Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 18)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[SonOfKiyosaki]

У Бабайкина топ-контент вышел про инвестиции в недвигу с блоггером Зубиком.

 

[SonOfKiyosaki]

Рантье. 3 серия

Рубрика, в которой я делюсь своим опытом сдачи квартир в аренду. И этот опыт показывает, что я, судя по всему, плохо выбираю арендаторов, т.к. максимальный срок аренды на текущий момент — 6 месяцев.

Семейная пара (около 50 лет) — 2 месяца (потеряли работу, уехали обратно в свой город, коммуналку за второй месяц не оплатили)
Одинокая девушка до 25 лет — 10 дней (успела разнести квартиру и съехала в другой город, т.к. "так сложились обстоятельства")
Ещё одна одинокая девушка до 30 лет — 6 месяцев (снимала квартиру вместо гостиницы, чтобы жить в ней во время рабочих командировок. Что-то случилось со здоровьем и она решила не продлевать аренду)

Никому залог не возвращал, так как по договору не обязан этого делать, если арендаторы живут менее 11 месяцев. Около 1,5 месяцев не мог найти новых жильцов, но цену не снижал. В итоге сдал квартиру молодой семейной паре с двумя котами, которые приехали с севера. Не планировал сдавать квартиру жильцам с животными, но в общении с ними разглядел себя версии 2022 года, когда я с женой, маленькой дочкой и кошкой искал квартиру. Это было очень непросто... По общению новые арендаторы показались максимально адекватными и порядочными людьми. Внимательно изучали договор, просили внести правки, квартиру также принимали очень дотошно. В каком состоянии они оставят после себя квартиру — покажет время. Чтобы немного подстраховать себя взял с них залог х1,5 от обычного размера (т.к. с животными).

Арендные платежи покрывают ипотечные, а также налог, но ничего сверху не остается. И это при том, что квартиры куплены по льготной ставке (4 и 6%), одна из них сдается по рыночной цене, а другая чуть выше рынка. В принципе у меня изначально был расчет лишь на то, чтобы квартиры сами себя окупали, этого уже достаточно.

Продолжение следует...

@wkpbro

 

[Supric]

топ-контент

Расскажите своими словами что из топ-контента показалось интересным лично вам?

 

[barsyan]

Завершено строительство жилого комплекса «Светлый мир «Сказочный лес…» на северо-востоке столицы.
Об этом сообщил председатель Мосгосстройнадзора Антон Слободчиков. Объект долевого строительства возведен в Ярославском районе столицы по адресу: улица Вешних Вод, д. 70, к. 1 – 4.«По результатам комплексной итоговой проверки Комитет оформил заключение о соответствии требованиям проектной документации четырех построенных корпусов на 2 386 квартир со встроенным детским садом на 150 мест общей площадью 151,1 тысячи квадратных метров. Следующие этапы – ввод жилого комплекса в эксплуатацию и выдача ключей дольщикам», — рассказал Антон Слободчиков.Застройщик ГК Seven Suns Development неоднократно переносил сроки сдачи объекта. В октябре 2024 года к его достройке в качестве технического заказчика была привлечена компания Capital Group, авансировавшая продолжение реализации проекта за счет собственных средств.

 

[Восьмая Марта]

Хмм... действительно, "светлый мир, сказочный лес")) на 16 квартир 1 место в детском саду)) про школу, поликлинику - вообще ни слова))

 

[Supric]

@Восьмая Марта, вы не в контексте.
Один из форумчан еще склянок (тут он тоже есть но почти не заглядывает в ветку), ввязался в этот долгострой в свое время.

 

[agilebox]

Срок окупаемости «однушки» при сдаче в аренду в Москве вырос почти до 25 лет.
https://t-j.ru/news/srok-okupaemosti-odnushki-25-let/

Выгодный вариант: продать свою однушку и взять её в аренду у нового хозяина!

 

[anatolius]

Срок окупаемости «однушки» при сдаче в аренду в Москве вырос почти до 25 лет.
https://t-j.ru/news/srok-okupaemosti-odnushki-25-let/

Выгодный вариант: продать свою однушку и взять её в аренду у нового хозяина!

и в чём выгода?

 

[Supric]

и в чём выгода?

Останешься без жилья и без денег)))
Нет жилья и денег - нет проблем!

 

[agilebox]

и в чём выгода?

Доходность по рублям на вкладе от 13% годовых, в валюте 5% годовых (американские treasuries на 30 лет). А аренда даёт всего 4% годовых, сама недвижимость не растёт в валюте (около 3-4 тыс долларов за кв м. https://www.irn.ru/gd/s-2000-goda-v-dollarah/ ). Поэтому есть схема:
1) продать квартиру
2) вырученные деньги вложить во вклады в рублях, вклады юанях, 30-летние американские облигации, российские акции
3) снять квартиру
4) PROFIT

Получаем проценты от вкладов и облигаций, зарабатываем на росте акций, а 4% отдаём собственнику за аренду. На оставшиеся 2% 5% живём.

 

[konstantin2021]

вырученные деньги вложить во вклады в рублях

Переставят курс доллара на 140 руб. в сентябре 2026 года

российские акции

IMOEX сложится в два раза в сентябре 2026 года

PROFIT

Купите комнату в коммуналке. Если повезет.

 

[Supric]

Получаем проценты от вкладов и облигаций, зарабатываем на росте акций, а 4% отдаём собственнику за аренду. На оставшиеся 2% 5% живём.

Прекрасный план, надежный ка швейцарские часы.
А если реализуется риск по одному или нескольким активам из портфеля (инфляционный, причем не только российский, валютный, страновой, кредитный, и т.д.) то остаемся и без денег и без квартиры)

В принципе замена жилья портфелем вариант рабочий, но рискованный и не очень долгосрочный, и в какой то момент нужно будет остановиться. Надо понимать что это не подарок, а принятие риска в обмен на возможную доходность.

 

[agilebox]

Переставят курс доллара на 140 руб. в сентябре 2026 года

IMOEX сложится в два раза в сентябре 2026 года

активы в иностранной валюте тоже есть. Они как раз для защиты от таких событий

А если реализуется риск по одному или нескольким активам из портфеля (инфляционный, причем не только российский, валютный, страновой, кредитный, и т.д.) то остаемся и без денег и без квартиры)

Все активы не могут одновременно падать, куда-то деньги будут перетекать. Добавьте акций, золота, крипты по вкусу.

 

[agilebox]

Надо понимать что это не подарок, а принятие риска в обмен на возможную доходность.

Активы в недвижке - это тоже риск! (но с низкой доходностью в валюте за последние 20 лет)

 

[Supric]

Активы в недвижке - это тоже риск! (но с низкой доходностью в валюте за последние 20 лет)

Собственное жилье не просто актив, а еще и низкорисковое удовлетворение своих базовых человеческих потребностей)

Если конечно это не требуется конкретному человеку по каким-то причинам, то наверное можно рассматривать чисто как инвестиционный актив.

Доходность в валюте вообще не знаю кому нужна с этой точки зрения, разве только потенциальным эмигрантам в валюте целевой юрисдикции.

Кстати сейчас вот рупь укрепился, доходность недвиги в валюте должна была подрасти (как и зарплаты, и пенсии, ага), но что то не слышно восторгов по этому поводу)))

 

[agilebox]

низкорисковое удовлетворение своих базовых человеческих потребностей)

Людям ещё кушать надо, но они для это не покупают себе ни магазин Пятерочка, ни ресторан

 

[Supric]

Кстати если наложить на всеми тут любимый график недвиги в долларах вот этот

Спойлер: давно забытый уже факт

Бивалю́тная корзи́на — операционный ориентир курсовой политики ЦБ применявшийся с 1 февраля 2005 года по 9 ноября 2014 года

то можно сделать достаточно интересные выводы насчет тех валютных цен.

 

[Supric]

Все активы не могут одновременно падать, куда-то деньги будут перетекать. Добавьте акций, золота, крипты по вкусу.

В данном случае даже если упадут не все активы, а только некоторые из них - вы уже не сможете откупить жилье обратно.

Хотя конечно условная Воркута всех таких счастливчиков всегда примет

 

[N@dya]

Срок окупаемости «однушки» при сдаче в аренду в Москве вырос

кмк мы это же обсуждали еще раньше

 

[anatolius]

Доходность по рублям на вкладе от 13% годовых, в валюте 5% годовых (американские treasuries на 30 лет). А аренда даёт всего 4% годовых, сама недвижимость не растёт в валюте (около 3-4 тыс долларов за кв м. https://www.irn.ru/gd/s-2000-goda-v-dollarah/ ). Поэтому есть схема:
1) продать квартиру
2) вырученные деньги вложить во вклады в рублях, вклады юанях, 30-летние американские облигации, российские акции
3) снять квартиру
4) PROFIT

Получаем проценты от вкладов и облигаций, зарабатываем на росте акций, а 4% отдаём собственнику за аренду. На оставшиеся 2% 5% живём.

никто не гарантирует вам какие будут ставки по вкладам и аренде через несколько лет, как и то какая будет при этом инфляция.