Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 10)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[konstantin2021]

Доходность аренды к цене покупки растет с каждым годом.

По данным Росстата, численность населения России в 2015 году составила 146,5 миллиона человек.

Численность населения России составила к 1 января 2025 года 146 млн 119,9 тыс. человек, сообщает Росстат.

Суприк! Вы, как практикующий экономист г. Тулы и Тульской области, объясните новичкам в инвестициях этот тульский феномен.

Доходность аренды растет, а численность населения уменьшается.

Если численность населения уменьшается, а строительство новых домов идет полным ходом за счет налогов населения, то на рынке должно увеличиваться количество пустующих квартир, которое должно влиять на стоимость аренды в сторону уменьшения.

Дефицит свободного арендного жилья может образовываться только из-за притока мигрантов в страну и раздачи российских паспортов всем желающим.

Вы сдаете свои квартиры мигрантам с новенькими российскими паспортами и ломите цену для таких мигрантов выше рынка?

Может быть именно поэтому у вас доходность 10% годовых от арендного бизнеса?

 

[Supric]

Суприк! Вы, как практикующий экономист г. Тулы и Тульской области, объясните новичкам в инвестициях этот тульский феномен.

Этот феномен прямо сейчас сидит напротив вас в зеркале.
Арендуя трёшку в одно лицо.

Поэтому увязывать аренду с ростом населения это слишком примитивно.

Есть некоторые очевидные вещи, но очевидные почему то не для всех. Например такой феномен как инфляция означает не только то, что товары и услуги подорожали +ужас-ужас, все пропало), но и то, что у населения фактически выросли доходы, чтобы на эти товары и услуги их потратить.

Поэтому аренда и растет примерно вместе с инфляцией.

 

[konstantin2021]

Поэтому увязывать аренду с ростом населения это слишком примитивно.

Есть некоторые очевидные вещи, но очевидные почему то не для всех. Например такой феномен как инфляция означает не только то, что товары и услуги подорожали +ужас-ужас, все пропало), но и то, что у населения фактически выросли доходы, чтобы на эти товары и услуги их потратить.

Поэтому аренда и растет примерно вместе с инфляцией.

У Вас пропагандистские тексты даже в профильной ветке про недвижимость.


Вы должны были написать: ... увязывать стоимость аренды с падением численности населения России (или другими словами с демографическим кризисом)...

Рост населения России только в вашей голове. У Росстата противоположная динамика.

что у населения фактически выросли доходы, чтобы на эти товары и услуги их потратить.

Вы считаете, что стоимость аренды увеличивается из-за роста доходов населения, а увеличение количества пустующих квартир на рынке не может повлиять на динамику стоимости аренды в сторону снижения?

P.S. На вопрос о национальности ваших арендаторов, которые сделали 10% доходности вашего арендного бизнеса, Вы тактично промолчали.

Впрочем как всегда...

 

[Supric]

Вы считаете, что стоимость аренды увеличивается из-за роста доходов населения, а увеличение количества пустующих квартир на рынке не может повлиять на динамику стоимости аренды в сторону снижения?

Откуда данные об увеличении количества пустующих квартир "под ключ", то есть с отделкой и мебелью?

P.S. На вопрос о национальности ваших арендаторов, которые сделали 10% доходности вашего арендного бизнеса, Вы тактично промолчали.

Впрочем как всегда...

Я как всегда поржал над тем, что вы, в попытках дофантазировать мою реальность, лажаете буквально в каждом придуманном факте)
Даже по теории вероятностей должны угадывать хотя бы иногда, но этого не происходит)

У Вас пропагандистские тексты даже в профильной ветке про недвижимость

Вы забыли таблетки принять, галлюцинируете с утра.

 

[konstantin2021]

Вы забыли таблетки принять, галлюцинируете с утра.

Для вашего кругозора про Тулу:

Демографические вызовы:

• Тревожным фактором является демографическая ситуация: 50% домохозяйств состоят из одного человека.
• Возрастной состав населения показывает, что самая многочисленная группа — это люди 45+ лет, при этом количество 25-35-летних значительно меньше. Это указывает на сокращение общей численности населения в долгосрочной перспективе.

• Миграционный прирост: В последние годы Тула наблюдает положительный миграционный прирост (около 1000 человек в 2023 году), в том числе за счет программ возвращения соотечественников. Эта миграция формирует отложенный спрос на жилье, так как приезжие сначала арендуют, а затем, освоившись (через 1-3 года), выходят на рынок покупки.

Существует значительный органический отложенный спрос на новое жилье, обусловленный устаревшим жилым фондом и активным миграционным притоком.

Взято отсюда:
https://vc.ru/id470627/2138344-analiz-rynka-nedvizhimosti-tuly

 

[konstantin2021]

Откуда данные об увеличении количества пустующих квартир "под ключ", то есть с отделкой и мебелью?

За год выбор на рынке долгосрочной аренды квартир в Туле вырос на 45%, а спрос — на 17%.

В Туле стоимость долгосрочной аренды квартир за три месяца снизилась на 3%. По городу снижение также зафиксировано в сегменте однокомнатных квартир (-6%) и студий (-9%).

По данным «Авито Недвижимость», по сравнению с февралем 2024 года спрос и предложение на долгосрочную аренду квартир выросли. По сравнению с февралем прошлого года предложение на платформе в среднем по стране выросло на треть (+33%). Выбор студий увеличился на 45%, однокомнатных и «трешек» — на 36%, «двушек» — на 35%.

В Туле год к году предложение квартир на платформе выросло на 45%.
Таким образом, в Туле основной источник новых арендаторов - мигранты.
Количество объявлений на Авито выросло на 45%.
Стоимость аренды снизилась на 3%.
Взято отсюда: https://myslo.ru/news/tula/2025-03-...gosrochnaya-arenda-nedvizhimosti-b-et-rekordy
Но у лично Вас в доходность арендного бизнеса 10% годовых год к году.
Допускаю, что такое может быть, только контингент арендаторов будет очень специфический.

 

[Supric]

@konstantin2021, а за 2024 год данные чисто случайно не нашли, или просто умолчали в своих пропагандистских целях ?

 

[Supric]

Но у лично Вас в доходность арендного бизнеса 10% годовых год к году.

А, так вы из за того что не приняли таблетки, просто очень невнимательно читаете мои сообщения.
Бывает.
Выздоравливайте!

 

[konstantin2021]

за 2024 год данные чисто случайно не нашли, или просто умолчали в своих пропагандистских целях ?

Я их и не искал.

Просто ржу над вашим тезисом:

Доходность аренды к цене покупки растет с каждым годом.

Ваш тезис правильней написать так:

Рубль обесценивается так стремительно, что доходность стоимости аренды квартиры к цене покупки квартиры растет с каждым годом.

 

[Supric]

Просто ржу над вашим тезисом

Для кого-то, у кого ничего нет и нечего сдавать, и кто вместо информации из первых рук кушает с лопаты жёлтых СМИ - это тезис.

А для кого-то фактическая строчка в семейной бухгалтерии

Ржите дальше, говорят, ржание продлевает бесполезное существование жизнь

 

[konstantin2021]

А для кого-то фактическая строчка в семейной бухгалтерии

Но у лично Вас в доходность арендного бизнеса 10% годовых год к году.
Допускаю, что такое может быть, только контингент арендаторов будет очень специфический.

 

[Supric]

контингент арендаторов будет очень специфический.

Одинокий мужик в возрасте, снимающий трешку в одно лицо и устроивший в квартире спортзал - контингент очень специфический или еще не очень?

Я ж сразу написал:

Этот феномен прямо сейчас сидит напротив вас в зеркале.

 

[konstantin2021]

Одинокий мужик в возрасте, снимающий трешку в одно лицо и устроивший в квартире спортзал - контингент очень специфический или еще не очень?

Я не мигрант.
У меня московская прописка более 10 лет.

У Вас часто арендуют трехкомнатные квартиры москвичи, живущие в трешке в одного?

Думаю, ни разу не арендовали.

Ваш контингент арендаторов - тульские мигранты с российскими паспортами.

Предполагаю, что Вы как всегда обманываете читателей не договариваете, что:
- купили квартиры более 10 лет назад,
- до 2020 года была низкая доходность аренды на уровне 2-3%,
- после 2020 года доходность увеличилась, потому что Вы сравниваете ее с ценами покупки более 10 лет назад.

 

[Supric]

Предполагаю, что Вы как всегда обманываете читателей не договариваете, что:
- купили квартиры более 10 лет назад,
- до 2020 года была низкая доходность аренды на уровне 2-3%,
- после 2020 года доходность увеличилась, потому что Вы сравниваете ее с ценами покупки более 10 лет назад.

А теперь вдумчиво перечитайте то что я написал в исходном сообщении:

Полная доходность за 10+ лет 10% годовых, с учетом 6 лет полного простоя и ремонтов) и с текущей оценкой на 15% ниже рынка.

У вас там все хорошо? Может все же уже пора таблеточки принимать, прежде чем на форум лезть?

Я сразу указал, что срок более 10 лет, долгое время полный простой. и 10% это не арендная доходность, а полная (с учетом ремонта, коммуналки во время простоев и текущей оценки продажной стоимости на 15% ниже рынка).

Ну а доходность арендных платежей к цене покупки, если интересно, перевалила за 15% годовых. И будет расти дальше, с годами. Т.н. феномен "старых денег", проявляет себя на сроках от 10-15 лет и более.

 

[konstantin2021]

Ну а доходность к цене покупки, если интересно, перевалила за 15% годовых. И будет расти дальше, с годами. Т.н. феномен "старых денег", проявляет себя на сроках от 10-15 лет и более.

Прекрасная доходность, Суприк!

Наши читатели интересуются: сколько квартир под аренду Вы купили за 8 месяцев 2025 года?

Если ни одной квартиры не купили, то почему?
Доходность ведь великолепная, тем более в самом защищенном активе в нашей стране.

 

[Supric]

@konstantin2021,

Наш диалог очень напоминает анекдот:
- Вы только что прослушали пятую симфонию Бетховена... где вас черти носили? (с)

У кого простоев не было можно накидывать еще пару %% и будет как раз как полная доходность портфеля российских акций.

Я в эти годы сокращал долю в недвиге (продажа в январе 2022) и наращивал долю в российских акциях.
Доходность сопоставима (что кстати значит "прекрасная" и "великолепная" у вас применительно к доходности ?), в акциях чуть повыше и доходность и риск.

 

[konstantin2021]

Доходность сопоставима (что значит "прекрасная" и "великолепная" у вас применительно к доходности ?), в акциях чуть повыше и доходность и риск.

Действительно.

Акции приносят 15% годовых. Но очень рискованно.
Недвижимость приносит 15% годовых. Риска практически нет.

Куда вложить средства?

Конечно в акции.

В Туле скучная жизнь, надо взбодриться, куплю акций.
А дочки пусть как-нибудь сами ищут средства на ПВ для ипотечной студии в Москве.

 

[Supric]

Не знаю, совпадение или нет, но у меня опять заиграла "эмпти руууууумс... вэ вы лён ту лив визаут лав..."

Извиняюсь, вынужден покинуть столь увлекательную беседу, нужно оплатить коммуналку за несколько квартир

 

[konstantin2021]

Не знаю, совпадение или нет, но у меня опять заиграла "эмпти руууууумс... вэ вы лён ту лив визаут лав..."

Суприк!
Здесь образованные люди.
Пишите по английски - Вас поймут.

 

[Supric]

Вас поймут.

По-разному пробовал. Вы ни так, ни так не понимаете.