Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 15)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[UnembossedName]

Эффективная и номинальная ставка.
Есть такие понятия при расчетах депозита с капитализацией.
И оба понятия существуют.

Эффективная доходность и номинальная ставка по вкладу с ежегодной капитализацией совпадают, она составляет 10% для этого примера.
Эффективная доходность нужна, чтобы сравнивать вклады с разными способами выплаты процентов, равняется внутренней норме доходности (IRR), проще говоря доходности вклада с выплатой/капитализацией процентов ежегодно.

Расторгать разумно.

На этом все, остальное выдумки про войти не в ту дверь к арифметике не относятся.
А разумно расторгать потому, что эффективная доходность размещения средств во втором случае 15%, а в первом 10%. И так как как вклад через год заканчивается, то нет мук выбора, "а что если 15% очень ненадолго"

 

[Makaveli]

Неизвестно. Неизвестная переменная появляется.

С одной стороны.
Расторгать разумно.
Но только если во время операций не потеряешь средства и войдешь в ту дверь.

Если останешься с 10% то ты ранее уже вошел в ту дверь и ты уже на месте.
И точно не потеряешь "основные фонды".
При движении к 15%, можешь потерять "основные фонды".

Ничего из этого в условиях задачи нет.

 

[Вклад на 250 лет]

выдумки про войти не в ту дверь к арифметике не относятся.

Зато относятся к юриспруденции и реальной жизни.

Если "умствовать" исключительно чистой арифметикой,
юриспруденция и реальная жизнь оставят с голой 0*0.

Я был с судах при оспаривании прав на недвижимое имущество.
Это не холодные арифметические расчеты, а очень горячая тема.

И умирающих бомжей в 90е годы видел,
когда у меня самого ничего не было в том числе и недвижимости.

Кто подобные вещи пережил и планирует вкладывать в недвижимость СВОИ деньги,
тот точно руководствуется не только арифметикой.

А когда ничего нет или умозрительно "вкладываешь" чужое,
очень легко и просто умничать рассуждать чисто арифметически.

Параметр безопасности - основной в недвижимости.
И именно у "старых собственников" с этим параметром всё в порядке.

Без учета параметра безопасности весь депозит можно обнулить.
Останется одна арифметика. В воспоминаниях.

 

[UnembossedName]

@Вклад на 250 лет, простите, но этот бессодержательный поток мыслей, я прочитал как "да я неправильно считаю, но я по жизни умный зато".
В целом устраивает такое признание ошибки.

 

[Вклад на 250 лет]

В целом устраивает такое признание ошибки.

В целом мой запрос звучал так:

У меня есть знакомый, который купил 5 лет назад по цене в 2+ раза ниже чем стоимость сейчас.
Он продавать квартиру хочет.
И не знает как правильно посчитать, чтобы выяснить не режет ли он курицу несущую золотые яйца.

Потому что если считать от суммы покупки (все затраты) у него получается 21,5% годовых.
Если считать от примерной стоимости сейчас, выходит 9,5% годовых.
Несчастный мужчина в тупике.
Помогите разобраться

Он сам не может определиться, продавать ему или нет.
Находится в мучительном поиске ответа на вопрос.

Я передам ему что вы легко продадите чужое.
Потому что сейчас 15, а у него 10.

Но он то продает свое и вложит свое.
Поэтому в крепких раздумьях.

 

[Вклад на 250 лет]

этот бессодержательный поток мыслей

Я вам искренне не желаю пережить такое.

Но именно у меня оспаривали в суде
право на единственное моё жилье.

И у истца позиция была очень сильная, беспройгрышная.
А у меня даже родственников не было с жильем в собственности.

То что истец проиграл при беспроигрышной своей позиции
и как это было сделано моей стороной, это другой вопрос.

Переживите подобное, потом расскажите про "бессодержательный поток мыслей".

Думаю это вы не хотите учиться на чужом опыте.
У вас нет понимания серьезности того о чем я говорю.

 

[Яяя]

А зачем разные-то? Две одинаковые квартиры в одном доме друг на против друга. Одну вы купили 5 лет назад, вторую вчера в 2 раза дороже, при абсолютно всех прочих равных. Сдаёте их в аренду за одинаковую сумму.

Срочно нужно одну продать. Какую выбрать? И вот вы на полном серьёзе начинаете считать, какая квартира приносит больше процентов дохода. По вашей логике первая. По моей логике вообще нет разницы.

Нет, речь про то что выбрать-купить такую же квартиру сейчас или вклад например. Т,е есть ли смысл вкладывать деньги сейчас в такую же квартиру. Понятно что старая уже дала доход просто ростом своего тела ,в несколько раз. Будет ли так выгодна новая?
Я бы вот не покупала жилье под сдачу именно сейчас,только под проживание.Слишком дорогой актив и слишком маленький выхлоп

 

[UnembossedName]

В целом мой запрос звучал так:

Я не знаю, что делать вашему знакомому, потому что будущее рынка недвижимости не определено, я лишь показывал, почему считать арендную доходность к дате/цене приобретения - это ошибка. И никак не может влиять на решение. По сути, чтобы принять такое решение, надо делать прогноз будущих цен на недвижимость и аренду.

 

[UnembossedName]

Я вам искренне не желаю пережить такое.

Но именно у меня оспаривали в суде
право на единственное моё жилье.

И у истца позиция была очень сильная, беспройгрышная.
А у меня даже родственников не было с жильем в собственности.

То что истец проиграл при беспроигрышной своей позиции
и как это было сделано моей стороной, это другой вопрос.

Переживите подобное, потом расскажите про "бессодержательный поток мыслей".

Думаю это вы не хотите учиться на чужом опыте.
У вас нет понимания серьезности того о чем я говорю.

Я не обесцениваю ваш опыт, он просто совершенно не релевантен обсуждению.

 

[Makaveli]

Нет, речь про то что выбрать-купить такую же квартиру сейчас или вклад например.

Я не про выбор, я про математику. Ваш выбор учитывает множество вводных не имеющих общего с расчётом доходности от аренды.

 

[UnembossedName]

Я бы вот не покупала жилье под сдачу именно сейчас,только под проживание.Слишком дорогой актив и слишком маленький выхлоп

Покупка сейчас может оказаться выгодной или нет.
Например вы забудете о маленьком выхлопе, если РФ свалится в гиперинфляцию, квартира спасет ценность ваших активов от этого сценария, а в депозитах деньги просто сгорят. Если что я не прогнозирую данный сценарий, просто пример.

Арендную доходность в лоб со ставкой депозитов нельзя сравнивать ни в коем случае не только поэтому, а потому что нужно сравнивать полную доходность, у депозита полная доходность равна процентной, а у квартиры нет (это изменение тела + аренда).

 

[Вклад на 250 лет]

считать арендную доходность к дате/цене приобретения - это ошибка.

Банк принял депозит от клиента 1 000 000 сроком на 5 лет.
Пополнение и капитализация %% на счет депозита недопустима.
Банк выплачивает %% от первоначальной суммы депозита:
1 год: 3%
2 год 5%
3 год 10%
4 год 15%
5 год 21%

Почему в случае с недвижимостью нельзя говорить о капитализации %% как это сделали вы?
Потому что арендные платежи не присоединяются к недвижимости.

Вопрос к вам.
Какой процент от первоначальной суммы депозита
будет выплачивать банк на 5 год вложенного депозита?

Сопоставьте этот пример с недвижимостью. В чем разница?
Объясните в чем разница?

Взяли скворечник за 1 000 000 сроком на 5 лет.
Арендные платежи от вложенной первоначальной суммы составили:
1 год: 3%
2 год 5%
3 год 10%
4 год 15%
5 год 21%

В этих 2х примерах по истечению 5 лет:
Банк выдаст 1 000 000.
Проданная квартира выдаст 1 000 000х2+.

Выросшую цену квартиры вы ошибочно назвали капитализацией,
причем в контексте арендных выплат. (Ваш пример с банком и капитализацией %%)
Хотя арендные платежи не прирастают к квартире.

считать арендную доходность к дате/цене приобретения - это ошибка.

Отсюда вывод.
Считать арендную доходность от цены приобретения не только можно, но и нужно.
Ибо при других инвестициях так и считают: от суммы вложенного.

Ещё пример.
Купили акции единым не пополняемым пакетом на год.
Получили дивиденды.
Высчитали доходность в годовых от первоначально вложенного.

Купили квартиру на год.
Получили платежи.
Высчитали доходность в годовых от первоначально вложенного.

От того что акции или квартира были не 1 год, а 5 лет,
от этого система подсчета в годовых не поменяется.

 

[UnembossedName]

Выросшую цену квартиры вы ошибочно назвали капитализацией,

Это не ошибка, а наглядная демонстрация, как работает рост цены квартиры. для вклада это возможно только через капитализацию процентов.

Банк принял депозит от клиента 1 000 000 сроком на 5 лет.
Пополнение и капитализация %% на счет депозита недопустима.
Банк выплачивает %% от первоначальной суммы депозита:
1 год: 3%
2 год 5%
3 год 10%
4 год 15%
5 год 21%

Почему в случае с недвижимостью нельзя говорить о капитализации %% как это сделали вы?
Потому что арендные платежи не присоединяются к недвижимости.

Вопрос к вам.
Какой процент от первоначальной суммы депозита
будет выплачивать банк на 5 год вложенного депозита?

Сопоставьте этот пример с недвижимостью. В чем разница?
Объясните в чем разница?

Взяли скворечник за 1 000 000 сроком на 5 лет.
Арендные платежи от вложенной первоначальной суммы составили:
1 год: 3%
2 год 5%
3 год 10%
4 год 15%
5 год 21%

В этих 2х примерах по истечению 5 лет:
Банк выдаст 1 000 000.
Проданная квартира выдаст 1 000 000х2+.

Где здесь вопрос или утверждение?

Потому что в этом я не вижу смысла, не понятно, что он демонстрирует.

Какой процент от первоначальной суммы депозита
будет выплачивать банк на 5 год вложенного депозита?

Ваш вклад можно продать (досрочно расторгнуть без потери процентов)?

Или вы мне что пытаетесь доказать, что квартира выгоднее вклада при одинаковой доходности?
Я не то, что это не отрицал, а даже парой сообщений выше написал.
Просто вклад за счет отсутствия роста тела позволяет арифметику использовать на уровень ниже, для вкладчиков.

 

[mifko]

@Вклад на 250 лет, если все таки интересно заморочиться и понять дает ли прибыль недвижка у друга или нет. Сравните ее с ОФЗ-ИН. Где тело облигации это стоимость недвижомости, а купон это аренда. Если Ваша недвижка обгоняет в доходности ОФЗ-ИН, то можно порадоваться. Других более менее схожих инструментов сложно найти.

 

[Вклад на 250 лет]

Это не ошибка, а наглядная демонстрация, как работает рост цены квартиры.

Наконец-то вы увидели корень своей ошибки.

Рост цены квартиры не зависит от суммы арендных платежей.
Аренды вообще может не быть, а квартира вырастит в цене.

для вклада это возможно только через капитализацию процентов.

Вы вынуждены были капитализировать арендные платежи к квартире,
благо пример с банком и его капитализация %% это "позволил".

Где здесь вопрос или утверждение?

Это по вашей логике получается что банк выплачивая
на 5й год 21% от суммы вложенного 4 года назад депозита,
считает как-то ошибочно. Делает ошибку.

Но что с банковским депозитом, что с квартирой,
из примеров,
это будет тот же самый 21% от первоначально вложенного.
И никак иначе.

Где здесь вопрос или утверждение?

Вот вопрос:

Какой процент от первоначальной суммы депозита
будет выплачивать банк на 5 год вложенного депозита?

Вот утвержение:

Банк выплачивает %% от первоначальной суммы депозита:
...
5 год 21%

Нелепо?
В вопросе содержится ответ?
Так вы же на аналогичном примере с квартирой утверждаете,
что банк на 5 год выплачивает не 21%, а какой-то другой %%.

Хотя в обеих случаях будет 21% от первоначально вложенного.

Вывод:
Считать арендную доходность от цены приобретения не только можно, но и нужно.
Ибо при других инвестициях так и считают: считают в годовых от суммы вложенного.

Ещё пример.
Купили акции единым непополняемым пакетом на год.
Получили дивиденды.
Высчитали доходность в годовых от первоначально вложенного.

Купили квартиру на год.
Получили платежи.
Высчитали доходность в годовых от первоначально вложенного.

От того что акции или квартира были не 1 год, а 5 лет,
от этого система подсчета в годовых не поменяется.

 

[Вклад на 250 лет]

Сравните ее с ОФЗ-ИН. Где тело облигации это стоимость недвижомости, а купон это аренда.

Можно подробнее?
У меня ни терминала, ни стакана нет.
Сколько там в годовых у ОФЗ я не знаю.

Буду благодарен, если расскажите.

У знакомого сейчас 21,5% от вложенного 5 лет назад.
И само тело актива вырасло в х2+ раза.

ОФЗ так может?

 

[UnembossedName]

@Вклад на 250 лет,

Вот куда вас понесло, почему вы начали сравнивать депозит и квартиру?
Повторю, я депозит вам привел ради более простой арифметики.
Без упрощения у меня недостаточно навыков, чтобы объяснить человеку проблему в данном утверждении.

Вот Макавели попробовал зайти с другой стороны.

А зачем разные-то? Две одинаковые квартиры в одном доме друг на против друга. Одну вы купили 5 лет назад, вторую вчера в 2 раза дороже, при абсолютно всех прочих равных. Сдаёте их в аренду за одинаковую сумму.

Срочно нужно одну продать. Какую выбрать? И вот вы на полном серьёзе начинаете считать, какая квартира приносит больше процентов дохода. По вашей логике первая. По моей логике вообще нет разницы.

Вы согласны, что в этой ситуации будущая отдача от распоряжением этими двумя квартирами будет одинакова?

 

[UnembossedName]

@Вклад на 250 лет, если все таки интересно заморочиться и понять дает ли прибыль недвижка у друга или нет. Сравните ее с ОФЗ-ИН. Где тело облигации это стоимость недвижомости, а купон это аренда. Если Ваша недвижка обгоняет в доходности ОФЗ-ИН, то можно порадоваться. Других более менее схожих инструментов сложно найти.

Ну вот куда вы.
Понимание как работают (и в чем суть)) ОФЗ-ИН недоступно абсолютному большинству людей, регулярно торгующими на бирже. Я вам это с полной уверенностью заявляю.

Мы сейчас разбираемся в базовой арифметике.

 

[Яяя]

Покупка сейчас может оказаться выгодной или нет.
Например вы забудете о маленьком выхлопе, если РФ свалится в гиперинфляцию, квартира спасет ценность ваших активов от этого сценария, а в депозитах деньги просто сгорят. Если что я не прогнозирую данный сценарий, просто пример.

Арендную доходность в лоб со ставкой депозитов нельзя сравнивать ни в коем случае не только поэтому, а потому что нужно сравнивать полную доходность, у депозита полная доходность равна процентной, а у квартиры нет (это изменение тела + аренда).

Если так рассуждать-на Ваш дом и беспилотник свалиться может) . Что собственно и происходит сейчас. Не выгодность покупки сейчас жилья под сдачу не связана с депозитами. Она просто не выгодна. Речь про Москву именно. В других местах может и выгодна кстати. А в Москве если не знаешь куда деньги деть,я бы смотрела что-то типа кладовок например.Их тоже можно сдавать, но никаких ремонтов. А вообще это большое дело,понять куда вложить деньги сейчас если не в жилье или депозиты.

 

[UnembossedName]

А вообще это большое дело,понять куда вложить деньги сейчас если не в жилье или депозиты.

Настолько большое, что лучше вкладывать во всё и сразу.