Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 23)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[SonK]

Главный тезис: рост ставок остановился из-за переизбытка предложения

Дом.РФ фиксирует: в III квартале 2026 года ставки аренды в России росли заметно медленнее, чем в те же периоды прошлых лет. Аналитики оценивают квартал как самый сдержанный сезонный рост за три года.

Это тем показательнее, что III квартал (июль–сентябрь) исторически пик спроса: студенты ищут жильё, семьи меняют квартиру после отпусков. Август и сентябрь всегда были самыми дорогими месяцами. И даже в них — спад.

Ключевая оговорка: методика Дом.РФ считает не то, что кажется

Спикер прямо говорит, что к этим цифрам надо относиться осторожно. Дом.РФ берёт данные из объявлений на ЦИАН и Авито — то есть по тем ставкам, которые собственники просят в рекламе. Это не значит, что по этим ценам квартиры реально сдаются.

Его формулировка: на рынок вышло много «фантазёров» с высокими запросами — люди, накупившие квартиры под сдачу за последние четыре года на льготной, семейной и субсидированной ипотеке, рассчитывают получить выгодную ставку. Не получают.

По его оценке, в Москве ставки не просто остановились — начали падать. Об этом ему писали коллеги в Telegram, когда он выложил разбор.

Доходность аренды: 4,5% в Москве и Петербурге

На фоне подорожавших новостроек и слабого роста ставок доходность сдачи сокращается:

- Москва и Санкт-Петербург — 4,5%
- Остальные города — 5,5%

Вывод спикера жёсткий: при таких цифрах квартира «сама себя не выкупает» даже с ипотекой под 6%. Простаивает — раз, доходность упала до 4,5% — два. По его логике, такую квартиру выгоднее продать и переложить деньги в ОФЗ или фонды денежного рынка.

Связка с арендой, которую легко пропустить

Застройщики искусственно задерживают сдачу. И это бьёт по аренде с другой стороны: ипотечники, купившие на пределе, живут в съёмных квартирах на полгода, иногда на год дольше — и одновременно платят аренду и ипотеку. Спикер называет это одним из триггеров, способных взорвать р

Из выпуска Сергея Смирнова на его канале.

 

[Восьмая Марта]

Из выпуска Сергея Смирнова на его канале.

Думаю, этот товарищ инфоцыган-риелтор переобуется буквально через несколько недель)) сейчас годовые бонусы выплатят и понесётся новый виток скупки всего подряд))

 

[fseved]

Из выпуска Сергея Смирнова на его канале.

Он столько раз обс*рался со своими прогнозами, что я скорее поверю в противоположное
Цель человека - вкинуть контент "поярче", что б было побольше зрителей и для этого побольше прорекламировать риэлторские услуги. И всё.
Вы думаете он просто так комменты под своими видео отключает? Что б те из зрителей, у кого память не как у рыбки, не тыкали его носом в его неверные прогнозы, ну и в целом в те глупости, которые он говорит регулярно

 

[SonK]

Он столько раз обс*рался со своими прогнозами, что я скорее поверю в противоположное
Цель человека - вкинуть контент "поярче", что б было побольше зрителей и для этого побольше прорекламировать риэлторские услуги. И всё.
Вы думаете он просто так комменты под своими видео отключает? Что б те из зрителей, у кого память не как у рыбки, не тыкали его носом в его неверные прогнозы, ну и в целом в те глупости, которые он говорит регулярно

А он тут причём? Это он читает данные от др. компаний уважаемых. Вчитайтесь нормально.
Он комментирует факты.

 

[anatolius]

А он тут причём? Это он читает данные от др. компаний уважаемых. Вчитайтесь нормально.
Он комментирует факты.

нет смысла тратить на него время.

 

[iyuras]

В России обсуждают идею прогрессивного налога на недвижимость.
Держать квартиру под сдачу станет накладно: в России обсуждают новый налог

 

[Term]

В России обсуждают идею прогрессивного налога на недвижимость.
Держать квартиру под сдачу станет накладно: в России обсуждают новый налог

шо опять? мне придется продавать квартиры, если я оформил на себя?

 

[UnembossedName]

В России обсуждают идею прогрессивного налога на недвижимость.
Держать квартиру под сдачу станет накладно: в России обсуждают новый налог

В смысле идею? Это та же самая норма в законопроекте, налог на сдачу квартиры также будет по общей шкале естественно, он вообще емнип входит в основную налоговую базу, то есть и раньше должен был суммироваться с зп например, разве нет?

Аааа там про вмененный налог на сдачу! Ну мы здесь много раз его ванговали.

 

[iyuras]

В смысле идею? Это та же самая норма в законопроекте, налог на сдачу квартиры также будет по общей шкале естественно, он вообще емнип входит в основную налоговую базу, то есть и раньше должен был суммироваться с зп например, разве нет?

Аааа там про вмененный налог на сдачу! Ну мы здесь много раз его ванговали.

Нет, это про налог на недвижимость по кадастру. Чем больше квартир во владении, тем больше налог на имущество.
Тут как-то проскакивала новость, что один очень преприимчивый человек взял льготных ипотек прям дофига. Вот на них этот налог и рассчитан.

 

[UnembossedName]

Нет, это про налог на недвижимость по кадастру. Чем больше квартир во владении, тем больше налог на имущество.

Налог на недвижимость по кадастру (он и так по кадастру, налог на лишние метры тут скорее) - это и есть вмененный налог на сдачу.

 

[N@dezhda]

Налог на недвижимость по кадастру (он и так по кадастру, налог на лишние метры тут скорее) - это и есть вмененный налог на сдачу.

это почему? владение недвижимостью не всегда сдача (в аренду)

 

[UnembossedName]

это почему? владение недвижимостью не всегда сдача (в аренду)

А надо объяснить что значит слово вмененный?
В статье по ссылке ровно про то - обложение неиспользуемая недвижимости по повышенной ставке. Идея в том, что если недвижимость грубо говоря занимает место и не участвует в рынке жилья (никто не живет и она не сдается), то надо сделать это менее выгодным для владельца, чтобы он вывел ее на рынок жилья. И проблема с уклонистами от налогов решается сама собой.

Если к такому придем, там конечно будут лазейки, но естественно ими будут пользоваться не все.

 

[Angelada]

(никто не живет и она не сдается), то надо сделать это менее выгодным для владельца, чтобы он вывел ее на рынок жилья.

А если человек владеет долями в разных квартирах? И в них живут и другие люди?
Или владеет квартирой полностью и долей в другой?

 

[denism7]

А если человек владеет долями в разных квартирах? И в них живут и другие люди?
Или владеет квартирой полностью и долей в другой?

Не проблема. В этих ваших Швейцариях даже собственное жилье облагают по такой схеме, заодно решая проблемы переписывания имущества на родственников.

 

[iyuras]

А если человек владеет долями в разных квартирах? И в них живут и другие люди?
Или владеет квартирой полностью и долей в другой?

Сейчас тоже налог на квартиру платится исходя из кадастра. Если доля 20%, то будет 20% от кадастра плюс кадастр за другую квартиру. И сделают градацию, например у кого по на 10 млн. недвижимости 0.2% налог, на 30млн. - 0,5%,на 50млн. -1%. Как то так, цифры взял с потолка.
Ну и получится и владелец квартиры бизнес -класса за 40млн. и владелец 8 студий за 5млн. будут одинаково платить . Хотя может какие-то вычеты будут на единственное жильё.