Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 7)

[Makaveli]

Даже интересно стало. А какое слово правильное?

Ну на сколько я в цифрах понимаю, то для адекватного сравнения достаточно процентной ставки. Вот ставки и надо сравнивать. А сравнивать какие-то там переплаты и прочие зависимые от ставки величины, это обычно используют для манипуляций. Поэтому видимо Supric и написал про "будущие проценты при первых платежах". Ну и остальные мифы, которые распространяются под соусом всевозможных переплат и гаданий на их разнице при разных сроках и прочая бесполезная лабуда.

 

[vfenty]

Боюсь ваш прогноз весны 2022 об удешевлении недвиги на 30% в рублях к осени 2022 будет довольно сложно переплюнуть даже в отрыве от реальности)))

Ошибаетесь и ошибаетесь. 40%. И после отмены льготной. И мой прогноз начинает сбываться как видите, ещё весной-22 было ясно что лавочку прикроют и вот её прикрыли.

 

[Supric]

И мой прогноз начинает сбываться

Осень 2022 давно закончилась, если кто не в курсе))

 

[vfenty]

Осень 2022 давно закончилась, если кто не в курсе))

Как и льготная ипотека. На затоваренном как никогда раньше рынке остались миллионы м2 новостроя и наследные хрущи при рыночной ставке по ипотеке почти 20%.

 

[Supric]

Все будет как обычно.

К сентябрю погода поменяется на дождливую.
Похолодает.
На улицах будет сыро и мокро.

Кстати можно дополнить.
Осень 2024 вступала в права. Начинал (но это не точно, как обычно) сбываться прогноз удешевляторов недвиги на осень 2022.

 

[vfenty]

Кстати можно дополнить.
Осень 2024 вступала в права. Начинал (но это не точно, как обычно) сбываться прогноз удешевляторов недвиги на осень 2022.

Придумываете удобное для себя высказывание оппонента
@
легко опровергаете его
@
PROFIT

 

[Supric]

@vfenty, не признающий ошибок (и отказывающийся от своих слов) человек необучаем и все время будет прыгать на одних и тех же граблях.

 

[vfenty]

не признающий ошибок (и отказывающийся от своих слов) человек

Я не откзываюсь от своих слов. Я отказываюсь от ваших слов которые вы мне приписываете. Про осень-22 обсуждение было про две конкретные московские квартиры которые выбирал участник и пропавшие из экспозиции раньше осени. И я прекрасно помню как на склянках в моём высказывании что цена упадёт на 40% после окончания льготной вы неоднократно намеренно опускали часть «после окончания льготной» и иронизировали над моим несбывшимся прогнозом. Ваша демагогия слишком примитивна, уверен вы можете лучше.

 

[Supric]

@vfenty, так и что в сухом остатке? Льготную ипотеку к концу 2022 не только не отменили, но ещё и расширили. Падение в 2022 году получилось максимум в районе 12.5%, и то если смотреть январь 2023 исключительно относительно задерга в мае 2022.

А дальше можно долго и подробно объяснять почему прогноз был правильный, но не сбылся. Поросенок на склянках красиво это делал, такие длинные простыни стелил... Но потом видимо понял что реальность раз за разом делает из него клоуна.

Но то что от своих слов не отказались, это хорошо, уважуха. Вернули мне веру в человечество)))

Лично я в своей картине мира не понимаю, как актив может обвалиться (а 40% это уже реально обвал), если он физический, не спекулятивный (в данном случае активно спекулировать не даст низкая ликвидность), и если инфляция растет. Колебания (условно) до 10 или 15% я во внимание не беру, это погрешность и волатильность.

 

[Sotta]

@Supric, устаревание. Я столкнулась с тем, что дом 2007 года постройки уже морально устарел. Покупатели и арендаторы хотят жить в нарядных ЖК, а изолированный монолит-кирпич уже не интересен.

 

[Supric]

@Sotta, думаю это скорее всего капризы конкретных покупателей. Я в 2022 вполне себе продал 1968 год постройки)) А 2007 по сравнению с этим считай вчера построили)) Для многих локация решает, на остальное не смотрят.

Опять же непонятно, если эти покупатели к вам приходили, они перед этим объявление вообще не смотрели? Не знали что это за дом и т.д.? Тогда это скорее всего туристы поболтать приходили, рассказать какой плохой у вас дом и на дурачка скидку выклянчить.

"Нарядные ЖК" у нас в основном либо новострой люкс точечной застройки, либо "ватутинки nn километров до центра".

 

[Sotta]

В 22ом все летело, в 24ом стоит, по крайней мере Москва и Подмосковье.

 

[Supric]

В 22ом все летело, в 24ом стоит, по крайней мере Москва и Подмосковье.

В 2022 сначала летело вверх, потом вниз, плюс бегущие релоканты давали иногда аномальные цены.

Как и тогда, подождать надо когда утрясется, в данном случае с ипотекой на вторичку. Отложить все планы по продаже до снижения ключевой ставки ниже 10. Неизвестно конечно сколько ждать придется, возможно лет 5, но я бы сделал так если б надо было продать.

 

[Sotta]

Я предпочла продать, хоть и с дисконтом. Неохота с арендой возиться. Строят много, дом изнашивается, коммуналка дорожает. Для меня запасная квартира перестала восприниматься тихой гаванью.
А в каком то ЖК - новостройке покупать смысла сейчас не вижу. Может, и пожалею) Жизнь покажет.

 

[Aieco]

но я бы сделал так если б надо было продать.

А если надо покупать?

 

[Supric]

Я предпочла продать, хоть и с дисконтом. Неохота с арендой возиться.

Во. Я из тех же соображений продавал, тоже дал скидку. Чтобы дальше сдавать нужно было вложиться в капиталку, но сама хата не очень перспективна для любых целей (5 этаж без лифта).

Под аренду (посуточную) у нас кстати продают готовые даже уже обставленные варианты в отличных локациях, если немножко доплатить.

А если надо покупать?

Если прям очень надо покупать, то тут критерий один. Только ипотека, как можно ниже ставка, как можно выше срок. Дешевое плечо это всегда хорошо, а при нынешних ставках хорошо вдвойне.
Либо сразу льготка, либо чтобы потом рефинансу ничего не помешало.

 

[Aieco]

Если прям очень надо покупать, то тут критерий один. Только ипотека, как можно ниже ставка, как можно выше срок. Дешевое плечо это всегда хорошо, а при нынешних ставках хорошо вдвойне.
Либо сразу льготка, либо чтобы потом рефинансу ничего не помешало.

К сожалению, мне уже ипотека не светит ни в каком виде. Если за наличные, по Вашему мнению есть смысл держать деньги пока на депозите?
Покупать , в принципе, мне надо до 28 г. , могу ждать.

 

[Supric]

@Aieco, я бы наверное в таком случае смотрел за инфляцией, ключом (он определяет ставки по коротким депозитам) и индексом недвиги. Вот прямо сейчас можно сильно не спешить, короткие депозиты дают хорошую реальную доходность, что бывает редко, но вот когда это все закончится можно уже и не успеть, не вы же один сидите в коротких депо и потом решите перейти в недвигу.

Но не думаю что удастся прям очень много выгадать с ловли момента, дно-вершину тяжело точно угадать, я бы лучше сосредоточился на поиске интересного лично для вас варианта за приемлемый прайс.

Если у вас нет жесткой привязки первичка/вторичка, то еще можно подождать того момента, когда станет понятен эффект урезания льготной ипотеки. Потащит он вверх вторичку и вниз первичку, или нет.

 

[Sotta]

@Aieco, как вариант, рассмотреть хорошую первичку со сроком сдачи 25-27гг, опять же желательно с льготной ипотекой. Например, в той же Москве есть отличные варианты именно первички.
Сейчас застройщики будут давать хорошие скидки, субсидировать льготные ставки по ипотеке и тп.
Ипотеки кстати выдают даже пенсионерам)

 

[SonOfKiyosaki]

@Aieco, как вариант, рассмотреть хорошую первичку со сроком сдачи 25-27гг, опять же желательно с льготной ипотекой. Например, в той же Москве есть отличные варианты именно первички.
Сейчас застройщики будут давать хорошие скидки, субсидировать льготные ставки по ипотеке и тп.
Ипотеки кстати выдают даже пенсионерам)

Доброе утро, "льготную госпрограмму" уже отменили. По семейной пока тишина, что там даст ЦБ субсидировать - застройщикам, посмотрим сейчас - уже всё.