Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 9)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[KALIM]

Я, сделав 2 квартиры с нуля в 2007 и в 2014, третью делает брат с 2024, могу сказать, что в формуле ошибка. Отделка и мебель будет минимум +100% к стоимости квартиры, если делать для себя, а не тяп ляп, чтобы потом 100500 раз переделывать. Вот и спрашивается, где выгода? За 4.5млн квартиру взять нереально. Делают так, лишь бы втянуть молодежь в кабалу... После 2014 все материалы и отделка и мебель просто шлак и нереально сделать все качественно из признанных мировых материалов и отделок и мебели и техники, за разумные деньги а не по цене как чугунный мост. Я сделал для себя вывод что третий ремонт в РФ я в своей жизни просто не выдержу, и.к. это столько нервов как пожар или залив - просто невозможно!

А если продолжить мысль : в 2007 купил за n-ную сумму квартиру + столько же в ремонт = вышло Х ….
Какова рыночная стоимость это квартиры в нынешнее время (насколько <Х или больше Х)

 

[Яяя]

Поэтому я принципиально сразу купил с отдельной в 2016-м году, уже почти 9 лет и всё нормально. Время показало, что это было верное решение.

А кто застройщик? Сколько видела застрой с отделкой-ну так себе. Лоджии только нравятся-большие.

 

[clevermoneymakers]

А если продолжить мысль : в 2007 купил за n-ную сумму квартиру + столько же в ремонт = вышло Х ….
Какова рыночная стоимость это квартиры в нынешнее время (насколько <Х или больше Х)

При стоимости голой квартиры X
2007 сейчас 5X
2017 голая сейчас 2Х

 

[Makaveli]

Я, сделав 2 квартиры с нуля в 2007 и в 2014, третью делает брат с 2024, могу сказать, что в формуле ошибка. Отделка и мебель будет минимум +100% к стоимости квартиры, если делать для себя, а не тяп ляп, чтобы потом 100500 раз переделывать.

Это очень относительно. Ремонт может быть и сильно дешевле вашего и сильно дороже и каждый будет считать что ремонт не тяп-ляп. Я сейчас смотрю сколько стоят аналогичные квартиры в моем доме и уверен что никогда столько на ремонт не потрачу

Я свою квартиру купил с отделкой от предыдущего хозяина. Я хз сколько стоит сейчас такая отделка, ясное дело она уже поюзанная и не в курсе, как её вообще оценить. Но только одна кухня такая же (новая, а не как у меня юзаная) будет стоить семизначную цифру и хрен знает какое число будет первым, может даже не единица. Опять же очень грубо и на вскидку - я в ценах не шарю.

Можно (по моему мнению) купить с ремонтом. Понятно что "чужое" и не все подводные камни можно увидеть и т.д. Но вот я ремонтов много в жизни не делал, не уверен что сходу справился бы с грамотным подбором умельцев такого уровня. Мужик, который продал мне квартиру переехал в большой дом с офигенной отделкой (вот он реально опытный в этом деле). Для себя в следующий раз я бы хотел так же, купить с ремонтом. Это на много выгоднее, чем делать самому. В разы.

 

[Яяя]

Это очень относительно. Ремонт может быть и сильно дешевле вашего и сильно дороже и каждый будет считать что ремонт не тяп-ляп. Я сейчас смотрю сколько стоят аналогичные квартиры в моем доме и уверен что никогда столько на ремонт не потрачу

Я свою квартиру купил с отделкой от предыдущего хозяина. Я хз сколько стоит сейчас такая отделка, ясное дело она уже поюзанная и не в курсе, как её вообще оценить. Но только одна кухня такая же (новая, а не как у меня юзаная) будет стоить семизначную цифру и хрен знает какое число будет первым, может даже не единица. Опять же очень грубо и на вскидку - я в ценах не шарю.

Можно (по моему мнению) купить с ремонтом. Понятно что "чужое" и не все подводные камни можно увидеть и т.д. Но вот я ремонтов много в жизни не делал, не уверен что сходу справился бы с грамотным подбором умельцев такого уровня. Мужик, который продал мне квартиру переехал в большой дом с офигенной отделкой (вот он реально опытный в этом деле). Для себя в следующий раз я бы хотел так же, купить с ремонтом. Это на много выгоднее, чем делать самому. В разы.

Кто бы спорил. Сейчас качественный ремонт будет очень дорог. Но его хотя бы можно слелать.Расположение дома уже не исправишь,поэтому наличие нормального ремонта всеж второстепенно, не главный фактор.Будет-значит повезло

 

[Makaveli]

Кто бы спорил. Сейчас качественный ремонт будет очень дорог. Но его хотя бы можно слелать.Расположение дома уже не исправишь,поэтому наличие нормального ремонта всеж второстепенно, не главный фактор.Будет-значит повезло

"Хорошая квартира это локация, локация и ещё раз локация!" Кто-то тут писал похожую фразу, вроде Татьяна.

 

[KALIM]

При стоимости голой квартиры X
2007 сейчас 5X
2017 голая сейчас 2Х

Красивые цифры ,однако .
Стало быть смысл есть в любом случае .

 

[clevermoneymakers]

на IT ипотеку с ремонтом за 9млн ничего путного не возьмешь рядом с метро, т.к. не Мск, а только МО. Так что мой вердикт IT ипотеку - в топку.
И хотя и цифры 5X и 2X красивые, я еще не продал ни разу, ибо жалко

 

[barsyan]

Сняла в апреле 2025 двушку (2 изолированные комнаты) в Москве в Текстильщиках за 70к + счетчики около 5к.
Ремонт не новый, но и не бабушкин, кухня Икея, все простое и аккуратное. Считаю, хорошая цена.
Пока искала, поняла, что на данный момент цены в Москве такие:
- Однушку внутри МКАД можно найти за 55-65 неплохую.
- Двушки от 65-70 и до 90
- Трешки от 90 и выше.
Цены выше — это я про обычный норм ремонт.

(в Санкт-Петербурге) На начало августа 2025 года средний уровень цен в долгосрок:
комнаты - 16,5 т.руб
студии - 30 т.руб
1 ккв - 37,7 т.руб
2 ккв - 53,8 т.руб
3 ккв - 68 т.руб

 

[Shtunoff]

@barsyan, по Питеру подтверждаю, в июле был в командировке и разговорился с сервисным инженером о "житье". Он сообщил, что с сентября 2024 года втроём снимают трёшку за 65к+счётчики, площадь 105 м2, метро Нарвская в пешей доступности, ремонт обычный, дом начала 2000-ных. Сам удивлён был такой аренде, относительно цен Москвы и МО, вскользь глянул цены на квартиры в районе метро Обводный канал, там в основном сталинки и цены 12-15М за 60м2, но по ремонту почти все бабушатники +/-.

 

[Andmax]

делал ремонт в квартире (новострой без отделки) в 2020, обошлось в 1/3 цены квартиры в 2013. По актуальным ценам на тот момент это было бы 20-25%.

в 2007 купил за n-ную сумму квартиру + столько же в ремонт =

стоимость ремонта никак не связана со стоимостью квартиры. Потому что одинаковые квартиры в центре или на окраине города (локация) стоят совсем разных денег...
стоимость зависит от класса ремонта.
мск. я сейчас занимаюсь капремонтом кв в реновационной новостройке с отделкой застройщика (взял на аукционе фонда реновации для себя). 70 процентов этой отделки - сразу тотальный демонтаж... дешевейшие малокачественные материалы с очень серьезными косяками исполнения...особенно если заглянуть под обои/плинтуса и прочее..
капремонтился предыдущий раз лет 15 назад.
класс ремонта - средний. оптимум цена/качество.
тогда было такое среднее соотношение - итоговая стоимость наемных работ , например, по ремонту помещений составляла 1.5 - 2 цены материалов этого вида ремонта , и рабочие делали довольно качественно.
сейчас - минимум Х 3 и желание сделать похалтурнее (если их не контролировать самому, причем кроме своего профильного направления работ очень смутно знают даже сопутствующие. т.е. делая свою работу, расхреначивают другие элементы), или X5 если это будет бригада с начальником. Плюс, как только чувствуют некомпетентность клиента - тут же накручивают ценник ненужными дополнительными работами или не делают часть положенных...
Пример - пришли штукатуры потолка. работу попытались начать сразу с грунтовки пыльных и грязных бетонных потолочных плит... Пришлось этим специалистам напомнить, что перед грунтовкой плиты надо очистить от грязи и прочего, а щели между стенами и потолком - запенить. Для начала специалисты удивились (предложил им прочитать вслух инструкцию с любого мешка ротбанда), затем попытались раскрутить что это будут допработы (финт не прошел). И в итоге сделали все как положено. Сами даже вспомнили (и проложили) еще и малярную сетку в нужных местах...

В разговоре удалось понять современное ценообразование - выходят на работы если за день (полный или неполный) на руки выходит 10 т.р. на чел. По этому параметру начальную смету и составляют.

 

[KALIM]

Пишут в интернетах ,что берут в Мариуполе ипотеку под 2% .
Дескать - море близко.
Лихие парни,однако .

 

[denism7]

Пишут в интернетах ,что берут в Мариуполе ипотеку под 2% .
Дескать - море близко.
Лихие парни,однако .

Я тоже рассматриваю, например. С пониманием всех рисков. Но подходящих вариантов пока не нашел.

 

[Lake_t]

С Марта 2026 "кредиторы при принятии решения о предоставлении кредита будут использовать исключительно сведения из официальных источников о доходах граждан".
https://cbr.ru/press/event/?id=26841
))

 

[konstantin2021]

С Марта 2026 "кредиторы при принятии решения о предоставлении кредита будут использовать исключительно сведения из официальных источников о доходах граждан".

Получать эти сведения с согласия граждан кредиторы будут из информационных систем ФНС России и Социального фонда России через сервис «Цифровой профиль»

 

[AlexM-68]

Они росли бы в разумных пределах. Имеется в виду видимо ипотека льготная и вот она разогнала цены мама-не -горюй..

Попалась сегодня на глаза небольшая статья на эту тему. Это просто дичь...
Разрыв цен между первичкой и вторичкой достиг 80%
И как инвестировать в бетон при таких раскладах? Я конечно вообще ни разу не специалист по этому вопросу, но ИМХО инвестору придётся туго..

 

[UnembossedName]

С Марта 2026 "кредиторы при принятии решения о предоставлении кредита будут использовать исключительно сведения из официальных источников о доходах граждан".
https://cbr.ru/press/event/?id=26841
))

Давно пора, если с серыми зарплатами действительно собирались бороться.
Но если честно кажется кредитование физлиц должно рухнуть, это ж не только про льготные ипотеки.

 

[Supric]

@AlexM-68, ответ на вопрос льготная ипотека. Она и привела к этому результату.

Формула сложного процента говорит о том, что разница в 1.8 раза компенсируется всего лишь 2% годовых разницы с рыночными ставками на дистанции 30 лет.

 

[UnembossedName]

И как инвестировать в бетон при таких раскладах? Я конечно вообще ни разу не специалист по этому вопросу, но ИМХО инвестору придётся туго..

+ @Supric

Я как продавший новостройку на вторичном рынке относительно недавно могу сказать, что разрыв этот имеет не только кредитную природу.
Ну вот в этом районе, где я продавал по большей части хрущевки или даже двухэтажные старые дома.
В новостройке квартира с голыми стенами стоила на вторичном рынке намного дороже чем бабушатнички кругом. Не в 2 раза, но в 1.5 легко.

 

[Яяя]

+ @Supric

Я как продавший новостройку на вторичном рынке относительно недавно могу сказать, что разрыв этот имеет не только кредитную природу.
Ну вот в этом районе, где я продавал по большей части хрущевки или даже двухэтажные старые дома.
В новостройке квартира с голыми стенами стоила на вторичном рынке намного дороже чем бабушатнички кругом. Не в 2 раза, но в 1.5 легко.

Да, скорее всего вторичное жилье будет и дальше дешеветь, "все новое лучше чем старое" психология потребителя. Хоть одна хорошая тенденция на рынке недвиги. Двухэтажные дома думаю у Вас вообще кирпичные. В Москве к сожалению не так много кирпичных,и боюсь что 5-этажки снесут). Слишком жирно простым людям жить в 5-этажках,должны в высотках бетонных болтаться. Хочешь в нормальных условиях-строй себе частный дом)