо- на юге именно в НМ слишком много понастроили.И еще продолжают строить. "Навес" квартир большой. Конкуренция сильная.Там есть смысл если иногородний и нужна прописка московская. Если не нужна- те же Одинцово,Красногорск , Мытищи? там близко от города,есть мцд, и стройка не такая массовая,сдать с аренду проще. И жилье дешевле Москвы. Химки кстати-старая часть около МЦД опять же. Долгопрудный-часть города где НМ дорого, а часть где МО дешевые квартиры можно найти

По численности населения эти города в порядке убывания (от 275 313 до 119 089 на 2024): Мытищи, Химки, Красногорск, Одинцово, Долгопрудный.
При этом численность стабильно убывает в 2023-2024 только в Химках и Долгопрудном, людям здесь не нравится И стабильно прирастает во всех остальных из списка, особенно в Мытищах.
Самая высокая плотность населения на квадратный километр в Одинцово(самый экологичный из упомянутых).

 

[urbanoid]

Квартиру купил в 2016-м, если метро будет в 2029-м, это через 13 лет. Итого, разницы тогда были с мкадными районами где-то = в 100% к цене. Вот вопрос, стоила ли эта доплата 100% к цене, чтобы не ждать метро 13 лет?

Уже как 3 года до метро добираться около 20 минут. А будет 5 минут.
Так вот, на мой взгляд - не стоила. Сейчас на мне бы висел ипотечный долг - и денежный поток был бы, отрицательным. А мы за это время с семьёй - потратили норм суммы на различные блага от планового улучшения здоровья до отдыхах на морях по 2 раза в год, и пр.

Квартиру купил в 2018 в ипотеку. Без наследных хрущей, на свои накопленные. Метро ближайшее в 15 минутах пешком через парк с 2004. Все эти годы. Теперь еще и вторая линия - 15 минут автобусом)
Разница в цене с ближайшими "мкадными" районами какая была (в пропорциях), такая примерно и осталась.
Гасил ипотеку досрочно, пока ключ был ниже/около ипотечной ставки. Сейчас ежемесячный платеж - как 2 месячных платежа ЖКУ, не напрягает. А учитывая инфляцию, еще через года два-три вообще копейки будут. Можно и вообще было бы уже погасить, но зачем, если разница между ключом и ипотечной ставкой генерит положительный "кэшфлоу", как вы любите говорить.
При этом в поездках (не только на моря и не только 2 раза в год) себе уже лет 5 особо не отказываем.
Цена этой квартиры сейчас - почти x2 от цены 2018 года. На тот момент с моим ПВ - пожалуй, лучший вариант, т.к. внутри МКАДа за ту же сумму были варианты хуже, старее, менее уютные.
И все эти годы читаю ваш аутотренинг, как вам хорошо ждётся метро у дома, самообразование в маршрутке, потом в такси, теперь в автобусе... 10 лет прошло, еще каких-то 5 лет осталось... Блажен, кто верует (с)
И радуюсь, что я тогда взвесил для себя всё (в том числе и ваш кейс) и взял вторичку в ипотеку по низкой рыночной ставке, практически запрыгнув в отправляющийся поезд.
Как говорилось в рекламе, "в Вилларибо уже продолжается карнавал, а в Виллабаджо всё ещё моют посуду".

 

[Яяя]

Я не понимаю зачем там снимать, когда есть Новая Мск - без этих "пробок северных" и глубоко провинциального ландшафта...
Пока Новой Мск - не было, все туда ломились, что покупатели, что съёмщики. Сейчас это очень странное решение. Притом, что и метро уже покрывает до 10 км от МКАДа вглубь Калужского и Киевского шоссе. Вся инфраструктура, школы, медицина и пр. - московское благоустройство.

В смысле? Куча студентов Вышки ездит из Одинцово например, им видимо до Вуза близко оттуда.. И куча хомячков кто работает в Сити. Зачем им НМ, если Сити это белорусское направление,там никакой НМ нет. То же Сколково кстати- там вообще пешком до работы будет если снять в новостройках у этой станции. Народ же не едет в Москву чтоб сидеть в квартире,в квартире можно сидеть в своем городе. Та же Коммунарка- те кто работает там наверняка снимают на юге не потому что там НМ, а просто потому что ездить удобно. На юге есть конечно тоже компании, но проблема юга конкретно- там очень много строят. Соответственно много и сдается. Соответственно предложений на аренду больше чем желающих.Это "спальные районы".

 

[SonOfKiyosaki]

И радуюсь, что я тогда взвесил для себя всё (в том числе и ваш кейс) и взял вторичку в ипотеку по низкой рыночной ставке.
Как говорилось в рекламе, "в Вилларибо уже продолжается карнавал, а в Виллабаджо всё ещё моют посуду".

Хотелось бы детали: цена, ПВ, состав семьи, в какие активы кэш пульнули и пр.
Без этого - много текста, мало сути.

 

[SonOfKiyosaki]

Та же Коммунарка- те кто работает там наверняка снимают на юге не потому что там НМ, а просто потому что ездить удобно. На юге есть конечно тоже компании, но проблема юга конкретно- там очень много строят. Соответственно много и сдается. Соответственно предложений на аренду больше чем желающих.Это "спальные районы".

Ну если покупать, как ты угадаешь где у тебя офис будет?
Сегодня на Юге, завтра на Севере

 

[urbanoid]

Хотелось бы детали: цена, ПВ, состав семьи, в какие активы кэш пульнули и пр.

Детали были еще в 2019-2020 на склянках.
Вы тогда ответили мне: "Вот когда выплатите - тогда и обсудим"
я бы мог вам ответить "вот когда откроют метро у вас в районе - тогда и обсудим".
Но как подумал, что до начала-середины 2030х еще ой как далеко, то передумал

Без этого - много текста, мало сути.

Суть одна: вы тут периодически передаёте "приветы ипотечникам" - вот вам алаверды от ипотечника)
Многие склонны, сделав важный выбор, к постоянным аффирмациям по поводу его правильности. Но решение, принятое вами, может быть верным для вас и совершенно необязательно будет верным для других.