Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 12)

[excell67]

Вам не одобрят семейную ипотеку по другой причине)

по какой?
Родственницу с ребенком я уже нашел.

Не одобрят так не одобрят, тоже сильно страдать не буду.)

 

[UnembossedName]

Но оценить, сколько точно (в штуках) облигаций в будущем будет откусывать ежемесячно недостающая 1000 - невозможно на длинном промежутке.

Достаточно оценить в деньгах. так как облигации мы на ИИС все равно не продаем, если облигации куплены до погашения, мы с точностью до доходности реинвестирования знаем, сколько получим.
На пятилетнем сроке ИИС это не такой большой диапазон возможных исходов, речь не идет о целых процентах от стоимости жилья.

 

[Makaveli]

Стоимость денег через 5 лет и через 25 лет разная, особенно при инфляции около 10% - отличие примерно в 7 раз.
Стратег это почему-то не учитывает)))

Ну такой стратег
А зачем учитывать стоимость денег через 25 лет, если в условиях задачи ОФЗ только на 5 лет? И даже не понял зачем учитывать стоимость денег через 5 лет, если в другом варианте мы всё равно их отдадим сегодня на покупку квартиры налом?

 

[UnembossedName]

Родственницу с ребенком я уже нашел.

А, в смысле у нее тоже нет доходов, чтобы показать, ну тогда да.

 

[Supric]

Достаточно оценить в деньгах. так как облигации мы на ИИС все равно не продаем, если облигации куплены до погашения, мы с точностью до доходности реинвестирования знаем, сколько получим.

Ну, я ИИС не рассматривал, и купон считал за вычетом НДФЛ.
Люблю "живые потоки")

 

[UnembossedName]

Ну, я ИИС не рассматривал, и купон считал за вычетом НДФЛ.
Люблю "живые потоки")

Поэтому изначальный расчет, который я предоставил - это такой вклад с ежемесячной капитализацией и возможностью снятия денег, где налог удерживается сразу (для простоты расчета).

 

[Supric]

А зачем учитывать стоимость денег через 25 лет, если в условиях задачи ОФЗ только на 5 лет?

Чем больше срок тем больше фиксируемая скидка. Надо брать максимальный срок.
Ипотека же максимум на 30 лет.
Просто ОФЗ на 30 лет нет сейчас в обращении, максимум на 16.

И даже не понял зачем учитывать стоимость денег через 5 лет, если в другом варианте мы всё равно их отдадим сегодня на покупку квартиры налом?

Допустим получите выгоду 1000 рублей, но через 5 лет.
1000 рублей через 5 лет равна 600 нынешним при инфляции 10%, 400 нынешним при инфляции 20%, 790 нынешним при инфляции 5%.
Разный профит в "сегодняшних" деньгах.

 

[excell67]

Чем больше срок тем больше фиксируемая скидка. Надо брать максимальный срок.
Ипотека же максимум на 30 лет.
Просто ОФЗ на 30 лет нет сейчас в обращении, максимум на 16.

А если например купоны по ОФЗ заморозят до лучших времен?
Играть с банками и государством даже на 10 лет не очень хочется, а уж 30 лет это бред.

Еще 1,5 года назад из всех утюгов слышалось что ставка 8% с нами на годы.
Прошло 1,5 года, сейчас ставку 8% вспоминают только держатели 10 летних ОФЗ, которые набрали их под 8%.
Что будет еще через 1,5 года?

Меня в этой истории с 10 летними ОФЗ прикалывает то, с каким оптимизмом год назад народ их набирал))

 

[UnembossedName]

А если например купоны по ОФЗ заморозят до лучших времен?
Играть с банками и государством даже на 10 лет не очень хочется, а уж 30 лет это бред.

Еще 1,5 года назад из всех утюгов слышалось что ставка 8% с нами на годы.
Прошло 1,5 года, сейчас ставку 8% вспоминают только держатели 10 летних ОФЗ, которые набрали их под 8%.
Что будет еще через 1,5 года?

Если будет коллапс какой-то серьезный. то ваш кредит тоже коллапсирует.
Если будет какой-то дефолт именно по ОФЗ, я лично закладываю, что это обернется катастрофой рубля (и инфляцией), то есть ваш долг тоже превратится в труху.

 

[excell67]

Если будет коллапс какой-то серьезный. то ваш кредит тоже коллапсирует.
Если будет какой-то дефолт именно по ОФЗ, я лично закладываю, что это обернется катастрофой рубля (и инфляцией), то есть ваш долг тоже превратится в труху.

В 22 году биржу закрыли на месяц. Что мешает закрыть ее на год?
Акции вообще заморозили.
Рубль при этом опять сходит на уровень 55.)

 

[UnembossedName]

Ничего не мешает, а как это повлияет на вашу позицию в ОФЗ на ИИС, купоны не сможете реинвестировать?

 

[SonOfKiyosaki]

Мне кажется сейчас вообще не время вот это всё высчитывать.
Я бы пододждал лучших времён. А пока, за счёт потока купонов, див и % со вкладов компенсировал арендную плату. Если вам жить негде.

 

[excell67]

Ничего не мешает, а как это повлияет на вашу позицию в ОФЗ на ИИС, купоны не сможете реинвестировать?

Понятия не имею вообще чего ожидать.
На мой взгляд в связке ипотека + ОФЗ, 5 лет это оптимальный срок.

ОФЗ под долгосрок - оптимально 2 летки.

 

[barsyan]

В 22 году биржу закрыли на месяц. Что мешает закрыть ее на год?
Акции вообще заморозили.

Угу, интересное время было. Хорошо порвало тогда некоторых. Вот на примере одного из прошлых сообщений

И точно я знаю, что я живу лучше вас - потому что у вас гроши до 1АСВ, а я себе больше позволяю чем вы, и имею nАСВ.

Нам говорят: в так называемый капитал квартиру для проживания/машину и прочие дорогие побрякушки не включаем. Любой владелец двух квартир в МСК имеет nАСВ. Продать это всё можно в любое время (не всегда по желаемому ценнику).
Также нам говорят: в период закрытия биржи мы акции в капитал включаем, а также заблокированные иностранные активы. Но продать это нельзя.

Не перепутайте..

 

[Makaveli]

Мне кажется сейчас вообще не время вот это всё высчитывать.
Я бы пододждал лучших времён. А пока, за счёт потока купонов, див и % со вкладов компенсировал арендную плату. Если вам жить негде.

Кому здесь жить негде?
Тут человек страдают, как ему выгоднее купить какую-то там по счету квартиру

 

[Makaveli]

Мне кажется сейчас вообще не время вот это всё высчитывать.

А когда это делать, если не сейчас? Такая ситуация, когда ставка по ипотеке в 2 раза ниже доходность по ОФЗ будет всегда?

 

[юный корейко]

Пол Ижевска скупил))

 

[SonOfKiyosaki]

Нам говорят: в так называемый капитал квартиру для проживания/машину и прочие дорогие побрякушки не включаем. Любой владелец двух квартир в МСК имеет nАСВ. Продать это всё можно в любое время (не всегда по желаемому ценнику).

У меня были др. активы - не заблокированные.
Про недвигу - продать можно, но вначале надо купить и нести сопутствующие расходы.
Но продать всё равно будет сложно, у недвиги ликвидность - так себе.
Но мой товарищ миллионер, продавал да. За время блокировки пару квартир слил, и жил на эти деньги.

 

[SonOfKiyosaki]

А когда это делать, если не сейчас? Такая ситуация, когда ставка по ипотеке в 2 раза ниже доходность по ОФЗ будет всегда?

Подождать надо.
Щас во-первых: лимиты на Семейку перераспределят.
Во-вторых: со ставкой неопределённость немного развеется.
В-третьих: таки цены подсядут вероятно. Пока ни застройщики, ни физики - не вдуплили, что делать сейчас.

 

[excell67]

Подождать надо. Щас во-первых: лимиты на Семейку перераспределять. Во-вторых: со ставкой неопределённость немного развеется. В-третьих: таки цены подсядут вероятно, пока ни застройщики, ни физики - не вдуплили, что делать сейчас.

1. При таком ключе мин фин спит и видит отмену субсидий ибо компенсировать разницу из бюджета выходит больно.

2. Про "подождать" еще в 18 году Смирнов вещал.
Я лично думаю, что номинальные рублевые цены будут стабильны. Снижение только за счет инфляции.

3. Я откупаю лесенкой, через год еще докуплю. Усреднение, это лучшее что можно сделать.
Лучшее время для откупа актива, всегда прошлое время)

4. Чиновники бетон подьездами скупают, мне до них как до луны.

5. В целом, эта схема тупо ставка на снижение ключа.
На свои деньги в 5 летние ОФЗ мне страшно заходить.
А так через год срублю свои 50% годовых и закрою ипотеку)
Фантастика? А кто думал, что ставка за полгода с 20%, уже к сентябрю 22 года снизится до 7,5%?