Несколько раз подумайте перед тем, как покупать квартиру-студию, переделанную из коммунальной квартиры (или даже просто из многокомнатной квартиры). Сейчас очень много таких «квартир», они продаются везде, не только в центре города, но и на окраинах. В Москве такие объекты давно уже тренд.
Берут 5-7 комнатную жилую квартиру и переделывают ее полностью. Из каждой комнаты и даже из кухни делают отдельное помещение со своим санузлом, иногда со вторым уровнем (куда устанавливают спальное место). Продают такие отдельные «студии» дороже, чем если бы это была просто комната с хорошим ремонтом. Даже у нас есть клиенты, которые вместе с нами покупали подобные квартиры-студии. Было это, правда, лет, наверное, пять назад. Когда пишу про подобные объекты, ставлю в кавычки слова «студия» и «квартира», так как юридически такие объекты отдельными квартирами не являются. По Документам они проходят как доля в праве общей долевой собственности на квартиру. Или как комнаты (применительно к Москве).
Последнюю подобную «квартиру-студию» с клиентами мы покупали еще в 2018 году. Даже тогда, мы достаточно серьезно присматривались, стоит покупать этот объект недвижимости или не стоит? Мы анализировали, насколько реально и законно согласовать такую перепланировку, которую там сделали? В нашем случае объект продавала достаточно известная компания на рынке Петербурга, которая существует и на текущий момент. Она является одной из 4-5 крупных компаний, которые занимаются тем, что переделывают коммунальные квартиры в такие отдельные «квартиры-студии».
Правда, я могу сказать, что уже часть таких (крупных) компаний перестала переделывать именно жилые квартиры и начали специализироваться на апартаментах (на нежилом фонде) в том числе и по той причине, что теперь такие перепланировки практически не согласовать с МВК. К сожалению, свято место пусто не бывает, и много частных инвесторов продолжают заниматься такими объектами, не догадываясь, что такие перепланировки практически невозможно будет согласовать. Либо они догадываются, но об этом стараются не думать, так как проблемы согласования лягут на плечи новых собственников.
Теперь расскажу, почему не стоит покупать такие объекты. Если еще лет 5 назад можно было согласовать подобную перепланировку (когда из 1 квартиры с 1-2 санузлами появлялось 5-7 комнат с 5-7 санузлами), при условии, что верно были выполнены определенные проектные решения и нормально составлен проект, то сейчас это практически не сделать (в теории сделать можно, но реальность на 99% отличается от теории).
Если, к тому же, квартира находится в объекте культурного наследия, то процесс осложняется дополнительным согласованием с КГИОП – это комитет по охране памятников истории и культуры. И, даже если вы согласуете с КГИОП (а это непростая задача), у вас не получится согласовать проект с МВК (межведомственная комиссия администрации) с вероятностью 99%.
С одним из наших клиентов мы купили подобную квартиру-студию в 2018 году. Это центр города, клиент покупал ее для жизни, хотелось жить поближе к центру. Цена была тогда вообще смешная, по-моему, что-то порядка 3,5 млн. Тем более, площадь студии была не такая, как сейчас делают в переделанных коммуналках (сейчас делают 10-12 м2), а порядка 18-20 м2. Второй ярус, свой отдельный санузел и всего лишь шесть квартир-студий во всей квартире. Квартира была на 2 этаже, под ней был нежилой фонд (и над квартирой). И мы понимали, что скорее всего, вероятность согласовать такую перепланировку достаточно хорошая, потому что можно будет делать и согласовывать отдельные стояки.
Клиенту мы все + и - подобной покупки объяснили, и он принял решение купить такую квартиру. Бизнес-идея компаний, которые занимались такими студиями заключалась в том, что фирмы переделывали квартиры, начинали делать ремонт, начинали продавать эти квартиры, но процесс согласования перепланировки не запускали или запускали спустя год-два.
С точки зрения закона должно быть полностью наоборот. Сначала должен быть разработан проект перепланировки, этот проект должен быть согласован с МВК и с КГИОП, должно быть получено разрешение на проведение работ в МВК, в КГИОП (если это объект культурного наследия). Только после получения разрешений на проведение работ можно начинать проводить работы по перепланировке и уже потом вводить в эксплуатацию, то есть еще вызывать на приемку межведомственную комиссию и КГИОП.
Но все компании действовали полностью наоборот. Подобных квартир у нас сейчас тысячи в Санкт-Петербурге, и это все потенциальные бомбы замедленного действия, потому что в нашем примере собственник этой «квартиры-студии» позвонил нам 1,5 года назад, и сказал, что до сих пор компания не согласовала проект (ни с одной из структур) и попросил, чтобы мы оказали услугу и помогли в согласовании проектной документации с КГИОП, с МВК, так как они получили иск от жилищно-коммунальной службы, которая отвечает за обслуживание этого дома. Кто-то из соседей в доме написал заявление, что якобы там проводятся ремонтные работы (хотя в реальности работы там не проводились уже несколько лет). ЖКС решили попасть в квартиру, чтобы посмотреть, действительно ли там производится ремонт, и есть ли там несогласованная перепланировка.
К этой задаче мы приступили 1,5 года назад! Несогласованная своевременно перепланировка привела к тому, что если в 2018 году можно было такую перепланировку согласовать, то в 2019 или в 2020 отношение межведомственной комиссии к подобным квартирам-студиям полностью поменялось и в добровольном порядке, насколько нам известно, они ни одну квартиру-студию такую переделанную не согласовали.
Мне известны факты только, что согласовано порядка 3-4 таких вот квартир. Всего 3-4 случая на весь Санкт-Петербург за последние 7 лет. И в указанных случаях МВК так и не согласовывали эти проекты, собственникам этих квартир приходилось обращаться в суд, заказывать экспертизу и на основании решения суда согласовывать такую перепланировку, потому в МВК всеми правдами и неправдами отказывала в согласовании проектной документации (там было 5-6 отказов в согласовании со стороны МВК, пока собственники не решались идти в суд).
100 раз подумайте перед тем, как стоит покупать вам такую квартиру или нет. Сейчас вы покупаете, условно, квартиру, стоимостью 5 млн. руб. или даже дороже, эта квартира переделанная, по документам она идет как доля в коммунальной квартире. Рано или поздно (думаю все квартиры в итоге получат) вы получите иск от ЖКС либо от КГИОП, либо от администрации (иск с требованием предоставить доступ в квартиру). И когда эти госорганы узнают, что у вас проведена перепланировка, которая не согласована, то они подадут на вас еще иск, но уже с требованием возвратить все первоначальное состояние либо согласовать проектную документацию. А так как проектную документацию очень сложно (для подобных объектов) согласовать в добровольном порядке, то в судебном порядке на основании экспертизы не надейтесь, что это у вас может получиться (где гарантии, что экспертиза или судья встанут на вашу сторону?).
Мы вносили раза 3-4 правки в проект (который был разработан еще в 2017-2018 годах), порядка 5-6 раз общались со специалистами КГИОП, с проектировщиками, чтобы нам все исправили и согласовали проект. 3 раза подавали документацию на согласование в КГИОП, два раза получали отказ. До МВК мы даже еще даже не дошли (это следующий этап после КГИОП). За 1.5 года уже было где-то 16 судебных заседаний, на которых наши юристы старались затянуть изначально проигрышные судебные процессы с КГИОП и с ЖКС, чтобы не дать им (на основании решения суда) доступ в квартиру. Делалось это с целью, чтобы они не смогли задокументировать, что перепланировка уже проведена.
В нашем случае, на текущие момент, у нас уже получено согласование КГИОП, мы уже проиграли два дела – один от ЖКС, другой от КГИОП (иски о допуске в квартиру). Через несколько месяцев мы полностью завершим процесс согласования с КГИОП (мало согласовать проект, нужно еще получить разрешение на проведение работ) и нам останется подавать иск в суд на МВК, чтобы согласовать перепланировку (чтобы оставить ее в том состоянии, в котором она есть, на основании того, что проект согласован с комитетом по охране истории и культуры).
Пока мы надеемся, что нам удастся сохранить данную перепланировку в том состоянии, в котором она есть (мы полагаем, что экспертиза и суд встанет на нашу сторону, так как проект уже согласован с одной из структур). Если же нам не удастся в судебном порядке согласовать перепланировку с МВК, то собственникам придется потратить порядка 2-3 млн. на демонтаж существующих перегородок и санузлов и восстановить перегородки в том состоянии, в котором они были по техническому плану изначально.
Это приведет не только к прямым убыткам (2-3 млн), но и к тому, что каждый собственник, который купил эту квартиру, условно, за 3-4 млн. рублей, получит в итоге с каждой своей доли в лучшем случае миллиона по 2, потому что продавать долю уже надо будет в составе всей квартиры (или отдельно как комнату), но получат они деньги не как за продажу «квартиры-студи», а уже как за долю/комнату (что существенно меньше).
Поэтому хорошо подумайте прежде, чем покупать аналогичные «квартиры». Даже если вам продавцы таких объектов будут говорить, что процесс согласования запущен (или будут заверять, что проект уже согласован) и все будет хорошо, не верьте. Процесс согласования сам по себе не быстрый, минимум 16-18 мес., даже если все делать очень быстро и с профессионалами. В худшем случае они/вы вообще не сможете согласовать перепланировку даже в судебном порядке (обращение в суд неизвестно чем закончится), а межведомственная комиссия не согласовывает такие перепланировки в добровольном порядке (то есть в любом случае в конце концов придется обращаться в суд).
Поэтому порядка 10-15 тысяч «квартир-студий», которые переделаны из коммуналок у нас в городе, всех ждут такие иски и такие судебные дела. И многих из них, к сожалению, ждет приведение квартиры в первоначальное состояние, которое сопряжено с прямыми убытками и потерями миллионов рублей.
Если столкнулись с подобной ситуацией, то обязательно берите ситуацию под контроль. Не слушайте сотрудников компаний, у которых вы покупали студию (долю), сами берите в свои руки процесс согласования и проверьте, на каком этапе ваш проект в КГИОП или в МВК.
От Алексея Лякина
Самое простое и более-менее надежное LQDT.
Нужно только минимизировать комиссии и...
А пока тишина, 4 или больше?