Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 19)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Восьмая Марта]

Тут тема про "инвестиции..."(т.е. покупаем не для удовлетворения минимальных потребностей жизни), а не про покупку базовой нужной вещи в данный момент.

Тогда нужно считать стоимость квартиры + арендные платежи с неё за 12 лет. К сумме вклада (этой условно проданной 12 лет назад квартире) Вы же % считаете))

 

[UnembossedName]

Только вот альтернативы то нет

Неважно, владелец квартиры, купившей ее 20 лет назад (если отбросить юридические/налоговые нюансы) и владелец квартиры купившей ее вчера, владеет одной и той же квартирой, рыночная цена и цена аренды, а соответственно будущая отдача от длительности владения не меняются.

То, сколько ты с нее получил в прошлом - уже история.

 

[Восьмая Марта]

рыночная цена и цена аренды, а соответственно будущая отдача от длительности владения не меняются.

Кто-то может это расшифровать?

Условно:
Квартира куплена 20 лет назад за 10000 у.е. Аренда 1000 у.е.

Квартира куплена сейчас за 100000 у.е.
Аренда 1000 у.е.

Да, условно через 20 лет свежекупленная квартира принесет тот же доход. Но рыночная цена? Или предполагается, что старая квартира к этому времени разложится "на плесень и липовый мёд"?(Ц). Нет, она точно также будет приносить доход, только в сравнении с новой гораздо более ощутимый (как раз за счёт цены покупки). Я неправильно рассуждаю?

 

[Andrew_spb]

Тогда нужно считать стоимость квартиры + арендные платежи с неё за 12 лет. К сумме вклада (этой условно проданной 12 лет назад квартире) Вы же % считаете))

Да, это прибавит доходности, но когда наступит время обновления(ремонт) это сильно снизит эту доходность + (для меня самое неприятное) это трата сил и времени! на само проведение ремонта(сам желать,конечно,уже не буду(хватило)))), но вот поиск материалов, контроль рабочих и сопутствующие проблемы неизбежны). Так как много активностей (кроме работы) ,то может получиться, что больше потеряю, чем приобрету. Это мои личные условия, конечно. Если, напр., человек не работает, то ему гораздо проще с этим всем разобраться. У меня "неработающие" знакомые вообще посуточной арендой занимаются-выхлоп больше,но и проблем тоже больше-реально уже работа.

 

[UnembossedName]

@Andrew_spb, я вообще говорил об одной и той же квартире, одинакового состояния.
Подчеркнул, что от того, кто сколько пробыл ее владельцем ничего не меняется.

То есть квартире 20 лет.
Купил ли я ее 20 лет назад или вчера (в том же состоянии, в каком она находилась спустя 20 лет эксплуатации), эта квартира абсолютно одинаковые деньги мне принесет от аренды (и заберет издержками) в будущем. И от продажи тоже.

Если я квартиру не продал по рыночной цене, считай я ее купил по рыночной цене (если издержки сделки взять за 0). Экстерналии продолжения владения будут те же.

Надеюсь во всей ветке найдется какой-то человек, который одновременно понял меня и сможет объяснить другим людям, чтобы это было понятно, у меня не получается.

 

[Вклад на 250 лет]

Если бы всю сумму квартиры я начал размещать на вкладах(консервативно и условно безопасно) с 2014года, то я легко бы сейчас купил бы свою квартиру и еще сверху был бы гешефт(на ремонт...на весь правда бы не хватило).

Забалансовые вклады появились, вроде, в 2014-2015 году.
Люди разместили на депозиты и потеряли 99% своих средств при отзыве лицензии.
Такое было в нескольких банках.
Я сам с женой имел АСВх2 депозита в таком банке.
Нам с женой правда выплатили 2 АСВ (я стелил соломки),
а вот остальные вкладчики оказались забалансом и получили фигу.

Причем я был и с другой стороны. Продал 2 квартиры и разместил на депозитах 20%.
Но тогда время и правила были другими. Не было забалансовых вкладов, например.
В сегодняшнем времени я бы так не сделал.

Неважно, владелец квартиры, купившей ее 20 лет назад (если отбросить юридические/налоговые нюансы) и владелец квартиры купившей ее вчера, владеет одной и той же квартирой, рыночная цена и цена аренды, а соответственно будущая отдача от длительности владения не меняются.

Вообще-то меняются и весьма существенно.
Именно отдача и меняется.
Тот кто купил 5 лет назад имеет 21,5% от вложенного.
Тот кто купил сейчас имеет 3% от вложенного.

--------------------------------------------------------------------------

Другой пример хотел привести и соотнести с недвижимостью.
Сейчас вклады в банках на
1-2-3 и 5 лет имеют примерно такие ставки:
12%, 9%, 8%, 6%. Не суть сколько. Тенденция понятна.

Представим себе обратную ситуацию и соотнесем с арендными платежами.
Размещаем депозит и банк платит 5 лет увеличивая каждый год процентную ставку:
1 год: 3%
2 год 5%
3 год 10%
4 год 15%
5 год 21%
(Да, да, это арендные платежи в случае с недвижимостью)

И, кстати, никому в голову не придет
считать депозит занесенный в банк 5 лет назад единой суммой,
какой-то другой "современной" суммой
и заявить что 21% на 5 году, неправильно посчитанный процент.
А в случае с недвижимостью, такое заявляется.

Также банк все 5 лет проводит Акцию!
Эта Акция была условием размещения депозита.
И через 5 лет на руки банк выдает на 1 депозит, а х2 или х3 депозита.
(Да, да этот банк - недвижимость).

Так вот.
Банки, биржи и прочие "инструменты" не проводят таких акций.

 

[Яяя]

Вот не уверен.
Как правильно считать.

У меня есть знакомый, который купил 5 лет назад по цене в 2+ раза ниже чем стоимость сейчас.
Он продавать квартиру хочет.
И не знает как правильно посчитать, чтобы выяснить не режет ли он курицу несущую золотые яйца.
Несчастный мужчина в тупике.
Помогите разобраться.

Смотря что хочет делать с деньгами и смотря что это за дом. Например панельные советские дома и даже кирпичные хрущевки очень слабо выросли в цене за последние 5 лет. Зависит еще от района конечно. Но в общем-может иметь смысл просто продать квартиру как есть,она наверняка требует ремонта, и купить более новую с ремонтом например.Или по переуступке новострой. Или наоборот 5-этажку под реновацию.Просто положить деньги в банк-зависит от его нервной системы,сумма большая

 

[UnembossedName]

Вообще-то меняются и весьма существенно.

Вообще-то нет, надеюсь все-таки кто-то объяснит мысль выше понятным языком.

Если найдется смельчак, то перейду к вашим расчетам.

 

[Вклад на 250 лет]

Вообще-то нет, надеюсь все-таки кто-то объяснит мысль выше понятным языком.

В процентах годовых меняется и весьма существенно.
В абсолютной цифре на текущий месяц - не меняется.

Но мы же об инвестициях говорим и в годовых считаем?

 

[Восьмая Марта]

Если я квартиру не продал по рыночной цене, считай я ее купил по рыночной цене (если издержки сделки взять за 0). Экстерналии продолжения владения будут те же.

Это-то как раз понятно. Но дальше то что? Мы же рассматриваем как раз варианты покупки "здесь и сейчас". И считаем доходность от момента входа (который имеет свою цену).
Мне непонятно, почему при обсуждении тех же акций в пример приводят Сбербанк, стоивший условно 10 руб 20 лет назад. А квартиру - от момента "здесь и сейчас".

 

[UnembossedName]

В процентах годовых меняется и весьма существенно.
В абсолютной цифре на текущий месяц - не меняется.

Но мы же об инвестициях говорим и в годовых считаем?

В процентах годовых тоже не меняется. В будущих.
В прошлых меняется.

Просто подумайте о том, сколько годовых процентов на вложенный капитал вы получите через год в двух вариантах (продолжение владения квартирой и покупке такой же квартиры).
Те проценты, которые вы вычисляете, они учитывает уже полученную доходность, но вы ее уже получили, всё их повторно не получить.
Вижу вы готовы слушать, значит я попробую объяснить на вкладе.

Представим вклад на 250 21 год с капитализацией процентов ежегодно. Пусть ставка будет 10% и зафиксирована до конца срока, как обычно и бывает.
Через год вклад достигнет размера 1.1 от изначального, и уже на него будет начисляться 10%.
Через 20 лет вклад вырастет до 6,73 (1,10^20) от начального размера.
То есть на 21й год вклад принесет 0,673 от вложенных средств.
Является ли доходность этого вклада на 21й год 67,3% годовых? Или она остается 10%?

Если является.
Допустим вклад можно расторгать каждый год без потери выплаченных процентов.
На рынке после истечения 20 лет ставки стали вдруг 15%. Разумно ли его расторгнуть и разместить средства под 15%, или это вклад под 67,3% и его неразумно расторгать?

Проблема людей, считающих доходность к цене покупки, что они в своем наслаждении ранее полученными доходами не понимают, что от них не зависят будущие доходы.

 

[Восьмая Марта]

Проблема людей, считающих доходность к цене покупки, что они в своем наслаждении ранее полученными доходами не понимают, что от них не зависят будущие доходы.

Хмм...мне кажется, что тут скорее проблема людей, пытающихся сравнить разные активы одной и той же линейкой))

 

[Makaveli]

В процентах годовых меняется и весьма существенно.
В абсолютной цифре на текущий месяц - не меняется.

Но мы же об инвестициях говорим и в годовых считаем?

Вы определитесь что вы хотите посчитать. Доходность объекта за 5 лет (тогда надо учитывать и весь доход от аренды и изменение цены после покупки, чиствндох вам в помощь) или арендную доходность актива на данный момент?

 

[Makaveli]

Хмм...мне кажется, что тут скорее проблема людей, пытающихся сравнить разные активы одной и той же линейкой))

А зачем разные-то? Две одинаковые квартиры в одном доме друг на против друга. Одну вы купили 5 лет назад, вторую вчера в 2 раза дороже, при абсолютно всех прочих равных. Сдаёте их в аренду за одинаковую сумму.

Срочно нужно одну продать. Какую выбрать? И вот вы на полном серьёзе начинаете считать, какая квартира приносит больше процентов дохода. По вашей логике первая. По моей логике вообще нет разницы.

 

[Вклад на 250 лет]

Является ли доходность этого вклада на 21й год 67,3% годовых? Или она остается 10%?

Эффективная и номинальная ставка.
Есть такие понятия при расчетах депозита с капитализацией.
И оба понятия существуют. Параллельно. И соотносятся друг с другом.

На страницах банков пишут подобное:
Ставка 10%*
* эффективная ставка 67,3%

На рынке после истечения 20 лет ставки стали вдруг 15%. Разумно ли его расторгнуть и разместить средства под 15%, или это вклад под 67,3% и его неразумно расторгать?

Неизвестно. Неизвестная переменная появляется.

С одной стороны.
Расторгать разумно.
Но только если во время операций не потеряешь средства и войдешь в ту дверь.

Если останешься с 10% то ты ранее уже вошел в ту дверь и ты уже на месте.
И точно не потеряешь "основные фонды".
При движении к 15%, можешь потерять "основные фонды".

не понимают, что от них не зависят будущие доходы.

Вот тоже очень спорный тезис.
Ещё как зависят и много от действий/бездействий собственника.
Например,
кто-то сдает квартиру все 5 лет за условные 10 или 10+к году (знаю таких),

кто-то при долгосрочной аренде извлекает из квартиры и 50, и 15, и 30,
по разному, но никогда не уйдет на 10. (тоже знаю такого кадра.)

Все кричат: "рынок", "спрос упал, предложение выросло",
а парень немыслимую капусту рубит и чихал он на рынок.

И, да. Об этом не найдешь информацию ни в одном ИИ.

 

[UnembossedName]

Эффективная и номинальная ставка.
Есть такие понятия при расчетах депозита с капитализацией.
И оба понятия существуют.

Эффективная доходность и номинальная ставка по вкладу с ежегодной капитализацией совпадают, она составляет 10% для этого примера.
Эффективная доходность нужна, чтобы сравнивать вклады с разными способами выплаты процентов, равняется внутренней норме доходности (IRR), проще говоря доходности вклада с выплатой/капитализацией процентов ежегодно.

Расторгать разумно.

На этом все, остальное выдумки про войти не в ту дверь к арифметике не относятся.
А разумно расторгать потому, что эффективная доходность размещения средств во втором случае 15%, а в первом 10%. И так как как вклад через год заканчивается, то нет мук выбора, "а что если 15% очень ненадолго"

 

[Makaveli]

Неизвестно. Неизвестная переменная появляется.

С одной стороны.
Расторгать разумно.
Но только если во время операций не потеряешь средства и войдешь в ту дверь.

Если останешься с 10% то ты ранее уже вошел в ту дверь и ты уже на месте.
И точно не потеряешь "основные фонды".
При движении к 15%, можешь потерять "основные фонды".

Ничего из этого в условиях задачи нет.

 

[Вклад на 250 лет]

выдумки про войти не в ту дверь к арифметике не относятся.

Зато относятся к юриспруденции и реальной жизни.

Если "умствовать" исключительно чистой арифметикой,
юриспруденция и реальная жизнь оставят с голой 0*0.

Я был с судах при оспаривании прав на недвижимое имущество.
Это не холодные арифметические расчеты, а очень горячая тема.

И умирающих бомжей в 90е годы видел,
когда у меня самого ничего не было в том числе и недвижимости.

Кто подобные вещи пережил и планирует вкладывать в недвижимость СВОИ деньги,
тот точно руководствуется не только арифметикой.

А когда ничего нет или умозрительно "вкладываешь" чужое,
очень легко и просто умничать рассуждать чисто арифметически.

Параметр безопасности - основной в недвижимости.
И именно у "старых собственников" с этим параметром всё в порядке.

Без учета параметра безопасности весь депозит можно обнулить.
Останется одна арифметика. В воспоминаниях.

 

[UnembossedName]

@Вклад на 250 лет, простите, но этот бессодержательный поток мыслей, я прочитал как "да я неправильно считаю, но я по жизни умный зато".
В целом устраивает такое признание ошибки.

 

[Вклад на 250 лет]

В целом устраивает такое признание ошибки.

В целом мой запрос звучал так:

У меня есть знакомый, который купил 5 лет назад по цене в 2+ раза ниже чем стоимость сейчас.
Он продавать квартиру хочет.
И не знает как правильно посчитать, чтобы выяснить не режет ли он курицу несущую золотые яйца.

Потому что если считать от суммы покупки (все затраты) у него получается 21,5% годовых.
Если считать от примерной стоимости сейчас, выходит 9,5% годовых.
Несчастный мужчина в тупике.
Помогите разобраться

Он сам не может определиться, продавать ему или нет.
Находится в мучительном поиске ответа на вопрос.

Я передам ему что вы легко продадите чужое.
Потому что сейчас 15, а у него 10.

Но он то продает свое и вложит свое.
Поэтому в крепких раздумьях.