Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 21)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Kumiko]

А, ну это ж другое сообщение... Ну, кому-то лишний, кому-то не лишний. Один риэлтор (раздолбай и лентяй) лишний, другой (о котором написал я, матёрый маклер в небольшом городке с огромным опытом) не лишний. То, что квартиры прям как пирожки - это далеко не всегда так, иногда квартиру в целом неплохую задолбаешься продавать, если не демпинговать совсем, а иногда нормальный вариант для покупки задолбаешься искать. Был бы "абсолютно лишние звено" - не было бы такой профессии. Другое дело, что большинство раздолбаев в этой профессии действительно лишние. Так я об этом и раньше написал.
А, и да, не всем нечего делать, чтобы целыми днями варианты искать да по раёну бегать. А тем более другой район или другой город. Некоторые заняты, и поручают рутинную часть этой задачи риэлтору. Теоретически. Потому что хороших, повторюсь, мало, и большой шанс попасть на раздолбая, который и правда ни грамма пользы не добавит. Но есть и иные случаи.

У меня риэлтор свой давнишний и такса для меня не меняется много лет.
При продаже я прихожу только на встречу с реальным покупателем и оригиналами доков, по результату подписываем предварительный договор.
Оно мне надо мотаться на другой край географии, что бы туристу очередному показать квартиру?
При покупке для себя выбираю только сама в определенных домах в своем районе, в пешей доступности от меня и с учетом вида из окна. Ей может квартира супер покажется, а мне не надоть такое. Вкусовщина.
Весь остальной официоз и решение вопросов делает она в обоих случаях. Доки и продавца я тоже проверяю доступными мне средствами. Одна голова хорошо, а две лучше.

 

[PoorYorik]

Умные люди, прочитав эту информацию, спросят:

1. как можно обналичить субсидию Минобороны?

В 2015 г я продал квартиру покупателю с военной ипотекой. Деньги передали мне налом, я ещё и часть откатил покупателям обратно, так как цена в договоре была завышена относительно обговоренной цены и равнялась максимально возможной для военной ипотеки с расчетом на количество членов семьи покупателя.

 

[manaj]

с расчетом на количество членов семьи покупателя

Это вы от себя видать добавили или напутали чего, максимальная сумма по военной ипотеке не зависит от кол-ва членов семьи. А касательно нала, да, росвоенипотека перечисляет накопления в банк, который выдает ипотеку и затем можно наличкой через ячейку расплачиваться.

 

[konstantin2021]

Одни лентяи в ветке.

Спойлер

Хоть кто-нибудь бы выложил какое-нибудь определение суда чтобы было возможно что-то обсудить, а то только переливаем из пустого в порожнее.

Поскольку все ленятся, то я начну первым.

Вот свежее апелляционное определение (весна 2025 года).
В формате Word.

https://mos-gorsud.ru/rs/presnenskij/cases/docs/content/3fa20400-5d98-11f0-956d-db0ff3d8399f

Выкладывайте еще если нароете что-нибудь интересное.
Информация полезная для всех.

Кстати в поиске мне помогла Алиса.
Впрочем как всегда...

 

[Tatiana123022]

Сегодня по Первому каналу в Пусть говорят две очередные обманутые старушки жаловались на то, что остались без квартиры. И, самое интересное, не только студия была на их стороне, но и присутствующие адвокаты их успокаивали и говорили, что все можно отспорить, и как нужно действовать
Причем одна из старушек робко так говорила, «ну как же, квартиру купила такая хорошая женщина, она же может пострадать!» Ничего, говорила адвокат, это не Ваши проблемы, главное, квартира к Вам вернется!
Слов нет
Очень кстати это решение апелляционной инстанции!
Но разница в том, что промежуточный покупатель, как в описанном в документе случае, есть далеко не всегда.

Просьба к модератору не удалять сообщения по данной теме. Или поясните, пожалуйста, свою позицию.

 

[Maxim98]

Кстати, кто-нибудь понял суть этой поправки в НК?
"Льготы по НДФЛ от продажи недвижимого имущества будут отменены вне зависимости от срока владения и наследования имущества."
Это что ж теперь при продаже законно унаследованных квартир платить налог с полной стоимости, а у кого-то не треснет?

 

[Verges]

Кстати, кто-нибудь понял суть этой поправки в НК?
"Льготы по НДФЛ от продажи недвижимого имущества будут отменены вне зависимости от срока владения и наследования имущества."

В этой фразе пропущено самое главное "для иноагентов".

В ст. 217 НК РФ ряд пунктов дополняют следующим текстом:

"Положения настоящего пункта не применяются в отношении
указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором
получен соответствующий доход, статус иностранного агента;"

Детально разъяснено здесь. В разделе "НДФЛ".

 

[Maxim98]

В этой фразе пропущено самое главное "для иноагентов".

В ст. 217 НК РФ ряд пунктов дополняют следующим текстом:

Детально разъяснено здесь. В разделе "НДФЛ".

Ну слава Богу, пронесло, а то как представил, что пару лямов дяде отдать ни за что. А иноагентам этим туда и дорога, нас не может затронуть, мы же нормальные.

 

[Halvard]

Сегодня по Первому каналу в Пусть говорят две очередные обманутые старушки жаловались на то, что остались без квартиры.

Читал, что в судах одной только Москвы уже несколько сотен исков от таких ушлых старушек. Да и не старушек, думаю.
При чём, даже затребованные смекалистым покупателем справки о полной адекватности продавца не спасают. Состояние аффекта , типа, и все дела.
Я понимаю, что власти очень сильно хотели помочь " всенародной любимице", да ещё и последовательно одобряющей любые колебания курса Ларисе Долиной. Она своя, из числа тех, которых не бросают. Но этим решением они открыли такой ящик Пандоры, который заткнуть будет очень сложно.

нас не может затронуть, мы же нормальные.

.... а потом они пришли за мной (с)

 

[olgaju]

Подскажите, а как происходит процесс зачисления денег на аккредитив при сделке на вторичку?
Я так понимаю открывают этот счёт в банке и покупатель должен эту сумму внести одним платежом или разными?
Если с разных банков забирать + народные облигации с ФУ как то переводить. Туда же по СБП я понимаю нельзя,номер будет другой , а межбанк скорее тоже платный ...и можно постепенно,по мере закрытия вкладов скидывать туда или надо одним платежом?

 

[Tatiana123022]

В этой фразе пропущено самое главное "для иноагентов".

В ст. 217 НК РФ ряд пунктов дополняют следующим текстом:

Детально разъяснено здесь. В разделе "НДФЛ".

Я попросила сделать обзор изменений в налоговый кодекс, сделанных в октябре, в плане продажи и наследования недвижимости физ лицами.
Вот, что он написал

В октябре 2025 года Государственная Дума приняла ряд изменений в Налоговом кодексе, касающихся налогообложения операций с недвижимостью, включая продажу и дарение. Вот ключевые моменты этих поправок:
▌ 1. Скидка на госпошлину при дарении
- Приняты изменения в статью 333.36 и 333.38 Налогового кодекса, устанавливающие скидку 50% на оплату госпошлины при нотариальном удостоверении договоров дарения недвижимости между близкими родственниками. К ним относятся супруги, родители и дети, бабушки/дедушки и внуки, братья и сестры. Это направлено на поддержку семей, особенно пенсионеров и молодых семей, испытывающих финансовые затруднения при оформлении таких сделок.[1]
▌ 2. Обязательное нотариальное удостоверение сделок
- Ранее была введена обязательность нотариального удостоверения любых сделок дарения недвижимости, включая случаи между близкими родственниками. Эта мера направлена на защиту от возможных случаев мошенничества. Теперь любые договоры дарения требуют участия нотариуса, что увеличивает расходы на оформление сделки помимо самой госпошлины.[2]
▌ 3. Повышение госпошлин за регистрацию объектов недвижимости
- Повышена государственная пошлина за регистрацию предприятий как имущественных комплексов. Если ранее ставка составляла 0,1%, теперь она установлена на уровне 0,2%. Максимальный платеж увеличен с 60 тысяч рублей до 1 миллиона рублей.
▌ 4. Новый порядок расчета налогов при продаже недвижимости
- Регион вправе устанавливать повышенный коэффициент при расчете налогооблагаемого дохода от продажи недвижимости. Например, если сделка купли-продажи проводится ни[3]же рыночной стоимости, налоговая база рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7%. Это позволяет избежать занижения доходов продавцами.[2]

Эти изменения направлены на совершенствование правового поля в сфере недвижимости, защиту интересов граждан и предотвращение уклонения от уплаты налогов. Важно учитывать новые правила при совершении сделок с недвижимым имуществом, особенно при передаче жилья в дар близким людям.

Для ответа использовал актуальные интернет-источники:
1. realty.rbc.ru: ГД приняла закон о скидках при дарении жилья близким...
2. lazurit.office-nko.ru: Нововведения в законодательстве с января 2025 года
3. pravo.ru: Госдума повысила некоторые госпошлины с 2025 года
4. www.glavbukh.ru: Налог на дарение недвижимости в 2025 году: инструкция...
5. xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai: Принят закон о скидке на пошлину при дарении жилья близким...

То есть, нас всех касается обязательный нотариус при дарении и увеличение госпошлин.
Изменения вступили в силу с 1 октября 2025 года (Я уточняла)

 

[Яяя]

Подскажите, а как происходит процесс зачисления денег на аккредитив при сделке на вторичку?
Я так понимаю открывают этот счёт в банке и покупатель должен эту сумму внести одним платежом или разными?
Если с разных банков забирать + народные облигации с ФУ как то переводить. Туда же по СБП я понимаю нельзя,номер будет другой , а межбанк скорее тоже платный ...и можно постепенно,по мере закрытия вкладов скидывать туда или надо одним платежом?

По-моему покупатель переводит деньги туда когда подписывают договор на аккредитив в банке,т.е не постепенно а сразу. Т.е к моменту внесения на аккредитив,они уже есть у него на счете в этом банке. Вы ,если покупатель ,обсуждаете с продавцом банк,в котором будет проходить сделка. Ну и к дате сделки переводите в этот банк деньги разными способами. А в день оформления договора переводите их внутри банка на аккредитив. Возможно есть варианты когда деньги на аккредитив в течение какого-то срока зачисляют. Но я не сталкивалась.

 

[olgaju]

По-моему покупатель переводит деньги туда когда подписывают договор на аккредитив в банке,т.е не постепенно а сразу. Т.е к моменту внесения на аккредитив,они уже есть у него на счете в этом банке. Вы ,если покупатель ,обсуждаете с продавцом банк,в котором будет проходить сделка. Ну и к дате сделки переводите в этот банк деньги разными способами. А в день оформления договора переводите их внутри банка на аккредитив. Возможно есть варианты когда деньги на аккредитив в течение какого-то срока зачисляют. Но я не сталкивалась.

Значит , можно на свой текущий или НС в том же банке складывать кучками, а в день Х одной суммой его весь переведут ...?

 

[SonOfKiyosaki]

Компания-застройщик района «Новые Ватутинки» совместно с архитектурным дизайнерским бюро Data разрабатывают концепцию бизнес-ритейл парка возле будущей станции метро «Десна» Троицкой линии.

Ритейл парк займёт пустырь площадью 37 гектаров возле 15-го квартала Новых Ватутинок.

Сейчас этот проект находится в стадии разработки концепции, точных сроков реализации не называется.

 

[konstantin2021]

Ритейл-парк представляет собой комплекс (торговый центр, ТЦ) из одно- и двухэтажных зданий или строений (не менее 5 объектов), сгруппированных около большой парковки. Для строительства торгового центра используются самые дешёвые технологии и конструкции (порой даже ангарные сооружения). Как правило, учитываются все конструктивные требования будущих арендаторов (высота, шаг колонн, несущая способность перекрытий и т. д.).

 

[Supric]

Написал бы проще: фудсити ещё один построят. Все бы сразу поняли

 

[UnembossedName]

Я попросила сделать обзор изменений в налоговый кодекс,

Не понятно, кого вы попросили, если вы попросили сделать это ЛЛМ, то ОЧЕНЬ СИЛЬНО ПРЕДОСТЕРЕГАЮ вас от использования ЛЛМ с целью анализа российского законодательства, не помню писал я это здесь или нет, но у меня 9/10 попыток ошибки и лажа. А может 10 из 10.

Я интересовался мнением ЛЛМ в тех вопросах, в которых я и сам неплохо разбираюсь, уточнить детали. Результат ужасен. Пробовал разные.

 

[Supric]

@UnembossedName, привет всем любителям куку21век новомодных штучек)))

 

[UnembossedName]

Не понятно, кого вы попросили, если вы попросили сделать это ЛЛМ, то ОЧЕНЬ СИЛЬНО ПРЕДОСТЕРЕГАЮ вас от использования ЛЛМ с целью анализа российского законодательства, не помню писал я это здесь или нет, но у меня 9/10 попыток ошибки и лажа. А может 10 из 10.

Я интересовался мнением ЛЛМ в тех вопросах, в которых я и сам неплохо разбираюсь, уточнить детали. Результат ужасен. Пробовал разные.

Вот пример с Алисой, лажа сразу же.

 

[konstantin2021]

Вот пример с Алисой, лажа сразу же.

Я тоже заметил Алисину ахинею и удалил посты пару часов назад.