Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 29)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Вклад на 250 лет]

очевидно что вы неправы)

Господи.
Ну возьмите уже с полки пирожок
и заешьте эту прискорбную для вас новость.

Для меня очевидно обратное.
Причем я беспринципен, приму любую точку зрения, если она будет доказана.

Пока, в моей системе координат мелкого инвестора,
с аргументами доказан мой подход.
Мне что в банк на 5 лет разместить 1 000 000,
что в недвижимость на 5 лет вложить 1 000 000,
доходность я буду высчитывать одинаково,
учитывая все затраты, вплоть до проезда к объекту/банку.

Вы же можете считать, как промышленные финансисты, олигархи и прочие,
может быть вы живете и действуете в этой системе координат, я ж не знаю.

 

[Supric]

Причем я беспринципен, приму любую точку зрения, если она будет доказана.

Пока, тем не менее, не было ни одного подтверждения этим вашим словам

Вместо этого вы начали кормить каких-то биржевиков какими-то пирожками

 

[UnembossedName]

А с другой стороны, если сравним точно таким же образом например ОФЗ-ПД и ОФЗ-ИН, обе с купоном 2.5% годовых, то получим ту самую "ошибку киосакина", т.е с одной стороны абсолютно корректное, но при этом же абсолютно бессмысленное сравнение альтернатив.

Ну тут скорее про альтернативы на том же рынке. Можно посмотреть какую квартиру эффективнее сдавать, дорогущую в центре или в спальном районе.

Ещё можно использовать так: если текущая гросс арендная доходность 10%, это исторически дорого, значит недвига стоит дёшево. Если менее 3% значит очень дорого.

А если кто-то начнёт со ставкой по вкладу сравнивать, то не надо так делать конечно. Даже с ОФЗ-ИН наверное не очень хорошо,хотя точнее

 

[Supric]

Ну тут скорее про альтернативы на том же рынке.

Я тоже так подумал, но пример с офз меня смутил, и там и там офз же)

И смотри, еще прям вообще казалось бы простой пример, но как оказалось со звездочкой.
2 вклада, один на 3 месяца под 14%, второй на 2 года под 9%.
От какого денежный поток будет выше за 2 года?))

Ещё можно использовать так: если текущая гросс арендная доходность 10%, это исторически дорого, значит недвига стоит дёшево. Если менее 3% значит очень дорого.

Тут не все так просто. Доступность жилья в собственность снижает ставки аренды, недоступность повышает. Положительная обратная связь возникает как бы, а не возврат к среднему.

А если кто-то начнёт со ставкой по вкладу сравнивать, то не надо так делать конечно. Даже с ОФЗ-ИН наверное не очень хорошо,хотя точнее

Вот и хотелось математически сформулировать почему не надо. Многие же делают (понятно что не задумываются, но все же). Пока на ум только разная природа этих денежных потоков приходит, но это не очень тривиальное объяснение, требующее понимания классов активов.

 

[UnembossedName]

Тут не все так просто. Доступность жилья в собственность снижает ставки аренды, недоступность повышает. Положительная обратная связь возникает как бы, а не возврат к среднему.

Тут можно посмотреть на мировые значения и их колебаний.
Я смотрел и мне как-то запомнилось, что вокруг 5% гросс доходность пляшет.
Но США при этом исторически высокая, там говорят часто меньше 10% никто не рассматривает сдачу, жуть.

А так какая разница, если положительная обратная связь возникает. Вот у тебя квартиры подорожали, а аренда еще не успела, значит аренда подорожает в будущем, чтобы арендная доходность ближе к среднему возвращалась, то есть не вижу почему этот показатель к среднему возвращаться не будет.

Вот и хотелось математически сформулировать почему не надо. Многие же делают (понятно что не задумываются, но все же). Пока на ум только разная природа этих денежных потоков приходит, но это не очень тривиальное объяснение, требующее понимания классов активов.

Но мне кажется, что в этой ветке подавляющее большинство это как раз прекрасно понимают, вот во вкладных ветках вполне может быть не так. Тут же превалируют фаны недвиги, которые уж точно понимают ее преимущества.

А так ну очевидно же, что полная доходность от владения недвижимости - это изменение цены + %%, а у вклада только %%. В целом большинству не нужно объяснять, почему недвижимость в среднем скорее вырастет, чем упадет в номинальных деньгах. Поэтому для равенства доходности этих активов, нужно, чтобы изменение цены + аренда давали столько же, сколько вклад чисто процентами.

 

[UnembossedName]

И смотри, еще прям вообще казалось бы простой пример, но как оказалось со звездочкой.
2 вклада, один на 3 месяца под 14%, второй на 2 года под 9%.

Это уже задача прогнозирования ставок.
Лучше всего оба, причем второй с опцией пополнения)

 

[SonOfKiyosaki]

А так ну очевидно же, что полная доходность от владения недвижимости - это изменение цены + %%, а у вклада только %%. В целом большинству не нужно объяснять, почему недвижимость в среднем скорее вырастет, чем упадет в номинальных деньгах. Поэтому для равенства доходности этих активов, нужно, чтобы изменение цены + аренда давали столько же, сколько вклад чисто процентами.

Почему всегда параметр ликвидности игнорируется?

 

[Supric]

Это уже задача прогнозирования ставок.
Лучше всего оба, причем второй с опцией пополнения)

Дада, то самое казино вкладчиков, в которое они играют круглосуточно, но про которое они не любят упоминать, рассказывая про "гарантированный доход")))

Поэтому для равенства доходности этих активов, нужно, чтобы изменение цены + аренда давали столько же, сколько вклад чисто процентами.

Самое забавное, что не понимает этого именно тот, кто выучил умное слово "кэшфло"))

 

[UnembossedName]

Дада, то самое казино вкладчиков, в которое они играют круглосуточно, но про которое они не любят упоминать, рассказывая про "гарантированный доход")))


Самое забавное, что не понимает этого именно тот, кто выучил умное слово "кэшфло"))

Кэшфлоу кстати тоже слово-индикатор.

А так, все как "батя" завещал, недвижимость - пассив итд

 

[Andrew_spb]

недвижимость - пассив итд

Несколько лет назад был в Воскресенске (под Москвой) и там посещал Воскресенские Минеральные удобрения(Уралхим). Так там чуть ли не половина зданий и произведственных площадок снесена или в процессе демонтажа. На вопрос "схрена ли" ответили. Нам их не загрузить производственными процессами, а вот сопутствующих расходов(налоги и .т.п) очень много, поэтому "режем,не дожидаясь перетонита". Мол,если чё, то быстро новые возведем.
В целом депрессивное ощущение оставил завод.
Мощь советской промышленности поражает, а сейчас упадок
Это я к чему...вот тут "батя" прав про "недвижку")))
Ps: знаю,что "это другое". Что-то просто вдруг вспомнилось))

 

[UnembossedName]

Ps: знаю,что "это другое"

Вы то знаете, а кто-то и за чистую монету примет.

Вот для таких, пассивы - это долги.
Активы, пусть и приносящие убытки, активами быть не перестают. Обесценение/амортизация активов - это нормальная ситуация с точки зрения бухгалтерии.

 

[Supric]

@Andrew_spb, сейчас немножко другие требования ко многим индустриальным объектам. И технологии их возведения совсем другие.

 

[Andrew_spb]

@Andrew_spb, сейчас немножко другие требования ко многим индустриальным объектам. И технологии их возведения совсем другие.

Это я "чуть-чуть" ознакомлен, но у них просто производство готовой продукции сильно сократилось в сравнении с великими временами.
Вот тут у них такой постапокалипсис)))

Спойлер: Пепелац)

 

[banki-777]

Несколько лет назад был в Воскресенске (под Москвой)

Я в соседнем городе - у нас из одного завода сделали культурно-развлекательное место (кафешки, йога, концертные площадки, магазинчики мелкие, музейчики и куча разной всячины), а помещения другого сдаются в аренду под разные бизнесы, склады. Все активненько так работает.

 

[Supric]

но у них просто производство готовой продукции сильно сократилось в сравнении с великими временами.

15 минут вдумчивого гуглежа без помощи нейросетей и вуаля!

В настоящее время фосфориты Егорьевского месторождения не разрабатываются. Приостановка их разработки вызвана тем обстоятельством, что его значительные запасы, находящиеся на грани экономической рентабельности, не выдержали давления экологических факторов и перешли в разряд забалансовых.

Короче, просто проиграли конкуренцию фосагре по ресурсной базе.
Кольский апатит кстати тоже в 1929 стартовал, и там все хорошо)

 

[Matilda]

Вы то знаете, а кто-то и за чистую монету примет.

Если квартира в аренду не сдается, а стоит пустая просто так, то она - пассив. Не?

 

[UnembossedName]

Если квартира в аренду не сдается, а стоит пустая просто так, то она - пассив. Не?

НЕ!

Активы, пусть и приносящие убытки, активами быть не перестают. Обесценение/амортизация активов - это нормальная ситуация с точки зрения бухгалтерии.

 

[Supric]

@Matilda, не.
Расходы на содержание актива не делают этот актив пассивом.

Это мне понравился аналогичный пример про пачку долларов. Которая лежит в тумбочке. Она актив или пассив?

По логике последователей киосаки, если доллар подорожал - то она актив, а вот если подешевел - то пассив

 

[UnembossedName]

@Matilda, не.
Расходы на содержание актива не делают этот актив пассивом.

Это мне понравился аналогичный пример про пачку долларов. Которая лежит в тумбочке. Она актив или пассив?

По логике последователей киосаки, если доллар подорожал - то она актив, а вот если подешевел - то пассив

Конечно это пассив, так как превращает тебя в раба грязной зеленой бумажки!)

Я кстати тумбочку диверсифицировал немного в USDT/C, эти хотя бы не бумажные и не зеленые.

 

[Matilda]

Активы, пусть и приносящие убытки, активами быть не перестают. Обесценение/амортизация активов - это нормальная ситуация с точки зрения бухгалтерии.

По РСБУ?
Активы по МСФО — это ресурсы, контролируемые компанией в результате прошлых событий, от которых компания ожидает экономической выгоды в будущем. (пардон за шрифт, это не я, это Алиса.
Т.е. если в ближайшем обозримом будущем не планируется продажа квартиры по цене, выше покупки, или сдача в аренду, то признавать ее активом оснований нет. Она несет только расходы. Знаете сколько заброшенного жилья в отдаленных поселках, которые невозможно ни сдать, ни продать. Но надо платить налоги и коммуналку.