FAQ по самостоятельной покупке квартиры (читает 1)

[MeraklI]

@Леонид Николаевич, спасибо за ответ!
А без заявления о регистрации по месту жительства в другом жилом помещении ничего не получится?

 

[Леонид Николаевич]

А без заявления о регистрации по месту жительства в другом жилом помещении ничего не получится?

Если без заявлений о снятии с регистрационного учёта по месту жительства или о регистрации по месту жительства в другом жилом помещении, учитывая, что он живой и длительно не проживает в квартире, в которой зарегистрирован по месту жительства, в которой также отсутствует принадлежащее ему имущество, тогда только на основании вступившего в законную силу решения суда о признании его утратившим право пользования жилым помещением.

 

[Aieco]

Aieco, на каком именно соседнем форуме Вы прочитали об этом?

Вот, например, https://kaluga.cian.ru/forum-rielto...pisyvat-akt-priema-peredachi-kvartiry-288050/

 

[Леонид Николаевич]

...не подписание акта есть основание требовать расторгнуть договор....сегодня впервые узнал о важности данного документа...купил квартиру, деньги продавцом получены, переход права собственности зарегистрировано, но продавец уклоняется от подписания передаточного акта...

1. Aieco, то есть Вы сначала купили квартиру и лишь только потом впервые узнали о важности письменного подтверждения её передачи продавцом покупателю после того, как продавец не передал Вам её после получения всех Ваших денег за её продажу?!

2. Получается, что до подписания с продавцом договора купли-продажи квартиры Вы даже не соизволили поинтересоваться о юридических аспектах заключения такой сделки?

 

[Aieco]

1. Aieco, то есть Вы сначала купили квартиру и лишь только потом впервые узнали о важности письменного подтверждения её передачи продавцом покупателю после того, как продавец не передал Вам её после получения всех Ваших денег за её продажу?!

2. Получается, что до подписания с продавцом договора купли-продажи квартиры Вы даже не соизволили поинтересоваться о юридических аспектах заключения такой сделки?

Пока, к счастью, нет. Готовлюсь и рассматриваю все возможные варианты, на которые следует обратить пристальное внимание.

 

[Леонид Николаевич]

Пока, к счастью, нет. Готовлюсь и рассматриваю все возможные варианты, на которые следует обратить пристальное внимание.

Вопрос прежний: купил квартиру, деньги продавцом получены, переход права собственности зарегистрирован, но продавец уклоняется от подписания передаточного акта. Что предпринять?

1. Зачем же тогда схитрили, смоделировав на себе негативную информацию?
Тем более, что на просторах Интернета разъясняющей информации более чем достаточно, а также учитывая, что в некоторых регионах РФ государственные регистраторы аргументированно отказывают в государственной регистрации перехода к покупателям права собственности без предоставления документов, подтверждающих передачу продавцами покупателям проданных объектов недвижимости.

2. Мой совет Вам и другим тоже не делать так, потому что это непорядочно!

3. Рекомендую Вам обратить внимание на статью 491 «Гражданского кодекса РФ (части второй)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в редакции от 24.07.2023), согласно которой продавец переданной покупателю квартиры вправе и может обусловить заключение договора её купли-продажи сохранением за собой права собственности на неё до момента полной оплаты указанной в договоре её цены, чем некоторые грамотные и осторожные продавцы пользуются, потому что перевод покупателем денег на аккредитивный банковский счёт или на номинальный счёт ООО «Домклик» фактом денежного расчёта покупателя с продавцом не является, в связи с тем, что согласно судебной практике деньги покупателя должны быть переведены на указанный продавцом его банковский счёт, только тогда он будет считаться получившим их от покупателя.

 

[Anton.K]

[...] в некоторых регионах РФ государственные регистраторы аргументированно отказывают в государственной регистрации перехода к покупателям права собственности без предоставления документов, подтверждающих передачу продавцами покупателям проданных объектов недвижимости.

Подтверждать с помощью акта, что ли? Странно. Мне казалось, что сначала смена собственника (это ж как бы "первичное"), а потом "акт приёма-передачи" (или как он там называется).
Кстати, как в этих регионах проходят сделки, когда продавец ещё некоторое время живёт в квартире после продажи? Это проходит мимо регистратора?

 

[Леонид Николаевич]

Подтверждать с помощью акта, что ли? Странно. Мне казалось, что сначала смена собственника (это ж как бы "первичное"), а потом "акт приёма-передачи" (или как он там называется).

1. Ответ на Ваш первый вопрос содержится в абзаце первом пункта 1 статьи 556 «Гражданского кодекса РФ (части второй)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в редакции от 24.07.2023) (далее «ГК РФ (часть вторая)»), согласно которому «Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.».

1.1. Согласно судебной практике иным документом о передаче может быть сам договор отчуждения объекта недвижимости (или его доли), в котором указывается об этом, например, в составляемых мною проектах таких сделок я указываю следующий текст:

«Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 556 «ГК РФ (части второй)» настоящий договор является документом о передаче продавцом покупателю (квартиры, комнаты, дома или их доли) и об их принятии покупателем от продавца, согласно которому продавец передал покупателю, а покупатель принял от продавца (квартиру, комнату, дом или их доли) в том качественном состоянии, в котором продавец осмотрел их на (конкретную дату или на дату заключения настоящего договора), в связи с чем никаких претензий относительно их видимого (не скрытого) качественного состояния покупатель к продавцу не имеет.».

Кстати, как в этих регионах проходят сделки, когда продавец ещё некоторое время живёт в квартире после продажи?

2. Ответ на Ваш второй вопрос содержится в абзаце втором пункта 1 статьи 556 «ГК РФ (части второй)»), согласно которой «Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.», из буквального содержания которого следует, что обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче только, если иное не предусмотрено законом или договором, в связи с чем эта норма действующего законодательства является диспозитивной - которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное, на основании которой сто́роны договора могут исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней, а именно, положение этой нормы действующего законодательства о моменте исполнения продавцом объекта недвижимости (или его доли) обязанности по их передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности.

3. Такое толкование этой нормы дал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в своём Постановлении от 20.09.2011 № 5785/11 по делу № А63-4629/10 со ссылкой на разъяснение, содержащееся в абзаце четвёртом пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (в редакции от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому договором продажи недвижимости может быть предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект.

4. То есть в договоре отчуждения объекта недвижимости (или его доли) можно указать со ссылкой на диспозитивность нормы, содержащейся в абзаце втором пункта 1 статьи 556 «ГК РФ (части второй)»), условие о том, что по соглашению сторон переход к покупателю права собственности и его государственная регистрация не зависят от исполнения обязанности продавца передать покупателю отчуждаемый объект (или его долю).

5. При этом надо учитывать, что содержащаяся в абзацах первом и втором пункта 1 статьи 556 «ГК РФ (части второй)») норма не содержит запрета на передачу объекта недвижимости (или его доли) вместе с проживающими в них их собственниками-продавцами, членами их семей, третьими лицами и находящимся в передаваемом объекте недвижимости (или его доле) принадлежащим им имуществом, потому что передача недвижимости это – предоставление продавцом покупателю беспрепятственного доступа в приобретённый объект недвижимости для возможности пользоваться им по его целевому назначению – проживания в нём, который согласно условиям сделки по соглашению её сторон может быть предоставлен в передаваемое жилое помещение (или в его долю) вместе с проживающими в них их собственниками-продавцами, членами их семей, третьими лицами и находящимся в них принадлежащим им имуществом.

6. При применении содержащейся в абзаце втором пункта 1 статьи 556 «ГК РФ (части второй)») диспозитивной нормы при указании в договоре купли-продажи (или иного отчуждения) объекта недвижимости (или его доли) условия об их передаче продавцом покупателю после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на них в договоре купли-продажи (или иного отчуждения) объекта недвижимости (или его доли) также следует указывать:

1) конкретный срок исполнения продавцом своей обязанности передать покупателю отчуждённый объект недвижимости (или его доли) после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на них;

2) принятие на себя продавцами обязательства выселиться в установленный срок из отчуждённого объекта недвижимости (или его доли) и освободить их от находящегося в них имущества, если отчуждённые объект недвижимости (или его доли) были переданы покупателю вместе с проживающими в них их собственниками-продавцами, членами их семей, третьими лицами и находящимся в них принадлежащим им имуществом.

Это проходит мимо регистратора?

7. В настоящее время в пункте 25 Письма Росреестра от 11.07.2022 № 14-5743-ТГ/22 этот вопрос разъяснён, однако ранее у Росреестра отсутствовала единая правовая позиция по нему, при этом, например, в городах Москве и Санкт-Петербурге, насколько мне известно, государственная регистрация перехода права происходит даже без указания в догово́рах условия о передаче продавцом покупателю отчуждаемых объектов недвижимости (или их долей) после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на них, тогда как во многих других регионах, например, в Нижегородской области государственный регистратор может приостановить государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности при отсутствии в представленных документах сведений о передаче отчуждаемых объектов недвижимости (или их долей) до представления сторонами сделки или нотариусом договора и приложенных к нему документов для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на них, в связи с чем покупателям приходится обращаться в суд как, например, в случае, указанном в Постановлении Федерального Арбитражного Суда Поволжского округа от 03.02.2014 по делу № А12-13061/2013.

8. Однако далеко не все покупатели обращаются в суд за защитой своих прав, нарушенных незаконными действиями государственных регистраторов прав на недвижимость, предпочитая в таких случаях доносить к переданному комплекту документов формальные передаточные акты или заблаговременно указывать в догово́рах о якобы состоявшейся передаче при фактическом её отсутствии.

 

[Леонид Николаевич]

1. Также дополню моё предыдущее сообщение тем, что, как указал Росреестр в абзаце пятом своего ответа, содержащегося в пункте 25 Письма Росреестра от 11.07.2022 № 14-5743-ТГ/22, «Если договором купли-продажи установлен иной порядок передачи продавцом покупателю объекта недвижимости (например, без составления передаточного акта или иного документа о передаче покупателю объекта недвижимости, регулируя данный вопрос непосредственно в договоре, либо если договором купли-продажи предусмотрено, что фактическая передача имущества покупателю будет осуществлена по акту приёма-передачи по истечении определённого сторонами периода времени после государственной регистрации перехода права на данное имущество), акт приёма-передачи на государственную регистрацию перехода прав на объект недвижимости, на наш взгляд, может не представляться.».

2. Кроме того, в судебной практике имеется содержащийся в пункте 19 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020)» (утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020) прецедент - Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.08.2020 № 305-ЭС19-3996(6) по делу № А40-109856/2017, которым покупатель квартиры, купленной по результатам публичных торгов, был признан не приобретшим право собственности на неё вследствие представления на государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на неё составленного заведомо недостоверного передаточного акта, которым сто́роны сделки искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества по договору купли-продажи.

Подтверждать с помощью акта, что ли? Странно. Мне казалось, что сначала смена собственника (это ж как бы "первичное"), а потом "акт приёма-передачи" (или как он там называется).

3. Ещё один ответ на этот Ваш вопрос содержится также в пункте 2 статьи 433 «Гражданского кодекса РФ (части первой)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 11.03.2024), согласно которому «Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключённым с момента передачи соответствующего имущества (статья 224)», тогда как согласно части 1 статьи 549 «ГК РФ (части второй)») основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю.

 

[Леонид Николаевич]

Интересный случай произошёл в Крыму, когда покупатель остался без купленного земельного участка и уплаченных за него наличными при нотариусе денег в сумме 2 500 000 (Два миллиона пятьсот тысяч) руб., потому что объект недвижимости продавал мошенник по поддельному паспорту, причём сделка была удостоверена нотариусом, а услугу продажи мошеннику-продавцу оказывал профессиональный риэлтор.

 

[Aieco]

мошенник по поддельному паспорту,

Разве нотариус не проверяет действительность паспорта?

 

[Леонид Николаевич]

Разве нотариус не проверяет действительность паспорта?

Обязан проверять. По настоящему случаю я пока не нашёл подтверждающие судебные акты. Как и если найду, сообщу подробности.

 

[Васильевна]

А по самостоятельной продаже квартиры есть тема/или такая же подробная информация?

 

[N@dya]

@Васильевна, пишите здесь.

 

[Леонид Николаевич]

А по самостоятельной продаже квартиры есть тема/или такая же подробная информация?

Вы сами можете создать в этом же разделе такую новую тему, назвав её, например "Как самостоятельно продать квартиру?" или "FAQ по самостоятельной продаже квартиры."

 

[Bomzhara]

Добрый день, смотрим квартиру в Москве, нашелся неплохой вариант, но есть ньюансы. Дом 2009 года, первый владелец женщина по договору мены с Москвой. 2,5 года назад она продает ее внуку, я так понимаю для выключения всех наследников. Цена в ДКП была занижена раза в 1,5. Было обременение до полной оплаты. Сейчас обременение снято. Женщина 1ый владелец умерла вскоре после заключения ДКП. Есть ли смысл рассматривать такую квартиру к покупке? Покупаем со сбер ипотекой. Спасибо

 

[N@dya]

2,5 года назад она продает

Версия нюанса навскидку - продавец попадает на НДФЛ, ему горит продавать с НДФЛ?

 

[Bomzhara]

Версия нюанса навскидку - продавец попадает на НДФЛ, ему горит продавать с НДФЛ?

Обещают полную стоимость в ДКП. Попадает на НДФЛ точно, но там немного относительно. Хотелось бы оценить свои риски в плане отмены ДКП бабушки и внука или может еще что то может всплыть после сделки

 

[Anton.K]

Женщина 1ый владелец умерла вскоре после заключения ДКП

Меня бы этот нюанс насторожил.
Если у женщины есть наследники, то они могут оспорить ДКП на почве недееспособности в момент сделки (например, женщина принимала сильнодействующие лекарства).
Относительно скорая продажа, возможно, и свидетельствует о том, что у заинтересованных лиц начались движения в эту сторону.

 

[N@dya]

Если у женщины есть наследники, то они могут оспорить ДКП на почве недееспособности в момент сделки (н

2,5 года соображали?