Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 19)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Яяя]

А зачем разные-то? Две одинаковые квартиры в одном доме друг на против друга. Одну вы купили 5 лет назад, вторую вчера в 2 раза дороже, при абсолютно всех прочих равных. Сдаёте их в аренду за одинаковую сумму.

Срочно нужно одну продать. Какую выбрать? И вот вы на полном серьёзе начинаете считать, какая квартира приносит больше процентов дохода. По вашей логике первая. По моей логике вообще нет разницы.

Нет, речь про то что выбрать-купить такую же квартиру сейчас или вклад например. Т,е есть ли смысл вкладывать деньги сейчас в такую же квартиру. Понятно что старая уже дала доход просто ростом своего тела ,в несколько раз. Будет ли так выгодна новая?
Я бы вот не покупала жилье под сдачу именно сейчас,только под проживание.Слишком дорогой актив и слишком маленький выхлоп

 

[UnembossedName]

В целом мой запрос звучал так:

Я не знаю, что делать вашему знакомому, потому что будущее рынка недвижимости не определено, я лишь показывал, почему считать арендную доходность к дате/цене приобретения - это ошибка. И никак не может влиять на решение. По сути, чтобы принять такое решение, надо делать прогноз будущих цен на недвижимость и аренду.

 

[UnembossedName]

Я вам искренне не желаю пережить такое.

Но именно у меня оспаривали в суде
право на единственное моё жилье.

И у истца позиция была очень сильная, беспройгрышная.
А у меня даже родственников не было с жильем в собственности.

То что истец проиграл при беспроигрышной своей позиции
и как это было сделано моей стороной, это другой вопрос.

Переживите подобное, потом расскажите про "бессодержательный поток мыслей".

Думаю это вы не хотите учиться на чужом опыте.
У вас нет понимания серьезности того о чем я говорю.

Я не обесцениваю ваш опыт, он просто совершенно не релевантен обсуждению.

 

[Makaveli]

Нет, речь про то что выбрать-купить такую же квартиру сейчас или вклад например.

Я не про выбор, я про математику. Ваш выбор учитывает множество вводных не имеющих общего с расчётом доходности от аренды.

 

[UnembossedName]

Я бы вот не покупала жилье под сдачу именно сейчас,только под проживание.Слишком дорогой актив и слишком маленький выхлоп

Покупка сейчас может оказаться выгодной или нет.
Например вы забудете о маленьком выхлопе, если РФ свалится в гиперинфляцию, квартира спасет ценность ваших активов от этого сценария, а в депозитах деньги просто сгорят. Если что я не прогнозирую данный сценарий, просто пример.

Арендную доходность в лоб со ставкой депозитов нельзя сравнивать ни в коем случае не только поэтому, а потому что нужно сравнивать полную доходность, у депозита полная доходность равна процентной, а у квартиры нет (это изменение тела + аренда).

 

[Вклад на 250 лет]

считать арендную доходность к дате/цене приобретения - это ошибка.

Банк принял депозит от клиента 1 000 000 сроком на 5 лет.
Пополнение и капитализация %% на счет депозита недопустима.
Банк выплачивает %% от первоначальной суммы депозита:
1 год: 3%
2 год 5%
3 год 10%
4 год 15%
5 год 21%

Почему в случае с недвижимостью нельзя говорить о капитализации %% как это сделали вы?
Потому что арендные платежи не присоединяются к недвижимости.

Вопрос к вам.
Какой процент от первоначальной суммы депозита
будет выплачивать банк на 5 год вложенного депозита?

Сопоставьте этот пример с недвижимостью. В чем разница?
Объясните в чем разница?

Взяли скворечник за 1 000 000 сроком на 5 лет.
Арендные платежи от вложенной первоначальной суммы составили:
1 год: 3%
2 год 5%
3 год 10%
4 год 15%
5 год 21%

В этих 2х примерах по истечению 5 лет:
Банк выдаст 1 000 000.
Проданная квартира выдаст 1 000 000х2+.

Выросшую цену квартиры вы ошибочно назвали капитализацией,
причем в контексте арендных выплат. (Ваш пример с банком и капитализацией %%)
Хотя арендные платежи не прирастают к квартире.

считать арендную доходность к дате/цене приобретения - это ошибка.

Отсюда вывод.
Считать арендную доходность от цены приобретения не только можно, но и нужно.
Ибо при других инвестициях так и считают: от суммы вложенного.

Ещё пример.
Купили акции единым не пополняемым пакетом на год.
Получили дивиденды.
Высчитали доходность в годовых от первоначально вложенного.

Купили квартиру на год.
Получили платежи.
Высчитали доходность в годовых от первоначально вложенного.

От того что акции или квартира были не 1 год, а 5 лет,
от этого система подсчета в годовых не поменяется.

 

[UnembossedName]

Выросшую цену квартиры вы ошибочно назвали капитализацией,

Это не ошибка, а наглядная демонстрация, как работает рост цены квартиры. для вклада это возможно только через капитализацию процентов.

Банк принял депозит от клиента 1 000 000 сроком на 5 лет.
Пополнение и капитализация %% на счет депозита недопустима.
Банк выплачивает %% от первоначальной суммы депозита:
1 год: 3%
2 год 5%
3 год 10%
4 год 15%
5 год 21%

Почему в случае с недвижимостью нельзя говорить о капитализации %% как это сделали вы?
Потому что арендные платежи не присоединяются к недвижимости.

Вопрос к вам.
Какой процент от первоначальной суммы депозита
будет выплачивать банк на 5 год вложенного депозита?

Сопоставьте этот пример с недвижимостью. В чем разница?
Объясните в чем разница?

Взяли скворечник за 1 000 000 сроком на 5 лет.
Арендные платежи от вложенной первоначальной суммы составили:
1 год: 3%
2 год 5%
3 год 10%
4 год 15%
5 год 21%

В этих 2х примерах по истечению 5 лет:
Банк выдаст 1 000 000.
Проданная квартира выдаст 1 000 000х2+.

Где здесь вопрос или утверждение?

Потому что в этом я не вижу смысла, не понятно, что он демонстрирует.

Какой процент от первоначальной суммы депозита
будет выплачивать банк на 5 год вложенного депозита?

Ваш вклад можно продать (досрочно расторгнуть без потери процентов)?

Или вы мне что пытаетесь доказать, что квартира выгоднее вклада при одинаковой доходности?
Я не то, что это не отрицал, а даже парой сообщений выше написал.
Просто вклад за счет отсутствия роста тела позволяет арифметику использовать на уровень ниже, для вкладчиков.

 

[mifko]

@Вклад на 250 лет, если все таки интересно заморочиться и понять дает ли прибыль недвижка у друга или нет. Сравните ее с ОФЗ-ИН. Где тело облигации это стоимость недвижомости, а купон это аренда. Если Ваша недвижка обгоняет в доходности ОФЗ-ИН, то можно порадоваться. Других более менее схожих инструментов сложно найти.

 

[Вклад на 250 лет]

Это не ошибка, а наглядная демонстрация, как работает рост цены квартиры.

Наконец-то вы увидели корень своей ошибки.

Рост цены квартиры не зависит от суммы арендных платежей.
Аренды вообще может не быть, а квартира вырастит в цене.

для вклада это возможно только через капитализацию процентов.

Вы вынуждены были капитализировать арендные платежи к квартире,
благо пример с банком и его капитализация %% это "позволил".

Где здесь вопрос или утверждение?

Это по вашей логике получается что банк выплачивая
на 5й год 21% от суммы вложенного 4 года назад депозита,
считает как-то ошибочно. Делает ошибку.

Но что с банковским депозитом, что с квартирой,
из примеров,
это будет тот же самый 21% от первоначально вложенного.
И никак иначе.

Где здесь вопрос или утверждение?

Вот вопрос:

Какой процент от первоначальной суммы депозита
будет выплачивать банк на 5 год вложенного депозита?

Вот утвержение:

Банк выплачивает %% от первоначальной суммы депозита:
...
5 год 21%

Нелепо?
В вопросе содержится ответ?
Так вы же на аналогичном примере с квартирой утверждаете,
что банк на 5 год выплачивает не 21%, а какой-то другой %%.

Хотя в обеих случаях будет 21% от первоначально вложенного.

Вывод:
Считать арендную доходность от цены приобретения не только можно, но и нужно.
Ибо при других инвестициях так и считают: считают в годовых от суммы вложенного.

Ещё пример.
Купили акции единым непополняемым пакетом на год.
Получили дивиденды.
Высчитали доходность в годовых от первоначально вложенного.

Купили квартиру на год.
Получили платежи.
Высчитали доходность в годовых от первоначально вложенного.

От того что акции или квартира были не 1 год, а 5 лет,
от этого система подсчета в годовых не поменяется.

 

[Вклад на 250 лет]

Сравните ее с ОФЗ-ИН. Где тело облигации это стоимость недвижомости, а купон это аренда.

Можно подробнее?
У меня ни терминала, ни стакана нет.
Сколько там в годовых у ОФЗ я не знаю.

Буду благодарен, если расскажите.

У знакомого сейчас 21,5% от вложенного 5 лет назад.
И само тело актива вырасло в х2+ раза.

ОФЗ так может?

 

[UnembossedName]

@Вклад на 250 лет,

Вот куда вас понесло, почему вы начали сравнивать депозит и квартиру?
Повторю, я депозит вам привел ради более простой арифметики.
Без упрощения у меня недостаточно навыков, чтобы объяснить человеку проблему в данном утверждении.

Вот Макавели попробовал зайти с другой стороны.

А зачем разные-то? Две одинаковые квартиры в одном доме друг на против друга. Одну вы купили 5 лет назад, вторую вчера в 2 раза дороже, при абсолютно всех прочих равных. Сдаёте их в аренду за одинаковую сумму.

Срочно нужно одну продать. Какую выбрать? И вот вы на полном серьёзе начинаете считать, какая квартира приносит больше процентов дохода. По вашей логике первая. По моей логике вообще нет разницы.

Вы согласны, что в этой ситуации будущая отдача от распоряжением этими двумя квартирами будет одинакова?

 

[UnembossedName]

@Вклад на 250 лет, если все таки интересно заморочиться и понять дает ли прибыль недвижка у друга или нет. Сравните ее с ОФЗ-ИН. Где тело облигации это стоимость недвижомости, а купон это аренда. Если Ваша недвижка обгоняет в доходности ОФЗ-ИН, то можно порадоваться. Других более менее схожих инструментов сложно найти.

Ну вот куда вы.
Понимание как работают (и в чем суть)) ОФЗ-ИН недоступно абсолютному большинству людей, регулярно торгующими на бирже. Я вам это с полной уверенностью заявляю.

Мы сейчас разбираемся в базовой арифметике.

 

[Яяя]

Покупка сейчас может оказаться выгодной или нет.
Например вы забудете о маленьком выхлопе, если РФ свалится в гиперинфляцию, квартира спасет ценность ваших активов от этого сценария, а в депозитах деньги просто сгорят. Если что я не прогнозирую данный сценарий, просто пример.

Арендную доходность в лоб со ставкой депозитов нельзя сравнивать ни в коем случае не только поэтому, а потому что нужно сравнивать полную доходность, у депозита полная доходность равна процентной, а у квартиры нет (это изменение тела + аренда).

Если так рассуждать-на Ваш дом и беспилотник свалиться может) . Что собственно и происходит сейчас. Не выгодность покупки сейчас жилья под сдачу не связана с депозитами. Она просто не выгодна. Речь про Москву именно. В других местах может и выгодна кстати. А в Москве если не знаешь куда деньги деть,я бы смотрела что-то типа кладовок например.Их тоже можно сдавать, но никаких ремонтов. А вообще это большое дело,понять куда вложить деньги сейчас если не в жилье или депозиты.

 

[UnembossedName]

А вообще это большое дело,понять куда вложить деньги сейчас если не в жилье или депозиты.

Настолько большое, что лучше вкладывать во всё и сразу.

 

[Вклад на 250 лет]

Вы согласны, что в этой ситуации будущая отдача от распоряжением этими двумя квартирами будет одинакова?

Нет.
Ту которую купили 5 лет назад и которая приносит уже 21% от вложенного,
через 5 лет (в будущем) начнет приносить 60% от вложенного.
Ту которую купили только что, будет приносить 3% от вложенного в первый год и только через 5 лет достигнет 21%. Тогда как 1 квартира начнет приносить уже 60%.

 

[UnembossedName]

Нет.
Ту которую купили 5 лет назад и которая приносит уже 21% от вложенного,
через 5 лет (в будущем) начнет приносить 60% от вложенного.
Ту которую купили только что, будет приносить 3% от вложенного в первый год и только через 5 лет достигнет 21%. Тогда как 1 квартира начнет приносить уже 60%.

Ну на этом можно и разойтись)

 

[Вклад на 250 лет]

Ну на этом можно и разойтись)

Так это взгляд инвестора.
Очевидно же что он в годовых считать будет.
В годовых от вложенного,
как это делают на любых инструментах (банках, биржах, недвижимости и т.п.).

Другой взгляд,
взгляд стороннего обывателя/потребителя:

Две одинаковые квартиры в одном доме друг на против друга. Одну вы купили 5 лет назад, вторую вчера в 2 раза дороже, при абсолютно всех прочих равных. Сдаёте их в аренду за одинаковую сумму.

Срочно нужно одну продать. Какую выбрать? И вот вы на полном серьёзе начинаете считать, какая квартира приносит больше процентов дохода. По вашей логике первая. По моей логике вообще нет разницы.

Такой взгляд тоже имеет право на существование.
Только он уместен на лавочке в рассуждениях бабушек старой закалки.
И они будут уверены в своей правоте.
И даже логика в их рассуждениях будет прослеживаться.
Возможно, даже их рассуждения будут без логических ошибок.

Но мы же про инвестиции, не?

 

[Восьмая Марта]

По моей логике вообще нет разницы.

Мы не продаём, мы покупаем))

Проблема людей, считающих доходность к цене покупки, что они в своем наслаждении ранее полученными доходами не понимают, что от них не зависят будущие доходы.

Вот эта фраза сломала мне мозг))
Пример: есть город (биржа), в нём куча зданий (компании), в каждом здании - абсолютно одинаковые квартиры по одинаковым ценам аренды (дивиденды).
Как сделать так, чтобы твоя квартира выиграла на фоне других и приносила доход выше, чем соседние, я понимаю. Как это возможно сделать владельцу акций?

 

[Вклад на 250 лет]

Ну на этом можно и разойтись)

И, кстати, я в такой ситуации:

Две одинаковые квартиры в одном доме друг на против друга. Одну вы купили 5 лет назад, вторую вчера в 2 раза дороже, при абсолютно всех прочих равных. Сдаёте их в аренду за одинаковую сумму.

Срочно нужно одну продать. Какую выбрать? И вот вы на полном серьёзе начинаете считать, какая квартира приносит больше процентов дохода. По вашей логике первая. По моей логике вообще нет разницы.

Находился буквально месяц назад. Буквально.
Один дом. Один подъезд. Две одинаковые квартиры.

В нем моя квартира купленная 5 лет назад за сумму в 2 раза дешевле,
чем цена той которую продают сейчас.
И та которую продают сейчас, которая дороже в 2 раза, чем моя цена 5и-летней давности.
Но текущая цена у квартир одинаковая.
И возможная аренда по сумме за месяц одинаковая.



Так вот.
(Цифры условные, теоретические рассуждения)
Купив вторую квартиру и вложив х2, мы получим реально маленький выхлоп в 3% годовых.
Попробую по другому.
Вложив 10 000 000 получим 300 000 в год или 25 000 в месяц.
Ещё раз: вкладываем 10 млн. чтобы получить 25 т.р. в месяц.

В то время как, НИЧЕГО НЕ ВКЛАДЫВАЕМ НА ТЕКУЩИЙ МОМЕНТ,
например, квартира купленная 5 лет назад за 5 000 000 рублей,
которая теоретически сдается за те же 25 000 в месяц; в годовых принесет 6%.

В одном случае, СЕЙЧАС вложили 10 млн. и получили 25 т.р/мес.
В другом случае, СЕЙЧАС вложили 0 (ноль рублей) и получили 25 т.р/мес.

Понятно чем отличается взгляд инвестора
при принятии решения о вложении
и который умеет считать,
от взгляда обывателя, который не видит разницы
в двух одинаковых квартирах сдающихся за одну цену?

 

[Matilda]

@Вклад на 250 лет, Вы не правы, а правы Ваши оппоненты. Это взгляд обывателя, считать прибыль от первоначально вложенного. Финансисты ежегодно прибыль капитализируют, делают переоценку, и в новом году считают доходность относительно суммарного капитала на начало года. Вам еще можно рассмотреть пример с депозитами с учетом капитализации % и без. Результат будет разный. А если депозит валютный, то учесть еще и курсовые разницы.