Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 25)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Supric]

Ну чего уж. Писли бы, ставка по ипотеке 30%, а вклады 5%. Условно же.

Ну, у финансово-неграмотных и 30 не предел.

 

[SonOfKiyosaki]

Просто не было у вас других идей в тот момент куда деть накопления, кроме как в бетон и бакс, но бакс тогда был не в горе. Про иис, фондовый рынок я вам на склянках рассказал на два-три года позже, и только после этого вы начали формировать портфель, хронологию не забываем, ага?

Я ясно тогда помню, я реально считал. Покупать в МКАДе вторичку за 12 млн - тогда, эта идея нам не подошла. И я считаю, мы правильно сделали. Вместо "сцаной советской панели" или хруща, взяли абсолютное новое с современным ремонтом. "Фин. грамотны - вы задним умом". Риски тогда никуда не делись, могло произойти всё что угодно. Только чуть раньше.

И да, как раз отсутствие ипотеки и позволило потом быстренько портфель сколотить.
И жить - без напряга следующие 9 лет.

 

[SonOfKiyosaki]

Мы хоть и не инвесторы, но заимев синицу, наслаждались ею лет 10, потом резко взялись за журавля, ловили его 5 лет, чуть не надорвались.

Я не вижу смысла переезжать в МКАД. Старший ребёнок фактически съехал. Я на удалёнке, младшему тут во дворе ещё в школе учиться - долгие годы. Уж лучше дальше "ком катать" и увеличивать див.купон.зп.

 

[SonOfKiyosaki]

Киосакин, какие ставки были в то время, когда вы купили квартиру?

Ипотечные ставки в 2016​

• Средняя ставка по выданным ипотечным кредитам в 2016 году составила около 12,6% годовых.
• В конце 2016 года ставки выдачи по ипотеке были примерно 12–12,5% годовых.
• По данным ЦБ, в октябре 2016 средневзвешенная ставка по рублевой ипотеке была около 12,44% годовых.

Итого, можно ориентироваться на диапазон примерно 12–13% годовых по рублевой ипотеке на рынке в 2016-м.

Ставки по рублевым вкладам в 2016​

• По оценке банков, в 2016 году ставки по рублевым вкладам физлиц в среднем находились в коридоре 7,5–9,5% годовых (по большинству предложений рынка).
• Максимальная ставка по рублевым депозитам 10 крупнейших банков в 1 квартале 2016 снижалась с 10,1 до 9,8% годовых.
• На конец декабря 2016 средневзвешенные ставки по рублевым вкладам физлиц в зависимости от срока размещения колебались примерно от 3,34 до 7,95% годовых (по данным ЦБ по уже привлеченным средствам).

В практическом плане для розничного вкладчика в 2016 году «типичный» новый рублевый вклад на 1 год в крупном банке давал около 8–9% годовых, а самые агрессивные предложения могли доходить примерно до 10% в начале года.

 

[Supric]

И да, как раз отсутствие ипотеки и позволило потом быстренько портфель сколотить.

Вы пытаетесь спорить с арифметикой?))

Вы портфель "колотили" с нуля, начав "быстренько" спустя два или три года.

А при наличии ипотеки портфель стартовал бы сразу с 5.7 млн.

Хотите этот тезис оспорить?

То есть отсутствие ипотеки в этом деле не помогло, а как раз помешало.

 

[SonOfKiyosaki]

Вы пытаетесь спорить с арифметикой?))

Что про риски молчите? Сейчас тоже самое? Такой же совет дадите всем? Условно, при наличии 15 млн, купить за 30 млн в МКАДе в ипотеку? ПВ допустим 5 млн, 10 млн в инструменты. 25 млн ипотечный кредит.

Активы-пассивы = 0. И даже ниже нуля, т.к. размер долга будет выше. + все сопутствующие риски. Человек вверяет себя в руки судьбы. Что тут непонятного?

Net worth = bнвестиции минус обязательства

 

[Supric]

@SonOfKiyosaki, если у вас тупо не нашлось никаких других идей, кроме как купить за налик то, самое дешевое, на что хватило - не надо выдавать это здесь задним числом за гениальный финансовый план

 

[SonOfKiyosaki]

@SonOfKiyosaki, если у вас тупо не нашлось никаких других идей, кроме как купить за налик то, самое дешевое, на что хватило - не надо выдавать это здесь за гениальный финансовый план

Я описываю ситуацию с позиции здравого смысла. Кто-то "шибко умный", ещё и мог с застройщиком ошибиться(влететь на долгострой), или взять в такой же ситуации без ремонта, а может ещё и с маткапиталом.

А завтра - всё что угодно, и вся ваша идея с "поджиранием инфляцией", и "кредитным плечом", рассыпается тут же в прах... Это же очевидно.

Про вторичку, вообще молчу - заехать можно было сразу, да. Но там свои риски + цена +100%

Кто-то вон "безрисково" типа в МКАДе элитную квартиру у некой звезды купил...

 

[N@dya]

может ещё и с маткапиталом.

А вы маткапитал пристроили?

 

[Angelada]

• Средняя ставка по выданным ипотечным кредитам в 2016 году составила около 12,6% годовых.
• для розничного вкладчика в 2016 году «типичный» новый рублевый вклад на 1 год в крупном банке давал около 8–9% годовых

@SonOfKiyosaki, а по обычным кредитам?Процентов 15-20%?

• май 2016
  
  
  Сбер и ВТБ.
  минимальная ставка по рублевому потребительскому кредиту под поручительство физлиц с 1 октября составляет 13,9% годовых, а по потребкредиту без обеспечения — 14,9% годовых
  

 

[Angelada]

Ну, у финансово-неграмотных и 30 не предел.

Не надо быть финансово-грамотным, чтобы знать, что депозиты примерно равны КС,
ипотека (не льготная) выше на половину (примерно),
а кредиты вдвое (примерно).

 

[Вы держитесь!]

Не надо быть финансово-грамотным, чтобы знать, что депозиты примерно равны КС,
ипотека (не льготная) выше на половину (примерно),
а кредиты вдвое (примерно).

Если остановить 100 прохожих на улице, то боюсь только единицы смогут ответить, что такое "депозит".

 

[Angelada]

Беру кредит (условно) под 20% и кладу на депозит под 10%?

Условно я угадала.
Итак. Предлагалось взять трешку в Мкаде (примерно 15 млн.) при наличии 5,7млн. и ни в чем себе не отказывать.
Каким образом?
При доходе Киосакина 10-летней давности.

 

[Makaveli]

Если остановить 100 прохожих на улице, то боюсь только единицы смогут ответить, что такое "депозит".

"Здесь вам не там."

Но тем не менее, ещё банках ру много лет лечили даже очень старых и опытных пользователей в разделе "Ипотека", от заблуждений связанных с "мифом", например таких - при ипотеке выгоднее вносить досрочки в начале срока, аннуитетный платёж менее выгодный и т.д. А уж взять ипотеку и положить деньги на вклад, это для кого-то совсем сложно.

 

[Angelada]

Наткнулась сегодня на Машкова "

ПОЧЕМУ ОДНИ ВЫЖИВАЮТ, А У ДРУГИХ ВСЁ ПОЛУЧАЕТСЯ? КЛАССОВОЕ НЕРАВЕНСТВО. КТО В ЭТОМ ВИНОВАТ?​

Программист в 25 лет купил 2 года назад с 3 млн. на руках квартиру в Мкаде в ипотеку.
12 600 млн. двушка в новом ЖК.
Закрыл за 2 года.
Без инвестиций. Без помощи родственников. Без наследного хруща.
Работает на 3 официальных работах. Зарабатывает от пол до 1 млн. в месяц.
https://vkvideo.ru/video-226031859_456239173?sh=4

 

[SonOfKiyosaki]

А вы маткапитал пристроили?

На образование старшего израсходовали.

 

[Makaveli]

Условно я угадала.

А с какой целью Вы гадаете?

В 2016г. можно было взять ипотеку в новостройке под 10%.

 

[Яяя]

Наткнулась сегодня на Машкова "

ПОЧЕМУ ОДНИ ВЫЖИВАЮТ, А У ДРУГИХ ВСЁ ПОЛУЧАЕТСЯ? КЛАССОВОЕ НЕРАВЕНСТВО. КТО В ЭТОМ ВИНОВАТ?​

Программист в 25 лет купил 2 года назад с 3 млн. на руках квартиру в Мкаде в ипотеку.
12 600 млн. двушка в новом ЖК.
Закрыл за 2 года.
Без инвестиций. Без помощи родственников. Без наследного хруща.
Работает на 3 официальных работах. Зарабатывает от пол до 1 млн. в месяц.
https://vkvideo.ru/video-226031859_456239173?sh=4

1 млн в месяц это хорошая з.п конечно.

 

[Angelada]

А уж взять ипотеку и положить деньги на вклад, это для кого-то совсем сложно.

Чтобы взять ипотеку и положить деньги на вклад, нужно иметь деньги на ПВ и деньги для вклада.
Если бы Киосакин 10 лет назад взял ипотеку, сколько у него осталось бы от ПВ ? 30% от 12 это 3600млн?
5700-3600= 2100
2100млн. на вклад 8-9 годовых в месяц принесут 14т. при платеже 40-50т.

 

[SonOfKiyosaki]

Программист в 25 лет купил 2 года назад с 3 млн. на руках квартиру в Мкаде в ипотеку.
12 600 млн. двушка в новом ЖК.
Закрыл за 2 года.
Без инвестиций. Без помощи родственников. Без наследного хруща.
https://vkvideo.ru/video-226031859_456239173?sh=4

Ролик Машкова рассказывает про 27‑летнего Артёма и его девушку Екатерину, которые без помощи родственников купили и за два года закрыли ипотеку на однушку в Москве.

Доходы Артёма и Кати
У Артёма три источника дохода: программист в частной космической компании, ментор по Python с трудоустройством (через своё ИП) и преподаватель Python/fullstack в международной школе, всё дистанционно.

В 2025 году суммарно он заработал около 9,4 млн рублей: примерно 4,1 млн по найму и 5,3 млн с менторства, при месячных доходах от 300–500 тыс. до отдельных месяцев свыше 1 млн.

Екатерина с профильным образованием в туризме после работы в отеле перешла в офис‑администраторы и зарабатывала около 55 тыс. рублей в месяц по графику 5/2 в центре Москвы.

Ипотека и квартира
Квартира: однушка площадью около 41 м² в эконом‑ЖК на севере Москвы у крупного застройщика, куплена в 2025 году за 12,6 млн рублей с готовой отделкой от застройщика.

На мебель и технику они вложили ещё около 800 тыс. рублей; отделка базовая и максимально бюджетная, но позволяла сразу заехать без ремонта.

Ипотека: около 10,4 млн рублей на 30 лет, фактически закрыта за ~2 года, что по расчётам Машкова означало примерно 433 тыс. рублей ежемесячных досрочных платежей плюс расходы на аренду до сдачи дома и обычную жизнь.

Коммуналка в квартире сейчас составляет примерно 5–7 тыс. рублей в месяц, что автор в ролике отдельно подчёркивает.