Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 4)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[Tatiana123022]

@Leodor, возможно, сделали перепланировку и убрали перегородку, которая гасила вибрации. Есть такие акустически критические точки. Как-то обсуждала эту тему с акустиком. Да, только ставить колонну или что-то в этом роде. У них ведь тоже возникла проблема, особенно с вашими шагами.
Второй, простой, вариант - неудачная замена стояков и батарей. Но, думаю, Вы это изучили.

 

[pavelsha]

@Tatiana123022, Помню, когда жил в старом фонде, с шумоизоляцией было всё хорошо, до тех пор пока не выкупили одну из квартир подо мной и начали ремонт. Во время ремонта, длинною в год, слышимость нарастала. Думали, что это лишь временные осложнения, но... После его окончания стало слышно, как люди говорят и прочее. Исправить это уже никак не получилось.

Могли снести старые перегородки из картина тяжёлого и поставить новые. Из звонкого чего-то: например, газобетона или пазогребней. И жестко их связали с перекрытиями... Меняли стояки и фактически проковырялм дырку к соседям... 100℅ , что сами тоже теперь мучаются, но найти денег чтобы исправить не даёт жаба. Мне знакомые, которые занимаются шумоизотяцией, рассказывали про квартиру дорогую, где были похожие проблемы после ремонта. Квартира сменила 3-4 владельцев и только последний снёс всё архаичное "богатство" и стал делать ремонт по проекту с шумоизоляцией

 

[SonOfKiyosaki]

Арендодатель - бесправное существо?

Один из участников нашего FIRE-сообщества попал в незавидную ситуацию.

Весной он сдал квартиру приличным людям - семье с детьми. Заключил договор на год. В первые месяцы всё было нормально, а потом начались задержки с оплатой аренды. К сентябрю задержки вылились в полный отказ арендаторов платить за жильё. На требования освободить квартиру ответ был простой: "А что вы нам сделаете? Вы не можете нас выселить, у нас дети - мы защищены законом".

Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке - штука интересная, но бесполезная. Никакие проактивные действия помочь собственнику не могут: жильцы угрожают уголовкой, при любом визите собственника вызывают полицию, участковый занял их сторону.

События разворачиваются стремительно, будет суд. Но выселение по решению суда в любом случае возможно только весной. По результатам пострадавший собственник обещает написать статью с деталями и работой над ошибками. Как будет - скину ссылку.

Короче, наивно предполагать, что в таком деле как сдача недвижимости рисков нет. Как оказалось, такая ситуация нередка: даже в небольшом сообществе нашлись люди, которые тоже сталкивались с профессиональными неплательщиками. Учитесь на чужих ошибках. Необходимо досконально проверять арендатора: платежеспособность, исполнительные производства, участие в судах, пробивать по приложениям getcontact, numbuster. Но даже такие меры предосторожности не дадут 100% гарантии, и счастливая жизнь рантье может на несколько месяцев превратиться в ад.

@finindie тг канал

 

[Tatiana123022]

Подождать, пока дома никого не будет, выкинуть вещи в окно изменить замки. Договор ведь расторгнут, причем давно ( хоть и в одностороннем порядке)
Пусть попробует судиться.
Парочку парней только знакомых позвать на операцию.

 

[konstantin2021]

Подождать, пока дома никого не будет, выкинуть вещи в окно изменить замки. Договор ведь расторгнут, причем давно ( хоть и в одностороннем порядке)
Пусть попробует судиться.

Инвестбетон предполагал ежемесячное получение арендной платы на карту, а не вот это все.

Ведение наружного наблюдения за арендаторами не входило в планы рантье.

Тем более если это профессиональные неплательщики, то кто-то из них может постоянно находится в квартире и забаррикадироваться от арендодателей.

 

[barsyan]

Просто есть люди, которым нельзя связываться с бетоном. Типа меня . В этой сфере надо быть матёрым, прожженым, циничным, уметь разбираться в людях, не позволять вешать лапшу на уши, не давать слабину и действовать по ситуации. Это всё надо, чтобы подобные ситуации пресекать на корню. К слову, выглядит скорее очередная раздутая страшилка, потешить эго инвесторов в акции. 1 случай на сколько-то тысяч. Из той же серии, что подростки сняли посутку на новый год и раздербанили. Не надо так.

 

[Восьмая Марта]

Ведение наружного наблюдения за арендаторами не входило в планы рантье

Очередная страшилка на ночь. Куча несостыковок, лень комментировать.

А вообще, проблема решается очень просто - два замка, а ключ у арендаторов только от одного.

 

[Supric]

А вообще, проблема решается очень просто - два замка, а ключ у арендаторов только от одного.

Ну если арендатор сознательно идёт на беспредел, то ему ничего не помешает не только демонтировать второй замок, но и поставить вместо него свой))

Если будет расторжение договора через суд, то арендаторам скорее всего выставят в решении суда доплатить за то время что они там фактически жили. А не исполненные производства фссп видны любому, кто будет потом иметь с ними какие то дела, так что либо оплатят все, либо свой волчий билет вывесят напоказ.

 

[konstantin2021]

Если будет расторжение договора через суд, то арендаторам скорее всего выставят в решении суда доплатить за то время что они там фактически жили.

Залог останется у Вас как и необходимость ремонта в квартире.

 

[Восьмая Марта]

Ну если арендатор сознательно идёт на беспредел, то ему ничего не помешает не только демонтировать второй замок, но и поставить вместо него свой))

Хмм.. гипотетически, ничто не помешает арендодателю заменить дверь/замки опять. И после этого вскрыть квартиру будет невозможно. А там - как хотят, могут и в суд идти

 

[SonOfKiyosaki]

Просто есть люди, которым нельзя связываться с бетоном. Типа меня . В этой сфере надо быть матёрым, прожженым, циничным, уметь разбираться в людях, не позволять вешать лапшу на уши, не давать слабину и действовать по ситуации. Это всё надо, чтобы подобные ситуации пресекать на корню. К слову, выглядит скорее очередная раздутая страшилка, потешить эго инвесторов в акции. 1 случай на сколько-то тысяч. Из той же серии, что подростки сняли посутку на новый год и раздербанили. Не надо так.

Узнаем скоро подробности, пост написал "заслуженный" чел. Так что, будет интересно.

 

[SonOfKiyosaki]

Если будет расторжение договора через суд, то арендаторам скорее всего выставят в решении суда доплатить за то время что они там фактически жили. А не исполненные производства фссп видны любому, кто будет потом иметь с ними какие то дела, так что либо оплатят все, либо свой волчий билет вывесят напоказ.

Какой "замечательный бизнес", сколько всяких интеерсных нюансов! За 3-4% годовых - самое то!
Скучно точно не будет!

 

[Supric]

Залог останется у Вас как и необходимость ремонта в квартире.

Можно выставить на продажу как есть, многие покупают под ремонт. Можно долго фантазировать.

Встретить условного неадеквата можно на любом этапе в любом процессе своего жизненного пути.

Например, на выходе из Глобуса с покупками, и загреметь в итоге надолго в травму. Поход в Глобус не предполагал никакую травму, он предполагал большой кешбек И что вы будете делать в этом случае?)))

Проецировать этот риск именно на процесс аренды несколько манипулятивно, кмк.

Дальше можно развить логику и прийти к тому, что от рисков лучше всего защищён тот, у кого ничего нет. Просто напомню, что автор сегодняшнего вброса сам писал на склянках что в начале марта 2022 потерял 75% своего бумажного портфеля а тут всего лишь арендная плата за несколько месяцев, которая, как вы с ним периодически утверждаете, сейчас "жалкие 5% годовых", разве нет? Вы бы сильно грустили из-за потерянных 5% годовых за несколько месяцев?

 

[Supric]

Какой "замечательный бизнес", сколько всяких интеерсных нюансов! За 3-4% годовых - самое то!
Скучно точно не будет!

Ну гораздо лучше ведь чем минус 75% портфеля в марте 2022, правда? Скучно же вам тогда точно не было?)

 

[Angelada]

проблема решается очень просто - два замка, а ключ у арендаторов только от одного

Вся проблема в договоре. При официальном договоре хозяин обязан зарегистрировать жильцов и выдать им все ключи от всех замков.
Проблема решается краткосрочными регистрациями на 3 месяца с регулярным продлением.
Но арендодателям лень так часто этим заниматься, хотя сейчас это делается онлайн.

Но обычно сдают жилье втихаря. "Живут знакомые бесплатно. Меньше 90 дней". И ни налогов, ни риска

1 случай на сколько-то тысяч

И кто докажет обратное?)

Спойлер: Риски при регистрации арендатора в квартире:

временная регистрация может увеличить сумму коммунальных платежей, однако это касается только тех, кто оплачивает коммунальные услуги по нормативам, а не по показаниям счетчиков. Сумма платежей будет зависеть от количества прописанных жильцов;

если прописанный арендатор окажется должником, то судебные приставы придут по месту его временной регистрации. Они могут арестовать не только имущество арендатора, но и попавшееся им имущество собственника квартиры;

если арендатор нарушит закон, то сотрудники полиции тоже придут по месту временной регистрации. А это лишняя суета и трата времени для собственника;

арендатор с временной пропиской может сделать такую же и своему ребенку без согласия собственника квартиры. В этом случае собственник сталкивается еще с рядом проблем. Вы сможете выселить несовершеннолетнего без суда, только если на это согласны его родители и для него найдено равноценное жилье;

существует несколько категорий граждан, которых будет сложно выселить. Трудности могут возникнуть при выселении детей, военных, инвалидов и других лиц льготной категории. Например, в случае с регистрацией людей, имеющих инвалидность, выселить такого квартиранта без серьезных причин вы сможете только по решению суда.

 

[Angelada]

а тут всего лишь арендная плата за несколько месяцев

Если вы зарегистрировали жильцов на год, а не платить они начали со 2-3 месяца, то посчитайте убытки.
Пол миллиона в Москве запросто.
Если нет детей и льготников по окончании регистрации меняете замки.
Если есть, то только через суд.

 

[Восьмая Марта]

При официальном договоре хозяин обязан зарегистрировать жильцов

Только если жильцы не из региона местонахождения недвижимости.

Если вы зарегистрировали жильцов на год, а не платить они начали со 2-3 месяца, то посчитайте убытки.

Как это взаимосвязано? Временную регистрацию можно отменить по щелчку пальцев. Вы вообще о чём?

Если нет детей и льготников по окончании регистрации меняете замки.

Ну и бред по второму кругу пошёл..

Вся проблема в договоре.

Вот именно. Не платят - не проживают. И это должно быть прямо указано в договоре

только через суд.

Пусть судятся. Много таких фактов знаете? Расскажите