Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 9)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Supric]

Потому что либо вклад проедать, либо жрать нечего

На цифрах сможете продемонстрировать, каким образом вклад под 20% проедается при ипотеке 6.7% из примера выше?
Можете воспользоваться нейросетями, так даже смешнее будет

 

[UnembossedName]

Я привела конкретные цитаты, а Вы - свои извращённые умозаключения))

Давайте так, я вам приведу конкретные цитаты ваших фантазий, если вы не приводите конкретных моих цитат про эти факты, вы извиняетесь, если нет, то я буду считать, что амплуа клоуна все ж можно разделить.

а другой - с трудом осилил покупку и ремонт (и то не до конца) единственной квартиры

Мы ж тут посчитали и решили, что бетон - это моветон!

мм...то есть, по-Вашему, вложиться в какие-то электронные билеты и получать с них дивиденды - это "стильно, модно, молодежно"(ц)), а вложиться в "бетон" и получать дивиденды (пусть небольшие) - это плохой результат?))

 

[SonK]

Можете воспользоваться нейросетями, так даже смешнее будет

То есть вы ни шиша не поняли?
Что у чела доход 100тр, а за платёж он даёт 90тр, на 10тр живёт?
Ставки по вкладу, кстати имеют свойства снижаться.
А завтра зуб выпал...или ещё чего...

 

[Михаил Первый]

Что у чела доход 100тр, а за платёж он даёт 90тр, на 10тр живёт?

Если доход, то да... плохо... но вы изначально про зарплату писали, по которой собственно размер платежа и определяют. Никто не даст вам ипотеку, где платеж будет 90% от зарплаты... ну а доход это не зарплата...

 

[Восьмая Марта]

Давайте так, я вам приведу конкретные цитаты ваших фантазий, если вы не приводите конкретных моих цитат про эти факты, вы извиняетесь, если нет, то я буду считать, что амплуа клоуна все ж можно разделить.

А давайте) только сразу договоримся, а что по итогу получите Вы?)) а то как то несправедливо - все плюшки только мне да мне))

 

[Михаил Первый]

Да и вообще... Думается тема немного не об этом. Не о случаях, когда кто то еле наскреб первоначальный взнос и кряхтя тянет ипотеку. Полагаю здесь речь о распоряжении свободным капиталом и довольно значительном... если речь о москве, то наверное от 15 млн.

 

[Supric]

Что у чела доход 100тр, а за платёж он даёт 90тр, на 10тр живёт?

А доход от размещения куда делся?

Ну давайте я вам помогу.

Если сумма кредита допустим 3000к, 1200к он получил еще сверху, на 30 лет, под 6.7%, получается платеж 27к в месяц.
Это эквивалентно размещению всей суммы 4200к на вкладе под 8% годовых.
Если ставки по вкладам выше 8% то это генерирует положительный "кэшфло" из воздуха.
При этом в наличии есть с самого начала вся сумма чтобы ипотеку закрыть в любой момент.

Не рассчитываю что поймете, но по-моему прям очень наглядно ваше неумение считать и ваша финансовая неграмотность

Ставки по вкладу, кстати имеют свойства снижаться.

А ипотека имеет свойство рефинансироваться при снижении ставок.

или ещё чего...

Или финекс)

 

[SonK]

Если сумма кредита допустим 3000к, 1200к он получил еще сверху, на 30 лет, под 6.7%, получается платеж 27к в месяц.

Да что я, вот тут "мировой разум", тоже сомневается:

Ты описываешь классическую идею «арбитража ставок» (carry trade): занять дешево (ипотека 6.7%) и разместить дороже (вклад 8%). На бумаге выглядит как «деньги из воздуха», но есть несколько критичных моментов, которые в расчёте обычно упускаются:

- Налоги на доход по вкладу снижают эффективную ставку (8% → ~6–7% или ниже)
- Сравниваются разные базы: вклад на всю сумму, ипотека — на уменьшающийся остаток
- Аннуитетная схема: в первые годы платится в основном процент, высокая переплата
- Допущение о стабильных 8% на 30 лет нереалистично (риск падения ставок)
- При снижении ставок вклад может стать ниже ставки по ипотеке → отрицательный кэшфлоу
- Ограниченная ликвидность вкладов (потеря процентов при досрочном снятии)
- Инфляция снижает реальную доходность вклада
- Страхование вкладов ограничено (≈1.4 млн на банк) → нужно дробление
- Поведенческий риск (дисциплина, вероятность потратить деньги)
- Дополнительные расходы по ипотеке (страховки, комиссии, расходы при рефине)

 

[UnembossedName]

А давайте) только сразу договоримся, а что по итогу получите Вы?)) а то как то несправедливо - все плюшки только мне да мне))

Если вам не хочется опровергать обвинения во лжи или клоунаде, то я вам ничего больше предложить не могу.

Меня этот ответ вполне устраивает.

 

[Supric]

Да что я, вот тут "мировой разум", тоже сомневается:

Ну раз вы сходу расписались в отсутствии своего, то можно наглядно показать почему мировой вам тоже не поможет:

- Налоги на доход по вкладу снижают эффективную ставку (8% → ~6–7% или ниже)

8% обозначено как нижняя планка рентабельности. Сейчас какие ставки?
Раз вспомнили налоги, почему забыли вычеты?
В какой арифметике 8% после налогов станет меньше 6?

- Сравниваются разные базы: вклад на всю сумму, ипотека — на уменьшающийся остаток

Если брать уменьшающийся остаток ипотеки, то это конечно будет сложнее для вашего с мировым разумом, но "кэшфло" в этом случае будет еще больше - можно ежемесячно изымать с "обеспечительного вклада" высвобождающуюмся сумму сверх основного долга.

- Аннуитетная схема: в первые годы платится в основном процент, высокая переплата

Эталон финансовой неграмотности.
Кстати говоря, хороший пример главного дефекта, как массово распространенный, но при этом очевидный бред легко попадает в ответы на простые вопросы.

- Допущение о стабильных 8% на 30 лет нереалистично (риск падения ставок)

Не было такого допущения, это нижняя граница.
При длительном снижении ставок всегда в наличии полная сумма на закрытие ипотеки.

- Инфляция снижает реальную доходность вклада

Квартира в собственности, купленная в ипотеку, это более чем компенсирует.

- Страхование вкладов ограничено (≈1.4 млн на банк) → нужно дробление

Для вас слишком сложно раздробить 4 млн?

По-моему, это фиаско, братан (не знаю как к тебе обращаться)
Ладно. Избивать беспомощных младенцев ногами это в конце концов аморально. Вроде и так уже все понятно.

 

[AlekseevIR]

@Supric, кстати, а когда там налог на доход от вкладов стали платить? С какого года? А до этого как?

 

[AlekseevIR]

- Аннуитетная схема: в первые годы платится в основном процент, высокая переплата

Эталон финансовой неграмотности.
Кстати говоря, хороший пример главного дефекта, как массово распространенный, но при этом очевидный бред легко попадает в ответы на простые вопросы.

Кстати, вот тоже не раз про это слышал. Хоть мне это и непринципиально (кредитов нет), нот хотелось-бы где-нибудь "простыми словами" опровержение почитать. Говорят, что где-то обсуждалось.

 

[Supric]

@Supric, кстати, а когда там налог на доход от вкладов стали платить? С какого года? А до этого как?

Не стал упоминать, думаю и так достаточно.

 

[SonK]

Кстати, вот тоже не раз про это слышал. Хоть мне это и непринципиально (кредитов нет), нот хотелось-бы где-нибудь "простыми словами" опровержение почитать. Говорят, что где-то обсуждалось.

https://www.irn.ru/calc/?todo=calc&...cy=0&wage=25&wage_currency=0&years=30#results

 

[Supric]

Кстати, вот тоже не раз про это слышал. Хоть мне это и непринципиально (кредитов нет), нот хотелось-бы где-нибудь "простыми словами" опровержение почитать. Говорят, что где-то обсуждалось.

Когнитивное искажение заключается в том, что стоимость денег меняется со временем, кореллирует с инфляцией и ставками в экономике, а "переплата" берется в номинальном выражении на конец периода кредита и сравнивается со стоимостью денег в начале периода.

Ну и самое простое опровержение: ни один банк не запрещает гасить долг досрочно. Почему никто это не делает чтобы снижать "переплату"?
Почему стузеры не гасят кредиты досрочно до истечения льготного периода?
В предельном случае чтобы снизить "переплату" по любому кредиту до нуля, можно погасить его полностью досрочно сразу при получении

Выводы - самостоятельно (@SonOfKiyosaki может просто пройти мимо, он точно не осилит даже со всеми нейросетями мира)

 

[AlekseevIR]

Когнитивное искажение заключается в том, что стоимость денег меняется со временем, кореллирует с инфляцией и ставками в экономике, а "переплата" берется в номинальном выражении на конец периода кредита и сравнивается со стоимостью денег в начале периода.

Спасибо за "простые слова". Узнал много новых незнакомых слов и выражений

 

[UnembossedName]

@Supric, кстати, а когда там налог на доход от вкладов стали платить? С какого года? А до этого как?

Для сравнения ставок достаточно привести ставку по вкладу после налогов (даже если их нет), к ежемесячной. Если ставки после всех издержек равны, то математически нет разницы гасить досрочно или продолжать держать на вкладе. С точки зрения опциональности лучше второе (а вдруг ставки вырастут). С точки зрения психологии большинству людей легче первое.

Кстати, вот тоже не раз про это слышал. Хоть мне это и непринципиально (кредитов нет), нот хотелось-бы где-нибудь "простыми словами" опровержение почитать. Говорят, что где-то обсуждалось.

Не знаю достаточно ли это простыми словами.

Но вот такой пример.
Представьте два кредита.
Один на 2 миллиона на 20 лет пусть под 10%, мы его гасим аннуитетными платежами 10 лет. У нас остается задолженость пусть 1.3 миллиона (из головы взял, но порядок примерно такой).

Второй кредит на 1.3 миллиона на 10 лет под 10%.

Вопрос, как думаете, будет ли отличаться платеж по нему? Будем ли мы платить по кредиту 1 через 10 лет уже не "в основном проценты", а по кредиту 2 будем платить "в основном проценты", потому что он свежий и только взят.

Суприк объясняет мем про переплату, а я "про вначале гасим только проценты")

 

[Supric]

Спасибо за "простые слова". Узнал много новых незнакомых слов и выражений

1999 год.
Стоимость квадрата в Москве 12к.
Ипотека на 30 лет под 20% годовых (уже страшно?)
"Переплата" на конец срока ипотеки 60к (всего нужно отдать 72к, ващще кашмар если смотреть из 1999).
Что такое 72к за квадрат в Москве в 1999 и в 2029?

Но тут пример искажен немного в обратную сторону, часть "переплаты" ведь придется на периоды с низкой стоимостью квадрата в нулевых, а мы смотрим на нее уже из 2026.

Истина будет где-то посередине.

Сравнивать все ставки, для оценки стоимости денег во времени, лучше всего относительно универсального ориентира, и для этого нет ничего лучше и доступнее чем... сюрприз... ИПЦ от Росстата.

 

[UnembossedName]

Ипотека на 30 лет под 20% годовых (уже страшно?)

Пример хороший, но думаю за право взять кредит под такую ставку в рублях в 99м году убивали)

 

[UnembossedName]

Прямо про меня идет разговор.
Ипотеку взял в 2024 году под 8%, денег было купить сразу, но первоначальный взнос сделал на 40% от полной стоимости. Сейчас со вклада проценты полностью гасят платежи по ипотеке плюс годовую страховку и ещё немного остается. А цена на аналогичную студию в этом же ЖК ( уже вторичка с ремонтом) в соседних домах больше на 35-40%.

Ну вообще таких людей огромное количество.
Не жалеете, что целых 40% ухнули? Оставалось бы с процентов по вкладом куда больше. Или больше не одобрили?