FAQ по самостоятельной покупке квартиры (читает 1)

[Милославский]

Фак по самостоятельной покупке квартиры. Предварительная оценка недвижимости и продавца. Выписка из ЕГРН.
На что обратить внимание, правоустанавливающие документы. Особенности аванса и задатка.
Регистрация сделки. Письменная форма договора. Оформление договора купли/продажи у нотариуса. Передаточный акт. Особенности передачи ключей.

 

[Леонид Николаевич]

На закрываемом форуме «Банки.ру» эта тема была одной из популярных, в которой я, как и многие другие, отвечал на вопросы пользователей, на которые также буду стараться отвечать и здесь, если буду знать ответ, потому что правильно заданный вопрос - это половина ответа, в связи с чем очень много зависит от того, как именно задан вопрос, поэтому - какой вопрос, такой и ответ!

 

[v01k9r]

Возможно кому-то будет полезным:
Бэкап темы FAQ по самостоятельной покупке квартиры

 

[jolt]

У меня возник личный вопрос: какие сейчас реально одобряемые ставки ипотеки на вторичку в Москве? Можно получить меньше 16%?
Ведь в рекламе, на агрегаторах/калькуляторах все мягко говоря "примерно". Какие-то более или менее реальные ставки можно узнать, если заполнить заявку и слить данные/номер для бесконечного спама. Может имеет смысл сделать отдельную тему, где люди могут делиться реальными ставками и обсуждать смежные вопросы?

 

[Anton.K]

Полезные ссылки в тему:

• FAQ по самостоятельной покупке квартиры (с banki.ru)
• На что обратить внимание при покупке вторички? (форум на banki.ru)
• ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для самостоятельной подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры

 

[Denissitro]

Уважаемые форумчане, подскажите по такому вопросу : банк одобрил ипотеку, срок одобрения (для подбора квартиры) заканчивается 15 июля, однако риэлтор торопит провести сделку до конца этого месяца, утверждая, что банк с 1 июля поднимет ставку по ипотеке (в том числе и "одобренным" клиентам). Может банк поднять ставку по уже одобренной ипотеке?
Может что не так написал, вопрос со слов, но очень нужен ответ.

 

[Anton.K]

[...] Может банк поднять ставку по уже одобренной ипотеке? [...]

Разные банки ведут себя по-разному.
Вам лучше этот вопрос задать в профильной теме банка по кредитам/ипотеке - там больше шансов, что он попадётся на глаза кому-то, кто имел с этим дело.

 

[Aieco]

Коллеги, сегодня прослушал ролик на канале Сергея Смирнова, в гостях был юрист. У меня такой вопрос: он назвал 4 основополагающих момента в покупке недвижимости: переход права собственности, передача денег от покупателя, передача расписки от продавца и акт приема передачи. Интересует последний пункт: по словам юриста, если акт не подписан, сделка не исполнена. То есть если продавец пропадает после заключения сделки ( допустим, что сделка по аккредитиву) , как со стороны покупателя подстраховаться? Можно в условия раскрытия аккредитива включить пункт, что он раскрывается при условии получения денег на р/с продавца и регистрации перехода права собственности в ЕГРН и подписании акта приёма-передачи квартиры?

 

[Aieco]

Как вообще регулируется этот момент? Я считал, что получение денег согласно договору уже достаточное условия для того, чтобы считать сделку исполненной.

 

[Anton.K]

[...] Можно в условия раскрытия аккредитива включить пункт, что он раскрывается при условии получения денег на р/с продавца и [...]

Э, вы это о чём?
В условия раскрытия можно записать почти всё, что угодно, но на акт в этом месте мало, кто из продавцов согласится, т.к. типично переход права собственности уже произошёл, а акт покупатель решил не подписывать, и... дальше что? Особенно, если аккредитив отзывный.

 

[Aieco]

В условия раскрытия можно записать почти всё, что угодно, но на акт в этом месте мало, кто из продавцов согласится, т.к. типично переход права собственности уже произошёл, а акт покупатель решил не подписывать, и... дальше что? Особенно, если аккредитив отзывный.

И как быть?
На соседнем форуме прочитал, что не подписание акта есть основание требовать расторгнуть договор. Тут есть простор для творчества. Если честно, хотя и на склянках читал данный форум, сегодня впервые узнал о важности данного документа.
Вопрос прежний: купил квартиру, деньги продавцом получены, переход права собственности зарегистрировано, но продавец уклоняется от подписания передаточного акта. Что предпринять?

 

[Леонид Николаевич]

...купил квартиру, деньги продавцом получены, переход права собственности зарегистрировано, но продавец уклоняется от подписания передаточного акта...

Пожалуйста, уточните:

1) передал ли продавец покупателю фактически эту квартиру и принял ли её покупатель;
2) по какой именно причине продавец уклоняется от подписания передаточного акта?

 

[Aieco]

1) передал ли продавец покупателю фактически эту квартиру и принял ли её покупатель;

Нет, не передал. После подписания договора, продавец пропал. На связь не выходит , причина неизвестна.
Гипотетически, если продавец умер, не передав квартиру, что происходит в этом случае?

 

[Леонид Николаевич]

Нет, не передал. После подписания договора, продавец пропал. На связь не выходит , причина неизвестна.

Пожалуйста, уточните:

1) находится ли в проданной квартире имущество продавца и/или третьих лиц;

2) зарегистрирован ли продавец в проданной квартире по месту жительства;

3) зарегистрирован ли кто ещё кроме продавца в проданной квартире по месту жительства;

4) имеются ли у покупателя ключи от всех замков на входящих дверях в купленную квартиру, в тамбур и в подъезд многоквартирного дома, в котором находится эта квартира;

5) какой именно возраст продавца?

 

[MeraklI]

Может ли собственник продать (или покупатель купить) квартиру, в которой прописан один взрослый, не являющийся собственником этой квартиры, т.е. обязательно ли выписывать этого несобственника при сделке?

 

[Леонид Николаевич]

Может ли собственник продать (или покупатель купить) квартиру, в которой прописан один взрослый, не являющийся собственником этой квартиры, т.е. обязательно ли выписывать этого несобственника при сделке?

1. Продать и купить закон не запрещает! Вопрос в том, найдётся ли покупатель, желающий купить такую квартиру, обременённую правом пользования ею третьим лицом, тем более, если его право бессрочное.

2. Для более правильного ответа на Ваш вопрос необходимо знать:

1) на основании чего именно возникло право пользования этой квартирой зарегистрированного в ней третьего лица, не являющегося её собственником;

2) проживает ли фактически это третье лицо в этой квартире, если не проживает, почему именно (пропал без вести, находится в местах лишения свободы, в психоневрологиическом диспансере, в доме престарелых, на СВО или в ином месте);

3) имеется ли в этой квартире имущество, принадлежащее зарегистрированному в ней третьему лицу, не являющемуся её собственником;

4) имеет ли это третье лицо в собственности другое жильё;

5) какой именно вид регистрации этого третьего лица в этой квартире:

а) по месту жительства (постоянно);
б) по месту пребывания (временно)?

 

[Aieco]

1) находится ли в проданной квартире имущество продавца и/или третьих лиц;

Да, ключи не были получены.

2) зарегистрирован ли продавец в проданной квартире по месту жительства;

Да.

3) зарегистрирован ли кто ещё кроме продавца в проданной квартире по месту жительства;

Нет

4) имеются ли у покупателя ключи от всех замков на входящих дверях в купленную квартиру, в тамбур и в подъезд многоквартирного дома, в котором находится эта квартира;

Нет, ключи не были переданы до подписания договора.

5) какой именно возраст продавца?

50 лет.

 

[Леонид Николаевич]

...деньги продавцом получены...

1. Каким именно документом подтверждается факт передачи покупателем продавцу и получения продавцом от покупателя всей указанной в договоре купли-продажи денежной суммы, соответствующей цене продажи квартиры?

2. Какой именно способ денежного расчёта покупателя с продавцом указан в договоре купли-продажи?

...переход права собственности зарегистрирован, но продавец уклоняется от подписания передаточного акта...

3. Указаны ли в договоре купли-продажи срок и условия передачи продавцом проданной квартиры покупателю?

4. Зарегистрировался ли покупатель по месту жительства в этой купленной квартире?

 

[Aieco]

1. Каким именно документом подтверждается факт передачи покупателем продавцу и получения продавцом от покупателя всей указанной в договоре купли-продажи денежной суммы, соответствующей цене продажи квартиры?

Аккредитив в банке.

2. Какой именно способ денежного расчёта покупателя с продавцом указан в договоре купли-продажи?

П.1

3. Указаны ли в договоре купли-продажи срок и условия передачи продавцом проданной квартиры покупателю?

Да, в течение 15 дней с момента получения денег Продавцом.

4. Зарегистрировался ли покупатель по месту жительства в этой купленной квартире?

Нет. Сразу вопрос: если передаточный акт не подписан, это не служит основанием в отказе регистрации?

 

[Леонид Николаевич]

вопрос: если передаточный акт не подписан, это не служит основанием в отказе регистрации?

Смотря в каком именно регионе. В каком именно городе находится эта квартира?