Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 46)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[konstantin2021]

У меня покупка квартиры в Москве не окупится

Вы зациклены на деньгах, поэтому жизнь у Вас проходит мимо.

Купили бы трешку на Фрунзенской, начали ходить бы в московские театры и поликлиники, тогда бы и писали, что московский бетон это убытки.

Но у Вас нет денег. Вы бедный.

Ваших денег и доходов хватает только на окраину Владимира.

 

[Tatiana123022]

Я согласна с Костей, в контексте, не только прибыль и самоокупаемость имеют значение. Так, глядишь, и руколу с пармезаном покупать не выгодно

 

[UnembossedName]

Это же типичная ситуация и для Москвы? Владимир та же ситуация? Вторичка в тех же домах стоит дешевле, чем от застройщика за наличку и со скидкой. Или я у застройщика скидку не правильно прошу?

Скидку при ипотеке не дают?
И получается дороже?

Странная ситуация. Но при прочих равных даже с небольшой переплатой, я бы выбрал покупку у застройщика.
Потому что
1. Юридически это безопаснее, буквально на порядок.
2. Можно попросить устранить какие-то найденные недостатки, в отличии от покупки на вторичном рынке, если предыдущий покупатель не парился особо при приемке.

Выставляющие на вторичку новостройки люди понимают это все и дают дисконт.
Если бы я хотел продать свою почти достроенную квартиру, я бы дал дисконт более 10% к цене на сайте застройщика, возможно до сделки дошел бы на дисконте процентов 20 (но там надо понимать, что квартира не однушка, к ликвидности вопросы). А застройщики кажется такие скидки дают только во влажных мечтах.

 

[UnembossedName]

Кстати нашел пример в Туле
Объявление 7150
Застройщик 8350

Разница 15%, думаю скидка 5% от застройщика это прилично.

 

[Makaveli]

Скидку при ипотеке не дают?
И получается дороже?

Да, скидка только за наличку. А в целом на рынке сейчас другая ситуация?

Выставляющие на вторичку новостройки люди понимают это все и дают дисконт.

А точно именно приведённые Вами аргументы влияют на решение людей? Было время, когда вторичка была дороже и эти пункты работали без изменений. Может на разницу цены влияют другие факторы?

(но там надо понимать, что квартира не однушка, к ликвидности вопросы)

Я как рассуждаю)) Цена квартиры отличается чуть более 1 млн. руб. Между евродвушкой 50 кв. и однушкой 35 кв. У меня есть стойкое ощущение, что евродвушка выгоднее, даже если менее ликвидная (разница в цене небольшая, а площадь прилично больше). Может и ошибаюсь

 

[Makaveli]

при прочих равных даже с небольшой переплатой, я бы выбрал покупку у застройщика.
Потому что
1. Юридически это безопаснее, буквально на порядок.

Безопаснее. Но вторичка из первых рук, тоже достаточно безопасная покупка. Нет длинной истории и других владельцев. А разница в цене существенная. Руки тянутся к квартире за 7150 вместо квартиры за 8350 (из вашего примера). Вы бы выбрали за 8350?
Я просто вторичку покупал обычно. Возможно даже не достаточно тщательно проверял юридическую чистоту. Но хочется стать умнее и подходить к вопросу покупки более серьезно))

 

[Abilis]

У вторички есть неустранимые риски, нужно внимательно смотреть, нет ли даже теоретической возможности вернуть все взад (признать сделку недействительной). Поэтому найти вменяемого продавца вторички - половина успеха. А еще при покупке вторички иногда нужно бояться не собственника, а родственников собственника, не будет ли у них юридических возможностей откатить сделку, чтобы, например, попилить наследство.

По симптомам выше евродвушка выгоднее, это повод покопать, за счет чего идет выгода. Сами бы вы стали продавать ниже рынка без веских оснований?

 

[barsyan]

Представьте себе человека, который получает в Москве 500, а то и 700 тысяч рублей в месяц. Это много, согласитесь. Ну, пускай будет 500 тысяч. Но этот человек не может себе позволить, ну понятно, он не может ходить в обносках, он должен ездить на приличной машине. У него должны быть приличные часы, он должен жить в приличной квартире, как минимум. Он должен иногда показывать эту квартиру, люди должны это видеть
Теперь давайте смотреть. Четырехкомнатная квартира на расстоянии, условно говоря, пары-тройки остановок от Третьего кольца, условно, условный Сокол по зеленой линии, — я просто всегда жил на севере Москвы, поэтому мне это более знакомо, — или, хорошо, Октябрьское поле, эта квартира четырехкомнатная в районе 100 метров, и предположим, что там в семье двое детей, стоит, условно говоря, 35-40 миллионов. Значит, если он получает 500 тысяч, то на потребление с учетом всего вышесказанного он должен тратить, как минимум, 300-350 тысяч в месяц. То есть в реальности он может отложить 100-150, ну хорошо, пускай 200 тысяч. 200 тысяч — это 2 миллиона в год. Значит, 2 миллиона в год для того, чтобы накопить на квартиру 40 миллионов, ему нужно 20 лет. Он говорит: «О, ипотека». Но мы понимаем, как устроена ипотека. Это, значит, переплата в разы. То есть он должен рассчитывать на то, что эту зарплату в 500-700 тысяч он будет получать еще около 20 лет. А где гарантия? Мало ли что, а туда-сюда? А если ему 35, через 20 лет, а ему 55, а будут ли ему платить такую зарплату? То есть идти в такую ипотеку — это риск совершенно невероятный, при нынешней ставке вообще полный ноль. То есть это вообще невозможно, даже разговаривать нечего.
Иными словами, мы создали замечательную ситуацию, при которой даже достаточно приличную зарплату получающие люди не в состоянии купить себе квартиру. А вот если он эту квартиру будет снимать, то аналогичная квартира по статусу, даже лучше, ему обойдется в 80 тысяч рублей, пускай в 100 тысяч рублей. У него 400 останется, на которые можно много чего, в том числе в отпуск ездить зимой на Красную Поляну. Даже если какую-нибудь премию получишь, можно с семьей на полторы недельки на Мальдивы слетать, но без квартиры.

Это цитата из телеграмма khazinru
Всё-таки Хазин - голова в макроэкономике, но как только выходит за пределы своей компетенции (особенно вне экономики) - пиши пропало. Я знаю, что у него как и у любой медийной личности проскакивают кликбейтные посты и выступления для хайпа, где он пучит глаза, машет руками, говорит что-то такое-эдакое, вдруг делает глубокомысленную паузу (боится рассмеяться, если дальше продолжит говорить?)... Но в примере выше похоже, что это он так думает на полном серьезе. Вроде есть верные мысли, но фактурой человек явно не обладает

 

[Makaveli]

По симптомам выше евродвушка выгоднее, это повод покопать, за счет чего идет выгода. Сами бы вы стали продавать ниже рынка без веских оснований?

Выгоднее однушки? Ну это не ниже рынка, а факт. В том ЖК в котором смотрю я, их продается не одна. Квадратный метр однушек на 20% дороже.
Выгоднее новостроя? Ну так это тоже не ниже рынка, это и есть рынок. Рынок новостроя и вторички так отличается в цене.

 

[Supric]

Я просто вторичку покупал обычно. Возможно даже не достаточно тщательно проверял юридическую чистоту. Но хочется стать умнее и подходить к вопросу покупки более серьезно))

Сейчас один из главных рисков банкротство продавца. При этом откатываются его сделки с имуществом за последние три года в пользу конкурсной массы.

 

[Makaveli]

Сейчас один из главных рисков банкротство продавца. При этом откатываются его сделки с имуществом за последние три года в пользу конкурсной массы.

Ну вот какой-то совсем неприятный нюанс появился с этим банкротством. Хотя вроде откатывали сделки из-за долгов и раньше, когда банкротства не было.
Но я в теме не разбираюсь... Есть какой-то рабочий и простой инструмент это предусмотреть? Понятно что можно избежать (что-то там про мудреца, который в отличии от умного не справляется с проблемами, а не допускает их), но рынок вторички же есть и им можно пользоваться.

 

[Supric]

Есть какой-то рабочий и простой инструмент это предусмотреть?

Нет.

Немного поможет выписка продавца из бки, если он ее покажет. Если будет видно что у него нет сейчас долгов сопоставимых с ценой квартиры, то возможно они не появятся в следующие три года. А возможно появятся.

Ну и всегда пробивать по базе фссп, если человек там фигурирует, то лучше отказаться.

 

[Supric]

но рынок вторички же есть и им можно пользоваться.

Можно, главное оценить для себя, стоит ли этот риск того дисконта который дают за вторичку.

Вроде тов. @excell6, некоторое время назад считал его абсолютно неприемлемым и потому брал первичку. А сейчас уже вроде как принял его и готов вторичка рассмотреть.

 

[Supric]

Но в примере выше похоже, что это он так думает на полном серьезе. Вроде есть верные мысли, но фактурой человек явно не обладает

На средства в размере стоимости этой московской хаты, размещенные в депозиты/бумаги/квартиры, в регионе можно будет уже не работать до конца жизни (но обычно такая цель не стоит у большинства) и вроде как доход (реальный, не номинальный) будет вполне приличный, в пару раз выше среднего.

Скорее всего сбивает с толку кейс вырванный из контекста, без предыстории, рост доходов обычно происходит постепенно. А если средств на квартиру прямо сейчас нет и нужно копить/ипотечить, то и инвестировать вроде прямо сейчас и нечего, этих альтернатив нет на столе, и кажется что ввязаться в Московскую ипотеку это неплохая идея.

 

[Abilis]

Если цена квартиры рыночная, а процедура банкротства на момент сделки еще не запущена, то риск существенно уменьшается.

 

[UnembossedName]

Руки тянутся к квартире за 7150 вместо квартиры за 8350 (из вашего примера). Вы бы выбрали за 8350?

Я бы однозначно выбрал за 8350, если бы речь шла о льготной ипотеке в нынешней ситуации.
А за свои, я не уверен, что стал бы брать новострой, все-таки это кот в мешке в известном смысле.

 

[Makaveli]

@UnembossedName, с льготной уже слишком важное доп. условие. Я бы с льготной взял, но не подхожу. А за наличку разница выглядит существенной. Раньше юридическая безопасность не имела такого эффекта. Даже наоборот, вторичка стоила дороже. Получается это не единственная вещь, которая влияет на образовавшуюся разницу в цене. На первый взгляд сложилась ситуация (не важно почему), когда за наличку, без возможности взять льготную ипотеку, покупать выгоднее на вторичке.

 

[UnembossedName]

Всё-таки Хазин - голова в макроэкономике

Никогда так не думал. Хотя мне в голову не пришло бы слушать, что говорят подобные персонажи.

Ну а то, что человек на серьёзных щах говорит о том, что ПЕРЕПЛАТА огромная как бы сразу делает бессмысленным чтение до конца

 

[Makaveli]

А за свои, я не уверен, что стал бы брать новострой, все-таки это кот в мешке в известном смысле.

Так это тоже в пользу вторички. У нас продают в соседнем доме в том же строящемся ЖК, где люди уже год живут. Если были подводные камни они могли уже всплыть.

 

[Tatiana123022]

Ну вот какой-то совсем неприятный нюанс появился с этим банкротством. Хотя вроде откатывали сделки из-за долгов и раньше, когда банкротства не было.
Но я в теме не разбираюсь... Есть какой-то рабочий и простой инструмент это предусмотреть? Понятно что можно избежать (что-то там про мудреца, который в отличии от умного не справляется с проблемами, а не допускает их), но рынок вторички же есть и им можно пользоваться.

У профи эти аспекты отработаны, разработана тактика, изучена судебная практика. Вот для чего нужны грамотные риэлторы. Хотя, конечно, можно и самому сапоги стачать.
Я Вас поддерживаю - я тоже за вторичку. Там основные косяки, с большой вероятностью, устранены. Конечно, если это не квартира, купленная специально для продажи. Ну, и мебель, замена дешевых материалов, то, сё. И, чем больше квартира, тем лучше. Не стоит экономить миллион и потерять энное количество метров. Если есть такая возможность. При минимальной разнице в цене ликвидность повышается радикально.