Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 25)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Abilis]

Вам реально не с кем поговорить? Спрашиваю исключительно с познавательной целью, как эксперта по инвестициям в недвижимость.

Поясните свою мысль.

 

[pomnju]

Не надо ерничать. И правильнее будет "заходить".

На форуме люди приходят в темы. Именно это я имела в виду

 

[Supric]

Фактически ипотека под 2-6%, при ключе 21%, это уже бесплатно.

Ипотека на 30 лет, а ключ 21% пока еще менее года.
Думайте.

 

[Pechatnik]

Вероятно входить?

Ладно Москва, мне сегодня написали, что в Казани, где у меня тоже квартира, застройщики в честь праздника подняли цены..
Казань скоро обгонит Москву по стоимости жилья. При том что зарплаты там ниже московских.

Короче, господа ждуны о подешевении можете забыть. Этот самолет летит в стратосферу)

Но, инвестировать я туда бы сейчас точно не стал. Только в рамках лимита доли депозита с целью сохранения.
Если большое сомнение, что в какой то момент на фоне низкой демографии, квартиры государство не начнет раздаввать бесплатно.

Фактически ипотека под 2-6%, при ключе 21%, это уже бесплатно.

Получится 2 лагеря, те для кого купить квартиру не реально и те кто получает ее бесплатно. В таких условиях продать вторичку будет нереально.

А если при этом, еще и налог на "лишние метры" накинут, это будет потеря потерь))

Пример, Воркута, где квартиры переписывают на алкашей, чтобы не платить коммуналку.

А где ипотека от 2-6%? Ее же не всем такую давали, а сейчас ещё сложнее с этим. Конечно они будут расти, все же дорожает, стройматериалы в тч , и строят из г..на и палок, и стоимость жилья поэтому будет расти - не из за того что их все бегут покупать, а просто все растет в цене. Вот я в лагере что деньги вроде есть и больше тех кто берет ипотеку под 6, а вроде и нет, на столицу не хватит да и жалко вроде всю сумму сливать, брать квартиру ради чтобы купить- тоже не хочется, зная что во всех объектах продажи уже заложено неплохо застройщиками.Вот и гоняешь по вкладам. Потому что в тему аренды потом влезать, с этим разбираться, в этом крутиться тоже надо хотеть и уметь. Возможно просто мне есть где жить)

 

[UnembossedName]

Ипотека на 30 лет, а ключ 21% пока еще менее года.
Думайте.

Если понимать, как формируются обязательства государства по таким программам, то размышления к тому и приведут.
Ставка фиксируется на весь срок договора, государство субсидирует разницу ставок в момент выдачи.
То есть дальнейшая судьба ключа неважна, это действительно форма дарения. Только подарок получает продавец и банк

 

[Benefacio]

Во-первых, нет такого понятия - федеральная компания.

Строго говоря - есть (государственная некоммерческая), но не в том смысле, в котором я употребил (действующая во многих регионах РФ).

А во-вторых, многие регионы получают дотации из федерального бюджета.

Только вот "дотации" на единицу жителя Москвы и московской области в 5 раз больше, чем на жителя Новосибирской...
А так - да, все получают дотации...

 

[Benefacio]

А если при этом, еще и налог на "лишние метры" накинут, это будет потеря потерь))

Для обуздания цен - давно было пора, но что-то - не торопятся...

 

[UnembossedName]

Для обуздания цен - давно было пора, но что-то - не торопятся...

Думаю это решит только часть проблем.

Имхо, основной источник спроса - это массы, которые получили доступ к дешевым деньгам.
Да, если поумерить аппетит инвесторов в несколько квартир, это какой-то эффект окажет, но ограниченный.

Просто изначально льготку неразумно ввели (хотя возможно такой план и был).
Во-первых продлили дольше чем нужно массовые программы.
Во-вторых ограничений на количество кредитов в одни руки не ввели.

 

[Supric]

Просто изначально льготку неразумно ввели (хотя возможно такой план и был).
Во-первых продлили дольше чем нужно массовые программы.
Во-вторых ограничений на количество кредитов в одни руки не ввели.

Ну нет, если освежить память, ее в ковид вводили, как начался локдаун. Тогда эти ограничения не выглядели уместными. И ключевая ставка тогда была 4.25, никто ж не рассчитывал что она надолго будет высокой аж до 21.
В 2022 задерг ставок вверх был коротким, быстро откатился, да и события вносили неопределенность на тему того что будет со спросом.
А потом просто инерция бюрократической машины и/или лобби застройщиков не позволили все быстро тормознуть.

 

[UnembossedName]

Ну нет, если освежить память, ее в ковид вводили, как начался локдаун. Тогда эти ограничения не выглядели уместными

Про своевременность я написал в "Во-первых", нужно было после окончания эпидемии тормозить.

В 2022 задерг ставок вверх был коротким, быстро откатился, да и события вносили неопределенность на тему того что будет со спросом.
А потом просто инерция бюрократической машины и/или лобби застройщиков не позволили все быстро тормознуть.

О проблемах массовой льготной ипотеки говорилось еще до 22 даже, а после уже та же Набиуллина трубила. Ключ - это причина огромных расходов, но рыночные перекосы, возникшие из-за обилия льгот, возникали и без них.

Я говорю, что бешеные обязательства по субсидированию (как я уже сказал государство на весь срок кредита при выдаче ипотеки под 8% берет обязательства ЕМНИП на (КЛЮЧ+1,5(или 2.5) - 8)%.
При КЛЮЧ==21% это действительно раздача квартир. Я допускаю, что не намеренная.
Но когда надо решения принимаются быстро, рубили льготку довольно резко без предупреждений особых.


Ладно когда раздают одну в руки, при этом семьям с детьми. Но каждому - это субсидирование бизнеса в определенных секторах (и в ковид ради этого и ввели такие меры)

 

[Марга7]

Про своевременность я написал в "Во-первых", нужно было после окончания эпидемии тормозить.


О проблемах массовой льготной ипотеки говорилось еще до 22 даже, а после уже та же Набиуллина трубила. Ключ - это причина огромных расходов, но рыночные перекосы, возникшие из-за обилия льгот, возникали и без них.

Я говорю, что бешеные обязательства по субсидированию (как я уже сказал государство на весь срок кредита при выдаче ипотеки под 8% берет обязательства ЕМНИП на (КЛЮЧ+1,5(или 2.5) - 8)%.
При КЛЮЧ==21% это действительно раздача квартир. Я допускаю, что не намеренная.
Но когда надо решения принимаются быстро, рубили льготку довольно резко без предупреждений особых.


Ладно когда раздают одну в руки, при этом семьям с детьми. Но каждому - это субсидирование бизнеса в определенных секторах (и в ковид ради этого и ввели такие меры)

Мне немного жаль, что ни разу не подпадала наша семья под льготную ипотеку;)
Так что не совсем уж каждому!

 

[Benefacio]

Мне немного жаль, что ни разу не подпадала наша семья под льготную ипотеку;)
Так что не совсем уж каждому!

Я совсем ни под какую не подпадал, обычную в их режиме - и не смог бы оплачивать.
Единственны раз хотел взять недостающий лям - и то не дали.

 

[Benefacio]

Ну нет, если освежить память, ее в ковид вводили, как начался локдаун.
Тогда эти ограничения не выглядели уместными.

Да, и тогда застройщики "поверили в себя" - заложили много объектов (большинство достраивают), откупили много участков (а вот тут - не торопятся).
Есть одни знакомые (по работе) - была у них АЗС и нефтебаза на отшибе (это-же тоже недвижимость, так что - почти в тему), "отшиб" был в конце одной из больших магистралей города перед промзоной до которой - уже всё застроено.
И у них выкупили этот участок (там на пару высоток максимум) за хорошие деньги, что они смогли взять другой участок в промзоне вблизи окончания главной улицы города, другую АЗС и ещё осталось. И пару-тройку лет назад прям впритык к этому участку (с уже стоящими резервуарами) - начали строить ЖК из 4 домов Без всяких согласований с ними и, наверное, без разрешений от градостроительного департамента (так точно строить нельзя!)
Там даже по рекламе сложно представить, кто будет брать квартиры (как и во многих ЖК этого застройщика), но в реальности - совсем жуть.
И вот пришло время - и надо что-то делать с нефтебазой "под боком" (там метров 15-20 до дома).
Владельцы решили продать все свои АЗС и эту нефтебазу - денег сильно больше, чем они могут потратить (наследников нет). АЗС продать сильно проще, чем их дорогой коттедж, который оказался между охранной зелёной зоной и водоохранной (вовремя вывели дорогу к коттеджному посёлку в его собственность, а "дачи у воды" были исторически - и вовремя приватизированы вместе с участками под ними )
Наверное, прикупят "деревеньку" в Испании (та часть, которая распродаётся под реконструкцию), но не будут строить курортную зону, а подреставрируют домики и будут сдавать в аренду, пустят из неё транспорт до моря и курортной зоны со всеми развлекаловками (сильно дешевле, чем строить всё на месте )
И вот почему-то уверен, что лет через 5-10 найдётся и там застройщик, желающий купить их "деревеньку" в средиземноморском стиле...

 

[excell6]

Там даже по рекламе сложно представить, кто будет брать квартиры (как и во многих ЖК этого застройщика), но в реальности - совсем жуть.

1. Обычно спрос рождает предложение, а не наоборот. Раз строят значит есть спрос.

2. Работа с ценой по низу рынка и от покупателей отбоя не будет. Ипотечников в целом волнует только ежемесячный платеж, остальное дело десятое.

Смотрел вчера на ютубе выпуск про крепостное право. Его отменили в 1861 году, но для того чтобы уйти от помещика полагалось выкупить землю.

Крестьянин обязан был немедленно уплатить помещику 20 % выкупной суммы, а остальные 80 % вносило государство. Крестьяне должны были погашать её в течение 49 лет ежегодно равными выкупными платежами. Ежегодный платёж составлял 6 % выкупной суммы. Таким образом, крестьяне суммарно уплачивали 294 % выкупной ссуды.

Ни чего не напоминает?)

Русский народ всегда стремился к корням вернуться. Ну что за жизнь без хозяина и пожизненной кабалы?

 

[excell6]

Прикинул окупаемость по зарплате в регионах и Москве.

Владимир, ср зарплата 50 тыс , стоимость жилья 4 млн.
Окупаемость 80 месяцев.
Москва, ср зарплата 100 тыс, стоимсоть жилья 18 млн.
Окупаемость 180 месяцев.

По зарплате брать бетон в Москве тоже не рентабельно. Плюсов не вижу, от слова совсем.
В Москве бетон должен стоить 100 000*80 = 8 млн, тогда окупится.

Короче, не быть мне Москвичем_)

 

[Supric]

@excell6, в Мск 150 вроде средняя.

 

[excell6]

@excell6, в Мск 150 вроде средняя.

По вакансиям на хед хантер на линейные позиции в районе 100 тыс предлагают.
В регионах тоже полно зарплат по 80 тыс, но средняя все равно 50.

 

[Supric]

Можно посмотреть сбериндекс/вторичку по регионам.
Год/Стоимость квадрата/Средняя зп (за пред год)/количество квадратов на среднюю зп

Москва.
2017: 148к / 71к / 0.48
2025: 299к / 162к / 0.54

Тула (Тульская обл)
2017: 45к / 29к / 0.64
2025: 83к / 73к / 0.88

Владимир (Владимирская обл)
2017: 39к / 25к / 0.64
2025: 72к / 63к / 0.88

На всякий случай

Московская область
2017: 71к / 47к / 0.66
2025: 148к / 98к / 0.66
Любопытно что покупательная способность населения в квадратных метрах не выросла.

Работа в Москве, жилье в ватутинках
2017: 71к / 71к / 1.0
2025: 148к / 162к / 1.09
- единственный экономически приемлемый вариант, который недалеко ушел от региональных 0.88, но приходится себя и окружающих постоянно убеждать что час-два ежедневно в пути это норма

Ну и еще любопытный вывод, что средние з/п все же растут быстрее недвиги (кроме моск области, там застой), поэтому ипотека экономически оправдана.
В регионах - значительно быстрее чем в Москве.

 

[SonK]

Работа в Москве, жилье в ватутинках
2017: 71к / 71к / 1.0
2025: 148к / 162к / 1.09
- единственный экономически приемлемый вариант, который недалеко ушел от региональных 0.88, но приходится себя и окружающих постоянно убеждать что час-два ежедневно в пути это норма

Не 100 и 150 конечно же. Иначе как можно было бы на "отдыхи" ездить?
Да и див зп надо качать.
Да и про +40%, каждые полгода, не забываем.

 

[Supric]

@SonOfKiyosaki, то есть что получается, по вашим же словам, статистика, на которую вы любите ссылаться, ошибается?

И потолки в Самаре на самом деле были гораздо, существенно выше 23 тысяч в которые упёрлись лично вы?))

И просто ещё раз напомню, что дивзп вы начали качать после того как именно я вас туда носиком потыкал)))

Думайте (с)