Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 16)

Недвижимость - самый надежный инструмент сохранения капитала, но, правда, не самый доходный.

Тем не менее, для крупных сумм альтернативных инструментов не так много - акции, драгоценные металлы слишком волатильные.

Постоянно можно услышать комментарии, что на рынке недвижимости огромный пузырь, который скоро лопнет, и цены пойдут вниз. Однако стоит взглянуть на стоимость квадратного метра в долларах, например, в Москве, как легко можно заметить, что цены за 10 лет вообще не выросли.

 

[UnembossedName]

Это одно из ответвлений теории псевдоэффективных рынков кстати)

Поясни мне.
Через 10 лет десятилетки гасятся. То, что у них сейчас 16% годовых доходность, не означает, что через 10 лет в точке погашения ждут 20% рыночную ставку. Они вообще-то с дисконтом к денежному рынку. То есть участники рынка готовы получать на 5пп ниже чем в денежном рынке ради фиксации доходности на длительный срок. Значит они считают, что большую часть этих лет ставка будет куда ниже той, по которой они покупают.

 

[Supric]

@UnembossedName, да, ты прав, туплю.
Навскидку линейная экстраполяция (чтобы со сложными процентами не заморачиваться) говорит о том что через 10 лет покупатели этих офз ждут ставку ниже 11%.
Просто а портфеле облигаций нет, поэтому модуль Облигации.h загружается в мозг динамически, по требованию, по умолчанию выгружен)))

 

[Антон]

Очень интересно как из А вытекает Б в этом утверждении.

Форвардные ставки можно считать ожидаемыми будущими ставками.
Например, ставка на 10 лет 16% и ставка на 11 лет 16%. Форвардная ставка через 10 лет на 1 год тоже 16%.
Ну и по ипотеке ставки должны быть побольше, чем по ОФЗ.

Это так называя теория (или гипотеза) чистых ожиданий:
https://smart-lab.ru/mobile/topic/738252/

 

[developer]

Не понятно конечно почему банк тогда не забирает за долги квартиру а разрешает льготную ипотеку. Скорее всего банку выгодно это.

Банк на переоформлении получают дополнительную комиссию. А забирать квартиру банку не выгодно - это не его профильный бизнес. Тогда придется ипотечников выселять и с дисконтом квартиру продавать, а это убытки.

 

[UnembossedName]

Форвардные ставки можно считать ожидаемыми будущими ставками.
Например, ставка на 10 лет 16% и ставка на 11 лет 16%. Форвардная ставка через 10 лет на 1 год тоже 16%.
Ну и по ипотеке ставки должны быть побольше, чем по ОФЗ.

Это так называя теория (или гипотеза) чистых ожиданий:
https://smart-lab.ru/mobile/topic/738252/

Как с точки зрения этой теории вы бы прокомментировали это
https://hranidengi.com/threads/inve...-pozdno-ili-nikogda-ne-pozdno.318/post-427463 ?

У меня картинка не сходится.
Возможно потому, что эта теория не рассматривает премию за риск в длине.

 

[Supric]

Банк на переоформлении получают дополнительную комиссию. А забирать квартиру банку не выгодно - это не его профильный бизнес. Тогда придется ипотечников выселять и с дисконтом квартиру продавать, а это убытки.

А как выглядит начало процесса?
Должник приходит и говорит банку - все, не буду платить твою ипотеку?
Или ставит ультиматум: или продаем с переоформлением, или просрочка?

Насколько я понял из описания, ипотечный кредит переоформляется без просроченной задолженности.

 

[UnembossedName]

А как выглядит начало процесса?
Должник приходит и говорит банку - все, не буду платить твою ипотеку?
Или ставит ультиматум: или продаем с переоформлением, или просрочка?

Насколько я понял из описания, ипотечный кредит переоформляется без просроченной задолженности.

Если честно мне кажется, что такие сделки не только в случае проблемных долгов.
Интерес банка в комиссии в 1% от суммы долга. Это неплохой доход.

 

[Supric]

Интерес банка в комиссии в 1% от суммы долга. Это неплохой доход.

Он не выглядит неплохим по сравнению с текущими рыночными ипотечными ставками.

 

[Антон]

Как с точки зрения этой теории вы бы прокомментировали это

Берем кривую бескупонной доходности Московской Биржи (рассчитано на основе цен ОФЗ):
https://www.moex.com/ru/marketdata/indices/state/g-curve/

Сейчас на 0,5 года ставка - 20,1%, на 1,5 года ставка 17,7%.
На основе этих данных считаем форвардную ставку через полгода на год:
(1+0.201)^0.5 x (1+R) = (1+0.177)^1.5
Отсюда R = 0,165 или 16,5%.
Форвардная ставка 16,5% и теория утверждает, что и ожидаемая ставка на год через полгода будет 16,5%.

 

[UnembossedName]

Он не выглядит неплохим по сравнению с текущими рыночными ипотечными ставками.

Некорректно сравнивать ставки процентного дохода с комиссионным доходом.
В процентном доходе банк привлекает деньги не бесплатно, то есть сравнивать надо маржу, Какой срок нужен, чтобы по ипотечному кредиту заработать 1% по ставке процентной маржи?

 

[UnembossedName]

Берем кривую бескупонной доходности Московской Биржи (рассчитано на основе цен ОФЗ):
https://www.moex.com/ru/marketdata/indices/state/g-curve/

Сейчас на 0,5 года ставка - 20,1%, на 1,5 года ставка 17,7%.
На основе этих данных считаем форвардную ставку через полгода на год:
(1+0.201)^0.5 x (1+R) = (1+0.177)^1.5
Отсюда R = 0,165 или 16,5%.
Форвардная ставка 16,5% и теория утверждает, что и ожидаемая ставка на год через полгода будет 16,5%.

Не понял ваш ответ, как считать форвардную ставку мне понятно.
Я вам говорю, сейчас мы можем разместить деньги под 20% годовых.
Если возьмем длинные облигации, то за 16% годовых, примем на себя дополнительные риски дюрации и эмитента. Какая траектория ставки позволяет нам так рисковать?
Какую ставку мы должны ожидать через 10 лет, чтобы принять этот риск?
Даже если на 11 лет ставка тоже 16%.

 

[Антон]

Если возьмем длинные облигации, то под 16%, примем на себя дополнительные риски дюрации и эмитента. Какая траектория ставки позволяет нам так рисковать?

Эмитент считается безрисковым (прогнозируется безрисковая ставка), премии за длинный срок тоже нет. Такие вводные у теории ожиданий.
Кривая бескупонной доходности становится плоской, примерно с 3-х лет и далее много лет идёт примерно по 16%. Значит и форвардные ставки через много лет 16%. А по теории ожидаемые будущие ставки равны форвардным.

 

[Антон]

Я вам говорю, сейчас мы можем разместить деньги под 20% годовых.

Под 20% можно разместить на полгода, а на более длительный срок на меньшее. Рынок ожидает, что ставка в долгосроке упадет до 16% и останется на этом уровне.

 

[Supric]

Рынок ожидает, что ставка в долгосроке упадет до 16% и останется на этом уровне.

Тогда выгоднее не сейчас размещать под 16, а сейчас разместить краткосрочно на 20, а потом, когда упадет до 16, разместить уже под 16.

 

[Антон]

Тогда выгоднее не сейчас размещать под 16, а сейчас разместить краткосрочно на 20, а потом, когда упадет до 16, разместить уже под 16.

В теории это ничего не даст.
Сейчас на долгосрок можно по немного более высокой ставке разместить, чем после падения до 16%.

 

[UnembossedName]

Эмитент считается безрисковым (прогнозируется безрисковая ставка), премии за длинный срок тоже нет. Такие вводные у теории ожиданий.

Тогда я бы не стал использовать эту теорию для оценки будущих ставок.

 

[Антон]

Тогда я бы не стал использовать эту теорию для оценки будущих ставок.

Есть еще теория предпочтения ликвидности (информация ниже из Википедии).
Тогда ожидаемые будущие ставки не 16%, а ниже. Поскольку форвардные ставки еще премию за риск или премию за срок в себе содержат.

Теория предпочтения ликвидности​

В 1930—1940-х годах экономисты уже высказывали предположения о том, что форвардные ставки должны содержать положительную премию за риск или премию за срок. В рамках данной теории предполагается, что процентные ставки определяются не только ожиданиями участников рынка, но общим предпочтением ликвидности — участники рынка при прочих равных условиях предпочитают краткосрочные вложения средств и требуют дополнительной доходности (премии) за долгосрочное «замораживание» средств. Это премия за ценовые и прочие риски связанные с большим периодом вложений.

Таким образом, в рамках данной гипотезы форвардная премия не просто положительно, но и прямо зависит от срока, оставаясь тем не менее постоянной во времени. В таком случае отрицательный наклон кривой может быть только в случае, если рост краткосрочных ставок настолько большой, что перекрывает форвардную премию.

В дальнейшее развитие шло в направлении допущения изменения функции форвардной премии со временем в зависимости от тех или иных экзогенных факторов.

 

[konstantin2021]

Коллеги!

На соседней площадке пишут, что в Питере снова квартиры бесплатно раздают.

Цитата:
"про недвижку в Питере есть что послушать?..) там грят у моста нового разводного строящегося двушки даром раздают в рассрочку..".

Подскажите, пожалуйста, что это за схематоз с рассрочкой?

Когда всем раздавали бесплатно 30-летнюю ипотеку по ставке 0,01% я слушал инфоцыган и поэтому смотрел в другую сторону.

Теперь боюсь повторить фиаско и мониторю все бесплатные раздачи квартир.

 

[UnembossedName]

Подскажите, пожалуйста, что это за схематоз с рассрочкой?

Схемы там разные, но из того, что я встречал, там рассрочка дается на короткий срок типа несколько лет, а потом это все переоформляется в рыночную ипотеку.

Особо не углублялся, но кажется такой очевидной выгоды как со схемой переплата за квартиру и маленькая ставка, нет.
А то, что вы не влезли в схему 0.01% может это и к лучшему, как я здесь уже писал, схема хорошая, если предполагать, что вы эту ипотеку будете тянуть длительный срок (скорее всего 10+ лет) и квартиру за это время не захотите продать (или с ней что-то не случится). А гипотетических ситуаций, когда ее надо продать не так уж и мало. И тут может оказаться, что вырученные деньги за квартиру не покрывают долг перед банком.

С рассрочкой может быть все еще хуже, там есть неопределенность по рыночной ставке, я так хорошо не разбирался как с предыдущей схемой.

 

[Supric]

Подскажите, пожалуйста, что это за схематоз с рассрочкой?

Рассрочка выгодна когда платится максимально долго, без досрочного погашения. 30 лет например.
Досрочный выход делает всю затею невыгодной. Чем раньше тем убыточнее.

Наверное не ваш случай, если не собираетесь там сами жить через 20 лет или сдавать в аренду все 30 лет.