Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 16)

[Supric]

У меня не только бумаги. Писал уже неоднократно.

В каждом активе свои риски.
Это новость для вас? Вы точно инвестор?

 

[Tatiana123022]

Дат хоть бы и рента. Сейчас уже приличный размер, который я ре-инвестирую. Да и пол-СЛ уже сидят с рентой, и тоже реинвестируют. Хоть сейчас уже могу эту ренту тратить. Но время ещё есть. Буду дальше раскачивать. И да, у меня есть знакомые которые уже десятки лет живут с капитала. И конечно, у них портфели сильно выше, и основной капитал они сделали не на бирже. У меня более скромная цель по сравнению с ними.

В том-то и дело. Вы опоздали. Никакой ренты не будет. Ничего личного, это относится не лично к Вам, а вообще. Но Вы делаете на это ставку! Фактически, подчиняя этой идее свою жизнь

 

[SonOfKiyosaki]

Фактически, подчиняя этой идее свою жизнь

Нет, не подчиняю. Я насладждаюсь в т.ч., и трачу тоже. И не бедствуем.

 

[Supric]

В том-то и дело. Вы опоздали. Никакой ренты не будет.

Ошибиться может каждый, вы тоже)
Возможно и с рентой не будет ничего страшного.
Но выхлоп будет уже не тот что в конце 10-х.

 

[UnembossedName]

@excell67, вот тут я упражнялся в этой теме на другом примере, посмотрите ход мысли, как "фиксируется" скидка.
https://hranidengi.com/threads/inve...-pozdno-ili-nikogda-ne-pozdno.318/post-117935
Идея в том, чтобы рассчитать, сколько денег СЕЙЧАС потребуется на такое количество ОФЗ выбранной серии, купоны от которых покроют ипотечные платежи, а после погашения этой ОФЗ еще появится сумма, достаточная для досрочного погашения оставшегося долга.
Тогда ваш ПВ + эта сумма будут ВСЕ рубли. которые вы заплатите за хату сейчас (новых вносить не потребуется, если не дефолт по ОФЗ конечно).
И эту сумму сравните с наличкой, которую у вас просят без ипотеки.

Ну или подождем что @UnembossedName скажет, он эту тему с разнных сторон рассматривал.

+ @excell67
Не обязательно процентный доход должен покрывать платеж, если тело расходуется медленнее остатка долга, то тут тоже можно получить сходимость.

Я считал скидки выше исходя из этого, процентный доход должен компенсировать как проценты по кредиту так и частично гашение долга, исходя из этого подбирал сумму, которая требуется.
А дальше СКИДКА = 1 - ((ПВ+эта сумма) / стоимость квартиры)

Если считать как это делает декаб только премию на процентах, то надо учитывать внесение платежей, это тоже часть стоимости квартиры.

 

[Supric]

Не обязательно процентный доход должен покрывать платеж, если тело расходуется медленнее остатка долга, то тут тоже можно получить сходимость.

Понял.
Но тело в моменте можно только примерно оценить, чем ближе к погашению тем точнее.
С другой стороны, чем выше ставки (и чем сильнее может похудеть тело в процессе), тем выгодней "держать долг" под фиксированную ставку.

Мой упрощенный расчет это все конечно же не учитывает, но его можно брать как "оценку выгоды снизу".

Что интересно, при таком варианте инвестор и от снижения ставок вроде как защищен (в отличие от варианта без хеджа в ОФЗ), ведь тогда тело длинных ОФЗ значительно подрастет и перекроет остаток долга по ипотеке, возможно даже в разы.

 

[excell67]

+ @excell67
Не обязательно процентный доход должен покрывать платеж, если тело расходуется медленнее остатка долга, то тут тоже можно получить сходимость.

Раз уж вы говорите, что скидка 10%, то значит буду ориентироваться на нее.
Ни каких оснований не доверять вам, у меня нет.

При оформлении ипотеки, дадут график платежей.
Возьму выплату купонов по ОФЗ и сравню.
Так чтобы купоны за 6 мес полностью покрывали 6 мес платеж.
Не в убыток и ладно)

7% за нал дают на определенные квартиры, а ипотека на все квартиры.

В крайнем случае закрою досрочно ипотеку, раз с этим проблем нет.
Я даже договор еще не читал, так что сказать определенно ни чего не могу.

 

[UnembossedName]

Но тело в моменте можно только примерно оценить

Не понял, по графику аннуитетных платежей остаток долга можно оценить с вполне достаточной точностью.

 

[UnembossedName]

При оформлении ипотеки, дадут график платежей.
Возьму выплату купонов по ОФЗ и сравню.
Так чтобы купоны за 6 мес полностью покрывали 6 мес платеж.
Не в убыток и ладно)

Я напомню, сейчас невыгодные условия, 50% первоначальный взнос (у ВТБ), выгода будет заметно больше, если заплатить разрешенный первоначальный взнос в 20%.

50% ПВ - это временное явление, в следующем году уверен лимиты обновятся, но я думаю даже раньше.

 

[Supric]

Не понял, по графику аннуитетных платежей остаток долга можно оценить с вполне достаточной точностью.

Ты же пишешь:

если тело расходуется медленнее остатка долга

Тело - это же текущая оценка позиции в ОФЗ в какой-о будущей точке, так?
Вот его проблематично оценивать в будущем.

 

[excell67]

Не понял, по графику аннуитетных платежей остаток долга можно оценить с вполне достаточной точностью.

Кстати, вы брали длинные ОФЗ под 12%, насколько я помню.

У вас какая скидка вышла?

 

[Supric]

Я напомню, сейчас невыгодные условия, 50% первоначальный взнос (у ВТБ), выгода будет заметно больше, если заплатить разрешенный первоначальный взнос в 20%.

Да-да.

Максимальная выгода в ипотеке под хедж ОФЗ это
1) Минимальная ставка
2) Максимальный срок
3) Максимальная сумма кредита

 

[Makaveli]

Возьму выплату купонов по ОФЗ и сравню.
Так чтобы купоны за 6 мес полностью покрывали 6 мес платеж.
Не в убыток и ладно)

Вот я реально стратег, но не тактик Зачем платежи сравнивать не пойму)) Берёшь ОФЗ на 5 лет, а ипотеку на 30 лет. По ОФЗ ставка в 2 раза выше (или сколько там), этого сравнения достаточно.
Итог. Брать через ипотеку с ОФЗ выгоднее чем налом.

 

[Supric]

При оформлении ипотеки, дадут график платежей.
Возьму выплату купонов по ОФЗ и сравню.
Так чтобы купоны за 6 мес полностью покрывали 6 мес платеж.
Не в убыток и ладно)

Да, это прям самый простой способ.
Можно еще поиграться с разными выпусками длинных ОФЗ с вариантами "побольше купон (но подороже) или поменьше купон (но дешевле в покупке)".

 

[Supric]

Вот я реально стратег, но не тактик Зачем платежи сравнивать не пойму)) Берёшь ОФЗ на 5 лет, а ипотеку на 30 лет. По ОФЗ ставка в 2 раза выше (или сколько там), этого сравнения достаточно.

Стоимость денег через 5 лет и через 25 лет разная, особенно при инфляции около 10% - отличие примерно в 7 раз.
Стратег это почему-то не учитывает)))

Например, ситуация, при которой не удастся через 5 лет разместить средства от погашения ОФЗ даже под 1% (конечно сейчас это выглядит фантастически, но как вариант) - принесет убыток.

 

[UnembossedName]

Тело - это же текущая оценка позиции в ОФЗ в какой-о будущей точке, так?
Вот его проблематично оценивать в будущем.

Тело долга по ипотеке.
Оно как известно с каждым платежом сокращается.

Грубо говоря у тебя платеж 10 тыщ, 7 на проценты 3 на долг.
Если у тебя от ОФЗ купонами приходит 9, то может хватить.
По факту, если речь об ИИС, то деньги там заперты на 5 лет, неважно сколько сейчас стоит твоя ОФЗ, придется в любом случае платить разницу внешними для ИИС деньгами. Но к погашению бумаги это всё компенсируется.

 

[excell67]

Я напомню, сейчас невыгодные условия, 50% первоначальный взнос (у ВТБ), выгода будет заметно больше, если заплатить разрешенный первоначальный взнос в 20%.

50% ПВ - это временное явление, в следующем году уверен лимиты обновятся, но я думаю даже раньше.

У меня НДФЛ только процентный доход с вкладов и только с 23 года.
В 23 году на основную часть депозита я сидел в валюте.
ИИС, нал валюта и тд под НДФЛ не попадает, т.к продаю всегда в убыток или под 3 летнюю льготу.

20% ПВ врят ли одобрят, фактически я безработный, без кредитной истории.

Если подавать заявку через робота это 100% отказ, поэтому решаю вопрос через ПМ.
В письме указал, что есть возможность предоставить другую недвижимость в залог.

 

[UnembossedName]

Кстати, вы брали длинные ОФЗ под 12%, насколько я помню.

У вас какая скидка вышла?

Я брал на 1/8 долга, а не на весь.
У меня не было всей суммы стоимости квартиры в рублях или активах, которые я планировал продавать.

Ну и плюс у меня совершенно другие условия (ставка 3.2%).
По нынешним условиям на 30 лет это скидка где-то 40% (с учетом комиссии в 4% долга, которую я заплатил за понижение ставки на 1.5 пункта).
На меньший срок я не считал. Но кстати интересное упражнение посчитать к погашению этой бумаги.

 

[Supric]

Тело долга по ипотеке.
Оно как известно с каждым платежом сокращается.

если тело расходуется медленнее остатка долга

Тогда это звучит как: "если тело долга расходуется медленнее остатка долга" - это как-то непонятно)))

Я понял так. Тело "позиции в ОФЗ", продающееся ежемесячно и покрывающее недостающее от купонных выплаты, расходуется медленнее чем остаток долга - вот тогда мне все понятно и логично.

Грубо говоря у тебя платеж 10 тыщ, 7 на проценты 3 на долг.
Если у тебя от ОФЗ купонами приходит 9, то может хватить.

Ну да, я ж так и понял.
Но оценить, сколько точно (в штуках) облигаций в будущем будет откусывать ежемесячно недостающая 1000 - невозможно на длинном промежутке.
Может 2, может 1.5, может одну, а может и 4.

 

[UnembossedName]

20% ПВ врят ли одобрят, фактически я безработный, без кредитной истории.

Вам не одобрят семейную ипотеку по другой причине)