Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 29)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Вклад на 250 лет]

Вы согласны, что в этой ситуации будущая отдача от распоряжением этими двумя квартирами будет одинакова?

Нет.
Ту которую купили 5 лет назад и которая приносит уже 21% от вложенного,
через 5 лет (в будущем) начнет приносить 60% от вложенного.
Ту которую купили только что, будет приносить 3% от вложенного в первый год и только через 5 лет достигнет 21%. Тогда как 1 квартира начнет приносить уже 60%.

 

[UnembossedName]

Нет.
Ту которую купили 5 лет назад и которая приносит уже 21% от вложенного,
через 5 лет (в будущем) начнет приносить 60% от вложенного.
Ту которую купили только что, будет приносить 3% от вложенного в первый год и только через 5 лет достигнет 21%. Тогда как 1 квартира начнет приносить уже 60%.

Ну на этом можно и разойтись)

 

[Вклад на 250 лет]

Ну на этом можно и разойтись)

Так это взгляд инвестора.
Очевидно же что он в годовых считать будет.
В годовых от вложенного,
как это делают на любых инструментах (банках, биржах, недвижимости и т.п.).

Другой взгляд,
взгляд стороннего обывателя/потребителя:

Две одинаковые квартиры в одном доме друг на против друга. Одну вы купили 5 лет назад, вторую вчера в 2 раза дороже, при абсолютно всех прочих равных. Сдаёте их в аренду за одинаковую сумму.

Срочно нужно одну продать. Какую выбрать? И вот вы на полном серьёзе начинаете считать, какая квартира приносит больше процентов дохода. По вашей логике первая. По моей логике вообще нет разницы.

Такой взгляд тоже имеет право на существование.
Только он уместен на лавочке в рассуждениях бабушек старой закалки.
И они будут уверены в своей правоте.
И даже логика в их рассуждениях будет прослеживаться.
Возможно, даже их рассуждения будут без логических ошибок.

Но мы же про инвестиции, не?

 

[Восьмая Марта]

По моей логике вообще нет разницы.

Мы не продаём, мы покупаем))

Проблема людей, считающих доходность к цене покупки, что они в своем наслаждении ранее полученными доходами не понимают, что от них не зависят будущие доходы.

Вот эта фраза сломала мне мозг))
Пример: есть город (биржа), в нём куча зданий (компании), в каждом здании - абсолютно одинаковые квартиры по одинаковым ценам аренды (дивиденды).
Как сделать так, чтобы твоя квартира выиграла на фоне других и приносила доход выше, чем соседние, я понимаю. Как это возможно сделать владельцу акций?

 

[Вклад на 250 лет]

Ну на этом можно и разойтись)

И, кстати, я в такой ситуации:

Две одинаковые квартиры в одном доме друг на против друга. Одну вы купили 5 лет назад, вторую вчера в 2 раза дороже, при абсолютно всех прочих равных. Сдаёте их в аренду за одинаковую сумму.

Срочно нужно одну продать. Какую выбрать? И вот вы на полном серьёзе начинаете считать, какая квартира приносит больше процентов дохода. По вашей логике первая. По моей логике вообще нет разницы.

Находился буквально месяц назад. Буквально.
Один дом. Один подъезд. Две одинаковые квартиры.

В нем моя квартира купленная 5 лет назад за сумму в 2 раза дешевле,
чем цена той которую продают сейчас.
И та которую продают сейчас, которая дороже в 2 раза, чем моя цена 5и-летней давности.
Но текущая цена у квартир одинаковая.
И возможная аренда по сумме за месяц одинаковая.



Так вот.
(Цифры условные, теоретические рассуждения)
Купив вторую квартиру и вложив х2, мы получим реально маленький выхлоп в 3% годовых.
Попробую по другому.
Вложив 10 000 000 получим 300 000 в год или 25 000 в месяц.
Ещё раз: вкладываем 10 млн. чтобы получить 25 т.р. в месяц.

В то время как, НИЧЕГО НЕ ВКЛАДЫВАЕМ НА ТЕКУЩИЙ МОМЕНТ,
например, квартира купленная 5 лет назад за 5 000 000 рублей,
которая теоретически сдается за те же 25 000 в месяц; в годовых принесет 6%.

В одном случае, СЕЙЧАС вложили 10 млн. и получили 25 т.р/мес.
В другом случае, СЕЙЧАС вложили 0 (ноль рублей) и получили 25 т.р/мес.

Понятно чем отличается взгляд инвестора
при принятии решения о вложении
и который умеет считать,
от взгляда обывателя, который не видит разницы
в двух одинаковых квартирах сдающихся за одну цену?

 

[Matilda]

@Вклад на 250 лет, Вы не правы, а правы Ваши оппоненты. Это взгляд обывателя, считать прибыль от первоначально вложенного. Финансисты ежегодно прибыль капитализируют, делают переоценку, и в новом году считают доходность относительно суммарного капитала на начало года. Вам еще можно рассмотреть пример с депозитами с учетом капитализации % и без. Результат будет разный. А если депозит валютный, то учесть еще и курсовые разницы.

 

[Вклад на 250 лет]

Финансисты ежегодно прибыль капитализируют, делают переоценку, и в новом году считают доходность относительно суммарного капитала на начало года.

Я это знаю, туда же включается амортизация за истекший период.
Т.е. это работает как в + так и в - .
Я об этом не стал говорить, чтобы не усложнять.

Вам еще можно рассмотреть пример с депозитами с учетом капитализации % и без. Результат будет разный.

Так давайте рассмотрим.

Только в этом случае, если вы начнете снова капитализировать арендные платежи в квартиру, всё окончательно запутается.
Да можно часть платежа закапывать в ремонт, или весь платеж вмуровывать в стены, или делать экспозиции/инсталляции из платежей.
Но зачем?

Это взгляд обывателя, считать прибыль от первоначально вложенного.

Значит учебники по популярному инвестированию врут обывателям.

Разница между промышленным финансированием и частным инвестированием есть.

 

[Tatiana123022]

Тема то про инвестиции, так что я в общем. Если конкретно, то я неторопливо поглядываю куда б семейку пристроить, если вдруг сложится удачная коньюнктура. Но тут я даже с городом еще не определился, изучаю рынок. Так чтобы с прицелом под сдачу, но и самим если что пригодилось. Не студии и не однушки в общем.

Просто мне кажется что адекватный инвестор как раз таки должен искать что-то недооцененное. И что дешевый район где уже есть метро как раз хуже, чем потенциально неплохой район куда некоторые блага цивилизации еще не дошли. Условные Мурино с Некрасовкой быстро не переделать, а какой-то адекватный транспорт провести в Капотню по проще будет. Некоторая дурная слава, как по мне, даже плюс ибо прижимает цены.

И вот наблюдаю как везде обсуждают какой там навес аренды в очередном трендовом муравейнике и такое ощущение что горизонт у всех лет 5, а дальше хоть трава не расти.

Мне кажется, в Москве нет недооцененных районов. Все всё знают. И две одинаковые квартиры в одинаковых домах будут иметь разницу в цене именно из-за качества района. И в эту разницу будет включено всё, все параметры.
С другой стороны, конкретная квартира, как раз, может быть недооценена по разным причинам - состояние, необходимость быстрой продажи, сложности в документах, решаемые для рассматриваемого покупателя, покупка с аукциона и тд .
С третьей стороны, успешность вложения в квартиру очень существенно будет зависеть от правильной оценки существующих тенденций - например, как будет увеличиваться процентное соотношение мигрантов в данном месте (на мой взгляд, это один из основных параметров), или как быстро будут ветшать дешевые новостройки, слепленные из дерьма и палок, и т.д.
Мне кажется, не стоит сбрасывать со счетов обычно не рассматриваемые здесь варианты, типа покупки малогабаритной девушки в старом доме - но в Хамовниках и рядом с элитной школой. На мой взгляд, такой кейс будет отрываться от «рынка» все с большей скоростью.

 

[denism7]

Мне кажется, в Москве нет недооцененных районов. Все всё знают. И две одинаковые квартиры в одинаковых домах будут иметь разницу в цене именно из-за качества района.

Это отчасти так, конечно, цены не с неба берутся. Но даже на очень эффективном рынке акций, где нет огромной инерции, свойственной рынку недвижимости, есть свои модные темы. Взять ту же теслу, которая продается за 350+ годовых прибылей и какие-нибудь ВТБ с Газпромом за которые дают в морду.

Даже краткий опрос тут показал, что не все все знают и Капотню в лучшем случае мимо проезжали сколько-то лет назад. В моменте, конечно, рыночная цена это то за сколько сейчас можно продать с учетом всех предубеждений. Надо будет еще самому посмотреть, но я пока объективно вижу только транспортную проблему и конечно не считаю ее малозначимой, но вот подтверждений остальных страшилок как-то маловато.

 

[Supric]

Арендная доходность нужна не для того, чтобы хвастаться цифрой, а чтобы сравнить с альтернативой на данный момент.

А точно таким методом корректно сравнивать альтернативы?
С одной стороны, есть понятный пример (налоговые нюансы отбросим):

Две одинаковые квартиры в одном доме друг на против друга. Одну вы купили 5 лет назад, вторую вчера в 2 раза дороже, при абсолютно всех прочих равных. Сдаёте их в аренду за одинаковую сумму.

Срочно нужно одну продать. Какую выбрать?

А с другой стороны, если сравним точно таким же образом например ОФЗ-ПД и ОФЗ-ИН, обе с купоном 2.5% годовых, то получим ту самую "ошибку киосакина", т.е с одной стороны абсолютно корректное, но при этом же абсолютно бессмысленное сравнение альтернатив.

Где-то в разнице между этими примерами и зарыта ошибочность этого подхода)

 

[Вклад на 250 лет]

Две одинаковые квартиры в одном доме друг на против друга. Одну вы купили 5 лет назад, вторую вчера в 2 раза дороже, при абсолютно всех прочих равных. Сдаёте их в аренду за одинаковую сумму.

Срочно нужно одну продать. Какую выбрать?

Смотрю так никто и не ответил на вопрос.

Продать ту, которая куплена 5 лет назад.
Продажа этой квартиры выведена
из налогообложения.

На эти 20тр и живу.

Живете вы на зарплату.
И нет никакого кеш-флоу.

 

[Supric]

Продать ту, которая куплена 5 лет назад.
Потому продажа этой квартиры выведена
из налогообложения.

В условиях не сказано что вы продадите ее дороже чем купили позавчера)

 

[Вклад на 250 лет]

В условиях не сказано что вы продадите ее дороже чем купили)

Вторая куплена вчера в 2 раза дороже,
чем та которую купили 5 лет назад.

Всё же очевидно. Разве нет?

продадите ее дороже чем купили позавчера)

Дописали.
Тогда тем более первую.
Психологически проще.

Хотя о чем я. Вы же биржевик?
Привыкли покупать на горках, продавать на ямках.
Но у меня такой практики нет. И не будет. Надеюсь.

 

[Supric]

@Вклад на 250 лет, пока очевидно что вы неправы)

 

[Supric]

Хотя о чем я. Вы же биржевик?
Привыкли покупать на горках, продавать на ямках.
Но у меня такой практики нет. И не будет. Надеюсь.

Вместо того чтобы признать таки очевидное, решили меня пообсуждать?

 

[Вклад на 250 лет]

очевидно что вы неправы)

Господи.
Ну возьмите уже с полки пирожок
и заешьте эту прискорбную для вас новость.

Для меня очевидно обратное.
Причем я беспринципен, приму любую точку зрения, если она будет доказана.

Пока, в моей системе координат мелкого инвестора,
с аргументами доказан мой подход.
Мне что в банк на 5 лет разместить 1 000 000,
что в недвижимость на 5 лет вложить 1 000 000,
доходность я буду высчитывать одинаково,
учитывая все затраты, вплоть до проезда к объекту/банку.

Вы же можете считать, как промышленные финансисты, олигархи и прочие,
может быть вы живете и действуете в этой системе координат, я ж не знаю.

 

[Supric]

Причем я беспринципен, приму любую точку зрения, если она будет доказана.

Пока, тем не менее, не было ни одного подтверждения этим вашим словам

Вместо этого вы начали кормить каких-то биржевиков какими-то пирожками

 

[UnembossedName]

А с другой стороны, если сравним точно таким же образом например ОФЗ-ПД и ОФЗ-ИН, обе с купоном 2.5% годовых, то получим ту самую "ошибку киосакина", т.е с одной стороны абсолютно корректное, но при этом же абсолютно бессмысленное сравнение альтернатив.

Ну тут скорее про альтернативы на том же рынке. Можно посмотреть какую квартиру эффективнее сдавать, дорогущую в центре или в спальном районе.

Ещё можно использовать так: если текущая гросс арендная доходность 10%, это исторически дорого, значит недвига стоит дёшево. Если менее 3% значит очень дорого.

А если кто-то начнёт со ставкой по вкладу сравнивать, то не надо так делать конечно. Даже с ОФЗ-ИН наверное не очень хорошо,хотя точнее

 

[Supric]

Ну тут скорее про альтернативы на том же рынке.

Я тоже так подумал, но пример с офз меня смутил, и там и там офз же)

И смотри, еще прям вообще казалось бы простой пример, но как оказалось со звездочкой.
2 вклада, один на 3 месяца под 14%, второй на 2 года под 9%.
От какого денежный поток будет выше за 2 года?))

Ещё можно использовать так: если текущая гросс арендная доходность 10%, это исторически дорого, значит недвига стоит дёшево. Если менее 3% значит очень дорого.

Тут не все так просто. Доступность жилья в собственность снижает ставки аренды, недоступность повышает. Положительная обратная связь возникает как бы, а не возврат к среднему.

А если кто-то начнёт со ставкой по вкладу сравнивать, то не надо так делать конечно. Даже с ОФЗ-ИН наверное не очень хорошо,хотя точнее

Вот и хотелось математически сформулировать почему не надо. Многие же делают (понятно что не задумываются, но все же). Пока на ум только разная природа этих денежных потоков приходит, но это не очень тривиальное объяснение, требующее понимания классов активов.

 

[UnembossedName]

Тут не все так просто. Доступность жилья в собственность снижает ставки аренды, недоступность повышает. Положительная обратная связь возникает как бы, а не возврат к среднему.

Тут можно посмотреть на мировые значения и их колебаний.
Я смотрел и мне как-то запомнилось, что вокруг 5% гросс доходность пляшет.
Но США при этом исторически высокая, там говорят часто меньше 10% никто не рассматривает сдачу, жуть.

А так какая разница, если положительная обратная связь возникает. Вот у тебя квартиры подорожали, а аренда еще не успела, значит аренда подорожает в будущем, чтобы арендная доходность ближе к среднему возвращалась, то есть не вижу почему этот показатель к среднему возвращаться не будет.

Вот и хотелось математически сформулировать почему не надо. Многие же делают (понятно что не задумываются, но все же). Пока на ум только разная природа этих денежных потоков приходит, но это не очень тривиальное объяснение, требующее понимания классов активов.

Но мне кажется, что в этой ветке подавляющее большинство это как раз прекрасно понимают, вот во вкладных ветках вполне может быть не так. Тут же превалируют фаны недвиги, которые уж точно понимают ее преимущества.

А так ну очевидно же, что полная доходность от владения недвижимости - это изменение цены + %%, а у вклада только %%. В целом большинству не нужно объяснять, почему недвижимость в среднем скорее вырастет, чем упадет в номинальных деньгах. Поэтому для равенства доходности этих активов, нужно, чтобы изменение цены + аренда давали столько же, сколько вклад чисто процентами.