Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 4)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Supric]

@UnembossedName, насколько вижу на графике, если всплеск и был, то почему-то перед ковидом.

 

[UnembossedName]

да, я был неправ. Ошибочно считал, что только при покупке есть имущественный вычет (да и тот раз в жизни можно получить).

Полезная информация - Имущественный вычет при продаже имущества

Какая-то каша из сообщений касательно налога в ветке.

Я написал как работает и дал ссылку. Кроме того, свой свежий опыт по сделкам с недвижимостью я описал выше (подаю вторую декларацию, минимальный срок нигде не прошел в моих продажах)

Повторю.
Если не прошел минимальный срок владения.
То у вас два варианта
1. Заявить вычет 1 миллион рублей без всяких документов.
2. Предъявить документы о покупке (подтверждение затрат на приобретение).

Если документы о приобретении у вас есть, то 13% (а с этого года 13/15%) вы заплатите с разницы покупки и продажи.
Никаких ограничений по количеству раз нет (но, если вы в один год продали два объекта, то вычет 1 миллион не удваивается)

 

[UnembossedName]

@UnembossedName, просрочка начала падать в ковид и достигла дна на пике ставки ЦБ

Сходу данных раньше не нашел.
Но ты учитывай следующее.

В ковид был всплеск выдачи кредитов из-за введения льготной ипотеки. Соответственно знаменатель в формуле просрочки начал расти. То есть в идеале надо считать уровень просрочки с каким-то лагом. То есть например к объему выдачи кредитов годовой или двухлетней давности.
Невыплаты по ипотечному кредиту сразу после его выдачи - это какая-то аномалия.

В 2023 году был бешеный рост выдачи ипотечный кредитов. По-моему самый быстрый год по темпам. Сейчас часть тех людей перестала платить.

 

[urbanoid]

Насколько я помню, с пропаганды успешного успеха вы в перешли к жалобному скулежу в 2022, а теперь снова вернулись к пропаганде успешного успеха.

Помним)
"Шеф, усё пропало, гипс снимают, клиент уезжает все бросают всё и релоцируются"

 

[Марга7]

Я имею практический опыт.

За последние 5 лет совершил 7 сделок с недвижимостью в трех разных регионах, из которых 3 продажи.
Одна из этих сделок как раз была покупка студии с целью накопления (и покрытия риска роста цены) на подходящий вариант побольше.
Вариант появился и я продал студию, вернее права требования на нее в почти достроенном доме.

Если бы мне кто-то сказал ранее, что я буду покупать-продавать квартиры как спекулянт на бирже, я бы пальцем у виска покрутил, но там так сложилось, не только себе приходилось.
Все потому, что я сделок со вторичной недвижкой боялся как огня.
По факту все довольно гладко вышло. Самое долгое была продажа однушки в Подмосковье (полгода), отец немного упрямился по цене.
Но тут надо заметить, что продавал я только однушки, их конечно легче продать, чем квартиры побольше.

Из этого вывод только один в старых трешках копить на покупку чего-то побольше - довольно странно, надо предпочитать более ликвидные варианты.

Тоже сразу подумала о том, что старая трешка, да еще и в хрущевке , сильно на любителя и причина в этом.
Согласна с тем, что нужно копить в квартирах или студиях.Но у нас вот был такой выбор: летом 22го года что-то продавать и покупать нормальную квартиру около школы, делать ремонт либо купить быстро и маленькую, быстрый простой гигиенический ремонт и сразу же пешком ходить. Выбрали второе, но обычно такой срочности не бывает, это частный случай.Непонятно, что правильно, для каждого свои «про- и контра-«

 

[Марга7]

Помним)
"Шеф, усё пропало, гипс снимают, клиент уезжает все бросают всё и релоцируются"

Да-да, и я помню.А про успех смех, да и только!

 

[UnembossedName]

Тоже сразу подумала о том, что старая трешка, да еще и в хрущевке , сильно на любителя и причина в этом.
Согласна с тем, что нужно копить в квартирах или студиях.Но у нас вот был такой выбор: летом 22го года что-то продавать и покупать нормальную квартиру около школы, делать ремонт либо купить быстро и маленькую, быстрый простой гигиенический ремонт и сразу же пешком ходить. Выбрали второе, но обычно такой срочности не бывает, это частный случай.Непонятно, что правильно, для каждого свои «про- и контра-«

Ну у меня другой кейс, я большую покупал в строящемся доме, на перспективу, спешки никакой не было.
Просто искал варианты, они расширились с появлением ит-ипотеки)

 

[Supric]

Но ты учитывай следующее.

Я именно это и учитываю)))
Последнее время любой кликбейт "просрочка растет", первый попавшийся, обязательно тщательно скрывает данные о росте самого портфеля)))

 

[UnembossedName]

Я именно это и учитываю)))
Последнее время любой кликбейт "просрочка растет", первый попавшийся, обязательно тщательно скрывает данные о росте самого портфеля)))

Здесь я писал не про то, что надо смотреть на относительный уровень просрочки, а про то, что этот относительный уровень надо вычислять аккуратно, адекватным показателем для меня является некий скорректированный уровень просрочки, к объему кредитов годом ранее например.

 

[Supric]

@UnembossedName, лично я бы на него вообще не смотрел пока он ниже 3-5%.

 

[UnembossedName]

@UnembossedName, лично я бы на него вообще не смотрел пока он ниже 3-5%.

Это огромный уровень для залоговых кредитов.

 

[Supric]

@UnembossedName, ну да. На пике ипотечного кризиса в США вроде 7-10% достигал.

 

[UnembossedName]

@UnembossedName, ну да. На пике ипотечного кризиса в США вроде 7-10% достигал.

К тому же там культура перезакладывания на росте была и вот это всё, у нас такой уровень вообще непонятно как может быть достигнут.

 

[Supric]

@UnembossedName, поэтому я и написал про 3%, конечно это все навскидку)) Все остальное для нашей страны это просто инфошум чтоб громкие заголовки по форумам растащить.

 

[SonOfKiyosaki]

@UnembossedName, поэтому я и написал про 3%, конечно это все навскидку)) Все остальное для нашей страны это просто инфошум чтоб громкие заголовки по форумам растащить.

Сорян, опять выглядит как какое-то переобовуние. Как вам указали, что уровень для залоговых огромен!

Уровень просрочки залоговых кредитов, который считается высоким, может варьироваться в зависимости от экономической ситуации в стране, типа кредитов и специфики банка. В общем, уровень просрочки выше 3-5% от общего объема кредитов может быть сигналом о проблемах.

Для банков в стабильной экономике уровень просрочки свыше 5% может считаться тревожным, тогда как в условиях экономического спада или кризиса этот порог может быть выше. Важно также учитывать, что разные страны и регионы могут иметь свои стандарты и особенности в оценке кредитных рисков.

 

[Supric]

@SonOfKiyosaki, скорее выглядит как будто вы прибухивать начали там по-тихому.

Вы пишете:

В общем, уровень просрочки выше 3-5% от общего объема кредитов может быть сигналом о проблемах.

Теперь смотрим что я написал чуть выше:

лично я бы на него вообще не смотрел пока он ниже 3-5%.

А по ссылке Константина текущая ситуация у нас сейчас вот такая:

Доля просроченной ипотечной задолженности в совокупном портфеле достигла 0,45%

 

[Марга7]

Ну у меня другой кейс, я большую покупал в строящемся доме, на перспективу, спешки никакой не было.
Просто искал варианты, они расширились с появлением ит-ипотеки)

Тоже так планируем, только на вторичке, новострой немного дороговато в нашем районе.Придется вплотную заниматься этим через пару лет- искать варианты здесь же, желательно в этом же квартале

 

[developer]

Можно небольшое резюме сделать:
Вариант 1. Если кризиса как 90-е не предвидится
Пока ставка высокая копим на вкладах, т.к. и стоимость квартир не растет и копится быстро. Прошлые годы это подтверждают - 2009, 2015.
Не успели накопить, при понижении ставки можно купить кирпичей, желательно ликвидных.
Вариант 2. Кризис как 90- е предвидится.
а) Набирать в долг. Высокий риск. Не будет работы (никакой), а долги могут заставить отдавать, сейчас не добренькое государство долги держит. Как оно было в 90-х с долгами многие помнят. Пример: товарищ помял машину, продал квартиру, чтобы расплатиться. Вот примерно так могут заставлять отдавать долги.
б) Копим в депозитах. Высокий риск, что простят. Тут все понятно.
в) Копим в кирпичах на свои. Риск похоже самый низкий, за низкий риск придется платить.
г) Копим в валюте/золоте. Есть пример, который удачно перешел 90-е с золотом. Проблема хранения тоже есть. Риски высокие, вариантов использовать тоже больше.

 

[Supric]

@developer, можно и комбинировать варианты, допустим 85% аллокации под первый, 15% под второй.

 

[UnembossedName]

а) Набирать в долг. Высокий риск. Не будет работы (никакой), а долги могут заставить отдавать, сейчас не добренькое государство долги держит. Как оно было в 90-х с долгами многие помнят. Пример: товарищ помял машину, продал квартиру, чтобы расплатиться. Вот примерно так могут заставлять отдавать долги.
б) Копим в депозитах. Высокий риск, что простят. Тут все понятно.
в) Копим в кирпичах на свои. Риск похоже самый низкий, за низкий риск придется платить.
г) Копим в валюте/золоте. Есть пример, который удачно перешел 90-е с золотом. Проблема хранения тоже есть. Риски высокие, вариантов использовать тоже больше.

а) Если как в 90х, то гиперинфляция, проблема тех долгов, что занимали в баксах. Ну или помяли машину - товарный актив.
б) Основной риск депозитов не в прощении, а в риске высокой или гиперинфляции.. Квартиры то тогда не в рублях дешевели, да и вообще в рублях никто их цен то не знал. При нынешнем руководстве ЦБ мы привыкли, что ставка держится выше инфляции, однако так не было и в 90е, и в нулевые.

В плане рисков накопления я бы рассмотрел в разрезе совокупной динамики экономика + инфляция.
1. Экономика прет, инфляция прет (нулевые). Цены на квартиры растут, депозиты подходят плохо, валюта и золото тоже плохо, лучше всего подходят для накопления акции и конечно недвижимость.
2. Экономика падает, инфляция прет (девяностые начало и конец). Депозиты плохо. Акции ужасно. Лучше всего валюта и золото. Недвижимость хуже, потому что всё волатильно, покупателей мало, продать сложно.
3. Экономика прет, инфляция низкая (у нас такого не было, США после 2008). Опять же лучше всего акции и недвижимость. Депозиты не поспеют, местная валюта скорее всего крепкая при таком раскладе, золото и валюта тоже не подойдут.
4. Экономика падает, инфляция падает (депрессия, в России такого не было, Япония, и капмир 30х). Лучше всего копить в депозитах и даже может в наличных локальных деньгах.