Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 9)

[vfenty]

Лично я в своей картине мира не понимаю, как актив может обвалиться (а 40% это уже реально обвал), если он физический, не спекулятивный (в данном случае активно спекулировать не даст низкая ликвидность), и если инфляция растет

В рыночной экономике нет ничего невозможного! Сделали иксы значит сделают и обратно. Экономика не ощутит никаких последствий падения цены на наследные хрущи чтобы можно было говорить об обвале. Банки жирок за четыре года ипотечных платежей тоже наели и легко переживут. Эти четыре года были временем для продаж — ликвида задорого и неликвида за нормально. Но всё закончилось. Сейчас бетон нащупает дно и потом обещанный рост по инфляции, как вы любите. Так вижу.

 

[Supric]

@vfenty, вы очень сильно путаете рыночную экономику с высоколиквидными производными и бумажными активами, торгующихся спекулянтами. С реальными активами это не работает. Хотя некоторые и пытаются абстрагировать их до линий на графике, оторвав от физической сущности. Чаще всего владельцы бетона никуда не спешат при продаже.

Экономика - это в т.ч. и люди. Я почему-то уверен, что люди ощутят очень большие последствия, если придется продавать квартиры в 2 раза дешевле чем они приобретались. Примерно как пресловутые валютные ипотечники в свое время, а их ведь было значительно меньше, на порядки.

А так все закончилось, да... Знакомый сегодня позвонил, квартира аналогичная той что я продал зимой 2022 (но чуть менее ушатанная), уходит на 35% дороже моей. В экспозиции провисела 2 недели.

Льготную ипотеку на первичку отменили, ипотеку на вторичку задушили ставками, а вот альтернатива вполне себе жива. Покупатель пришел по альтернативе, деньги от продажи так же пойдут на улучшение жилищных условий. Вероятно, на сцену выйдут риэлторы, построение цепочек может стать очень востребованным, при этом на каждом участке цепочки участникам сделок не требуется большая сумма денег в моменте, поэтому альтернатива от ипотеки почти не зависит. А сами эти сделки вполне себе могут цены поддержать.

Все как всегда, удешевляторы вроде бы все учли, но что-то важное все-таки забыли.

 

[konstantin2021]

@Supric, хочу покритиковать.

Знакомый сегодня позвонил, квартира аналогичная той что я продал зимой 2022 (но чуть менее ушатанная), уходит на 35% дороже моей. В экспозиции провисела 2 недели.

Покупатель пришел по альтернативе, деньги от продажи так же пойдут на улучшение жилищных условий.

Если продажа по альтернативе, то квартира вашего знакомого еще "не ушла".
Когда вся цепочка закроется и право собственности зарегистрируют, то квартира продана. А пока это только намерение купить.

Вероятно, на сцену выйдут риэлторы, построение цепочек может стать очень востребованным, при этом на каждом участке цепочки участникам сделок не требуется большая сумма денег в моменте, поэтому альтернатива от ипотеки почти не зависит.

Всегда в цепочке должен быть один покупатель с наличкой или одобренной ипотекой.

Если такой покупатель отсутствует, то квартира по альтернативе с удорожанием 35% может "уходить" несколько лет подряд.

 

[Supric]

Если продажа по альтернативе, то квартира вашего знакомого еще "не ушла".

Согласен. Если сорвется, я обязательно сообщу. Просто решил именно в ответ на пост про очередное "дно" упомянуть, что жизнь на рынке не остановилась, а просто немного видоизменилась.

Всегда в цепочке должен быть один покупатель с наличкой или одобренной ипотекой.

Конечно. Но когда все покупали первичку по льготной - это был каждый-первый, а теперь будет каждый второй-третий-четвертый.

Имеем на одну ипотеку несколько сделок (при этом без падения в цене). Насколько это будет распространено я хз, но вот фактически первый же кейс после начала июля подвернулся вот такой.

 

[Восьмая Марта]

Но всё закончилось. Сейчас бетон нащупает дно и потом обещанный рост по инфляции, как вы любите. Так вижу.

Ну да, ну да...

 

[Supric]

@Восьмая Марта, обратите внимание, в этот раз не было уточнения, где именно будет это дно. Потом можно будет сказать что дно было на текущем уровне)))

 

[Восьмая Марта]

@Supric, ну @vfenty "так видит", можно согласиться или нет.. я вижу по-другому: если бы меня спросили, когда нужно покупать, я бы ответила - всегда)

 

[vfenty]

Чаще всего владельцы бетона никуда не спешат при продаже.

Невидимая рука рынка будет влиять на них хотят они этого или нет. Те кому нужно побыстрее скинуть будут ронять цены, дешман-жильё в полях и бабушатники будут оттягивать потенциальных покупателей от жилья получше, и т.д. и т.п. Через какое-то время ждун обнаружит что аналогичные квартиры выставляются на 0,5 ляма меньше.

вы очень сильно путаете рыночную экономику с высоколиквидными производными и бумажными активами, торгующихся спекулянтами. С реальными активами это не работает. Хотя некоторые и пытаются абстрагировать их до линий на графике, оторвав от физической сущности

Рыночная экономика это в первую очередь свободное ценообразование. Себестоимость наследного хруща ровно 0, падать он может бесконечно если купца на товар нет.

Ну и если подвести черту то всё сводится к тому что бетон не может дешеветь потому что это физический бетон? И так любимый вами график IRN уже не греет душу, ну что ты будешь делать. Кстати интересная мысль рассмотреть текущую цену с точки зрения спекуляции. Потому что массовая раздача 15-ти льготных ипотек имеет все признаки оной. С соответствующей судьбой спекулятивных цен — как надули так и сдуют.

Знакомый сегодня позвонил

Сегодня срочно вызвали на совещание. Вернулся поздно и ничего не объяснил. Сказал лишь собирать вещи и бежать в магазин за продуктами на две недели. Сейчас едем куда-то далеко за город. Не знаю что происходит, но мне кажется началось...

 

[Восьмая Марта]

@vfenty, Вы, видимо, очень сильно верите в чудеса и падение цен на недвижимость)

Те кому нужно побыстрее скинуть будут ронять цены,

Таких людей немного, они никак не могут влиять на глобальное падение цен, а вот людей, которые

Чаще всего владельцы бетона никуда не спешат при продаже.

большинство, поэтому если

Через какое-то время ждун обнаружит что аналогичные квартиры выставляются на 0,5 ляма меньше

просто будет ждать дальше, продолжая сдавать в найм и получая небольшой гешефт) что такое 0,5 млн? Это 8-10 месяцев аренды..

 

[Supric]

Не знаю что происходит, но мне кажется началось...

Это больше похоже на ваши простыни. Именно у вас ни одного действия на этом рынке за последние годы, только стрелочки на графиках и свободные фантазии.

Ну и если подвести черту то всё сводится к тому что бетон не может дешеветь потому что это физический бетон?

Нет, вы искажаете идею. Бетон не может дешеветь когда все остальное дорожает (сам бетон кстати в ипц не входит, только аренда)

Касаемо цен на графиках. Как вы думаете, в конце апреля 2020 сколько партий физической нефти было продано по отрицательным ценам? Я почему то уверен что ни одной. А отрицательные цены на графике были.

Точно так же, если вдруг объемы упадут, то на цену на индексных графиках начнут влиять именно срочные сделки тех кто ждать не может (примерно это можно было наблюдать осенью 2022), а ждуны просто уйдут с рынка, вы не получите их квартиры по этим ценам на графике. А позже вернутся.

Срочная вынужденная продажа всегда аномалия, которая точно так же не имеет никакого отношения к свободному ценообразованию, это же типичный случай неэластичного предложения. Как только оно будет вымыто, все вернётся к исходным.

Аномальные сделки и сейчас происходят (банкротство, дефолт по ипотеке, срочный переезд и т.д.), некоторые специально ищут такие объекты и работают с ними.

 

[SonOfKiyosaki]

@vfenty, Вы, видимо, очень сильно верите в чудеса и падение цен на недвижимость)

просто будет ждать дальше, продолжая сдавать в найм и получая небольшой гешефт) что такое 0,5 млн? Это 8-10 месяцев аренды..

Просто будут ждать и смотреть как инфляция удешевляет их недвижимость. А цены просто будут стоять. Потом они может и продадут, но это будут уже др. рубли.

 

[Supric]

Просто будут ждать и смотреть как инфляция удешевляет их недвижимость.

А инфляция именно недвижимость вот так вот выборочно удешевляет, или долг по ипотеке все-таки тоже?

А то ведь странно получается, ипотека - вроде как зло, но страдают от инфляции именно те, кто называет себя самым умным, кто покупал недвигу без ипотеки

 

[Восьмая Марта]

Просто будут ждать и смотреть как инфляция удешевляет их недвижимость. А цены просто будут стоять. Потом они может и продадут, но это будут уже др. рубли.

В небольшой исторической перспективе "стояние цен" всегда было перед прыжком их вверх) а по сути скажу на цифрах: первая квартира (1999 год) окупила себя в десятки раз (хоть в рублях, хоть в долларах считайте), последняя (2022 год, на пике цен) отбила уже 13-15% от своей стоимости (за 1,5 года). Ну а "ждуны дна" до сих пор ничего так и не купили)

 

[vfenty]

что такое 0,5 млн? Это 8-10 месяцев аренды..

Эта тактика работает если вы ставите на то что покупатель с нужной вам суммой объявится в разумные сроки. А если нет? Будете наблюдать как аналогичные квартиры в вашем районе медленно ползут вниз. У недвиги сейчас в рыночных условиях перспектив нет на куда большее время чем в 2014. Не исключаю что когда цены сдуются ЦБ вновь благословит застроев и этот трюк с льготной повторят по тому же сценарию но точно не сейчас.

Как вы думаете, в конце апреля 2020 сколько партий физической нефти было продано по отрицательным ценам?

Ну вот началась ментальная эквилибристика. Когда на IRN графк идёт вверх это «вы видите, только рост!!!11», когда вниз «не ну реальных сделок-то нет».

 

[Восьмая Марта]

Будете наблюдать как аналогичные квартиры в вашем районе медленно ползут вниз.

Ради интереса сейчас залезла на Циан. В моем районе аналогичных квартир в продаже всего 15 шт, все с "сильно уставшим ремонтом а-ля 2000 гг.", все дороже, чем я покупала в 2022 с супер ремонтом, мебелью и техникой... Так что не наблюдаю падения цен (и, думаю, вряд ли увижу). Да, возможно некоторое время будет стагнация, до момента начала падения ключа или до новых "семейных ипотек". Но вот Ваше утверждение, что

цены сдуются

считаю не просто неверным, а, скорее, невозможным) можете пояснить, почему Вы так в этом уверены?

 

[Supric]

Ну вот началась ментальная эквилибристика. Когда на IRN графк идёт вверх это «вы видите, только рост!!!11», когда вниз «не ну реальных сделок-то нет».

И опять неверно.

Задерг мая 2022 я тоже как рост не воспринимал. Но ведь именно для удешевлятороа это было удобной точкой чтобы полтора года петь о падении. Но в феврале ваши песни опять закончились, и задерг мая 2022 был перекрыт.

Так что, с чьей стороны мы слушаем ментальную эквилибристику? Вопрос риторический.

В принципе ваша картина мира понятна. В ней тоже можно жить долго и счастливо... Но без операций с недвигой. Чем вы и занимаетесь.

Зачем при этом упорно лезть в тему обсуждения недвиги мне не очень было понятно, но вы выше наконец то ответили на этот вопрос: ваша тяга к ментальной эквилибристике)))

У одного удешевлятора инфантильный нарциссизм, второй эквилибристикой увлекается. У вас там вообще, нормальные есть?)))

 

[vfenty]

в продаже всего 15 шт, все с "сильно уставшим ремонтом а-ля 2000 гг.", все дороже, чем я покупала в 2022 с супер ремонтом

Это говорит о том что за эту цену по хотелкам продавца их никто не покупает. Больше интересно насколько нужно упасть чтобы это продать.

считаю не просто неверным, а, скорее, невозможным) можете пояснить, почему Вы так в этом уверены?

Затоваренность, все факторы связанные с демографией, падение доходов, поуехи-релоканты, прекращение льготных программ при большом количестве нераспроданных м2. Обсуждали тут уже не раз. Посмотрите на график, ясно видно что а) цены могут упасть при сильной инфляции, б) потолок в 273к не пробит в) цены начала 2022 вернулись через два года и опять чуть откатились. А какие ваши аргументы за рост стоимости? Кроме инфляционного роста который не соответствует действительности никаких агрументов и не слышно. Я без иронии, мне правда интересно как в условиях рыночной экономики можно объяснить что товар может только расти в цене.

 

[SonOfKiyosaki]

А инфляция именно недвижимость вот так вот выборочно удешевляет, или долг по ипотеке все-таки тоже?

А то ведь странно получается, ипотека - вроде как зло, но страдают от инфляции именно те, кто называет себя самым умным, кто покупал недвигу без ипотеки

Застройщики заложили норм в цены, так что даже если у тебя льготка ты сразу переплатил уже. И инфляция в этот раз поможет не сильно. Банки и застройщики в этот раз нормально заработали.

Про всякие там под 1% говорить нечего, туда ещё больше в цены накинули.

Перспективы рефинансирования туманны кстат, если реально ставка снизится только в декабре-январе, то...

Я не страдаю, у меня норм диверсификация, и я в этом году нормально проинвестировал в здоровье, образование и несколько отдыхов.

Честно говоря не знаю куда деньги девать, снова зп подняли. Супруге тоже подняли.

Ну пока депозиты открываю и голубые фишки скупаю. Мамбу подукатали, пока вроде норм.

 

[Supric]

ты сразу переплатил уже.

При ипотеке СРАЗУ выплачивается только первоначальный взнос.

Как можно переплатить, заплатив только первоначальный взнос, мне не понять)))

 

[vfenty]

Так что, с чьей стороны мы слушаем ментальную эквилибристику? Вопрос риторический.

Никакой ментальной эквилибристики. Я не спекулянт и не инвестор. Я и тогда и сейчас и завтра уверен что глобально у недвиги на ближайшие годы нет перспектив. Рынок выдоен и затоварен на года вперёд. Когда организатор прибыльного дела продаёт нужно тоже продавать а не покупать. Покупать — потом.