Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 67)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[olgaju]

А на счёт мигрантов, я думала они все на " югах" , Новая Москва, Теплый стан, Юго Восток . По Северным направлениям очень мало вижу. Значит это не так

 

[Грег]

А на счёт мигрантов, я думала они все на " югах" , Новая Москва, Теплый стан, Юго Восток . По Северным направлениям очень мало вижу. Значит это не так

Нет с этими районами, конечно не сравнить Если сравнивать с ними, то их нет вообще. Я сравниваю с городом 5, 10, 15 лет назад.

 

[SonK]

Крупнейшее в России электродепо «Троицкое» построят в Новой Москве
Комплекс из 11 зданий разместится между Калужским и Новомихайловским шоссе.
Там будут обслуживать поезда новой Троицкой линии.

Станция "Кедровая" расположится рядом с ЖК «Новые Ватутинки», на пересечении Калужского шоссе и ул. 1-я Нововатутинская. Она входит в состав второго этапа строительства Троицкой линии метро.

Его запуск поможет жителям Троицкого и Новомосковского административных округов быстрее добираться до центра города.

Также он разгрузит южные направления Сокольнической и Калужско-Рижской линий, близлежащие дороги. Завершить строительство планируется в 2029 году.
Подробнее: https://stroi.mos.ru/metro/station/122?from=cl

Квартиру купил в 2016-м, если метро будет в 2029-м, это через 13 лет. Итого, разницы тогда были с мкадными районами где-то = в 100% к цене. Вот вопрос, стоила ли эта доплата 100% к цене, чтобы не ждать метро 13 лет?

Уже как 3 года до метро добираться около 20 минут. А будет 5 минут.
Так вот, на мой взгляд - не стоила. Сейчас на мне бы висел ипотечный долг - и денежный поток был бы, отрицательным. А мы за это время с семьёй - потратили норм суммы на различные блага от планового улучшения здоровья до отдыхах на морях по 2 раза в год, и пр.

 

[N@dya]

Так вот, на мой взгляд - не стоила.

Это мантра самоуспокоения))))

 

[Supric]

Это мантра самоуспокоения))))

Люди ипотеку, взятую тогда, выплачивали за 5-7 лет без проблем, а тут человек уже 10 лет никак не успокоится.

 

[Грег]

Квартиру купил в 2016-м, если метро будет в 2029-м, это через 13 лет. Итого, разницы тогда были с мкадными районами где-то = в 100% к цене. Вот вопрос, стоила ли эта доплата 100% к цене, чтобы не ждать метро 13 лет?

Уже как 3 года до метро добираться около 20 минут. А будет 5 минут.
Так вот, на мой взгляд - не стоила. Сейчас на мне бы висел ипотечный долг - и денежный поток был бы, отрицательным. А мы за это время с семьёй - потратили норм суммы на различные блага от планового улучшения здоровья до отдыхах на морях по 2 раза в год, и пр.

С прокладкой метро можно только поздравить. И цена недвижимости в этом случае должна подрасти.

 

[Supric]

Так вот, на мой взгляд - не стоила. Сейчас на мне бы висел ипотечный долг - и денежный поток был бы, отрицательным.

В качестве ликбеза.
Понятно, что вы учились на книжках человека, путавшего активы и пассивы, но все-таки.

Денежный поток становится резко отрицательным в момент покупки квартиры за кэш. Отрицательный денежный поток равен стоимости квартиры, он уменьшает ваши накопления, и деньги с этим потоком уходят в этот момент из вашего владения.

А при покупке на кредитные деньги денежный поток... нулевой. Все деньги которые у вас были - у вас и остались. Ну, если точнее, сначала у вас положительный денежный поток в виде выдачи вам на счет, а потом отрицательный в том же размере, когда вы покупаете на него квартиру.

Поэтому вместо резко отрицательного моментального денежного потока, он будет постепенный и будет размазан на несколько (десятков) лет.

А сохранившиеся накопления при этом, чаще всего, можно проинвестировать, а нередко и таким образом, что положительный денежный поток от этих инвестиций со временем сам по себе покроет отрицательный поток ипотечных платежей. Правда, для этого нужна продвинутая финансовая грамотность.

Не говоря уж о том, что для некоторых стоимость квартир 15-20 лет назад - это всего несколько (а то и всего 2-3) их нынешних зарплат сегодня

 

[Восьмая Марта]

Квартиру купил в 2016-м, если метро будет в 2029-м, это через 13 лет. Итого, разницы тогда были с мкадными районами где-то = в 100% к цене. Вот вопрос, стоила ли эта доплата 100% к цене, чтобы не ждать метро 13 лет?

Вопрос: сколько сейчас? 300%?

А мы за это время с семьёй - потратили норм суммы на различные блага от планового улучшения здоровья до отдыхах на морях по 2 раза в год, и пр.

Вы забыли что ли?) я ж специально для Вас считала затраты на такси и ОТ - эти деньги, проезженные из полей в город и обратно (не говоря уж о времени), давно отбились бы, купи Вы квартиру в городе в шаговой доступности от метро)) и не нужно было бы ждать 13 лет))

 

[Supric]

я ж специально для Вас считала затраты на такси и ОТ - эти деньги, проезженные из полей в город и обратно (не говоря уж о времени)

Ну было и было (с)
Или правильней - ну было и сплыло? Отрицательный денежный поток же

 

[Яяя]

Квартиру купил в 2016-м, если метро будет в 2029-м, это через 13 лет. Итого, разницы тогда были с мкадными районами где-то = в 100% к цене. Вот вопрос, стоила ли эта доплата 100% к цене, чтобы не ждать метро 13 лет?

Уже как 3 года до метро добираться около 20 минут. А будет 5 минут.
Так вот, на мой взгляд - не стоила. Сейчас на мне бы висел ипотечный долг - и денежный поток был бы, отрицательным. А мы за это время с семьёй - потратили норм суммы на различные блага от планового улучшения здоровья до отдыхах на морях по 2 раза в год, и пр.

Мне кажется в 2016 квартиры стоили еще дешево. Не было же льготной ипотеки? Это сейчас они дорогие уже и народ покупает и Ватутинки и Говорово и еще что-то. А раньше вполне можно было купить внутри МКАД. Расстояние то не изменилось,оттого что проводят туда эту ветку,хоть 10 лет хоть сколько. Все равно осталось далеко. Не думаю что Вы платили бы 10 лет ипотеку, з.п сильно выросли у людей за последние годы

 

[Makaveli]

Мне кажется в 2016 квартиры стоили еще дешево. Не было же льготной ипотеки?

Именно той, что появилась в 2020 году, не было. Но была программа господдержки. Например я в 2016 году взял ипотеку под 10% годовых по этой программе. Так же как и по семейной ипотеке, которая действует сейчас, государство тогда покрывало банку разницу ставок. Эта программа действовала с 2015 года, как поддержка ипотечному рынку при высокой ключевой ставке (рыночные ставки тогда были заградительные, как и сейчас). Закрылась программа вроде в 2016.

В 2018 уже и рыночная ипотека была не очень высокой. Я например в 2018 году взял очередную ипотеку под 9%. Давали людям тогда и под 8%.

 

[Яяя]

Именно той что появилась в 2020 году не было. Но была программа господдержки. Например я в 2016 году взял ипотеку под 10% годовых по этой программе. Так же как и по семейной ипотеке, которая действует сейчас, государство тогда покрывало банку разницу ставок. Эта программа в 2016 вроде закрылась.

В 2018 уже и рыночная ипотека была не очень высокой. Я например под 9% взял ипотеку. Давали людям и под 8%.

Ну вот да, помню просто что рост цен на жилье начался после 20 года. До этого реально было купить по обычной ипотеке. Обычная я имею ввиду процентов 10-11. И стоимость жилья тогда была в 2 раза ниже чем сейчас, ну или даже более чем в 2 раза ниже

 

[barsyan]

если метро будет в 2029-м

Это в стародавние времена (2010-е) были планирования на годы вперед... Сейчас на дворе седьмой 2020-й год, вроде все привыкли, что планы дальше чем пара месяцев смело в мусорное ведро можно кидать. А по теме, вам там в МСК бюджеты тоже режут, в том числе что-то по твоей ветке проскакивало в новостях

 

[Tatiana123022]

А я сто раз перекрестилась, что закрыла вопросы с квартирами и дачами вовремя. Почти в последний вагон заскакивала. Не уверена, что сейчас это все бы получилось.
Многие дорогие вещи становятся все менее и менее доступными. Уже автомобиль - роскошь.

 

[iyuras]

Квартиру купил в 2016-м, если метро будет в 2029-м, это через 13 лет. Итого, разницы тогда были с мкадными районами где-то = в 100% к цене. Вот вопрос, стоила ли эта доплата 100% к цене, чтобы не ждать метро 13 лет?

Уже как 3 года до метро добираться около 20 минут. А будет 5 минут.
Так вот, на мой взгляд - не стоила. Сейчас на мне бы висел ипотечный долг - и денежный поток был бы, отрицательным. А мы за это время с семьёй - потратили норм суммы на различные блага от планового улучшения здоровья до отдыхах на морях по 2 раза в год, и пр.

Власти Москвы сократили финансирование четырех проектируемых участков метро

 

[Яяя]

Власти Москвы сократили финансирование четырех проектируемых участков метро

Хорошо до Строгино построят похоже. Там сложный участок под заливом идет. Зачем им метро от Кунцевской до Сколково не поняла,там же Мцд уже есть.

 

[SonK]

А раньше вполне можно было купить внутри МКАД. Расстояние то не изменилось,оттого что проводят туда эту ветку,хоть 10 лет хоть сколько. Все равно осталось далеко. Не думаю что Вы платили бы 10 лет ипотеку, з.п сильно выросли у людей за последние годы

Я всё считал. Купил в своё время за около 5.7 млн. В МКАДе тогда стоило за что-то аналогичное в районе 12 млн.

При этом, у нас с отличным ремонтом от застройщика - который до сих пор в хорошем состоянии, то есть затраты были только на обстановку.

Сдали раньше срока, детсад и школа - во дворе. Ребёнок ходил в бюджетный сад. Все кружки - тоже в соседних домах.

За это время конечно доходы выросли - что позволило - ни в чём себе не отказывать особо, и при этом - ещё сколотить портфель, который уже приносит существенный ежемесячный доход. Не забывайте у меня ещё 2 ребёнка, которых я тоже поднимал за это время вкладывая в них.

тов. Суприк крепок задним умом, всё что он выше описал - с учётом наших рисков, могло пойти совершенно по-другому. "Кто-то выплачивал за 5-7 лет ипотеку", а могло быть всё иначе совершенно.
Мне такие риски не нужны.

Кстати, по итогам 2008-го было значительное количество людей, кто остался в итоге и без квартир, и без денег - с долгами.

 

[SonK]

А по теме, вам там в МСК бюджеты тоже режут, в том числе что-то по твоей ветке проскакивало в новостях

Резать стали только сейчас, думаю разница с жизнью в регионах - очевидна.

 

[SonK]

Власти Москвы сократили финансирование четырех проектируемых участков метро

У нас уже стройки метро идут, и роют день и ночь. Иначе так увлеклись - что оптокабель порвали. На день оставили без интернета.

 

[Supric]

Мне такие риски не нужны.

Ну какие риски, если у вас 5.7 млн на руках и ипотека на те же 5.7 млн?
Все риски покрыты на 100%.

Просто признайтесь, что не хватило тогда финансовой грамотности, чтобы создать портфель на 5.7 млн, и взять дешевую ипотеку, которая с ростом доходов и инфляции стала бы еще дешевле.

Просто не было у вас других идей в тот момент куда деть накопления, кроме как в бетон и бакс, но бакс тогда был не в горе. Про иис, фондовый рынок я вам на склянках рассказал на два-три года позже, и только после этого вы начали формировать портфель, хронологию не забываем, ага?