Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читает 1)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[SonOfKiyosaki]

До следующего события планетарного масштаба и/или "Ипотека - всё"осталось...

Про "Ипотека всё", посмотрим в августе-сентябре. Если что цитаты из источников обсудим.

 

[konstantin2021]

Правительство нанесло очередной удар по малогабаритным квартирам.

Счетная палата предложила исключить их из ипотечных программ с господдержкой в рамках предстоящего изменения условий их выдачи.

Это ударит по спросу на студии и однушки.

Это из телеги.

 

[SonOfKiyosaki]

Правительство нанесло очередной удар по малогабаритным квартирам.

Счетная палата предложила исключить их из ипотечных программ с господдержкой в рамках предстоящего изменения условий их выдачи.

Это ударит по спросу на студии и однушки.

Это из телеги.

Цены на студии - резко полетели в космос! Сейчас разгонят нормально и застройщики получат прибыль. Хватай, а то запрещают!

 

[Tatiana123022]

Правительство нанесло очередной удар по малогабаритным квартирам.

Счетная палата предложила исключить их из ипотечных программ с господдержкой в рамках предстоящего изменения условий их выдачи.

Это ударит по спросу на студии и однушки.

Это из телеги.

Вообще-то это логично. Особенно относительно семейной ипотеки.

 

[urbanoid]

Налоги ещё поднимут, я так понимаю. "Подспорье" ипотечникам будет!

"Подспорье" будет на съёме, т.к. отложенный спрос увеличится.
А что касается ипотечников - у большинства из тех, у кого хватит на ПВ и ЕП по текущим ставкам после 01.07, наверняка всё будет нормально. Вырастет ключевая ставка - у них ставка зафиксирована и инфляция не страшна, упадет ключ - рефинансируют кредит.

 

[konstantin2021]

упадет ключ - рефинансируют кредит.

В случае рефинансирования ипотеки залог по новому договору учитывается по стоимости залога в первоначальном договоре?
Или по рыночной стоимости объекта на дату одобрения рефинансирования?

 

[Supric]

@konstantin2021, свою оценку проводят банки, поэтому тут привязки нет, у всех свои факторы учитываются, и про отказы на этапе оценки первички я слышал от знакомого, типа не покрывает долг с учетом первоначального взноса, или повышай первоначалку, или ищи другой объект.

Залог должен покрывать остаток долга на момент рефинансирования, остальное неважно.

 

[Supric]

Забыл дописать, один банк отказал по причине оценки, а другой одобрил ипотеку на тот же ЖК с тем же ПВ. То есть в каждом банке точно оценка своя и может отличаться.

 

[urbanoid]

В случае рефинансирования ипотеки залог по новому договору учитывается по стоимости залога в первоначальном договоре?
Или по рыночной стоимости объекта на дату одобрения рефинансирования?

Согласен со всеми словами уважаемого Supric выше.
Стоимость залога по новому договору - исходя из стоимости по итогам оценки.
Стоимость по итогам оценки зависит, как правило, от рынка и конкретно - от стоимости аналогов, квартир в локации и прочих параметров, учитываемых в оценке (в отчёте указывают всё, вплоть до усушки и утряски уторговываемости или чего-то типа того). Оценщик, конечно, может спросить и учесть и мнение самого собственника насчёт стоимости оцениваемой квартиры (если это независимый оценщик, а не от самого банка), но не уверен, что это обязательно

 

[SonOfKiyosaki]

"Подспорье" будет на съёме, т.к. отложенный спрос увеличится.
А что касается ипотечников - у большинства из тех, у кого хватит на ПВ и ЕП по текущим ставкам после 01.07, наверняка всё будет нормально. Вырастет ключевая ставка - у них ставка зафиксирована и инфляция не страшна, упадет ключ - рефинансируют кредит.

Это если им зп проиндексируют, а если нет - меньше денег на ежемесячный платёж будет.

И рефин судя по слухам в тг-каналах = им ждать минимум до зимы

 

[Supric]

Некоторые говорят, что ватутинки уже достаточно близко к финансовому центру страны, в отличие от какой-то там Тулы и тем более Самары.
Однако новости с Неглинной до ватутинок как выясняется идут с огромным, как минимум трехмесячным опозданием.

Март 2024

https://cbr.ru/ec_research/mb/bulletin_23-02/

Оценка снижения ВВП в 2022 году на 2,1% оказалась лучше ожиданий и указывает на рост выпуска в IV квартале относительно III квартала. В начале года расширение экономической активности продолжилось.
Растет внутренний спрос на фоне увеличившихся бюджетных расходов, активизации потребления по мере роста трудовых доходов и снижения нормы сбережений с повышенных уровней. Адаптация экономики к вызовам снижает уровень неопределенности, что положительно сказывается на инвестиционных планах компаний.

Апрель 2024

https://cbr.ru/ec_research/mb/bulletin_24-03/

Высокий потребительский спрос сохраняется. Предложение товаров и услуг по-прежнему отстает от спроса, обостряется конкуренция за ограниченные трудовые ресурсы.
Растущих трудовых доходов хватает одновременно и для наращивания сбережений, и для повышения потребления. Последнее также поддерживается активным кредитованием, несмотря на увеличение ставок по кредитам и ужесточение макропруденциального регулирования.

Май 2024

https://cbr.ru/ec_research/mb/bulletin_24-04/

Рост потребительского спроса, по предварительным данным, замедлился в апреле. При этом предложение товаров и услуг по-прежнему заметно отстает от совокупного спроса, поддерживаемого высоким ростом доходов, значительными темпами увеличения кредитования и государственного спроса.
Для возвращения к балансу между совокупным спросом и возможностями расширения выпуска требуется дополнительное охлаждение кредитной активности, а также более выраженное сберегательное поведение домашних хозяйств.

ЦБ вот уже несколько месяцев вещает, буквально орёт, что рост доходов такой у населения, что население не просто все предложение сметает, но еще и кредитуется усиленно и абсолютно бесстрашно даже по текущим ставкам.

 

[konstantin2021]

Минфин РФ предлагает сохранить налог на продажу объектов недвижимости до суммы в 2,4 млн рублей на уровне 13%, выше нее - установить на уровне 15%.

Подробнее здесь:
https://tass.ru/nedvizhimost/20930769?ysclid=lwrd82epy824132716

Ипотека - это осознанное самозастревание в лонге...

Хорошая подача информации кстати.

Не Минфин увеличивает налог на продажу недвиги до 15%.
А Минфин предлагает сохранить налог на уровне 13%.

Но есть нюанс...

 

[Supric]

Не Минфин увеличивает налог на продажу недвиги до 15%.
А Минфин предлагает сохранить налог на уровне 13%.

Ну без этого уточнения, там до 22% светило.

 

[SonOfKiyosaki]

Некоторые говорят, что ватутинки уже достаточно близко к финансовому центру страны, в отличие от какой-то там Тулы и тем более Самары.
Однако новости с Неглинной до ватутинок как выясняется идут с огромным, как минимум трехмесячным опозданием.

Март 2024

https://cbr.ru/ec_research/mb/bulletin_23-02/

Оценка снижения ВВП в 2022 году на 2,1% оказалась лучше ожиданий и указывает на рост выпуска в IV квартале относительно III квартала. В начале года расширение экономической активности продолжилось.
Растет внутренний спрос на фоне увеличившихся бюджетных расходов, активизации потребления по мере роста трудовых доходов и снижения нормы сбережений с повышенных уровней. Адаптация экономики к вызовам снижает уровень неопределенности, что положительно сказывается на инвестиционных планах компаний.

Апрель 2024

https://cbr.ru/ec_research/mb/bulletin_24-03/

Высокий потребительский спрос сохраняется. Предложение товаров и услуг по-прежнему отстает от спроса, обостряется конкуренция за ограниченные трудовые ресурсы.
Растущих трудовых доходов хватает одновременно и для наращивания сбережений, и для повышения потребления. Последнее также поддерживается активным кредитованием, несмотря на увеличение ставок по кредитам и ужесточение макропруденциального регулирования.

Май 2024

https://cbr.ru/ec_research/mb/bulletin_24-04/

Рост потребительского спроса, по предварительным данным, замедлился в апреле. При этом предложение товаров и услуг по-прежнему заметно отстает от совокупного спроса, поддерживаемого высоким ростом доходов, значительными темпами увеличения кредитования и государственного спроса.
Для возвращения к балансу между совокупным спросом и возможностями расширения выпуска требуется дополнительное охлаждение кредитной активности, а также более выраженное сберегательное поведение домашних хозяйств.

ЦБ вот уже несколько месяцев вещает, буквально орёт, что рост доходов такой у населения, что население не просто все предложение сметает, но еще и кредитуется усиленно и абсолютно бесстрашно даже по текущим ставкам.

Привет, ребяята!

Ставка 16%, и это факт. А в ближайшее время ещё увеличится видимо. Рефином не пахнет. Буратинам ещё платить и платить...Ждём ещё повышение подоходного налога.

 

[Supric]

@SonOfKiyosaki, но ведь до ковида ты то же самое вещал.
По факту те доковидные буратины давно уделали противников ипотеки, одной левой не напрягаясь.
Но теперь да, "теперь все будет по-другому", "событие планетарного масштаба" же.

Вспомнил, в 2014 году кредитовался под 15%. А сейчас АЖ ЦЕЛЫХ 16!!!111адынадынадын

 

[urbanoid]

Это если им зп проиндексируют, а если нет - меньше денег на ежемесячный платёж будет.

И рефин судя по слухам в тг-каналах = им ждать минимум до зимы

Что Вы всё за них переживаете?
Прыгать на 40% в год не все могут, вернее, не только лишь все?))
Если зп не растёт на текущем месте, то есть опция прокачать скиллы и уйти на более высокую зп. В условиях дефицита кадров эта опция еще доступнее.

Привет, ребяята!

Ставка 16%, и это факт. А в ближайшее время ещё увеличится видимо. Рефином не пахнет. Буратинам ещё платить и платить...Ждём ещё повышение подоходного налога.

Это плохо главным образом для инвесторов типа "купи-продай, прибыль посчитай".
Человек, покупающий для жизни, понимает, что ставка - это только стоимость пользования деньгами сегодня. Чем деньги доступнее, тем выше спрос - тем выше стоимость недвиги.

 

[urbanoid]

@SonOfKiyosaki,
Вспомнил, в 2014 году кредитовался под 15%. А сейчас АЖ ЦЕЛЫХ 16!!!111адынадынадын

Если не секрет, какой ежемесячный платеж был? За сколько времени выплатили?

 

[Supric]

@urbanoid, то не ипотека была (хотя по сумме на пол-квартиры примерно, платеж тысяч 20 был в первые месяцы), да и закрывал досрочно, за 2 года. Перестал досрочно закрывать когда остаток долга стал ниже расчетной компенсации за неиспользованный отпуск за предыдущие годы при увольнении))) ну, так иногда бывает, если не меняешь работу раз в полгода)))

 

[SonOfKiyosaki]

@SonOfKiyosaki, но ведь до ковида ты то же самое вещал.
По факту те доковидные буратины давно уделали противников ипотеки, одной левой не напрягаясь.
Но теперь да, "теперь все будет по-другому", "событие планетарного масштаба" же.

Вспомнил, в 2014 году кредитовался под 15%. А сейчас АЖ ЦЕЛЫХ 16!!!111адынадынадын

16% это ставка ЦБ РФ, будет 17%, т.е. кредитование будет 18-19% Ку-ку!

 

[SonOfKiyosaki]

Что Вы всё за них переживаете?
Прыгать на 40% в год не все могут, вернее, не только лишь все?))
Если зп не растёт на текущем месте, то есть опция прокачать скиллы и уйти на более высокую зп. В условиях дефицита кадров эта опция еще доступнее.

Это плохо главным образом для инвесторов типа "купи-продай, прибыль посчитай".
Человек, покупающий для жизни, понимает, что ставка - это только стоимость пользования деньгами сегодня. Чем деньги доступнее, тем выше спрос - тем выше стоимость недвиги.

Если у тебя норм платёж висит, дёргаться на др. место - рискованно! Надо ещё и подушку иметь.