Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 13)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[ajeer]

Я не понимаю зачем там снимать, когда есть Новая Мск - без этих "пробок северных" и глубоко провинциального ландшафта...
Пока Новой Мск - не было, все туда ломились, что покупатели, что съёмщики. Сейчас это очень странное решение. Притом, что и метро уже покрывает до 10 км от МКАДа вглубь Калужского и Киевского шоссе. Вся инфраструктура, школы, медицина и пр. - московское благоустройство.

Если место работы в СЗ округе Москвы, то из того же Красногорска все же добраться существенно быстрее получается, чем с противоположного конца Москвы.

 

[Грег]

Для инвестиций это плохо- на юге именно в НМ слишком много понастроили.И еще продолжают строить. "Навес" квартир большой. Конкуренция сильная.Там есть смысл если иногородний и нужна прописка московская. Если не нужна- те же Одинцово,Красногорск , Мытищи? там близко от города,есть мцд, и стройка не такая массовая,сдать с аренду проще. И жилье дешевле Москвы. Химки кстати-старая часть около МЦД опять же. Долгопрудный-часть города где НМ дорого, а часть где МО дешевые квартиры можно найти

По численности населения эти города в порядке убывания (от 275 313 до 119 089 на 2024): Мытищи, Химки, Красногорск, Одинцово, Долгопрудный.
При этом численность стабильно убывает в 2023-2024 только в Химках и Долгопрудном, людям здесь не нравится И стабильно прирастает во всех остальных из списка, особенно в Мытищах.
Самая высокая плотность населения на квадратный километр в Одинцово(самый экологичный из упомянутых).

 

[urbanoid]

Квартиру купил в 2016-м, если метро будет в 2029-м, это через 13 лет. Итого, разницы тогда были с мкадными районами где-то = в 100% к цене. Вот вопрос, стоила ли эта доплата 100% к цене, чтобы не ждать метро 13 лет?

Уже как 3 года до метро добираться около 20 минут. А будет 5 минут.
Так вот, на мой взгляд - не стоила. Сейчас на мне бы висел ипотечный долг - и денежный поток был бы, отрицательным. А мы за это время с семьёй - потратили норм суммы на различные блага от планового улучшения здоровья до отдыхах на морях по 2 раза в год, и пр.

Квартиру купил в 2018 в ипотеку. Без наследных хрущей, на свои накопленные. Метро ближайшее в 15 минутах пешком через парк с 2004. Все эти годы. Теперь еще и вторая линия - 15 минут автобусом)
Разница в цене с ближайшими "мкадными" районами какая была (в пропорциях), такая примерно и осталась.
Гасил ипотеку досрочно, пока ключ был ниже/около ипотечной ставки. Сейчас ежемесячный платеж - как 2 месячных платежа ЖКУ, не напрягает. А учитывая инфляцию, еще через года два-три вообще копейки будут. Можно и вообще было бы уже погасить, но зачем, если разница между ключом и ипотечной ставкой генерит положительный "кэшфлоу", как вы любите говорить.
При этом в поездках (не только на моря и не только 2 раза в год) себе уже лет 5 особо не отказываем.
Цена этой квартиры сейчас - почти x2 от цены 2018 года. На тот момент с моим ПВ - пожалуй, лучший вариант, т.к. внутри МКАДа за ту же сумму были варианты хуже, старее, менее уютные.
И все эти годы читаю ваш аутотренинг, как вам хорошо ждётся метро у дома, самообразование в маршрутке, потом в такси, теперь в автобусе... 10 лет прошло, еще каких-то 5 лет осталось... Блажен, кто верует (с)
И радуюсь, что я тогда взвесил для себя всё (в том числе и ваш кейс) и взял вторичку в ипотеку по низкой рыночной ставке, практически запрыгнув в отправляющийся поезд.
Как говорилось в рекламе, "в Вилларибо уже продолжается карнавал, а в Виллабаджо всё ещё моют посуду".

 

[Яяя]

Я не понимаю зачем там снимать, когда есть Новая Мск - без этих "пробок северных" и глубоко провинциального ландшафта...
Пока Новой Мск - не было, все туда ломились, что покупатели, что съёмщики. Сейчас это очень странное решение. Притом, что и метро уже покрывает до 10 км от МКАДа вглубь Калужского и Киевского шоссе. Вся инфраструктура, школы, медицина и пр. - московское благоустройство.

В смысле? Куча студентов Вышки ездит из Одинцово например, им видимо до Вуза близко оттуда.. И куча хомячков кто работает в Сити. Зачем им НМ, если Сити это белорусское направление,там никакой НМ нет. То же Сколково кстати- там вообще пешком до работы будет если снять в новостройках у этой станции. Народ же не едет в Москву чтоб сидеть в квартире,в квартире можно сидеть в своем городе. Та же Коммунарка- те кто работает там наверняка снимают на юге не потому что там НМ, а просто потому что ездить удобно. На юге есть конечно тоже компании, но проблема юга конкретно- там очень много строят. Соответственно много и сдается. Соответственно предложений на аренду больше чем желающих.Это "спальные районы".

 

[SonK]

И радуюсь, что я тогда взвесил для себя всё (в том числе и ваш кейс) и взял вторичку в ипотеку по низкой рыночной ставке.
Как говорилось в рекламе, "в Вилларибо уже продолжается карнавал, а в Виллабаджо всё ещё моют посуду".

Хотелось бы детали: цена, ПВ, состав семьи, в какие активы кэш пульнули и пр.
Без этого - много текста, мало сути.

 

[SonK]

Та же Коммунарка- те кто работает там наверняка снимают на юге не потому что там НМ, а просто потому что ездить удобно. На юге есть конечно тоже компании, но проблема юга конкретно- там очень много строят. Соответственно много и сдается. Соответственно предложений на аренду больше чем желающих.Это "спальные районы".

Ну если покупать, как ты угадаешь где у тебя офис будет?
Сегодня на Юге, завтра на Севере

 

[urbanoid]

Хотелось бы детали: цена, ПВ, состав семьи, в какие активы кэш пульнули и пр.

Детали были еще в 2019-2020 на склянках.
Вы тогда ответили мне: "Вот когда выплатите - тогда и обсудим"
я бы мог вам ответить "вот когда откроют метро у вас в районе - тогда и обсудим".
Но как подумал, что до начала-середины 2030х еще ой как далеко, то передумал

Без этого - много текста, мало сути.

Суть одна: вы тут периодически передаёте "приветы ипотечникам" - вот вам алаверды от ипотечника)
Многие склонны, сделав важный выбор, к постоянным аффирмациям по поводу его правильности. Но решение, принятое вами, может быть верным для вас и совершенно необязательно будет верным для других.

 

[Михаил Первый]

В общем,я бы покупала сейчас жилье только для своих нужд.

В ковид помните банковский процент? А время до деноминации, когда зарплата в 3 млн. в мес. обычной в Москве была? А времена нас ждут нелегкие, как бы эта СВО не закончилась. Экономика марширует в жопу... ей богу, я вот удивлен запасу прочности и количеству денег в закромах (помните медведевское - денег нет, но вы держитесь... брехал, сволочь), но всему есть предел. Так что если у вас есть миллионов 15, то добрый совет - купите квартирку, лучше в Москве в пределах МКАД. Лучше вторичку...

 

[Михаил Первый]

до начала-середины 2030х еще ой как далеко, то передумал

У Москвы в 2025 дефицит бюджета млрд. так 460 образовался. Дальше будет хуже. Поверьте, денег на метро не будет... и много еще на что...

 

[Вы держитесь!]

добрый совет - купите квартирку, лучше в Москве в пределах МКАД. Лучше вторичку...

Можно, а зачем? Чтобы потом сказали, что на каждое рыло достаточно по 10кв.м и вам в квартиру населили всех нуждающихся заслуженных и достойных людей.

 

[Михаил Первый]

Можно, а зачем?

Чтобы ваши нынешние миллионы (если они у вас есть) не превратились в одну среднюю месячную зарплату. Или у вас есть альтернативы куда вложиться?

и вам в квартиру населили всех нуждающихся заслуженных и достойных людей.

Ну осетра то урежьте... да и мало желающих ехать на подселенку... а так, как не крути квартира из вашей собственности никуда не денется... ну если ракета или обломки не разрушат...

 

[SonK]

Многие склонны, сделав важный выбор, к постоянным аффирмациям по поводу его правильности. Но решение, принятое вами, может быть верным для вас и совершенно необязательно будет верным для других.

Я констатирую факты, как оно развивается. Только и всего.
Когда метро отроется - обязательно фото пришлю.

 

[Михаил Первый]

как оно развивается.

развивалось... теперь все, на несколько десятилетий в лучшем случае... вы уже прожили свои лучшие года... дай бог до КНР не докатимся, а на уровне того же Ирана тормознемся...

 

[Яяя]

По численности населения эти города в порядке убывания (от 275 313 до 119 089 на 2024): Мытищи, Химки, Красногорск, Одинцово, Долгопрудный.
При этом численность стабильно убывает в 2023-2024 только в Химках и Долгопрудном, людям здесь не нравится И стабильно прирастает во всех остальных из списка, особенно в Мытищах.
Самая высокая плотность населения на квадратный километр в Одинцово(самый экологичный из упомянутых).

Насчет экологичности не знаю, но насчет прироста понятно-все хомячки Сити и Сколково там. Одинцово хорошо расположен для офисных сотрудников

 

[urbanoid]

Я констатирую факты, как оно развивается.

Вы уже 10 лет "констатируете", что его тянут, и вот-вот через 5 лет до вас дотянут. А когда дотянут - еще лет 10 будете констатировать, что дотянули?
Ну, ок.
Интересно, как там повлияли на кэшфлоу ежемесячные расходы на самообразование в маршрутке/такси/автобусе до ближайшего метро за все эти годы?
Что-то мне подсказывает, что они могут быть вполне сопоставимы с минимальным ежемесячным платежом по ипотеке, взятой в 2016-2020 годах.

 

[Abilis]

мало желающих ехать на подселенку... а так, как не крути квартира из вашей собственности никуда не денется

А это и не на подселенку, а на отдельное проживание, если только это не двушка-трешка, а отдельная однушка. А право собственности - так и быть оставят вам, ведь не звери же. А что полагается собственнику? Правильно, нести бремя содержания, платить за коммуналку и еще налог на собственность не забудьбе.

 

[Восьмая Марта]

Ну если покупать, как ты угадаешь где у тебя офис будет?
Сегодня на Юге, завтра на Севере

Поэтому нужно брать в центре))

Когда метро отроется

Если))

 

[Яяя]

развивалось... теперь все, на несколько десятилетий в лучшем случае... вы уже прожили свои лучшие года... дай бог до КНР не докатимся, а на уровне того же Ирана тормознемся...

Если смотреть на Иран, то покупать нужно не квартиры,которые разрушат,а землю. Строить там подземный бункер,делать запасы еды-воды и печку. Потому что газа-электричества не будет,а дрова в лесу всегда найдешь. Делать в городах будет нечего,да и опасно для жизни.

 

[SonK]

Что-то мне подсказывает, что они могут быть вполне сопоставимы с минимальным ежемесячным платежом по ипотеке, взятой в 2016-2020 годах.

Или с ежемесячными докупками активов, которые генерят кэшфло?

 

[Supric]

Или с ежемесячными докупками активов, которые генерят кэшфло?

В вашем случае, отрицательно нагенерили, на минус 75% в 2022