Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 6)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Limon2002]

насколько знаю в Конституции СССР провозглашалась множественность форм собственности: "государственная, кооперативная и частная".

Частной ЕМНИП не было - была личная форма собственности. Личная - она как бы подразумевает удовлетворение личных потребностей человека (ну и его семьи), а частная - это уже шире, включает в себя помимо вышесказанного ещё и использование для извлечения прибыли.

Параллельно с общественными формами существовала личная собственность граждан. Она включала предметы личного потребления, домашнего хозяйства, садоводства, жилые дома, сбережения, полученные за счёт трудовых доходов.
Ключевое отличие личной собственности от частной заключалось в её потребительском характере и источнике приобретения — только за счёт трудовых доходов. Её нельзя было использовать для систематического извлечения прибыли (например, сдачи жилья в аренду за деньги).

Алиса вроде подтверждает. Хотя, ИМХО, личную собственность всё же можно было использовать для систематического извлечения прибыли - но не в форме предпринимательской деятельности, а за счёт личного труда, как его тогда понимали.

 

[sergey_pushkarev]

Допишу здесь. У людей на книжках в сберкассе лежало море бабла. Они могли купить не по одной квартире, но почему то не покупали. Этот факт наводит на размышения тех, кто тиражирует сказки о рынке купли-продажи жилья в Союзе? Было кружево и схематоз с обменами.

Вроде бы с приходом серьезной инфляции (во второй половине горбачевского срока) резко выросли покупки. Надо загуглить, если такая инфа вообще имеется в доступе.
Возможно, покупали лишь дома. Но я слышал, что кинулись покупать (и некоторые успели до известного момента).

В любом случае: до этого не покупали, хотя, очевидно, могли. Это наводит на мысль, что были и другие факторы, кроме сложности данного процесса. Например, скопидомство, незнание слова "инфляция", или все гонялись за импортных барахлом...

 

[sergey_pushkarev]

рынок жилья, уже в 70-е, был самый свободный из возможных рынков - цена устанавливалась рыночно, налоги не платили, никакие надзорные службы источники доходов не проверяли.

Слышал, что современные риэлторы не появились из воздуха - у них были предки в виде неких "частных маклеров" в советское время... Которые помогали обменивать квартиры. А поскольку были задействованы деньги, то по факту это было куплей-продажей.

 

[A•U]

В любом случае: до этого не покупали, хотя, очевидно, могли. Это наводит на мысль, что были и другие факторы, кроме сложности данного процесса. Например, скопидомство, незнание слова "инфляция", или все гонялись за импортных барахлом...

У моего отца сгорело 20к, как сгорело, он не знал, что так может быть...
Рассказывал мне, предлагали ему гараж в кооперативе напротив дома за 2к, можно было не один, а зачем гараж, машины же нет....
Много таких, у жены, у родителей 40к улетучилось....

 

[AlekseevIR]

Слышал, что современные риэлторы не появились из воздуха - у них были предки в виде неких "частных маклеров" в советское время... Которые помогали обменивать квартиры. А поскольку были задействованы деньги, то по факту это было куплей-продажей.

Можно посмотреть фильм "По семейным обстоятельствам" (1977 г). Есть там сюжеты на эту тему.

Спойлер

 

[AlekseevIR]

Но мне в этом фильме больше нравится сюжет про логопеда и "улицу Максима Койкого".

Спойлер

 

[Kumiko]

Ну не-е-т... Я конечно не профессиональный историк и могу ошибаться, но насколько знаю в Конституции СССР провозглашалась множественность форм собственности: "государственная, кооперативная и частная".
Декларативность данного провозглашения вывожу здесь за скобки ))
И потом: а как бы слово "частная собственность" проникло в массы, если бы про нее было только в конституции написано, а самой такой собственности, пускай и в извращенной и урезанной форме, не было бы?
Между тем, "частный собственник" мусируется в известной песне Высоцкого.
А понятие "частный сектор" было общеупотребительным.


А вот это временнАя аберрация. Я не говорил, что бабушка вступала в жск. Я писал, что она купила и продала жилье. А, вообще-то, квартира стала жильем для основной массы населения даже не за 350 месяцев до приватизации. Основная доля переселилась в квартиры лишь с появлением брежневских микрорайонов. 100-200 месяцев до приватизации.
Тогда городское население в СССР перевесило сельское. А ведь еще стоит учесть, что даже в городах не все жили в квартирах.
А до того всю русскую историю слово "жилье" ассоциировалось не с квартирой, а с собственным домом. Сейчас про это забыли прочно. Даже в городах до определенного момента большая доля жила не в МКД.

Ну так вот дома покупались и продавались. Правда, не все так просто. Институт прописки мешал и тут. И это не считая, что дома стояли тоже на государственной земле.
Но тем не менее: землю можно было получить, построиться. Тот бабушкин дом незадолго до покупки построил какой-то рукастый мужик для себя. Вот надо посмотреть, что там в советских документах написано. Но по-моему "частный дом". И уж точно в "частном секторе".

Я в самом начале сказала, что нужно не путать частную собственность и личную. Именно по этому пути вы и пошли. Частной собственности в Союзе не было ни на средства производства, ни на что другое.
Откройте Конституцию 1977г раздел гос устройство. Навскидку это 13 ст. Точнее сами найдете. Там про формы собственности.

 

[Kumiko]

Вроде бы с приходом серьезной инфляции (во второй половине горбачевского срока) резко выросли покупки. Надо загуглить, если такая инфа вообще имеется в доступе.
Возможно, покупали лишь дома. Но я слышал, что кинулись покупать (и некоторые успели до известного момента).

В любом случае: до этого не покупали, хотя, очевидно, могли. Это наводит на мысль, что были и другие факторы, кроме сложности данного процесса. Например, скопидомство, незнание слова "инфляция", или все гонялись за импортных барахлом...

Почему то мне кажется, что вы не читаете то, на что отвечаете. Повторяю. Вступить в ЖСК (фактически заплатить деньги за то, что бы не стоять в очереди на квартиру без возможности дальгнйшего распоряжения квартирой, потому что и в этом случае вы не становились собственником) можно было только при условии, что проживая на предыдущей квартире, вы или ваша семья нуждалась в улучшении жилищных условий. Ваши хотелки и наличие денег не играло никакой роли. Вы забываете или не знаете, что еще и правила прописки были достаточно жесткие.Тогда нужно было именно разрешение, которое сначала получалось по месту выписки, а потом по месту прописки. А прописаться вы могли либо к жене, либо это не должно было за собой влечь сознательное ухудшение жилищных условий в новой квартире. И это не было формальностью и существовало долго.

Вы могли однушку поменять на двушку или трешку с доплатой, найдя желающего переехать в вашу, но этот обмен должна была разрешить специальная комиссия и выдать соответсвующие доки. Как думаете насколько законным было передача и получение денег в данном случае? И как мог объяснить происхождение нескольких тысяч человек, уехавший из трешки в однушку? Ну ежели к нему возникли вопросы
Вы знаете, что такое ОБХСС? Они вообще то работали. И сажали за всякое разное.

В любом случае это не имеет никакого отношения к купле-продаже, потому как вы не были и не становились собственником квартиры, а только ее ответственным квартиросъемщиком.

 

[AlekseevIR]

Так, давайте ближе к теме

В соседней теме пытался узнать - не узнал. Может здесь подскажут те, кто инвестировал/ует в недвижимость. В частности в "курортную" недвижимость.

А то завалялись там АСВы, не знаю уже куда приткнуть Хотел вот акций прикупить, говорят, что лет через 20-50 мои дети/внуки будут "жировать" на них, да вот в соседней теме так никто (кроме одного человека) конкретно и не подсказал. Говорят, что "ком катается", доходы прут, а вот конкретики....

Ну, вот, например, покупка жилья под сдачу в ЖК "Sun Hills" в Ольгинке. Насколько Вы, уважаемые инвесторы, оцениваете (еще раз, именно, оцениваете) инвестиции в покупку квартиры/студии в данном ЖК?

Ну, или, вот ЖК «Резиденция Утриш» в Сукко. Там подешевле будет.

Возможны варианты ЖК «Притяжение» в Супсех или ЖК "Резиденция Высокий берег". Это уже почти Анапа. Ну или еще что-либо.

Вообще, рассматривать ли варианты инвестирования в "курортную" недвижимость?

P.S. ИИ уже пытал, и по "сезону", и по "загрузке", и по "управлению" и т.д.

P.P.S. Предполагаемую доходность ИИ тоже подсказал. Но это же ИИ, а не реальный опыт Уважаемых форумчан.

Хотелось бы услышать личные мнения Уважаемых инвесторов. Знаю, что Уважаемая Соня этим занимается (если не запамятовал), может кто еще?

 

[Восьмая Марта]

Может здесь подскажут те, кто инвестировал/ует в недвижимость. В частности в "курортную" недвижимость.

Про курортную не подскажу. А про вообще - попробую. Если Вы сами определитесь, для чего она нужна Вам. Сдавать в аренду? Продать через 5 лет с прибылью? Передать детям в наследство?

 

[arsama]

Вообще, рассматривать ли варианты инвестирования в "курортную" недвижимость?

Вы сами как далеко от "курорта" живёте?

 

[Angelada]

Вы сами как далеко от "курорта" живёте?

Да, управляющий откусит немало от дохода.(

 

[Angelada]

А то завалялись там АСВы, не знаю уже куда приткнуть

И у меня, и я))
Но я смотрю в сторону коммерческой по месту проживания.

 

[WildWorm]

Про курортную не подскажу. А про вообще - попробую. Если Вы сами определитесь, для чего она нужна Вам. Сдавать в аренду? Продать через 5 лет с прибылью? Передать детям в наследство?

Почему через 5 лет. На следующий день после покупки! Вы же все от Суприка именно это требуете, какова прибыль здесь и сейчас. Какие 5 лет?

 

[WildWorm]

И у меня, и я))
Но я смотрю в сторону коммерческой по месту проживания.

Ню-ню. И можете уверенно спрогнозировать свою прибыль в любой момент продажи.

 

[Восьмая Марта]

Почему через 5 лет.

Потому что налог

Вы же все от Суприка именно это требуете

Требуем что? Продать его "прелесть"?)) Или всё-таки показать реальный доход от неё?))

@WildWorm, кстати, из прошлой беседы о недвижимости Вы удалились по-английски, так и не раскрыв секрет: в каком городе проданная Вами в 2022 году квартира стоит столько же в настоящее время?))

 

[Angelada]

Ню-ню. И можете уверенно спрогнозировать свою прибыль в любой момент продажи.

Конечно могу)). Прибыль будет равна аренде, помноженной на количество дней аренды на момент продажи. Минус издержки.
Плюс тело недвиги по рыночной цене на момент продажи. Которое прибылью естесственно не является, а является телом.)

 

[AlekseevIR]

Если Вы сами определитесь, для чего она нужна Вам. Сдавать в аренду?

Да. Ну и самим в сезон (или не в сезон) выезжать.

Продать через 5 лет с прибылью?

Про это не думал. Наверное, это одна из последних целей.

Передать детям в наследство?

Дети все с квартирами. Конечно, когда умру, то всё им)

Вы сами как далеко от "курорта" живёте?

Тыща "вёрст" плюс-минус лапоть.
Хотя, что это для "бешеной собаки"

Да, управляющий откусит немало от дохода.(

Да это понятно. Непонятно, на что рассчитывать в остатке.
Сколько там в граммах выйдет

 

[Angelada]

Дети все с квартирами.

А их расширение?
Мои тоже с квартирами, но я уже думаю над их расширением.)
Каждый внук и внучка должны иметь отдельную комнату.))
К школе уж точно.

 

[Восьмая Марта]

Да. Ну и самим в сезон (или не в сезон) выезжать.

Очень плохая мысль. Постараюсь объяснить почему. В несезон там делать нечего. Сдать в несезон на несезон можно только дёшево. В сезон жить самим - упускать выгоду либо выгонять долгосрочных арендаторов. Опять же сам процесс - если посуточно, то только через агентство с их комиссией. В сухом остатке - мизер. В долгосрок - как будете контролировать? В итоге получается ерунда.

Если Вам нужна квартира в качестве инвестиции для извлечения прибыли - нужно смотреть локацию рядом с местом проживания. Максимум 20 минут пешком. Соответственно, если квартира под аренду, опять же, определиться с тем, кого Вы хотите видеть в качестве арендаторов. Понятно, что в хрущевку на первом этаже в часе от метро никто платежеспособный не поселится. Соответственно, континент в такой квартире будет проблемный.