Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 16)

[UnembossedName]

@Supric, кстати Бабайкин, к которому ты относишься явно с недоверием именно так примерно объясняет, почему ему прикольнее получать дивы.
Ну он еще правда боится рисков "дополнительных дядь" между тобой и акциями.

 

[Supric]

@UnembossedName, точно, риск посредников я забыл.
Еще в долгосрочных целях - потихоньку выводить бумаги от брокеров в реестр, например у меня уже 4 года не было продаж вообще.
Единственный плюс от брокерки при таком раскладе - получить премиум-плюшки разных банков при учете остатков на брокерском.

В качестве контраргумента всей этой возни с дивидендами, можно озвучить, что текущая дивидендная щедрость нашего рынка поддерживается искусственно, исключительно только лишь директивой про 50% ЧП на дивиденды госам от 2014 года или когда там это было? Остальные вынуждены подтягиваться, иначе будут терять капитализацию. В любой момент могут отменить, и дивдоходность индекса упадет до среднестатистических 2-3%. Звоночки уже звенят (Газпром. Россети. Русгидро). Надо учитывать это в своих долгосрочных целях и не грезить никакими "див зп", искусственные конструкции нежизнеспособны в долгосроке

 

[SonOfKiyosaki]

сейчас наверняка 15% платишь с дивов, а со следующего года на 18% попадешь. Дивы тебе сейчас вообще не нужны, т.е. реинвестируются. Тот же вопрос возникает и к finindie кстати

У меня есть всё, и фонды в т.ч., на текущем падении нормально увеличил долю TMOS. Остальные типа TGLD и пр. - продал. Ибо с комиссией они обнаглели. Подняли существенно.

 

[excell67]

Да, конечно. Я просто не учел, что декаб не знает кредитной базы из-за отсутствия опыта в этом вопросе.

@excell67 даже если вы возьмете ипотеку на 30 лет при наличии свободного кэша в ОФЗ на ИИС, через 5 лет вы сможете, как уже @Makaveli писал принять решение либо закрыть ИИС и соответственно ипотеку досрочно, либо купить новые ОФЗ и продолжать получать выгоду.
Но в случае вложения в 5-летние облигации скидка для пятилетней ипотеки через 5 лет будет такой как я посчитал. А дальше нельзя посчитать без известной ставки размещения средств.

Вы в своих расчетах выше допустили ошибку, что не учли платежи по ипотеке. А если посчитали, что они арендой будут закрываться, то это уже другая история, голые стены не сдать в России. Или речь о квартире с готовой отделкой и даже мебелью?

1. Речь о квартире с отделкой. Отделку можно включить в ипотеку, застройщик предлагает 12 тыс за кв.

2. Я могу заплатить налом сейчас 5,2 млн -7% = 4,8 млн руб либо

Ипотека на 5 лет , сумма 2,6 млн под 7% с капой раз в месяц = убыток 1,1 млн
и
5 летние ОФЗ под 18% на 2,6 млн с капой раз в год = доход 3,3 млн.

3,3 - 1,1 = чистая прибыль 2,2 млн руб.

Себестоимость квартиры 5,2 - 2,2 = 3 млн

3. 10% скидки за 5 лет мало, но на мой взгляд скидка значительно больше.
Кредит возьму на 10 лет.
15 лет для первого раза как то экстремально.

Если считать с учётом того что платежи покрывает аренда, скидка 30% будет?

4. Если ключ упадет, я хорошо заработаю в 5 летних ОФЗ, продав их.
На свои деньги я не готов на такой долгосрок в них лезть, а так рискует банк)


5. На мой взгляд, лимиты при такой ставке, не восстановят. Бюджет и так дефицитный.

 

[Supric]

5 летние ОФЗ под 18% на 2,6 млн с капой раз в год = доход 3,3 млн.

Большинство ОФЗ ПД купон платят раз в полгода.
Но при этом "капу" нельзя рассчитать, потому что мы не знаем какие через полгода будут цены на ОФЗ ("капа" в случае ОФЗ это покупка на сумму выплаченного купона ОФЗ той же серии).

Ипотека на 5 лет , сумма 2,6 млн под 7% с капой раз в месяц = убыток 1,1 млн

Тут вообще не понял расчет.
"Капу" тут не применишь, потому что если банк начинает начислять "проценты на проценты", то это уже просрочка (пропущен платеж по графику).
А сумма начисленных процентов всего будет 490 тысяч.

Кажется тут лучше взять аннуитетный ежемесячный платеж по такому кредиту (51500 примерно) и "размещать" его ежемесячно с капой под разные ставки.
Или сравнивать эту цифру (умноженную на 12) с годовым купонным доходом выбранной ОФЗ.

 

[excell67]

Большинство ОФЗ ПД купон платят раз в полгода.
Но при этом "капу" нельзя рассчитать, потому что мы не знаем какие через полгода будут цены на ОФЗ ("капа" в случае ОФЗ это покупка на сумму выплаченного купона ОФЗ той же серии).


Тут вообще не понял расчет.
"Капу" тут не применишь, потому что если банк начинает начислять "проценты на проценты", то это уже просрочка (пропущен платеж по графику).
А сумма начисленных процентов всего будет 490 тысяч.

Кажется тут лучше взять аннуитетный ежемесячный платеж по такому кредиту (51500 примерно) и "размещать" его ежемесячно с капой под разные ставки.

Расчеты на коленки все.
Хорошо пусть будет скидка 10%, а то у меня сейчас мозг взорвется, я юрист, а не бухгалтер.
То же не плохо, с учетом шанса срубить бабла на падении ключевой ставки и явно выше 7%.

2,6 млн руб сумма по сути мелкая, чисто опробовать новый подход к инвестициям за счет заемных средств.

 

[Supric]

@excell67, вот тут я упражнялся в этой теме на другом примере, посмотрите ход мысли, как "фиксируется" скидка.
https://hranidengi.com/threads/inve...-pozdno-ili-nikogda-ne-pozdno.318/post-117935
Идея в том, чтобы рассчитать, сколько денег СЕЙЧАС потребуется на такое количество ОФЗ выбранной серии, купоны от которых покроют ипотечные платежи, а после погашения этой ОФЗ еще появится сумма, достаточная для досрочного погашения оставшегося долга.
Тогда ваш ПВ + эта сумма будут ВСЕ рубли. которые вы заплатите за хату сейчас (новых вносить не потребуется, если не дефолт по ОФЗ конечно).
И эту сумму сравните с наличкой, которую у вас просят без ипотеки.

Ну или подождем что @UnembossedName скажет, он эту тему с разнных сторон рассматривал.

 

[Supric]

а то у меня сейчас мозг взорвется, я юрист, а не бухгалтер.

Ешьте слона по частям)))
Если с кредитами не работали, потребуется время чтобы их переварить.

 

[SonOfKiyosaki]

Ешьте слона по частям)))
Если с кредитами не работали, потребуется время чтобы их переварить.

У меня был знакомый, бывший коллега. Он работал в финансах, как раз в кредитном учреждении. Я по-моему как-то писал про него на склянках. Парень был 2 года как после института. С 2008 года до 2012-й, кажется. Он занимался как раз "маркитанством" с ипотеками. В хорошем смысле слова. Он очень хорошо разбирался в кредитах, покупал в ипотеку однушки в регионе, и сдавал их в аренду. В тот период, у него модель хорошо сходилась. Потом начались перебои, из-за флуктуаций на рынке. Что-то он там продавал, когда % доход от сдачи в аренду давал сбой. Но в целом подзаработал нормально. Попутно делал какрьеру в финансах дальше.

Другой мой знакомый, по похожей схеме действовал, но он резал на студии квартиры. Сейчас они все у него по часам. Он нигде не работает занимается только этим и вроде как всё у него хорошо. Но начал он это тоже с ипотекой, где-то в 2013-м по-моему. Недавно списывались с ним.

К слова сказать, оба хитрых товарища, жили с женщинами - но не женились, чтобы не порушить свои капитальцы. Вот такие "жучары".

 

[Восьмая Марта]

К слова сказать, оба хитрых товарища, жили с женщинами - но не женились, чтобы не порушить свои капитальцы. Вот такие "жучары".

Эм... А надо было "отнять и поделить"?

 

[Supric]

Но начал он это тоже с ипотекой, где-то в 2013-м по-моему.

А как же "ипотека - зло"?

 

[konstantin2021]

У меня был знакомый, бывший коллега. Он работал в финансах, как раз в кредитном учреждении. Я по-моему как-то писал про него на склянках. Парень был 2 года как после института. С 2008 года до 2012-й, кажется. Он занимался как раз "маркитанством" с ипотеками. В хорошем смысле слова. Он очень хорошо разбирался в кредитах, покупал в ипотеку однушки в регионе, и сдавал их в аренду. В тот период, у него модель хорошо сходилась. Потом начались перебои, из-за флуктуаций на рынке. Что-то он там продавал, когда % доход от сдачи в аренду давал сбой. Но в целом подзаработал нормально. Попутно делал какрьеру в финансах дальше.

Какая удивительная история о финансовом гении.

Парень был два года после института. То есть где-то 24 года ему было.

Покупал в ипотеку квартиры и сдавал их в аренду. То есть он купил несколько квартир.

"Но в целом подзаработал нормально".
Что означает это?

Вопросы:
где он взял несколько первоначальных взносов на несколько ипотек?
как ему банки одобрили несколько ипотек если он два года как после университета?

Это было в регионе?
Если там были такие большие зарплаты, которые позволяли взять сразу несколько ипотек и сдавать квартиры, то почему Вы уехали из Самары?

 

[юный корейко]

Да,дела наши, делишки))
6 месяцев до ключей а то и раньше.
Пошью костюм с отливом...и в Ялту))

 

[юный корейко]

Слышал банковским работникам льготные кредиты и ипотеки дают,может врут?

 

[SonOfKiyosaki]

Вопросы:
где он взял несколько первоначальных взносов на несколько ипотек?
как ему банки одобрили несколько ипотек если он два года как после университета?

Это было в регионе?
Если там были такие большие зарплаты, которые позволяли взять сразу несколько ипотек и сдавать квартиры, то почему Вы уехали из Самары?

1.Потребы он брал, я уже детали не помню. Он как раз, оч. шарил за кредиты, лизинг и пр. Рассчитывал очень хорошо арбитраж и пр. Ну и объекты подбирал грамотно тоже. Спрос на аренду норм был.

2.Да, это было в регионе. Работал он в топовой на тот момент фин. конторе, где был ДМС, автомобили-иномарки от конторы, обучение в Мск, и отличная зарплата. Его коллеги за 1.5-2 года работы покупали к квартиры.
Например в те годы, очень пёр рынок автокредитования, и они оседлали эту волну, до 2008 года.
Просто так в ту, контору с улицы было сложно попасть.
Второй такой конторы, с такими условиями на тот момент в городе конечно не было. Один ДМС чего стоил в 2008-м году. В Самаре он в то время, был только в нефтянке в основном. И был в диковинку.

А как же "ипотека - зло"?

Ну эти товарищи, так рисковали. Это их дело. Но я в конце немаловажную деталь указал. Если вы заметили. И да, я бы так рисковать не стал конечно. И их "бобыльство" не одобрял. Но как я писал выше, потом это всё начало давать сбой.

Ещё не забывайте, это было до эскроу + они имели премии за котлован. Сейчас это уже почти нереально.

И да, льготных программ тогда тоже не было. И бетона тогда ещё не настроили как сейчас, особенно в регионах.

Товарищ, просто грамотно арбитражировал, и нашёл возможности.

Эм... А надо было "отнять и поделить"?

Очевидно, что им сложно было бы раскачать эти "инвест-идеи" в ситуации наличия официальных супруг. Ибо, тогда структура их расходов была бы, гм, несколько побольше.

 

[SonOfKiyosaki]

Слышал банковским работникам льготные кредиты и ипотеки дают,может врут?

Давали, в Сбере точно, и др. банках.

 

[Supric]

Ну эти товарищи, так рисковали. Это их дело. Но я в конце немаловажную деталь указал. Если вы заметили.

В конце вы указали что они жили с женщинами, но не женились, видимо, женитьба страшнее ипотеки)))

Все инвесторы рискуют за доходность.
Вы в бумагах тоже рискуете, март 2022 ничему не научил?

 

[SonOfKiyosaki]

В конце вы указали что они жили с женщинами, но не женились, видимо, женитьба страшнее ипотеки)))

Я там ещё поинтов дописал, посмотрите про эскроу и пр.

Вы в бумагах тоже рискуете, март 2022 ничему не научил?

У меня не только бумаги. Писал уже неоднократно.

 

[15551]

Спрос на аренду норм был.

2.Да, это было в регионе. Работал он в топовой на тот момент фин. конторе, где был ДМС, автомобили-иномарки от конторы, обучение в Мск, и отличная зарплата. Его коллеги за 1.5-2 года работы покупали к квартиры.
Например в те годы, очень пёр рынок автокредитования, и они оседлали эту волну, до 2008 года.
Просто так в ту, контору с улицы было сложно попасть.
Второй такой конторы, с такими условиями на тот момент в городе конечно не было. Один ДМС чего стоил в 2008-м году. В Самаре он в то время, был только в нефтянке в основном. И был в диковинку.

Ну эти товарищи, так рисковали. Это их дело. Но я в конце немаловажную деталь указал. Если вы заметили. И да, я бы так рисковать не стал конечно. И их "бобыльство" не одобрял. Но как я писал выше, потом это всё начало давать сбой.

Ещё не забывайте, это было до эскроу + они имели премии за котлован.

Конечно иметь премии за котловал и пользоваться спросом на аренду его. Не знал раньше что так можно. Понял только что огромные зп им помогли все это провернуть. Эх раньше бы пояснили все, сразу бы воспользоваться можно было. А сейчас так нельзя уже?

 

[SonOfKiyosaki]

Эх раньше бы пояснили все, сразу бы воспользоваться можно было. А сейчас так нельзя уже?

А сейчас уже нет. Всю прибыль забирают застройщик и банки в большей степени. Мои знакомые влезли до эскроу, когда банки забирали не всё. Сейчас, я бы покупал для себя только.