Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 15)

[SonOfKiyosaki]

Второй раз (уже в контексте "раз в полгода") он упоминал в начале 2021 года. Видимо там, куда позвали летом 2020, быстро осознали свою ошибку

Ну а потом уже это "+40% раз в полгода" и превратилось в мем.

Качаю див зп и потребление.

 

[UnembossedName]

Тула (Тульская обл)
2017: 45к / 29к / 0.64
2025: 83к / 73к / 0.88

83 за метр выглядит как-то скромно.
Посмотрел тупо на Авито.
Всего по новостройкам 5804 объявления, если поставить фильтр до 83к за метр, то целых 16 квартир предлагают.

 

[UnembossedName]

Это как нам тут какие-то отчаянные спорщики доказывали, что квартиру в новостройке для нашей большой семьи мы легко и непринужденно в нашем же районе за 60 млн(кажется ) купить. И давали ссылки на студии и однушки, нет же никакой разницы, три спальни или студия.

Причем тут

ни разу не подпадала наша семья под льготную ипотеку

Я написал, что давали ее каждому, то, что брал не каждый, ну да, спасибо, что не насильно давали.

 

[Supric]

@UnembossedName, я думаю потому что не Тула а область. Именно по Туле данные не увидел, поэтому привел на всякий случай Московскую область. И ЗП соответственно тоже область.

 

[Supric]

Качаю див зп и потребление.

А качаются в основном только понты))

Качаю потребление это как в бородатом анекдоте про нового русского? "Ну ты лох, я за углом такой же галстук купил в 2 раза дороже" )))

 

[UnembossedName]

@UnembossedName, я думаю потому что не Тула а область. Именно по Туле данные не увидел, поэтому привел на всякий случай Московскую область. И ЗП соответственно тоже область.

Я посмотрел первичку, там 130+ за квадрат
А твои данные по вторичке.

Видимо в области мало первички строят, поэтому разрыв еще больше кажется. Потому что по области 99% первички Новомосковск и Тула.

По Туле чекнул вторичку на Авито, медианное объявление 105К (хотя тут конечно методология от Сбера отличается, думаю в сторону завышения).

 

[Supric]

@UnembossedName, да, увидел, вторичка менее искажена льготкой, поэтому приводил ее.

В области кажется сейчас только Новомосковск строится, даже Алексин притормозил.

 

[excell6]

По зарплате и стоимости бетона бесполезно статистику смотреть. Нужно конкретно свою ситуацию смотреть, какой доход конкретно вам предлагают работодатели.

У меня покупка квартиры в Москве не окупится с учетом, что я вообще работать на дядю в этой жизни не планирую.

Для нормальной жизни мне нужны только банки.

Сдача квартир, для меня это история про проблемы и низкую доходность с шансом попасть на большие деньги. Так что лично заниматься арендой ни какого желания нет, благо хоть это не моя проблема.

По поводу понтов, мы в 19 году в Ижевске дом покупали, 200 квадратов. Я уже тогда говорил, что он нам на фиг не нужен, но мне в ответ говорили "200 кв это конура". В этоге сейчас дом по сути пустой и используется как отапливаемый склад.
Менее 100 кв бы хватило.

"Понты приводят к убыткам."

У меня каждое 15 число месяца, это день боли - оплата коммуналки по всем обьектам. Выбешивает ппц.

 

[Makaveli]

@excell6, напомните, Вы квартиру за наличку покупали? Со скидкой вроде от застройщика.

Посмотрел цены в нашем миллионнике. Решил присмотреться к модному/популярному ЖК. Застройщик за наличку предлагает мне скидку. Есть варианты уже введённых в эксплуатацию квартир, есть варианты строящихся с разными сроками сдачи. Посмотрел вторичку на Авито в этом же ЖК. Вторичка дешевле. Застройщик предлагает 156 тыс. кв. метр. Это с ремонтом от застройщика (есть всё, кроме мебели). Вторичка 130 тыс. кв. метр. Смотрю евродвушки 45-55 кв. метров. В аренду их сдают вокруг 35 тыс. руб. Однушки выглядят менее выгодно - стоят они не намного дешевле, кажется более выгодным добавить 1+ млн. руб., чем покупать 33 кв. метра.

Получается вторичку взять у нас в этом ЖК выгоднее. Вторичку продают обычно не только с ремонтом, но например как минимум с кухней (можно с ней уже не заморачиваться).

Это же типичная ситуация и для Москвы? Владимир та же ситуация? Вторичка в тех же домах стоит дешевле, чем от застройщика за наличку и со скидкой. Или я у застройщика скидку не правильно прошу?

 

[konstantin2021]

У меня покупка квартиры в Москве не окупится

Вы зациклены на деньгах, поэтому жизнь у Вас проходит мимо.

Купили бы трешку на Фрунзенской, начали ходить бы в московские театры и поликлиники, тогда бы и писали, что московский бетон это убытки.

Но у Вас нет денег. Вы бедный.

Ваших денег и доходов хватает только на окраину Владимира.

 

[Tatiana123022]

Я согласна с Костей, в контексте, не только прибыль и самоокупаемость имеют значение. Так, глядишь, и руколу с пармезаном покупать не выгодно

 

[UnembossedName]

Это же типичная ситуация и для Москвы? Владимир та же ситуация? Вторичка в тех же домах стоит дешевле, чем от застройщика за наличку и со скидкой. Или я у застройщика скидку не правильно прошу?

Скидку при ипотеке не дают?
И получается дороже?

Странная ситуация. Но при прочих равных даже с небольшой переплатой, я бы выбрал покупку у застройщика.
Потому что
1. Юридически это безопаснее, буквально на порядок.
2. Можно попросить устранить какие-то найденные недостатки, в отличии от покупки на вторичном рынке, если предыдущий покупатель не парился особо при приемке.

Выставляющие на вторичку новостройки люди понимают это все и дают дисконт.
Если бы я хотел продать свою почти достроенную квартиру, я бы дал дисконт более 10% к цене на сайте застройщика, возможно до сделки дошел бы на дисконте процентов 20 (но там надо понимать, что квартира не однушка, к ликвидности вопросы). А застройщики кажется такие скидки дают только во влажных мечтах.

 

[UnembossedName]

Кстати нашел пример в Туле
Объявление 7150
Застройщик 8350

Разница 15%, думаю скидка 5% от застройщика это прилично.

 

[Makaveli]

Скидку при ипотеке не дают?
И получается дороже?

Да, скидка только за наличку. А в целом на рынке сейчас другая ситуация?

Выставляющие на вторичку новостройки люди понимают это все и дают дисконт.

А точно именно приведённые Вами аргументы влияют на решение людей? Было время, когда вторичка была дороже и эти пункты работали без изменений. Может на разницу цены влияют другие факторы?

(но там надо понимать, что квартира не однушка, к ликвидности вопросы)

Я как рассуждаю)) Цена квартиры отличается чуть более 1 млн. руб. Между евродвушкой 50 кв. и однушкой 35 кв. У меня есть стойкое ощущение, что евродвушка выгоднее, даже если менее ликвидная (разница в цене небольшая, а площадь прилично больше). Может и ошибаюсь

 

[Makaveli]

при прочих равных даже с небольшой переплатой, я бы выбрал покупку у застройщика.
Потому что
1. Юридически это безопаснее, буквально на порядок.

Безопаснее. Но вторичка из первых рук, тоже достаточно безопасная покупка. Нет длинной истории и других владельцев. А разница в цене существенная. Руки тянутся к квартире за 7150 вместо квартиры за 8350 (из вашего примера). Вы бы выбрали за 8350?
Я просто вторичку покупал обычно. Возможно даже не достаточно тщательно проверял юридическую чистоту. Но хочется стать умнее и подходить к вопросу покупки более серьезно))

 

[Abilis]

У вторички есть неустранимые риски, нужно внимательно смотреть, нет ли даже теоретической возможности вернуть все взад (признать сделку недействительной). Поэтому найти вменяемого продавца вторички - половина успеха. А еще при покупке вторички иногда нужно бояться не собственника, а родственников собственника, не будет ли у них юридических возможностей откатить сделку, чтобы, например, попилить наследство.

По симптомам выше евродвушка выгоднее, это повод покопать, за счет чего идет выгода. Сами бы вы стали продавать ниже рынка без веских оснований?

 

[barsyan]

Представьте себе человека, который получает в Москве 500, а то и 700 тысяч рублей в месяц. Это много, согласитесь. Ну, пускай будет 500 тысяч. Но этот человек не может себе позволить, ну понятно, он не может ходить в обносках, он должен ездить на приличной машине. У него должны быть приличные часы, он должен жить в приличной квартире, как минимум. Он должен иногда показывать эту квартиру, люди должны это видеть
Теперь давайте смотреть. Четырехкомнатная квартира на расстоянии, условно говоря, пары-тройки остановок от Третьего кольца, условно, условный Сокол по зеленой линии, — я просто всегда жил на севере Москвы, поэтому мне это более знакомо, — или, хорошо, Октябрьское поле, эта квартира четырехкомнатная в районе 100 метров, и предположим, что там в семье двое детей, стоит, условно говоря, 35-40 миллионов. Значит, если он получает 500 тысяч, то на потребление с учетом всего вышесказанного он должен тратить, как минимум, 300-350 тысяч в месяц. То есть в реальности он может отложить 100-150, ну хорошо, пускай 200 тысяч. 200 тысяч — это 2 миллиона в год. Значит, 2 миллиона в год для того, чтобы накопить на квартиру 40 миллионов, ему нужно 20 лет. Он говорит: «О, ипотека». Но мы понимаем, как устроена ипотека. Это, значит, переплата в разы. То есть он должен рассчитывать на то, что эту зарплату в 500-700 тысяч он будет получать еще около 20 лет. А где гарантия? Мало ли что, а туда-сюда? А если ему 35, через 20 лет, а ему 55, а будут ли ему платить такую зарплату? То есть идти в такую ипотеку — это риск совершенно невероятный, при нынешней ставке вообще полный ноль. То есть это вообще невозможно, даже разговаривать нечего.
Иными словами, мы создали замечательную ситуацию, при которой даже достаточно приличную зарплату получающие люди не в состоянии купить себе квартиру. А вот если он эту квартиру будет снимать, то аналогичная квартира по статусу, даже лучше, ему обойдется в 80 тысяч рублей, пускай в 100 тысяч рублей. У него 400 останется, на которые можно много чего, в том числе в отпуск ездить зимой на Красную Поляну. Даже если какую-нибудь премию получишь, можно с семьей на полторы недельки на Мальдивы слетать, но без квартиры.

Это цитата из телеграмма khazinru
Всё-таки Хазин - голова в макроэкономике, но как только выходит за пределы своей компетенции (особенно вне экономики) - пиши пропало. Я знаю, что у него как и у любой медийной личности проскакивают кликбейтные посты и выступления для хайпа, где он пучит глаза, машет руками, говорит что-то такое-эдакое, вдруг делает глубокомысленную паузу (боится рассмеяться, если дальше продолжит говорить?)... Но в примере выше похоже, что это он так думает на полном серьезе. Вроде есть верные мысли, но фактурой человек явно не обладает

 

[Makaveli]

По симптомам выше евродвушка выгоднее, это повод покопать, за счет чего идет выгода. Сами бы вы стали продавать ниже рынка без веских оснований?

Выгоднее однушки? Ну это не ниже рынка, а факт. В том ЖК в котором смотрю я, их продается не одна. Квадратный метр однушек на 20% дороже.
Выгоднее новостроя? Ну так это тоже не ниже рынка, это и есть рынок. Рынок новостроя и вторички так отличается в цене.

 

[Supric]

Я просто вторичку покупал обычно. Возможно даже не достаточно тщательно проверял юридическую чистоту. Но хочется стать умнее и подходить к вопросу покупки более серьезно))

Сейчас один из главных рисков банкротство продавца. При этом откатываются его сделки с имуществом за последние три года в пользу конкурсной массы.

 

[Makaveli]

Сейчас один из главных рисков банкротство продавца. При этом откатываются его сделки с имуществом за последние три года в пользу конкурсной массы.

Ну вот какой-то совсем неприятный нюанс появился с этим банкротством. Хотя вроде откатывали сделки из-за долгов и раньше, когда банкротства не было.
Но я в теме не разбираюсь... Есть какой-то рабочий и простой инструмент это предусмотреть? Понятно что можно избежать (что-то там про мудреца, который в отличии от умного не справляется с проблемами, а не допускает их), но рынок вторички же есть и им можно пользоваться.