Инвестиции в недвижимость: уже поздно или никогда не поздно? (читают 7)

[UnembossedName]

Я понимаю, что человеку с линейным мышлением бухгалтера трудно переключиться на что-то другое, даже если это "другое" признано во всем мире, и активно внедряется в том числе и в нац.стандарты. Начать можно с определения Активов в МСФО, и да, гугл в этом может помочь.

МСФО - это бухгалтерский стандарт, который придумали люди с линейным мышлением бухгалтера.
Пассив в переводе на исконный - это Liability (обязательство)
Любое имущество обязательством не является.

Для людей с нелинейным небухгалтерским мышлением есть популярные статьи

Например РБК
Что такое активы и пассивы и как правильно их применять: разбор

Или если все еще верите, что в МСФО какие-то другие пассивы, то хотя бы инвестопедия
Liability: Definition, Types, Example, and Assets vs. Liabilities

 

[Supric]

Давайте дополним мое утверждение "Продать невозможно без убытков", раз уж это не очевидно. Я именно это имела в виду.

Ну вот смотрите, первый владелец получил собственность по приватизации, второй владелец приобрел его за маткапитал.
В каком месте вы увидели убытки?

Вот тут у вас вкралась ошибка, это неверное утверждение, которое ломает всю дальнейшую логику:

Например. Есть огромное количество квартир в небольших поселках вдалеке от крупных городов, Когда-то их покупали за приличные деньги, платили за них ипотеки.

 

[dekab1]

@dekab1, Вы, пожалуйста, проверяйте такую информацию перед тем как запостить.

А то у некоторых форумчан (например, Засосова) ипотека в Сказочном Лесу.

В последнее время много обращений по поводу банкротства «застройщика» Seven Suns, по сети распространяется недостоверная информация что банкротство касается именно застройщика ЖК «Сказочный лес» и застройщиков других проектов группы Севен Санс, в частности ЖК «Станция Л.» Необходимо знать, что данная информация является недостоверной. Банкротом признано решением арбитражного суда города Москвы по делу № А40-108904/23-59-249 «Б» от 27 февраля 2024 года другое юридическое лицо — ООО «Севен Санс Недвижимость МСК»., оно застройщиком не является. Застройщиком ЖК Сказочный лес является ООО «Специализированный застройщик Гранд Нэкст», в отношении него не подвались заявления о банкротстве. И у других ЖК тоже другие застройщики, в частости ООО «Специализированный застройщик «МСК Люблинская», в отношении которого также нет дел о банкротстве.

Конечно, банкротство связанной с указанными застройщиками организации может повлиять на достройку указанных объектов и банкротства в будущем исключать нельзя, но пока даже заявления о банкротстве указанных застройщиков не подавалось.

Понятно.

Инфа из телеграмма, основании у меня лично не доверять нет. Опровержение надеюсь не с сайте застройщика?

 

[dekab1]

Значит меня ввели в заблуждение, удалил пост.

В целом, мне не понятно от чего вообще защищают эскроу счета, если при банкротстве застройщика, дольщику возвращают только внесенную сумму, без учета инфляции.

Мало того, при покупке по переуступке, сумма к возврату будет указанная в ДДУ.

Еще и схемы, по обходу эскроу счета, через внесение ден средств на аккредитив.

Всю эту практику продажи на этапе строительства нужно сворачивать, а не придумывать схематозы (эксроу счета), которые выгодны только банкам, которые с одной стороны берут деньги у ипотечника под 0%, с другой дают кредит застройщику под рыночный процент.
+сам ипотечник ипотеку платит тому же банку.

Отличная схема.)

Я много общался с риелторами, которые позиционируют новострой, как дешевле вторички. Номинально дешевле, но с учетом срока строительства и инфляции, дороже выходит.

Например, цена вторички 100 тыс за кв, новострой 80 тыс, 2 года до момента ввода дома, ставка вклада 12% годовых.

Итоговая цена новостроя 101 тыс руб за кв.
Не говоря уже о том, что выбор идет между котом в мешке и готовым объектом.
Где тут дешевле?
До эскроу счетов халявы на котловане особой не было, сейчас и подавно нет.

 

[UnembossedName]

В целом, мне не понятно от чего вообще защищают эскроу счета, если при банкротстве застройщика, дольщику возвращают только внесенную сумму, без учета инфляции.

От потери всей суммы, чтобы вы должны не остались наверное!

 

[Supric]

Где тут дешевле?

Чтобы ответить на этот вопрос, надо знать какая цена будет в момент сдачи через 2 года.

 

[dekab1]

Чтобы ответить на этот вопрос, надо знать какая цена будет в момент сдачи через 2 года.

Так выбор идет между готовой вторичкой и новостроем.
Причем тут, через 2 года.

От потери всей суммы, чтобы вы должны не остались наверное!

Я так понимаю ипотека платится, платежи раскиданы так, что изначально гасится процент. Вернется только сумма долга. В этой схеме как не смотри, убытки ипотечника просматриваются.

А если переуступка?
Многие, кто берет по переуступке даже не понимают, как они рискуют.

100% защита, это продажа готового объекта и не нужно было изобретать ни какие схематозы.

 

[Supric]

Так выбор идет между готовой вторичкой и новостроем.
Причем тут, через 2 года.

Все равно не понимаю.
Если вы в сравнение берете ставку вклада, значит вы не покупаете ни первичку ни вторичку сейчас, а покупаете через 2 года. И тогда все равно неизвестно какая будет цена недвиги через 2 года, отобьет ли ее изменение 12% годовых или нет.

А тут у вас опцион, если берете первичку за нал сейчас, то получаете риски недостроя и объект через 2 года, а разницу да, можно разместить на вклад на 2 года, и этот вклад и его процентный доход через 2 года станет чистой выгодой.

Если под аренду, то еще условия добавляются.

 

[Matilda]

Ну вот смотрите, первый владелец получил собственность по приватизации, второй владелец приобрел его за маткапитал.
В каком месте вы увидели убытки?

Вот тут у вас вкралась ошибка, это неверное утверждение, которое ломает всю дальнейшую логику:

В чем ошибка? Покупали за деньги? Это не ошибка, это факт. Здесь тема про инвестиции, а не про приватизацию.

 

[dekab1]

Все равно не понимаю.
Если вы в сравнение берете ставку вклада, значит вы не покупаете ни первичку ни вторичку сейчас, а покупаете через 2 года. И тогда все равно неизвестно какая будет цена недвиги через 2 года, отобьет ли ее изменение 12% годовых или нет.

А тут у вас опцион, если берете первичку за нал сейчас, то получаете риски недостроя и объект через 2 года, а разницу да, можно разместить на вклад на 2 года, и этот вклад и его процентный доход через 2 года станет чистой выгодой.

Если под аренду, то еще условия добавляются.

Не правильно указал начальные условия, не вклад, а аренда.

Я покупаю сейчас, но невострой будет сдан только через 2 года, таким образом деньги которые я мог прокрутить во вторичке (сдать ее), это моя упущенная выгода.
Долгосрочная аренда, это около 7% годовых.

Таким образом себестоимость новостроя для меня около 92 тыс за кв. И то, если ключи получу через 2 года, а не например через 2,5 года.

выводы на март 24 года -
Под нал только вторичка остается.
Новострой рентабельно брать только под льготную ипотеку.

При этом, на вторичке, в марте 24 года, большинство объектов проблемные, даже по завышенным ценам. Я смотрел квартиры и выше рынка и ниже рынка.
Покупать вообще не чего.

 

[Supric]

Здесь тема про инвестиции, а не про приватизацию.

Так вы же сами свели ее в оффтоп, заявив что актив может стать пассивом в далеком малонаселенном поселке.
Я просто указываю, что эта ваша сова на глобус никак не налезает.

Какое отношение имеет далекий малонаселенный поселок к инвестициям?

Покупали за деньги?

За субсидии. Которые стали доходом продавца, но у покупателя затрат при этом не возникло.

 

[Matilda]

МСФО - это бухгалтерский стандарт, который придумали люди с линейным мышлением бухгалтера.
Пассив в переводе на исконный - это Liability (обязательство)
Любое имущество обязательством не является.

Для людей с нелинейным небухгалтерским мышлением есть популярные статьи

Например РБК
Что такое активы и пассивы и как правильно их применять: разбор

Или если все еще верите, что в МСФО какие-то другие пассивы, то хотя бы инвестопедия
Liability: Definition, Types, Example, and Assets vs. Liabilities

Не бухгалтерский, а финансовой отчётности.
Бухгалтерию придумало государство, чтобы брать налоги. Государству выгодно, чтобы на балансе хранился всякий хлам, чтобы налоги были больше, и удобно вести учёт только по праву, без учёта экономической выгоды, по той же самой причине.
Но собственник-то должен понимать реальное положение дел.
Я основы МСФО изучала в BDO, так что прекрасно представляю, о чем говорю. Попробуйте калькулятор отложить, и постараться вникнуть в суть.

 

[UnembossedName]

Я основы МСФО изучала в BDO, так что прекрасно представляю, о чем говорю. Попробуйте калькулятор отложить, и постараться вникнуть в суть

Я не верю, что человек с финансовым образованием может называть активы пассивами)
Хоть убейте.

В МФСО есть понятие внеоборотных активов? Кажется да. Вот эта квартира в Ворукте - оно.

 

[UnembossedName]

Я так понимаю ипотека платится, платежи раскиданы так, что изначально гасится процент. Вернется только сумма долга. В этой схеме как не смотри, убытки ипотечника просматриваются.

Если у вас ипотека и застройщик обанкротится, вы останетесь меньше должны чем стоимость квартиры, потому что ипотеку вы брали на меньшую сумму (про сначала платятся проценты, оставлю без комментариев), долг же не увеличится.

Вы так говорите, как будто вообще никакого толка от страховки с эскроу нет.
Как думаете, есть ли разница между потерять все вложенные деньги (с учетом кредита, если он был) и потерять только их обесценение со временем?

 

[Matilda]

Какое отношение имеет далекий малонаселенный поселок к инвестициям?

Пример был - покупка за деньги - и невозможность получить доход от использования или прибыль от продажи. Пример к утверждению об определении активов согласно МСФО.
Те, кто купил за мат.капитал это неликвидное жилье - выгодно вложились, как думаете?

 

[Supric]

покупка за деньги

В отдаленном поселке за полярным кругом?
Отличный пример.
Очень распространенная ситуация! Каждый день сталкиваемся!
В отдаленных поселках за полярным кругом в долгий полярный день ежедневный оборот недвижимости может превышать московский

 

[Matilda]

Я не верю, что человек с финансовым образованием может называть активы пассивами)
Хоть убейте.

В МФСО есть понятие внеоборотных активов? Кажется да. Вот эта квартира в Ворукте - оно.

Давайте я Вам на пальцах объясню, как нам объясняли, поскольку на курсах было много бухгалтеров и им надо было понять разницу.
Допустим, Вы купили утюг и им не пользуетесь.
С точки зрения РСБУ это актив. Ну а как же иначе? Деньги уплочены, стоит красиво на полочке. Место занимает.
С точки зрения МСФО - это пассив. Так как пользы не приносит, но занимает полезную площадь.
МСФО рекомендует утюг этот выбросить, освободить место.
Пример №2.
Вы взяли утюг у соседки и активно им пользуетесь.
С точки зрения РСБУ это не актив, это вообще не Ваш утюг.
А с точки зрения МСФО это именно он. Приносит пользу, и есть определенная договоренность о праве пользования.

 

[Matilda]

В отдаленном поселке за полярным кругом?
Отличный пример.
Очень распространенная ситуация! Каждый день сталкиваемся!
В отдаленных поселках за полярным кругом в долгий полярный день ежедневный оборот недвижимости может превышать московский

Я где писала про Полярный круг??

 

[Supric]

Я где писала про Полярный круг??

А, ну да! Это ОЧЕНЬ сильно меняет дело!

 

[UnembossedName]

С точки зрения МСФО - это пассив. Так как пользы не приносит, но занимает полезную площадь.

Это вы уже писали.
Мне бы не то, как вы поняли, а со ссылкой на какое-нибудь определение пассива по МСФО.